Sentencia Civil Nº 46/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 482/2013 de 31 de Enero de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00046/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL.- SECCION CUARTA

PALMA DE MALLORCA.

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000482 /2013

SENTENCIA Nº 46/14

ILMOS SRS.

PRESIDENTE:

D. Miguel Ángel Aguiló Monjo.

MAGISTRADOS:

Dña María Pilar Fernández Alonso

Dña Juana Mª Gelabert Ferragut.

En Palma de Mallorca, a treinta y uno de Enero de dos mil catorce.

VISTOSpor la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, juicio Ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Palma de Mallorca, bajo el nº 478/2010, Rollo de Sala nº 482/2013, entre partes, de una como demandado-apelante don Luis Francisco , representada por el Procurador Sra. Montané Ponce, de otra, como demandante-apelada don Victor Manuel y doña Ruth , representadas por el Procurador Sra. Juan Danús y, como demandada-apelada, doña Marí Trini , representada por el Procurador Sra. Andreu Mulet, asistidas ambas de sus respectivos letrados, Sr. Cañellas Crespí, Sra. Bohorquez Castro y Sra. Amengual Tomás.

ES PONENTEla Ilma. Sra. Magistrado Dña. María Pilar Fernández Alonso.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Palma de Mallorca, en fecha 29/07/2013, se dictó sentencia , cuyo fallo dice: 'Que estimando parcialmente la demanda presentada por D. Victor Manuel Y Ruth representados por el Procurador Sra. Juan y asistidos por el Letrado Sra. Bohorquez y dirigidos contra Dª. Marí Trini representado por el Procurador Sra. Andreu y asistido por el Letrado Sra. Amengual Y D. Luis Francisco debo condenar y condeno solidariamente a los demandados a que les abone la suma de 22.100 euros, más los intereses indicados, sin imposición de costas'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación del codemandado Sr. Luis Francisco , que fue admitido, y seguido el procedimiento por sus trámites, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 14 de enero del presente año, quedando el presente recurso concluso para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-La sentencia dictada en primera instancia, cuyo fallo ha quedado trascrito en los precedentes antecedentes de hecho, es recurrida en apelación por el codemandado condenado, Don Luis Francisco , alegando, que conforme a la consideración de la juez 'a quo', no nos encontramos ante un contrato de arrendamiento sino ante una opción de compra y que el cesionario esta obligado al pago del precio de la opción hasta el desistimiento del contrato y por tanto como el precio de la opción fue de 135.600 euros y dicho precio es fijo, no puede ser objeto de aumento en su cuantía pudiendo alargarse en el tiempo con el aumento del precio de la compraventa, de ahí que habiendo abonado en concepto de opción la cantidad de 132.400 euros solo quedaría pendiente de abono la suma de 3.200 euros y no la cantidad objeto de condena de 22.100 euros.

SEGUNDO.- Sabido es que la calificación de los contratos no depende de cómo hayan sido denominados por las partes contratantes, sino de la configuración efectiva de las obligaciones asumidas en el acuerdo contractual y de las prestaciones que constituyen su objeto ( TS. entre otras muchas, sentencias de 11-12-1989 y 29-12-1999 ).

El contrato de opción de compra puede ser autónomo o independiente o ir unido a otro, como en este caso y generalmente, de arrendamiento. Cualquiera que sea la naturaleza jurídica de dicho arrendamiento se configura como una relación compleja y atípica en la que los elementos de ambos contratos aparecen vinculados por la voluntad de las partes. La opción concede al arrendatario la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento se interrelaciona y embebe la onerosidad de la propia opción pactada.

De igual forma la vinculación entre ambos contratos determina que si el incumplimiento del arrendatario da lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, con posterioridad a sus efectos inherentes a la resolución, no cabe postular la posibilidad del ejercicio de la opción. Contrariamente la Jurisprudencia no ha sido proclive al ejercicio de la facultad resolutoria en los contratos de opción, dada su naturaleza unilateral, al generar obligaciones para una de las partes. La facultad resolutoria implícita en las obligaciones recíprocas a que se refiere el Art. 1124 del Código Civil presupone ciertamente su interdependencia en el marco de un contrato de carácter bilateral ( Sentencias del Tribunal Supremo, de 17-12-1966 y 30-3-1976 , entre otras); carácter que, aunque en principio no es predicable de la opción de compra, de condición casi siempre o generalmente unilateral, en la idea de que es el concedente quien se obliga a cumplir lo prometido acerca del objeto de la opción, sí en ocasiones, pese a su calificación de la prima como elemento accesorio del contrato, en cuanto no esencial a su existencia, ha admitido la posibilidad del ejercicio de dicha resolución, cuando en correspondencia con la obligación del concedente la prima o precio del contrato adquiere el rango de prestación principal, cuestión que, por otra parte, y en principio es inherente al propio ejercicio de la opción (pago de la prima o precio).

Ahora bien, la relación contractual compleja propia del arrendamiento con opción de compra, en la que entre los motivos de concesión de la opción, se incardinan razones fundamentadas en las prestaciones inherentes al contrato de arrendamiento (pago de un importe mensual durante un largo periodo de tiempo, continuidad del arrendamiento necesaria para ejercitar la opción), y de ahí la concepción de las consecuencias de pérdida del derecho de opción que exige el demandante a consecuencia de los eventuales incumplimientos de las obligaciones asumidas por el arrendatario. Ello, de alguna forma ya viene matizado, porque el arriendo y la opción no se funde en una vinculación única, sino que constituyen dos figuras distintas, siendo distinta su causa tanto en sentido objetivo como subjetivo, de forma que no puede ser confundible con el móvil que guía a las partes sin elevarlo a condición ni finalidad del contrato, como recordaba una antigua Sentencia del Tribunal Supremo de cinco de Junio de 1951 .

Debe insistirse en el hecho de que la opción de compra es sólo eso, una facultad, cuyo ejercicio, llegado el momento, puede interesar o no al arrendatario. Ello lógicamente no supone que no haya gozado de la cosa en arrendamiento, y precisamente para retribuir ese goce y disfrute se destinan las cuotas periódicas.

TERCERO.- Lo anteriormente expuesto resulta de aplicación al supuesto enjuiciado. No nos encontramos ante un simple contrato de opción de compra, que lo único que concede al optante es una simple facultad que puede o no ejercitar llegado el momento pactado. Aquí se trasmitió al optante la posesión de la cosa y precisamente para retribuir tal posesión, goce y disfrute se estipulo el pago de unas cuotas periódicas. Hasta el momento de ejercicio de la opción el contrato se desenvuelve como un verdadero arrendamiento.

En efecto en fecha 13 octubre se celebró entre las partes hoy en litigio, contrato intitulado de opción de compra y puesta a disposición de bienes, sobre un local comercial puesto a disposición de la cesonaria ese mismo día 13-10-2006, con el objeto de que durante la vigencia del contrato, los cesionarios, el apelante y su entonces esposa, pudieran desarrollar la actividad de bar- restaurante que venía ejerciendo hasta la fecha el cedente; se fijó para el ejercicio de la opción el plazo de tres años a partir de la fecha del contrato, que no obstante el periodo se vería prorrogado automáticamente por dos años más para el supuesto de que el optante no dispusiera del total importe fijado para la opción, o por cualquier otra causa imputable al mismo, viéndose incrementada, en este caso, la cantidad final de compra, en un 6 % por cada año de prórroga.

Se pactó que el precio de la opción se pagaría del siguiente modo: a) a la firma del contrato 60.000 euros; b) durante los tres años siguientes a la firma del documento, es decir, hasta la fecha 10-10-2009, los optantes abonarian una cantidad mensual de 2.100 euros mensuales lo que supone un total, trascurridos los tres años de 75.000 euros, sumando el total de la opción 135.600 euros

El importe total del precio de la opción ser descontado del precio total de compra que asciende a 400.000 euros.

Si el optante no ejercitara su derecho de opción la parte cesionaria quedara en poder de las cantidades entregadas como precio de la opción.

Se estipuló que la finca objeto del contrato se destinaría a la explotación de la actividad de bar-restaurante, con prohibición de cualquier otra sin permiso del cedente durante la vigencia de la opción, que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean objeto de individualización y que correspondan la local que se cede, serán a cargo del cesionario e igualmente los gastos de servicios de la finca que se individualicen mediante contadores, tales como agua, luz, teléfono o cualquier otro que habilite el cesionario serán en todo caso de cuenta del cesionario, al igual que la tasa de basuras y cuotas de la comunidad. También se estipuló que el cesionario estaba obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, así como a sufragar las obras de conservación, reposición y reparación que precise el local, y que el cesonario no tendrá derecho durante la ejecución de dichas obras, a suspender el contrato, desistir del mismo, ni a indemnización alguna, así como tampoco a disminuir o paralizar el pago de las cantidades pactadas en concepto de opción o precio final de compra.

No nos encontramos pues ante un simple contrato de opción de compra, sino como anticipamos, ante un contrato de arrendamiento con opción de compra, según se desprende claramente del tenor del contrato.

Los optantes, desistieron del ejercicio de la opción en fecha 10 agosto de 2010 poniendo las llaves del local a disposición de los cedentes en fecha 11 agosto de 2010 ocupando el local e industria hasta tal fecha, por lo tanto hasta la misma venían obligados a pagar los 2100 euros al mes pactados en contraprestación por el uso o goce del mismo en consonancia con la naturaleza del contrato concertado, como vimos de arrendamiento con opción de compra.

El precio de la opción permanece inamovible ciertamente, pero aún abonado este íntegramente y no ejercitada la opción dentro de los 5 años, la ocupación del local lleva como contraprestación el pago de la cantidad pactada , cantidad que hasta la suma de 135.600 euros funciona como precio de la opción a descontar del precio de venta caso de ejercitarse , y si alcanzada aquella suma y vigente el plazo no se ejercita la opción y se continua ocupando el local, funciona como precio del arrendamiento.

En definitiva y por lo dicho procede confirmar el fallo de la sentencia recurrida por los argumentos vertidos en la presente resolución.

CUARTO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398 de la L.E.C . procede imponer las de esta alzada a la parte apelante, al ser desestimado íntegramente el recuso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador Sra. Montané Ponce, en nombre y representación de don Luis Francisco , contra la sentencia de fecha 29/07/2013 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Palma de Mallorca, en los autos Juicio Ordinario, de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMARLA y la CONFIRMAMOSpor los argumentos vertidos en la presente resolución.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentenciasdictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesalo el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal, en virtud de la reforma introducida por la ley 37/2011 de 10 de Octubre.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

- No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

- Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.