Sentencia Civil Nº 46/2016, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 545/2015 de 14 de Febrero de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00046/2016

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 545/15

NÚMERO 46

En OVIEDO, a quince de febrero de dos mil dieciséis, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y Doña María Paloma Martínez Cimadevilla, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA

En el recurso de apelación número 545/15 ,en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 1045/14, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Oviedo, promovido por INMOBILIARIA LB OVIEDO, S.A.U., demandado y demandante reconvencional en primera instancia, contra DOÑA Elisenda y DOÑA Jacinta , demandantes y demandadas reconvencionales en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Francisco Tuero Aller.-

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Juzgado de Primera Instancia nº3 de Oviedo se ha dictado sentencia de fecha 29 de octubre de 2015 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que debo estimar y estimo, en su integridad, la demanda interpuesta por DOÑA Jacinta y DOÑA Elisenda , contra 'INMOBILIARIA LB OVIEDO, S.A.U.', y, en su virtud,

1.- Declaro la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes en fecha 19 de Febrero de 2007, por incumplimiento de la sociedad demandada.

2.- Condeno a 'Inmobiliaria LB Oviedo' a abonar a las actoras el importe de la cláusula penal, fijada en la estipulación séptima de dicho contrato, en concepto de daños y perjuicios, por importe de doscientos cuarenta y un mil trescientos euros (241.300?) , detrayendo y haciendo suya las demandantes la suma ya abonada por importe de 240.300 euros, fruto de los pagos que constan en la cláusula segunda del contrato, y debiendo la interpelada completar la pena satisfaciendo la cantidad de mil euros (1.000?) .

3.-Condeno a la demandada a pagar las costas causadas por la demanda.

Y debo desestimar y desestimo, en su integridad, la reconvención formulada por 'INMOBILIARIA LB OVIEDO, S.A.U.'contra DOÑA Jacinta y DOÑA Elisenda y, en su virtud, absuelvo a estas últimas de todos sus pedimentos con expresa imposición de costas a la reconvincente'.-

SEGUNDO.-Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día nueve de febrero de dos mil dieciséis.-

TERCERO.-Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.-Las hermanas Doña Elisenda y Doña Jacinta interpusieron la presente demanda frente a la Compañía 'Inmobiliaria L.B. Oviedo, S.A.U.' (en lo sucesivo Inmobiliaria Oviedo), en suplica de que se declarase la resolución del contrato celebrado entre ellas, de fecha 19 de febrero de 2007, y se condenara a Inmobiliaria Oviedo al abono de la cantidad fijada en el mismo como cláusula penal. La demandada se opuso a dicha petición y, al tiempo, reconvino solicitando la nulidad del contrato por falta del consentimiento de una de las actoras o por insuficiencia del poder, y, subsidiariamente, que se declarase resuelto el contrato pero sin que hubiera lugar a la aplicación de la cláusula penal o procediendo a su moderación.

La sentencia de primer grado acogió íntegramente la demanda y desestimó la reconvención. Inmobiliaria Oviedo reproduce en el presente recurso las pretensiones que había articulado en la instancia, y cuestiona, además, la condena al pago de las costas.

SEGUNDO.-La nulidad del contrato la funda la recurrente en la supuesta situación de incapacidad de Doña Jacinta , que impediría la prestación válida del consentimiento y determinaría la nulidad radical o inexistencia del contrato por no concurrir los presupuestos mínimos que para su validez exige el art. 1261 C.C . No deja de sorprender que ni siquiera afirme en la reconvención esa incapacidad, limitándose a señalar que 'por informaciones que han llegado a mi representado, pudiera ser, que Doña Jacinta , se encuentra, desde hace años, en situación de incapacidad'. Y, asimismo, es significativo, que en los ocho años que transcurrieron desde la celebración del contrato en ningún momento hubiera aludido a su posible nulidad por esa causa. No es que ese silencio pueda merecer el valor de acto propio a fin de otorgar capacidad a quien no la tuviere. Pero el planteamiento de esta pretensión como mera hipótesis unido a esa prolongada pasividad de la demandada en denunciar una posible falta de consentimiento de quien contrató, ya revelan suficientemente la ausencia de fundamento de tal petición.

En cualquier caso, habrá de recordarse aquí que, cuando no ha mediado declaración judicial de incapacidad, lo que se presume es la plena capacidad de los contratantes y la prueba en contrario debe ser cumplida, concluyente, rigurosa, de modo evidente y completo, sin que deje margen racional a la duda ( sentencias del T.S., entre otras muchas, de 28 de junio y 13 de octubre de 1990 , 4 de mayo de 1998 , 19 de noviembre de 2004 , y 14 de febrero de 2006 , varias de ellas citadas por la propia recurrente). Prueba que incumbe a quien sostiene esa incapacidad de acuerdo con lo establecido en el art. 217 LEC .

Pues bien, en el caso aquí analizado no hay prueba concluyente alguna. La pericial que intentaba realizar la apelante fue rechazada en la instancia y nuevamente por esta Sala, en resolución que fue consentida, en atención a su manifiesta inutilidad. El único dato existente es un informe del Servicio de Salud del Principado de Asturias de fecha 18 de junio de 2015 (f.269), expresivo de que Doña Jacinta está en tratamiento psiquiátrico desde febrero de 2006, con antecedentes de haber acudido desde los 21 años a un psiquiatra privado. Pero su diagnóstico de 'psicosis esquizofrénica residual' no comporta, por sí, una situación de incapacidad, máxime cuando desde el punto de vista cognitivo sólo se aprecia actualmente 'cierto retraimiento y enlentecimiento del curso del pensamiento sin evidencia de merma en comprensión'. Es más, Doña Jacinta , en época próxima a la celebración del contrato otorgó escrituras ante notario (así, el 11 de octubre de 2005 para otorgar poder a favor de sus hermana, f. 276 y siguientes, y el mismo día para aceptación de herencia y declaración de obra nueva, f. 152 y siguientes), apreciándole la autorizante 'capacidad legal bastante' para el otorgamiento de tales escrituras. Y también es doctrina jurisprudencial constante que la aseveración notarial respecto de la capacidad del otorgante adquiere una especial relevancia de certidumbre, constituyendo una presunción 'iuris tantum' -a añadir a la general de capacidad- que sólo cabe destruir mediante una prueba evidente y completa en contrario ( sentencias, entre otras muchas, de 7 de octubre de 1982 , 21 de junio de 1986 , 13 de octubre de 1990 , 4 de mayo de 1998 y 19 de noviembre de 2004 ).

TERCERO.-Si lo anterior ha de traducirse en la desestimación de ese motivo del recurso, igual suerte habrá de seguir el referido a la insuficiencia del poder otorgado por Doña Jacinta , que utilizó su hermana en el contrato litigioso. Es cierto que ese contrato comprendía actos 'de riguroso dominio', pues las hermanas cedían y trasmitían la propiedad de un inmueble del que eran dueñas, a cambio de una suma de dinero y de una vivienda que se iba a construir; y también lo es que el poder otorgada por Doña Jacinta , aunque incluía la facultad de vender y permutar bienes inmuebles, no hacía referencia específica al inmueble vendido. El art. 1713 C.C . exige para enajenar o ejecutar actos de riguroso dominio mandato expreso, lo que ha venido equiparándose a poder especial, es decir, el que indique específicamente el objeto de la venta o del acto que se vaya a realizar ( sentencias del T.S. de 1 de marzo de 1990 , 30 de abril de 1992 , 30 de junio de 1993 , 3 de noviembre de 1997 , 6 de marzo de 2001 ó 6 de noviembre de 2013 ).

Ahora bien, la insuficiencia de poder es subsanable mediante la ratificación por el otorgante del acto celebrado ( art. 1259 CC ), quien puede hacerlo de forma expresa o tácita, cuando el interesado realiza un comportamiento que objetivamente sólo es posible entender con una ratificación y que revela de manera inequívoca la voluntad de ratificar ( sentencias, entre otras varias, de 25 de febrero de 1994 , 18 de marzo de 1999 y 26 de julio de 2001 , 13 de junio de 2002 ó 27 de noviembre de 2012 ). Pues bien, con independencia de que ya en el propio contrato se decía que se habían abonado 60.000? en la cuenta que tenían abierta las transmitentes y que se pagaban entonces otros 180.300?, que, por tanto, hubieron de redundar en su provecho y que no tendría derecho a percibir si no lo hubiera consentido, se opuso después al acto de conciliación promovido de contrario y, sobre todo, interpuso la presente demanda, que sólo puede entenderse como aceptación plena del acuerdo celebrado en su día, pues se suplica conforme al mismo, interesando las consecuencias jurídicas que se derivan de su clausulado. Es cierto que estos actos también los realizó representada por su hermana; pero, descartado que se encuentre en situación de incapacidad y no cuestionándose la suficiencia del poder para llevar a cabo los mismos, adquieren plena eficacia confirmatoria de acuerdo con lo antes expuesto.

CUARTO.-Inmobiliaria Oviedo solicita también que se declare la resolución del contrato, pero, al mismo tiempo, interesa que no se aplique la cláusula penal prevista en el mismo para el caso de incumplimiento, o, en su caso, que se modere, en consideración a la doctrina conocida como 'rebus sic stantibus' pues, según sostiene, el cumplimiento de lo acordado devino imposible económicamente debido a la fuerte crisis inmobiliaria, ajena a su actuación, pese a las múltiples gestiones que había llevado a cabo para el buen éxito de la operación.

Efectivamente, la existencia de la crisis económica, con especial incidencia en el ámbito inmobiliario, es un hecho notorio que no cabe discutir. Está probado, por otra parte, que la recurrente, nada más celebrar el contrato, comenzó a realizar diversas actuaciones para lograr el desalojo de los inquilinos que habitaban el inmueble y la autorización para su derribo, algunas de las cuales tuvieron éxito en poco tiempo y otras se dilataron por diversas causas, en especial por la negativa administrativa a conceder la autorización para el derribo, que sólo se logró más de tres años después de celebrado el contrato, en tiempos en que, como es conocido, esa crisis económica ya se había asentado en nuestro país.

No debe olvidarse, sin embargo, que el contrato litigioso preveía que debía otorgarse la escritura pública de trasmisión en el plazo máximo de 24 meses desde su firma, es decir, el límite quedaba establecido en el día 19 de febrero de 2009 (cláusula tercera). En ese momento Inmobiliaria Oviedo debería pagar otros 631.168? (estipulación segunda) y entregar un aval por otros 300.506? (estipulación tercera), incumpliendo tanto una como otra obligación. Ese incumplimiento grave y sustancial, no cabe anudarlo a los efectos de la repetida crisis, entonces apenas iniciada, (véanse los gráficos acompañados por la propia demanda) ni a los problemas que pudieran surgir con los inquilinos o con el derribo del inmueble, pues no se supeditaba en ningún momento a tales circunstancias, que se contemplaban en el contrato de forma independiente de las anteriores obligaciones. No cabe, pues, aplicar la citada doctrina en el caso presente pues el incumplimiento principal se produce antes de que hubieran cambiado las circunstancias que existían en su día, que a juicio de la recurrente condujeron a la desaparición de la base del negocio y a la quiebra del principio de conmutatividad. No existe relación directa entre la crisis inmobiliaria y ese incumplimiento, por más que se diga que fue efecto directo e inmediato de la misma. Más bien, como se apunta en la sentencia de primer grado, lo que existió fue una imprevisión o mal cálculo de Inmobiliaria Oviedo acerca de las dificultades que podían surgir en el desalojo y derribo del inmueble, por lo demás habituales en casos similares, y que una compañía dedicada profesionalmente a esas tareas debería haber tenido en cuenta.

La crisis incidió en un momento posterior, cuando ya se había producido ese incumplimiento. Las dificultades para financiar y vender un nuevo edificio en esa época son conocidas de todos. Pero lo que no puede una de las partes contratantes es pretender justificar con ella su incumplimiento anterior, intentando repercutir a la otra parte lo que sólo a ella era imputable. Debe tenerse en cuenta también, a los efectos de la no aplicación de la doctrina que se invoca, la condición de la demandada de profesional del sector inmobiliario, que buscaba la obtención de beneficios con el consiguiente riesgo; que el propio contrato ya prevé la regulación de ese riesgo con la fijación de una cláusula penal; y el largo tiempo transcurrido hasta el previo acto de conciliación sin que hubiera ofrecido una solución razonable a las transmitentes, que se vieron privadas durante ese periodo de las ganancias que les proporcionaba el arriendo de las viviendas y locales del inmueble. Parece claro que el negocio que realizó la apelante no le reportó las ganancias que esperaba, que resultaron totalmente frustradas. Pero la doctrina 'rebus sic stántibus' puede incidir en un contrato de tracto sucesivo, en el desarrollo y exigencia de las obligaciones que deben llevarse a cabo cuando las circunstancias han cambiado sustancialmente respecto a las que las partes contemplaban en el contrato; lo que no puede servir es para validar anteriores incumplimientos y para repercutir a la otra parte las pérdidas sufridas como consecuencia de una actuación empresarial, a la que el riesgo es inherente.

QUINTO.-También debe desestimarse la petición que se formula de moderación de la cláusula penal, pues, básicamente, se funda en la misma argumentación de imposibilidad de cumplimiento por circunstancias sobrevenidas, que ya se ha rechazado. Esa clausula se había establecido para el caso de incumplimiento, con función liquidatoria de los daños y perjuicios, que cifraba en 241.300?, que si incumpliere el adquirente, las transmitentes podrían detraer de lo ya percibido, como aquí hacen. Es decir, se preveía ya para el incumplimiento parcial pues contemplaba que ya se hubieran realizado pagos anteriores, como aquí sucedió, lo que imposibilitaría el uso de la facultad moderadora que prevé el art. 1154 C.C . ( sentencias del T.S. de 10 de mayo de 2001 , 5 de diciembre de 2003 y 29 de marzo de 2004 ), que tampoco cabe en los casos de resolución contractual por incumplimiento, pues en estos casos ha de ser total o esencial ( sentencia de 21 de junio de 2004 ). En cualquier caso, como ya destaca la sentencia recurrida, esa cláusula no parece excesiva en el presente caso. Baste en este sentido destacar que, según los cálculos de la propia apelante, las demandadas habrían perdido por los arrendamientos extinguidos 88.838? hasta la fecha de interposición de la demanda, sin computar lo que hubieran dejado de percibir por otros posibles alquileres o ventas, ni las importantes sumas que iban a obtener como consecuencia del contrato que se resuelve.

SEXTO.-Finalmente, tampoco cabe acoger el último motivo del recurso, atinente a la condena al pago de las costas. Ni existen dudas de hecho ni de derecho, ni menos serias, que permitan apartarse del criterio del vencimiento que en esta materia establece el art. 394 LEC . Una cosa es que exista jurisprudencia que pudiera amparar las tesis de la apelante sobre las distintas cuestiones planteadas, si esos planteamientos fueran ciertos, y otra, muy distinta, que sea aplicable al presente caso o que suscite una incertidumbre jurídica sobre su alcance o interpretación.

SEPTIMO.-Al desestimarse el recurso han de imponerse a la apelante también las costas causadas en esta segunda instancia ( art. 398 LEC ).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por INMOBILIARIA L.B. OVIEDO S.A.U., contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº3 de Oviedo en fecha veintinueve de octubre de dos mil quince , en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1045/14, confirmando dicha resolución con expresa imposición al apelante de las costas procesales del recurso.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino legal.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C ., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss . y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C ., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍASante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Santander 3370 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.