Sentencia Civil Nº 46/2014, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 24/2014 de 25 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00046/2014

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de CACERES

1290A0

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 927620309 Fax: 927620315

N.I.G. 10131 41 1 2011 0200974

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000024 /2014

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de NAVALMORAL DE LA MATA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000455 /2011

Recurrente: Isidoro , María Dolores

Procurador: MARIA DOLORES FERNANDEZ SANZ, ANTONIO RONCERO AGUILA

Abogado: FERNANDO CUADRADO HERNANDEZ, OSCAR TAPIAS GREGORIS

Recurrido:

Procurador:

Abogado:

S E N T E N C I A NÚM. 46/14

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =

MAGISTRADOS:

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

DOÑA MARIA TERESA VAZQUEZ PIZARRO =

___________________________________________________

Rollo de Apelación núm. 24/14 =

Autos núm. 455/11 (Juicio Ordinario) =

Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Navalmoral de la Mata =

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En la Ciudad de Cáceres a veinticinco de Febrero de dos mil catorce.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm. 455/11 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Navalmoral de la Mata, siendo partes apelantes-apeladas, por un lado, el demandante DON Isidoro , representado en la instancia por el Procurador de los Tribunales Sra. Guisado González y en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sra. Fernández Sanz, viniendo defendido por el Letrado Sr. Cuadrado Hernández; y, por otro lado, la demandada, DOÑA María Dolores , representada en la instancia por el Procurador de los Tribunales Sra. Díaz Jiménez y en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Roncero Aguila, viniendo defendida por el Letrado Sr. Tapias Gregoris. Consta en Autos, así mismo como demandados, los HEREDEROS DE DON Ovidio , en situación de rebeldía procesal.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Navalmoral de la Mata, en los Autos núm. 455/11, con fecha 27 de Diciembre de 2012, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'FALLO: SE ESTIMA PARCIALMENTE la demanda de Juicio Ordinario interpuesta por Doña Milagros Guisado González, Procuradora de los Tribunales y de Don Isidoro , contra los demandados Herederos de Don Ovidio y Doña María Dolores representada por el Procurador Doña Aranzazu Díaz Jiménez.

Se declara resuelto el contrato de arras y anexos suscritos entre las partes.

SE CONDENA a Herederos de Don Ovidio y Doña María Dolores a abonar a Don Isidoro 49.200 € más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda.

Cada una de las partes satisfará las costas causadas a su instancia siendo las comunes por mitad.'

SEGUNDO .- Frente a la anterior resolución y por las respectivas representaciones procesales de actor y demandada Doña María Dolores , se interpusieron en tiempo y forma sendos recursos de apelación, se tuvieron por interpuestos y, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

TERCERO .- Las respectivas representaciones procesales de las partes presentaron escritos de oposición al recurso formulado de contrario; se remitieron los autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de 10 días.

CUARTO.- Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia; en fecha 22 de Enero de 2014 la Sala dictó auto de admisión de los documentos aportados por la representación procesal del demandante, aquí apelante-apelado, Don Isidoro . Frente a esta resolución interpuso recurso de reposición la representación procesal de la demandada, también apelante-apelada, Doña María Dolores , el que, tras los trámites legales pertinentes, fue desestimado mediante Auto de 18 de Febrero de 2014. No considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día veinticuatro de Febrero de dos mil catorce, quedando los autos para dictar resolución en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C ..

QUINTO. - En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA.

Fundamentos

PRIMERO.- En el escrito inicial del procedimiento se promovió acción de resolución de contrato de compraventa, con devolución de las arras duplicadas; pretensión que fue estimada parcialmente en la sentencia de instancia, y disconforme la parte demandante, se alza el recurso de apelación alegando en síntesis, los siguientes motivos:

1º) Que se ha probado y reconocido en la sentencia de instancia, que el apelante, en cumplimiento del contrato de arras aportado con la demanda, entregó dinero en varias fechas con el fin de adquirir una finca, ya sea a la propiedad o a la inmobiliaria mandataria para la venta - Agrofincas la Vera-, Así, entregó 6.600 €, el 23 de abril de 2.007 a la mercantil 'Agrofincas la Vera'; la cantidad de 18.000 €, el 15 de junio de 2.007 a la representante legal de la misma sociedad, y la cantidad de 18.000 €, el 12 de diciembre del mismo año a la propietaria, siendo testigo Don Jose Ignacio .

Que ante la demora de los demandados, el actor requirió de forma notarial a los mismos en fecha 15 de junio de 2.009, donde ponía a su disposición la cantidad de 25.000 € que restaban para abonar la totalidad del precio convenido.

Que los demandados no reconocen ni la recepción del pago efectuado a la representante de la sociedad, ni la representación de la mercantil como mandataria para efectuar la venta y recibir abonos a cuenta del contrato de arras, por ello, es necesario acompañar al recurso la 'hoja de encargo' que refirieron los testigos en el acto de la vista al estar dentro de los supuestos del art. 460.1 en relación con el 270.2° de la L.E.C . pues no pudimos aportarla en primera instancia al desconocer su existencia, tal como confirma la sentencia impugnada.

Que la falta de representación alegado por los demandados queda desvirtuada con la 'hoja de encargo', así como por la solicitud de permiso para la mejora y limpia de camino por parte de Don Luis Pedro respecto de la finca objeto de compraventa al Ayuntamiento de Jarandilla de la Vera, de fecha 5 de junio de 2.007, y, todo ello, para dar cumplimiento a la cláusula séptima del contrato de arras, según la cual, era condición indispensable para que la venta se llevara a cabo la ejecución de un camino de acceso, hecho éste confirmado por el testigo que efectuó el mismo, Don Pedro Miguel .

Que los acuerdos a que hubieran llegado los representantes de la inmobiliaria y los propietarios de la finca, solo a ellos afecta, pues el actor ha cumplido con lo pactado, no siendo responsable de que la inmobiliaria no haya abonado el segundo pago o parte del mismo a los propietarios. Lo importante y acreditado es que el actor abonó la cantidad de 42.600 € tal como reconoce la sentencia recurrida, correspondiendo a los vendedores devolver dicha cantidad duplicada al tratarse de arras penitenciales.

Que hasta el día de la vista desconocía la 'hoja de encargo', hecho este reconocido en la sentencia ,por lo que el actor tiene el derecho a recibir la cantidad de 85.000€ por los vendedores, desde el acta de notificación y requerimiento notarial.

Que en ningún momento negaron en la contestación al mismo que la propiedad no hubiera recibido esa cantidad. Reitera que el actor tuvo conocimiento del mandato escrito en el acto de la vista y ante la testifical de los representantes de la mercantil y no antes. Que se propuso la testifical de esas personas con el fin de que confirmaran el pago y si los propietarios les habían conferido mandato.

Que también lo hicieron constar en la demanda de conciliación y los demandados nada dijeron de no haber recibido dicha cantidad de la inmobiliaria.

Que la declaración de los representantes de la inmobiliaria acredita que recibieron 18.000€ del actor y lo recibieron en concepto de arras penitenciales para asegurar la adquisición de la finca. Según el testigo, Don Luis Pedro , éste entregó a uno de los propietarios, Don Felix , la cantidad de 5.500€ para la compra de un remolque, aunque eso sólo afecta a las relaciones entre ellos. Que el actor tuvo la posesión de la finca desde un primer momento, haciendo diversos trabajos en la misma como la poda de olivos y supervisar la construcción del camino de acceso.

2º) Error en la valoración de prueba testifical. La excepción de falta de legitimación pasiva planteada, esto es, la falta de recepción y aceptación del segundo de los pagos que fue estimada en la sentencia de instancia, carece de sentido a la vista de la hoja de encargo, donde consta que los vendedores apoderaron a la inmobiliaria, e incluso le autoriza a recibir arras penitenciales, por lo que existe mandato, sin perjuicio de las acciones que corresponda a los demandados contra la inmobiliaria.

Que aunque es cierto que tanto en el contrato de arras, como en el contrato núm. 6, se dejara en suspenso el mismo hasta tanto se produjese la aceptación de condiciones y de la cantidad percibida en concepto de arras por parte de los vendedores, no lo es menos que ambas cantidades fueron aceptadas por la parte demandada, con conocimiento de la inmobiliaria, que no intervino no por no tener apoderamiento o mandato, sino porque se acordaban las prórrogas directamente entre parte compradora y vendedora, y ello se efectuó con el conocimiento de 'Agrofincas la Vera', tal como manifiesta el testigo, Sr. Jose Ignacio , y los propios representantes de la mercantil.

Por tanto, queda acreditado que la inmobiliaria tenía facultad de representación y mandato, por lo que no se puede negar la efectividad de un pago en concepto de arras penitenciales. En este sentido, las explicaciones de la inmobiliaria fueron claras, al reconocer que la cantidad de 18.000€ se utilizaron para efectuar el camino de acceso a la finca; para el pago de la comisión de la venta y para el abono de la compra de un remolque que se entregó a Don Felix ; reconociendo el testigo, Don Luis Pedro , que a pesar de ser verdad lo manifestado, carecía de recibo de haber dado dicha suma a la propiedad para la compra del remolque.

3º) Que los vendedores tienen derecho para vender la finca a un tercero, tal como lo han hecho, pero tendrán que devolver las arras duplicadas al actor al incumplir lo pactado en el contrato de arras, en aplicación del Art. 1454 del C.C .

Que la finca fue vendida a un tercero solamente dos días después de que el comprador pusiera a disposición de la propiedad mediante requerimiento notarial el resto del dinero pactado para la venta, tal como reconoce la sentencia de instancia.

Por todo ello, solicita la revocación de la resolución recurrida y la estimación íntegra de la demanda.

A dicho recurso se opuso la parte contraria, solicitando su desestimación.

SEGUNDO.- Así mismo, la representación de la parte demandada interpone recurso de apelación, alegando los siguientes motivos:

1º) Error en la valoración de la prueba e incorrecta aplicación de la 'exceptio non adimpleti contractus', que ha sido desestimada en la sentencia de instancia. Que entre el testigo, D. Jose Ignacio y el actor existe una relación laboral que se evidenció en las declaraciones de ambos, pues el demandante es el Director de la sucursal bancaria en la que trabaja el testigo, D. Jose Ignacio . A esta relación que puede afectar a la objetividad de lo declarado por el testigo, se añaden las contradicciones entre lo manifestado por el demandante y lo manifestado por el testigo en el juicio.

Así, el testigo D. Jose Ignacio , reconoció en su declaración que conocía la finca; la inmobiliaria y al hijo de la apelante, D. Felix , sin embargo sólo oyó y vio las prórrogas verbales Tiene una relación laboral en una sucursal donde sólo se encontraban trabajando el demandante y él mismo; conoce la finca, conoce la empresa Agrofincas la Vera, conoce los problemas de 'papeles' alegados de contrario como causa de los retrasos y las prórrogas y no sabe nada más. Que no sabe cuándo pagó ni cuánto', etc.

2º) Que la Juzgadora a obviado el resto de la documental presentada por las partes, que firmaron un contrato de arras el 23 de abril de 2007; que el 27 de junio de 2007, un día antes de que transcurrir el plazo establecido en el contrato de arras, acuerdan un prórroga para firmar las escrituras y terminar de pagar el precio aplazado; con posterioridad existe otro acuerdo escrito de fecha 12 de diciembre de 2007, otorgando una prorroga hasta el 31 de enero de 2008, y ello podía entenderse una buena fe de ambas partes, pues, además de constatar por escrito una modificación sustancial del contrato, el actor adelanta parte del precio que se debía al hijo de la recurrente, D. Felix .

Que el pago total del precio, antes de ese acuerdo escrito de prórroga, debió haberse hecho el 28 de junio de 2007, poco más de seis meses de retraso. El demandante alega que después de esa fecha hubo acuerdos verbales, alargando en más de un año el cumplimiento de sus obligaciones, hasta la firma del documento n° 6 de la demanda, cualquier acuerdo que modificase las condiciones del contrato inicial se ha realizado por escrito y a partir de esa fecha el demandante afirma que las demás prórrogas se realizaron verbalmente con un hijo de la apelante, D. Felix . Sin embargo, para que los actos por escrito de D. Felix tuviesen validez era necesaria la aceptación de la apelante. Así lo firmaron el demandante y D. Felix . A partir de ahí todo lo demás fue verbal, sin la participación del apelante y el testigo, que vio y oyó esos acuerdos verbales, incurriendo en contradicciones y a favor de la tesis de su superior jerárquico en el trabajo.

Que a todo ello, hay que añadir que el siguiente comprador no tuvo ningún problema jurídico para elevar a escritura pública su contrato de compraventa sobre la finca en cuestión. Ello se desprende de la declaración como testigo D. Jenaro , y de los documentos presentados en la contestación a la demanda.

3º) Se dice en la sentencia que el actor realizó distintos pagos parciales del precio convenido, incluso con carácter previo a que se produjera el vencimiento de su obligación que, conforme al contrato de arras, era el momento en que se suscribiera la compraventa o incluso después de ese momento. '. Sin embargo, lo único que ha sido previo es la prórroga del 23 de abril de 2007, y en todos los documentos se establece una fecha en que deben firmarse las escrituras y pagar el resto del precio convenido.

En el contrato de arras el 28 de junio de 2007, en su cláusula tercera se especifica que ''el resto del precio se pagará a la firma del documento privado de compraventa y/o con posterioridad escritura pública '. Es evidente el día señalado para el pago del resto del precio. Caso contrario y de seguir la interpretación de la Juzgadora sería dejar en manos de la voluntad de una de las partes la eficacia del contrato.

Termina solicitando la revocación de la sentencia de instancia y la desestimación de la demanda.

TERCERO.- Centrados los términos de uno y otro recurso, para la adecuada resolución de los mismos es necesario, antes de examinar los concretos motivos, partir de los siguientes antecedentes fácticos que resultan de las pruebas practicadas, esencialmente, la prueba documental y testifical.

En primer lugar, es preciso fijar la posición procesal de las partes y lo resuelto en la sentencia de instancia, a fin de evitar posible 'reformatio in peius'. A tal efecto, la sentencia de instancia condena a los demandados a devolver al actor la cantidad de 49.200 €, y frente a dicha sentencia se alza el actor solicitando la estimación íntegra de la demanda, en la que reclama la cantidad de 85.200 €. La codemandada también interpone recurso de apelación, solicitando la íntegra desestimación de la demanda. Por tanto, con la eventual estimación total o parcial de uno u otro recurso, el tribunal de apelación puede conceder mayor o menor cantidad de la concedida en la sentencia recurrida, sin que con ello se produzca un posible 'reformateo in peius'.

Sentado lo anterior, la demandada, Doña María Dolores y su hijo, Don Felix , en fecha 9 de abril de 2.007, firmaron una hoja de encargo con la agencia inmobiliaria Agrofincas la Vera para que procediera a la venta de la finca de su propiedad, registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Jarandilla de la Vera de la que eran propietarios, descrita en el hecho primero de la demanda.

Con posterioridad a dicho encargo, en fecha 23 de abril de 2.007, se firma un documento, denominado contrato de arras, compareciendo la codemandada, Doña María Dolores y el actor Don Isidoro , acordando en la estipulación primera que el comprador ésta interesado en la adquisición de la finca, de la que Doña Bernarda como representante de Agrofincas la Vera tiene el encargo para el asesoramiento de la compraventa. En la estipulación segunda acuerdan que el comprador entrega en este acto la cantidad de 6.600 €, equivalente al 10% del precio total, como arras y señal para la compraventa de la finca. En la estipulación tercera acuerdan que el precio de la compraventa es de 66.000€, que será abonado por el comprador en la siguiente forma, en ese mismo acto, a la firma de dicho documento entregando la cantidad de 6.600€, y el resto del precio, 59.400€ a la firma del documento privado de compraventa o a la firma de la escritura pública. En la estipulación cuarta se acuerda que en caso de resolución del presente contrato de arras se aplicará el Art. 1.454 C.C . a la parte incumplidora. En la estipulación novena acuerdan que las partes contratantes se obligan a elevar a escritura pública éste contrato privado de compraventa ante la Notaría de Jarandilla de la Vera. Finalmente, dicho documento se firma por la representante de la inmobiliaria, por el actor y por dos testigos, pero no por Doña María Dolores que no intervino, no obstante figurar en el encabezamiento del documento, por ello, al final se dice que 'el contenido de dicho documento queda en suspenso hasta tanto se acepten las condiciones y la cantidad entregada en concepto de arras por la propiedad'.

En fecha 15 de junio de 2.007, Doña Bernarda como representante de Agrofincas la Vera firma un documento reconociendo que ha recibido la cantidad de 18.000 €, en concepto de abono por la compraventa de la finca según el documento de arras firmado en fecha 23 de abril de 2.007, siendo la parte vendedora representada por la Sra. Bernarda para el asesoramiento y gestión de la transmisión, con lo cual acredita el pago a cuenta de la cantidad entregada.

En fecha 27 de junio de 2.007, el actor como comprador, y Doña María Dolores como vendedora, firman un documento denominado contrato de compraventa de inmueble, y acuerdan que, en cumplimiento de la cláusula novena del contrato de 23 de abril de 2.007, para la transmisión de la finca, amplían el plazo estipulado en dicha cláusula para el otorgamiento de la escritura de compraventa y transmisión del bien, hasta el 10 de julio de 2.007 o bien en el plazo máximo de noventa días, una vez resueltos los trámites administrativos.

Posteriormente, en fecha 12 de diciembre de 2.007, el actor y Don Felix , hijo de la demandada y copropietario de la finca, como heredero de Don Ovidio , firman un documento que también denominan contrato de Arras, con sujeción a las estipulaciones de los contratos anteriores, considerando que la cantidad que se entrega a la parte vendedora a la firma de éste documento, que se realiza en concepto de entrega a cuenta. En la estipulación segunda dicen que el comprador entrega en éste acto la cantidad de 18.000€, como arras y nueva señal para la compra de la finca, sirviendo el documento como recibo de pago, firmando las partes.

En fecha 15 de junio de 2.009 el actor remite un acta notarial de notificación y requerimiento a Doña María Dolores y a Don Felix , ofreciendo abonar la cantidad de 25.000€ como resto del precio convenido. Dicho requerimiento fue contestado por Don Felix manifestando que rechaza el requerimiento y el pago por extemporáneo al haber transcurrido el plazo para el pago del precio aplazado, quedando resuelto de pleno derecho el contrato de compraventa al haber incumplido sus cláusulas. Que 'no obstante queda a su disposición para la devolución de las cantidades abonadas a cuenta del precio de la finca, más los intereses legales'.

En fecha 17 de junio de 2.009 la demandada y sus hijos, como copropietarios de la finca rústica, otorgan escritura pública de compraventa en favor de los cónyuges Don Luis Miguel y Doña Marisol .

Finalmente, consta que la parte actora presentó demanda solicitando la resolución del contrato de arras y sus anexos, condenando a los demandados a devolver las arras duplicadas, que a su entender ascienden a 85.200€. La parte demandada se opuso a la demanda solicitando su desestimación, y en la sentencia de instancia se declara que la inmobiliaria no estaba facultada para recibir ninguna cantidad por la compraventa de la finca, ni consta que los vendedores se hubieran beneficiado de dicha cantidad, rechazando el pago de la suma de 18.000€ entregados por el actor a la inmobiliaria, estimando acreditada la entrega de 24.600 € y en concepto de arras, condenando a los demandados a su devolución duplicadas, esto es, les condena a la cantidad de 49.200€.

CUARTO.- Partiendo de expresados antecedentes fácticos, comenzamos con los dos primeros motivos del recurso interpuesto por el actor, pues salvados los razonamientos para la admisión de la prueba documental, tratan de la misma materia. Entiende el apelante que consta acreditado que el actor entregó dinero en varias fechas con el fin de adquirir una finca, ya sea a la propiedad o a la inmobiliaria mandataria para la venta - Agrofincas la Vera-. Concretamente, entregó 6.600 €, el 23 de abril de 2.007 a la mercantil 'Agrofincas la Vera'; la cantidad de 18.000 €, el 15 de junio de 2.007 a la representante legal de la misma sociedad, y la cantidad de 18.000 €, el 12 de diciembre del mismo año al copropietario Don Felix , siendo testigo Don Jose Ignacio , ofreciendo pagar el resto del precio mediante requerimiento notarial.

Que los demandados no reconocen ni la recepción del pago efectuado a la representante de la sociedad, ni la representación de la mercantil como mandataria para efectuar la venta y recibir abonos a cuenta del contrato de arras, todo lo cual queda desvirtuado por la 'hoja de encargo' que aportó el representante de la inmobiliaria.

Que los acuerdos a que hubieran llegado los representantes de la inmobiliaria y los propietarios de la finca, solo a ellos afecta, pues el actor ha cumplido con lo pactado, no siendo responsable de que la inmobiliaria no haya abonado el segundo pago o parte del mismo a los propietarios. Lo importante y acreditado es que el actor abonó la cantidad de 42.600 €, correspondiendo a los vendedores devolver dicha cantidad duplicada al tratarse de arras penitenciales.

Que hasta el día de la vista desconocía la 'hoja de encargo', hecho este reconocido en la sentencia ,por lo que el actor tiene el derecho a recibir la cantidad de 85.000€ por los vendedores, desde el acta de notificación y requerimiento notarial.

Pues bien, respecto a la admisión de la prueba documental, consistente en la hoja de encargo hecha por los vendedores a la inmobiliaria, ya acordó la Sala su admisión por encontrarse comprendida en el Art. 460 en relación con el Art. 270, ambos de la LEC , por tratarse de un documento que desconocía el actor, como es lógico, pues no era parte del mismo, que solo firmaron los vendedores y propietarios de la finca y el representante de la agencia inmobiliaria.

Ciertamente, la juzgadora de instancia niega a la inmobiliaria facultades de representación de los vendedores, ni para vender la finca, ni para recibir parte del precio, y así se pudiera entender a la luz de la hoja de encargo y del primer contrato de fecha 23 de abril de 2.007, en el que se fijan todas las condiciones de la compraventa, se entrega la cantidad de 6.600 € en concepto de arras o señal, todo ello, condicionado a que se acepten dichas condiciones y arras por la propiedad.

Con posterioridad, en fecha 15 de junio de 2.007, el actor y comprador entrega a Doña Bernarda , representante de la inmobiliaria, la cantidad de 18.000 € en concepto de abono de parte del precio para la compraventa, firmando el documento para acreditar el pago a cuenta del precio convenido.

Ahora bien, y esto es importante, en fecha 27 de junio de 2.007, el actor como comprador, y Doña María Dolores como vendedora, firman un documento denominado contrato de compraventa de inmueble, y acuerdan que, en cumplimiento de la cláusula novena del contrato de 23 de abril de 2.007,para la transmisión de la finca, amplían el plazo estipulado en dicha cláusula para el otorgamiento de la escritura de compraventa y transmisión del bien, hasta el 10 de julio de 2.007 o bien en el plazo máximo de noventa días, una vez resueltos los trámites administrativos.

En conclusión, una vez que se firma el contrato de compraventa en fecha 27 de junio de 2.007, por el actor como comprador y por Doña María Dolores , como parte vendedora, ratifican y convalidan todo lo acordado en los anteriores documentos, como expresamente acuerdan en cumplimiento de la cláusula novena del contrato de 23 de abril de 2.007, surtiendo plenos efectos tanto las cláusulas firmadas, como las cantidades entregadas por el comprador como pago del precio convenido.

En el segundo motivo, alega el actor apelante, error en la valoración de prueba testifical, respecto a la falta de recepción y aceptación del segundo de los pagos que fue estimada en la sentencia de instancia, lo cual carece de sentido a la vista de la hoja de encargo, donde consta que los vendedores apoderaron a la inmobiliaria, e incluso le autoriza a recibir arras penitenciales, por lo que existe mandato, sin perjuicio de las acciones que corresponda a los demandados contra la inmobiliaria.

Ciertamente, como hemos adelantado, cuando se firma el contrato de compraventa en fecha 27 de junio de 2.007, por el actor como comprador y por Doña María Dolores , como parte vendedora, ratifican y convalidan todo lo acordado en los anteriores documentos, con lo que ratifican y dan por bueno, todo lo acordado por el actor y el representante de la inmobiliaria, incluido el pago de parte del precio.

Por tanto, tuviera o no la representante de la inmobiliaria apoderamiento de la demandada y propietaria para concertar contrato de compraventa, es lo cierto, que la misma quedó perfeccionada cuando vendedora y comprador ratifican y aceptan todas las cláusulas firmadas en el contrato de 23 de abril de 2.007, y deciden ampliar el plazo para el otorgamiento de la escritura pública, teniendo plena validez todos los documentos firmados por la inmobiliaria y el actor, al quedar posteriormente convalidados y ratificados por la vendedora.

En consecuencia, procede estimar el motivo examinado en cuanto a la vinculación de la demandada respecto a los documentos firmados por la representante de la inmobiliaria, al haberlos aceptado y ratificado expresamente en el contrato de fecha 27 de junio de 2.007.

QUINTO.- Ahora bien, insiste el actor que el pago de todas las cantidades entregadas fue en concepto de arras penitenciales, por ello, de la cantidad total abonada de 42.600 €, solicita la devolución del doble que asciende a la cantidad de 85.200€, y ello no es correcto.

En efecto, es reiterada la jurisprudencia según la cual, los contratos son lo que son, y no como sean calificados por las partes. Pues bien, en el primer contrato de fecha 23 de abril de 2.007, aunque es denominado contrato de arras, examinado su contenido se trata de un contrato de compraventa de la finca en cuestión, al concurrir todos los requisitos de la compraventa. Se especifica el objeto del contrato, la finca registral NUM000 ; se fija el precio en la cláusula segunda, de la siguiente manera: el comprador entrega en ese acto la cantidad de 6.600€, diez por ciento del precio total, como arras y señalde la compraventa. En la cláusula tercera se acuerda el precio total en la cantidad de 66.000€, que sería abonado del siguiente modo: la cantidad de 6.600€ que entregó en ese mismo acto, en concepto de arras o señal; y el resto del precio, 59.400€ a la firma del documento público de la compraventa. En la cláusula cuarta se cita el Art. 1.454 C.C . para el supuesto de resolución contractual, y finalmente, en la cláusula novena las partes se obligan a elevar a escritura pública este contrato privado de compraventa.Insistimos, estamos ante un auténtico contrato privado de compraventa, porque si bien no intervino en el mismo Doña María Dolores , es lo cierto que había facultado a la representante de la inmobiliaria para que procediera a la venta de la finca, ratificando y convalidando lo hecho por la misma en el posterior documento firmado con el actor en fecha 27 de junio de 2.007.

Finalmente, todas las cantidades entregadas por el actor, tanto a la representante de la inmobiliaria, como al otro copropietario de la finca, Don Felix , son válidas y se hicieron a cuenta del precio convenido, sin perjuicio de las relaciones internas de copropietarios entre sí y de ellos con la inmobiliaria. El actor entregó a la representante de la inmobiliaria la cantidad de 6.600€ en concepto de arras, y la cantidad de 18.000€ a cuenta del precio. Además, entregó a l copropietario Don Felix la cantidad de 18.000€ a cuenta del precio.

SEXTO.- En el tercer y último motivo alega que si bien los vendedores tienen derecho para vender la finca a un tercero, tal como hicieron, tienen la obligación de devolver las arras duplicadas al actor al incumplir lo pactado en el contrato de arras, en aplicación del Art. 1454 del C.C .

Ciertamente, ello es así, más como hemos dicho, el importe de las arras no es la totalidad de las cantidades entregadas por el actor, sino solamente la cantidad de 6.600€, tal y como pactaron en el contrato de compraventa de fecha 23 de abril de 2.007, y el resto de la cantidad de 36.000€ abonados, fue en concepto de parte del precio convenido, y ello, con independencia que las partes, legas en derecho, hayan calificado los contratos de arras en lugar de contrato de compraventa, como efectivamente era el que firmaron desde el principio; calificación errónea que después se mantiene en la propia demanda.

En definitiva, la cantidad que deben devolver los demandados en concepto de arras duplicadas asciende a 13.200 €, más la cantidad de 36.000€, que abonó como parte del precio, en total 49.200, que es la cantidad fijada en la sentencia de instancia, aunque por distintos argumentos.

SEPTIMO.- La parte demandada también interpuso recurso de apelación, alegando en primer lugar, error en la valoración de la prueba e incorrecta aplicación de la 'exceptio non adimpleti contractus', que ha sido desestimada en la sentencia de instancia. Que entre el testigo, D. Jose Ignacio y el actor existe una relación laboral que se evidenció en las declaraciones de ambos, pues el demandante es el Director de la sucursal bancaria en la que trabaja el testigo, D. Jose Ignacio .

Este motivo no puede prosperar según lo dicho en los anteriores fundamentos jurídicos, pues el contrato de compraventa quedó perfeccionado con al firma del documento de fecha 27 de junio de 2.007, y si el comprador no cumplió con el abono de todo el precio convenido, la demandada pudo ejercitar las acciones que tuviera por conveniente, como reclamar la parte restante o pedir la resolución del contrato, más no proceder a la venta de la finca a un tercero, cuando el comprador ya había abonado la mayor parte del precio convenido.

Por tanto, no existe error en la valoración de la prueba, no incorrecta aplicación de la 'exceptio non adimpleti contractus'.

OCTAVO.- En segundo lugar, alega que la Juzgadora de instancia ha obviado el resto de la documental practicada, que firmaron un contrato de arras el 23 de abril de 2007; que el 27 de junio de 2007, un día antes de que transcurrir el plazo establecido en el contrato de arras, acuerdan un prórroga para firmar las escrituras y terminar de pagar el precio aplazado; con posterioridad existe otro acuerdo escrito de fecha 12 de diciembre de 2007, otorgando una prorroga hasta el 31 de enero de 2008, y ello podía entenderse una buena fe de ambas partes, pues, además de constatar por escrito una modificación sustancial del contrato, el actor adelanta parte del precio que se debía al hijo de la recurrente, D. Felix .

Que el pago total del precio, antes de ese acuerdo escrito de prórroga, debió haberse hecho el 28 de junio de 2007, poco más de seis meses de retraso. Sin embargo, el demandante alega que después de esa fecha hubo acuerdos verbales, alargando en más de un año el cumplimiento de sus obligaciones, hasta la firma del documento de fecha 12 de diciembre de 2.007, cuando cualquier acuerdo que modificase las condiciones del contrato inicial se ha realizado por escrito y a partir de esa fecha el demandante afirma que las demás prórrogas se realizaron verbalmente con un hijo de la apelante, D. Felix , y ello no se ha probado,

Ya hemos dicho que las demoras en el pago de la última parte del precio fue consentida por los demandados, pues en ningún momento reclamaron al actor su abono o resolvieron el contrato, antes al contrario, cuando la vendedora fue requerida para el cumplimiento del contrato se opuso su hijo, ofreciendo devolver las cantidades recibidas a cuenta, más los intereses legales. Por tanto, las prórrogas expresas o tácitas consentidas por la parte vendedora, carece de relevancia a los efectos que nos ocupan de resolver el contrato a instancias del comprador.

NO VENO.- En tercer y último lugar, dice que lo único que ha sido previo es la prórroga del 23 de abril de 2007, y en todos los documentos se establece una fecha en que deben firmarse las escrituras y pagar el resto del precio convenido.

En el contrato de arras el 28 de junio de 2007, en su cláusula tercera se especifica que ''el resto del precio se pagará a la firma del documento privado de compraventa y/o con posterioridad escritura pública '. Es evidente el día señalado para el pago del resto del precio.

Esta cuestión está en íntima relación con los anteriores motivos, pues insistimos, una vez expirado el plazo convenido para la elevación a escritura pública del contrato privado de compraventa, la parte vendedora nada exigió al comprador sobre el particular, ni sobre el pago del resto del precio, ni sobre la resolución del contrato, antes al contrario, cuando fue requerida notarialmente la demandada, contestó su hijo y copropietario, ofreciendo devolver el precio recibido.

DECIMO.- De conformidad con el Art. 398 en relación del Art. 394, ambos de la L.E.C . las costas de esta alzada causadas por el actor apelante no se imponen a ninguna de las partes al confirmarse la sentencia por motivos distintos, y las costas causadas por el recurso de la parte demandada apelante se imponen a dicha apelante al desestimarse su recurso.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Se desestiman los recursos de apelación interpuestos por las respectivas representaciones procesales de DON Isidoro Y DOÑA María Dolores contra la sentencia núm. 137/12 de fecha 27 de diciembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Navalmoral de la Mata en autos núm. 455/11, de los que éste rollo dimana, y en su virtud, CONFIRMAMOSexpresada resolución.

Las costas de esta alzada causadas por el actor apelante no se imponen a ninguna de las partes, y las costas causadas por el recurso de la parte demandada apelante se imponen a dicha apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.