Sentencia Civil Nº 46/2012, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 265/2011 de 02 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA N.º 265 ( 199 ) 11.

PROCEDIMIENTO: juicio ordinario n.º 417 / 08.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º 3 DE DENIA.

SENTENCIA NÚM. 46/12

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a dos de febrero del año dos mil doce.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Istmos. Sres. arriba expresados, ha visto los presentes autos, dimanantes del procedimiento anteriormente indicado, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Denia; de los que conoce, en grado de apelación, en virtud del recurso interpuesto por D. Luis Pablo , apelante por tanto en esta alzada, representado por el Procurador D. VICENTE MIRALLES MORERA, con la dirección del Letrado D. JUAN BAUTISTA SANZ-GADEA GÓMEZ; siendo la parte apelada D. Amadeo y D.ª Beatriz , representados por el Procurador D. RICARDO MOLINA SÁNCHEZ HERRUZO, con la dirección del Letrado D. OCTAVIO JOSÉ SOLER CORTÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos referidos, del Juzgado de Primera Instancia Núm. 3 de Denia, se dictó Sentencia, de fecha 29 de octubre del 2010 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por el Procurador D. Vicente Sempere en nombre de D. Luis Pablo , asistido por el Letrado D. Juan Bautista Sanz Gadea, fren te a D. Amadeo y Dña. Beatriz , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de todas las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición de costas al actor."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte reseñada, y tras tenerlo por preparado, presentó el escrito de interposición del recurso, del que se dio traslado a las demás partes. Seguidamente, tras emplazarlas, se elevaron los autos a este Tribunal, donde fue formado el Rollo, en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 18 / 1 / 2012, en que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación del presente proceso, en esta alzada, se han observado las normas y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-

La sentencia recurrida ha desestimado la demanda, en la que se pretendía la declaración de nulidad del contrato "de opción de compra" concertado entre las partes el día 24 de julio del 2007, por haber existido vicio del consentimiento (error), al considerar, dicho sea en síntesis, que el error no fue inexcusable, pues el demandante visitó la vivienda, antes de la firma del contrato, en varias ocasiones y debería haber cotejado la realidad registral de la finca con la extrarregistral; y todo ello, sin influencia alguna de las "irregularidades urbanísticas del edificio, que afectan a la volumetría del inmueble, aspecto ajeno a la relación interpartes".

Recurre el otrora demandante, reiterando, por los fundamentos vertidos en la primera instancia, la estimación de la demanda, en la que, consecuentemente con la declaración de nulidad contractual, se solicitó la condena a la devolución de la cantidad entregada a consecuencia de la firma del contrato.

SEGUNDO.-

No comparte este Tribunal ni la valoración del material probatorio, ni las conclusiones, efectuadas por el magistrado de instancia.

Son hechos probados, de interés para la resolución del litigio, los siguientes.

El contrato de opción de compra, de fecha 24 de octubre del 2007, detallaba la vivienda objeto de la misma del siguiente modo: "vivienda tipo C situada en la planta NUM000 del edificio DIRECCION000 , sito en la AVDA DIRECCION001 n.º NUM001 , de la localidad de 03710 CALPE. Con una superficie de CIENTO SESENTA Y TRES METROS CON SETENGA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (163,76 m2)". La firma de la escritura pública de compraventa, y consiguiente entrega de llaves, debería producirse antes del 31 de enero del 2008.

Antes de la firma del contrato, el optante, ahora demandante, había visitado la vivienda en varias ocasiones, en una de las cuales le fue entregada una fotocopia de una nota simple registral, en la que se hacía una descripción de la vivienda, del modo siguiente: "tiene una superficie interior construida de sesenta y tres metros noventa y cinco decímetros cuadrados, lavadero de tres metros setenta decímetros cuadrados, en terraza cubierta dieciocho metros noventa cinco decímetros cuadrados, en terraza descubierta de sesenta y cinco metros cincuenta y ocho decímetros cuadrados, y una participación en elementos comunes de once metros cincuenta y ocho decímetros cuadrados, lo que hace un total superficie construida de ciento sesenta y tres metros setenta y seis decímetros cuadrados. Se compone de comedor estar, cocina, lavadero, dos baños, dos dormitorios y terrazas.

El optante se puso en contacto con CAIXA DE CATALUNYA, al objeto de obtener financiación hipotecaria, siendo practicada una tasación de la vivienda, fechada el 18 de octubre del 2007.

En el informe de tasación inmobiliaria se reseñaba que la vivienda tenía un exceso de superficie no registrada, de 22,77 metros cuadrados; es decir, en la medición de la finca que efectuó el perito, aparecieron más metros de los que constaban en el Registro de la Propiedad. Ese exceso de superficie no puede ser computada, de conformidad con la normativa existente en materia de tasaciones, a los efectos de realizar dicha tasación, manifestando el perito que, en principio, de poder computarse, el valor de tasación sería superior al reflejado en el informe.

No consta que en el Ayuntamiento de Calpe se haya incoado expediente urbanístico alguno con relación al edificio en que se encuentra ubicada la vivienda, ni con relación a ésta, a consecuencia del exceso de superficie construida.

Pocos días más tarde al informe de tasación, el optante se dirigió a la inmobiliaria que había intermediado en la compraventa para manifestarle la irregularidad existente y solicitar que, de forma previa a la compraventa, se solucionara la situación registral del inmueble, considerándose perjudicado, pues en caso de posterior venta de la finca, aquél tendría el mismo problema con los futuros compradores.

La inmobiliaria lo remitió directamente a los vendedores para solucionar el problema.

El ahora demandante hizo varias gestiones y recabó información del Ayuntamiento de Calpe.

Requerido el optante para el otorgamiento de la escritura de compraventa, el mismo día previsto para ésta, en la propia Notaría, requirió a los compradores para el requerimiento de la opción de compra, a lo que no se avinieron, manifestando, entre otros extremos, que se hacían responsables de cualquier expediente administrativo que "pudiera surgir".

TERCERO.-

Para que el error, como vicio de la voluntad negocial, sea invalidante del consentimiento prestado ( art. 1266 CC ) ha de ser esencial y excusable o invencible. Por tanto, por una parte, ha de recaer sobre las condiciones de la cosa que principalmente hubieran dado motivo a la celebración del contrato y, por otra, no ha de ser superable mediante el empleo de una diligencia media o normal (por todas, STS de 12 de noviembre de 2004 , 24 de enero de 2003 , 17 de febrero de 2005 y 17 de julio de 2006 ). La jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que para que un error pueda invalidar el consentimiento, es preciso que el mismo no sea imputable a quien lo padece, y tal cosa sucede cuando quien lo invoca podría haberlo eliminado empleando un diligencia normal adecuada a las circunstancias, es decir, una diligencia media teniendo en cuenta la condición de las personas, pues, de acuerdo con los postulados de la buena fe, el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien no merece dicha protección por su conducta negligente - SS.T.S. de 24 de enero de 2003 y 17 de febrero de 2005 , por todas-.

Es preciso recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de error del consentimiento. La sentencia de 12 de julio de 2002 , establece que: " el error en el objeto, al que se refiere el párrafo 1º del artículo 1266 Código Civil que se cita como infringido, será determinante de la invalidación del contrato únicamente si reúne dos fundamentales requisitos: a) ser esencial porque la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio, atendida la finalidad de éste; y b) que no sea imputable al que lo padece y no haya podido ser evitado mediante el empleo, por parte de quien lo ha sufrido, de una diligencia media o regular teniendo en cuenta la condición de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente ya que en tal caso ha de trasladarse la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida por la declaración".

Pues bien, en el caso que nos ocupa, lo que determina la anulación del contrato no es, por sí solo, que la superficie construida de la vivienda objeto del contrato sea superior a la registrada: lo esencial es que en la formación del consentimiento del optante- comprador ha existido un error sobre una de las cualidades esenciales de lo vendido.

Consideramos, sobre la base de los hechos expuestos en el fundamento anterior, que, en el caso de autos, hay base suficiente para anular el contrato por la causa invocada en la demanda.

Existe un hecho innegable: la vivienda objeto del contrato tiene una superficie registral inferior a la realmente construida.

En principio, podría parecer que tal circunstancia no debiera tener repercusión alguna en el contrato celebrado, pues, en definitiva, lo que se está adquiriendo es una vivienda cuya realidad física fue conocida, y consentida, por el demandante, que la visitó en varias ocasiones. De ese modo, y habida cuenta de que la administración competente no ha iniciado, durante largo tiempo, expediente urbanístico alguno que pudiera afectar al inmueble, se podría argumentar que el optante, futuro comprador del mismo, no se ve en modo alguno perjudicado.

Más ello no es así: de entrada, en la tasación para la obtención de financiación hipoteraria, la superficie no registrada no se valora, con lo cual el valor de tasación finalmente establecido es inferior al que correspondería en atención a la realidad física de la finca, y puede dificultar, y hablamos en términos generales, el pago del precio de la compraventa proyectada. Pero es que, además, llegado el momento de utilizar la propiedad inmobiliaria como garantía, el mismo problema se reproduciría. Todo ello, además, con el agravante de que el precio de la finca sí que se ha podido fijar en atención a la realidad extrarregistral. Por último, y en la tesis mantenida por el actor, llegado el momento de venta de la finca, el problema "se traslada" a los compradores.

En definitiva, es legítimo considerar que quien está dispuesto a adquirir un inmueble por tan importante cantidad de dinero (530.000 €) desee que dicho inmueble esté huérfano de irregularidad alguna que le afecte, aun cuando tal irregularidad consista en que lo construido es de mayor superficie a lo registrado.

Analizado todo lo dicho desde la perspectiva del consentimiento contractual, qué duda cabe que la información que se proporcionó al demandante (incluida hoja registral), y que fue determinante para la prestación del mismo, fue inexacta, pues no se le reveló, en modo alguno, que existía una discordancia, con relación a la superficie de la vivienda, entre la realidad registral y la extrarregistral; circunstancia que, en cuanto fue conocida por el contratante ahora demandante, fue puesta de manifiesto inmediatamente a la inmobiliaria, sin obtener respuesta satisfactoria alguna.

En definitiva, hemos de concluir que existió vicio en el consentimiento prestado por el optante al celebrar el contrato de opción de constante referencia, lo que justifica la acción de nulidad ejercitada en la demanda; vicio provocado por un déficit de información, que le debería de haber sido facilitada por los vendedores, máxime cuando intermediaba la venta una empresa especializada en tales menesteres. En consecuencia, llegamos a una conclusión distinta de la del juzgador de instancia, pues estimamos que el error sobre una de las cualidades básicas para la prestación del consentimiento, por lo que su consentimiento estaba viciado, por un error esencial que le ha de permitir, al amparo de los dispuesto en el artículo 1.300 del Código Civil , recuperar la cantidad que entregó a cuenta.

También habrá lugar a condenar al pago de los 405,63 € a que ascendió el informe de tasación, en tanto dicho informe (que fue, en definitiva, el que mostró la discordancia entre superficie construida inscrita y no inscrita) fue solicitado para la obtención de la financiación hipotecaria precisa para el pago del precio estipulado, y nunca hubiera sido solicitado de habérsele dado al demandante la información precisa y completa sobre la realidad de la finca objeto del contrato ( arts 1303 y 1091 del Código Civil ).

No se considera ni debidamente probado, ni causalmente relacionado con lo que ha constituido objeto del pleito, el gasto que se dice realizado en muebles para la vivienda adquirida.

CUARTO.-

En materia de costas, será de aplicación el art. 398.2, que dispone que en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes. Dado que la estimación parcial del recurso supone, sin embargo, una estimación sustancial de la demanda, de conformidad con el art. 394.1 de la LEC ., las costas de la primera instancia se impondrán a la parte demandada.

QUINTO.-

De conformidad con el art. 208.4 LEC , toda resolución incluirá la mención de si es firme o cabe algún recurso contra ella, con expresión, en este caso, del recurso que proceda, del órgano ante el que deba interponerse y del plazo para recurrir.

En el supuesto que nos ocupa, tratándose de sentencia dictada en juicio ordinario tramitado en atención a su cuantía, y siendo ésta inferior a la prevista en el art. 477.2.2º LEC , no es recurrible en casación, por lo que la sentencia dictada por este Tribunal es firme.

Este pronunciamiento se hace sin perjuicio de que, si la parte a la que le afecte desfavorablemente ( art. 448 LEC ) entendiera que contra esta resolución cabe algún tipo de recurso, pueda prepararlo en la forma y modo legalmente establecidos, en cuyo caso se dictará al respecto la resolución que proceda.

SEXTO.-

De conformidad con la Disposición Adicional décimoquinta, número 8, de la LOPJ , introducida por la LO 1/2009, de 3 de noviembre, en caso de estimación total o parcial del recurso, procederá la devolución de la totalidad del depósito constituido por la parte para poder interponerlo.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación, siendo ponente de esta Sentencia, que se dicta en nombre de SM. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, el Magistrado Don Francisco José Soriano Guzmán, quien expresa el parecer de la Sala.

Fallo

FALLAMOS: Que con estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Luis Pablo contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Denia, de fecha 29 de octubre del 2010 , en los autos de juicio ordinario n.º 417 / 08, debemos revocar yrevocamos dicha resolución en el sentido de dictar otra que, con estimación de la demanda interpuesta por aquél contra por D. Amadeo y D.ª Beatriz , declara la nulidad del contrato de opción de compra celebrado entre ellos el día 24 de julio del 2007, condenando a éstos a pagarle la cantidad de 30.405,63 €, que producirá el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda, incrementado en dos puntos desde la de la presente resolución, imponiendo a los demandados las costas de la primera instancia, sin hacer en esta alzada expreso pronunciamiento sobre las mismas.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

La presente resolución es firme y contra ella no cabe recurso alguno, de conformidad con lo establecido en los fundamentos de derecho de esta sentencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Francisco José Soriano Guzmán, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.