Sentencia Civil Nº 46/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 224/2009 de 28 de Enero de 2010

Encabezamiento

SENTENCIA N.46/2010

Barcelona, veintiocho de enero de dos mil diez

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª

Magistrados:

Fco Javier Pereda Gámez

Carmen Vidal Martínez

Rosa Mª Agulló Berenguer (Ponente)

Rollo n. 224/2009

Juicio Ordinario n.: 319/2008

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 4 de Hospitalet de Llobregat

Objeto del juicio: reclamación de cantidad: gastos de reparación de fachada y derramas aprobadas para ello en cumplimiento de la obligación asumida por la

parte vendedora en el contrato de arras previo a la celebración de la compraventa

Motivo de recurso: error en la valoración de la figura de la novación e improcedente aplicación del artículo 11.5 LPH

Apelante: Sofía

Abogado: N. Navarro Sinausia

Procurador: O. Pesqueira Roca

Persona contra la que apela: Romulo y María Virtudes

Abogado: V. Altadill Castillo

Procurador: J. Castell Nadal

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 28 de febrero de 2008 la parte actora compradora Sofía , presentó demanda en la que solicitaba la condena de los demandados al pago de la cantidad de 4.502,55 euros, que responde a los gastos que la compradora ha tenido que hacer frente para el pago de las obras de rehabilitación de la fachada del inmueble al que pertenece la vivienda comprada en su día a los demandados. Para realizar esta petición se basa en un contrato de arras de fecha 27 de julio de 2006 (doc.1 demanda) en virtud del cual en la estipulación VIII, la parte vendedora, ahora demandada, se compromete a hacerse cargo "de los gastos ocasionados para la reparación de la fachada y derramas existentes que se han aprobado en la comunidad, del piso sito en el antecedente I".

En la contestación los demandados, compradores, Romulo y María Virtudes , alegan la novación extintiva de esta obligación porque no se incluyó mención alguna de la misma en la escritura pública de compraventa. Tampoco en ella se incluye el contrato privado al que se refiere la demanda. También alegan que las derramas correspondientes a las obras se aprobaron después de la venta de la vivienda y consiguientemente también se cuantificaron en momento posterior, por lo que se concluye en la contestación que la obligación de su pago debe ser responsabilidad exclusiva del comprador y nuevo propietario.

La sentencia recurrida, de fecha 30 de septiembre de 2008 , en resumen, entiende que el documento uno de la demanda quedó sin efecto por novación extintiva en cuanto que esa es la consecuencia que se desprende de los actos jurídicos realizados por ambas partes contratantes. En tal sentido, primero, no incluyeron en la escritura pública de compraventa de fecha 29 de agosto de 2006, posterior al pacto de arras, mención alguna a la obligación que se pretende hacer valer en este pleito a cargo de la parte vendedora. En segundo lugar, porque si bien el acuerdo de la reforma de la fachada se tomó en junta ordinaria de la comunidad de propietarios de fecha 19 de abril de 2006, no se aprobó presupuesto de obras sino hasta la junta general ordinaria de 17 de abril de 2007, mucho después de la compraventa. Asimismo, el Presidente de la comunidad de propietarios en la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa, emitió certificado de fecha 29 de agosto de 2006 unido a la escritura, en el que consta que durante el año 2006 los demandados están al corriente del pago de los gastos comunitarios, tanto ordinarios como extraordinarios hasta la fecha 29 de agosto de 2006. Por todo ello y atendiendo a lo dispuesto en el artículo 217 LEC en relación con el artículo 11.5 LPH , desestima la demanda.

La referida resolución contiene un fallo del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la representación de Sofía , contra D. Romulo y Dª María Virtudes , sobre reclamación de cantidad y en su consecuencia absuelvo a la demandada de las pretensiones de la demandada en su contra, y con imposición de costas a la actora"

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO

La parte recurrente sostiene que la sentencia no valora adecuadamente las pruebas y los requisitos y efectos de la novación extintiva de las obligaciones, porque, aunque es cierto que en la escritura de compraventa no se ratificó la obligación asumida en el previo contrato de arras por los vendedores demandados, ello fue a consecuencia del convencimiento de los mismos sobre la vigencia y validez de la previa obligación. En definitiva, estima la parte actora apelante que no concurre en este caso el animus novandi.

La parte apelada se opone porque considera que la sentencia realiza una adecuada valoración de las pruebas y acierta con la aplicación de la correspondencia consecuencia jurídica.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto se ha registrado en la Sección el 16 de marzo de 2009. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala ha tenido lugar el día 10 de diciembre de 2009 . Esta resolución no se ha dictado en el plazo previsto en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil (LEC), por causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del art. 211.2 LEC .

Fundamentos

1. LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Tras el examen de las actuaciones y pruebas practicadas, teniendo en consideración la norma de interpretación contenida en el artículo 217 LEC sobre la carga de la prueba, este Tribunal llega a la misma conclusión que la juzgadora de instancia. A saber:

1.- El pacto VIII incluido en el contrato de arras firmado por las partes el 27 de julio de 2006, en virtud del cual la parte vendedora asume la obligación de hacerse cargo de los gastos de reparación de la fachada y derramas existentes que se han aprobado por la comunidad correspondientes al piso objeto de la compraventa futura, debe entenderse que quedó sin efecto por voluntad posterior de las partes, de forma que aunque no se resolviera dicho contrato, el mismo quedó sustituido o novado por lo estipulado en el contrato de compraventa. De tal forma que las cláusulas contrarias o incompatibles del primer contrato que tenía por objeto asegurar la futura compraventa sobre la misma vivienda, celebrado entre las mismas partes, quedaron sustituidas por las del contrato definitivo de compraventa, pues en la escritura, ni se eleva a público todo o parte del contrato de arras, ni se recoge la obligación de asumir los gastos de reforma sine die de la fachada del edificio. En consecuencia, ha de entenderse que la manifestación de conformidad de la compradora sobre lo recogido en la escritura sobre la exoneración de los vendedores de probar la inexistencia de deudas de la comunidad y la aceptación de la certificación del presidente de la comunidad sobre la inexistencia de deuda alguna a cargo del piso a la fecha del otorgamiento, resulta incompatible con la obligación asumida en el pacto VIII de arras, luego éste quedó extinguido por novación, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1203 y 1204 CC .

Así, en la escritura de compraventa, en el apartado correspondiente a los "gastos y comunidad de propietarios" no solamente no se hace mención al pacto previo de asunción de la obligación de pagar los gastos de reforma de la fachada y derramas existentes, sino que expresamente se hace constar que la vivienda "Está al corriente en los gastos de la comunidad de propietarios de la que forma parte, y a estos efectos, la parte vendedora aporta una certificación, sólo a efectos informativos, manifestando que no se ha devengado ningún pago desde la fecha de expedición del referido certificado hasta el día de hoy, asumiendo, de este modo, cualquier responsabilidad que pudiera derivarse por tal concepto." En esta cláusula se añade "La parte compradora declara conocer y aceptar dicha circunstancia, por lo que exonera expresamente a la parte vendedora de la acreditación, del estado de deudas con la comunidad, con la certificación prevista en el artículo 553-5 de la Llei 5 /2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya, relatiu als Drets reals".

Como antes hemos adelantado, esta dicción literal contradice frontalmente la obligación primeramente asumida por la parte vendedora en el contrato de arras, aunque se diga, en la escritura, que la manifestación es a efectos meramente informativos.

De forma que en este caso, debe prevalecer lo pactado en escritura de compraventa de fecha posterior, ya que se celebra el contrato en presencia de un fedatario público y en fecha posterior.

Pero, además, en el presente supuesto, lo consignado en la escritura, concuerda con la realidad fáctica de lo acontecido en comunidad de propietarios en relación a las obras con derramas extraordinarias. En este sentido, a la fecha del otorgamiento de la escritura; en la que, insistimos, no se eleva a público el contrato de arras ni se hace mención al mismo ni a ninguna de sus cláusulas; la comunidad de propietarios sólo había adoptado el acuerdo de reparar la fachada. El presupuesto de las obras no se aprobó sino hasta la junta general ordinaria de 17 de abril de 2007, correspondiendo al piso vendido la cantidad de 4.502,55 euros que se corresponde con el 16,75% de coeficiente de participación en la comunidad de la vivienda objeto de la compraventa. De esta manera fue también después de la venta, cuando se liquidó el importe de la derrama.

Por todo lo cual, a falta de un pacto expreso en el contrato principal de compraventa sobre la asunción de esta deuda futura, debe aplicarse el criterio general en materia de propiedad horizontal, según el cual, el vendedor ha de responder de las deudas anexas al piso que transmite, salvo que el comprador le exonere claramente de esta obligación, siempre y cuando las deudas por gastos comunitarios estuvieran vigentes y fueran líquidas al tiempo de la venta, no de las posteriores. En nuestro caso, es evidente que, dado que la aprobación del presupuesto de obras y la asignación de las derramas a cada piso se adoptaron por acuerdos posteriores a la celebración de la compraventa, debe aplicarse este criterio general, como así ha hecho la sentencia de primer grado, con lo que el recurso ha de decaer.

2. LAS COSTAS

Las costas del recurso deben imponerse al recurrente, de conformidad con los arts. 398.1 y 394 de la LEC .

Fallo

1. Desestimamos el recurso de apelación.

2. Imponemos las costas del recurso a la parte recurrente.

Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al Juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En Barcelona, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y por las Leyes. Doy fé.