Sentencia Civil Nº 46/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 735/2013 de 28 de Enero de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO UNO DE RONDA.

JUICIO VERBAL SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 735/2013.

SENTENCIA NÚM. 46

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

D. José Javier Díez Núñez

D. Melchor Hernández Calvo

En Málaga, a 29 de enero de dos mil dieciséis.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Ronda, sobre reclamación de cantidad en resolución de contrato, seguidos a instancia de Doña Montserrat contra la mercantil 'Promociones Ramírez Becerra S.L.'; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Uno de Ronda dictó sentencia de fecha 7 de marzo de 2013 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

' Que debo desestimar y desestimo parcialmente la demandainterpuesta por el Procurador Sr. Vicente Requena, en nombre y representación de Dª Montserrat , contra la entidad mercantil PROMOCIONES RAMÍREZ BECERRA, S.L., debo declarar y declaroresuelto el contrato de compraventa de fecha 02/10/2007 suscrito entre las partes, absolviendoa la demandada de las demás pretensiones contra ella deducidas, sin especial pronunciamiento en materia de costas.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 14 de diciembre de 2015.

Fundamentos

No aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que condenase a la demandada a devolver la cantidad de los seis mil euros entregados por esta parte el día 2 de octubre de 2007, por incumplimiento de la parte demandada del contrato privado de compraventa firmado por ambas el mismo día 2 de octubre de 2007, con expresa imposición de costas a la demandada, tanto de la primera instancia como de esta apelación, si se opusiere. Alegó que en el acto de la vista la parte demandada se allanó a la resolución del contrato de compraventa de 2 de octubre de 2007, limitándose desde ese momento la cuestión controvertida a determinar si corresponde o no la devolución de la cantidad de 6.000 euros, entregada por la compradora en concepto de arras confirmatorias, en base a lo estipulado en la cláusula 3ª del citado contrato. Establece también la sentencia que en el citado contrato de compraventa se pacta que, en caso de incumplimiento imputable a la parte vendedora, el comprador podrá optar, según el artículo 1124 del Código Civil , entre el cumplimiento o la resolución del contrato, pudiendo exigir el resarcimiento de daños y abono de intereses; al igual que el vendedor podrá optar, en caso de incumplimiento por la parte compradora, por la resolución del contrato, con pérdida por parte del comprador del 100% de las cantidades abonadas, pudiendo exigir el resarcimiento de daños y abono de intereses, al igual que puede exigir el cumplimiento del contrato. Que, además de todo lo expuesto en la sentencia, entiende esta parte que el Juez tenía que haber tenido en cuenta que es la compradora la que solicita la resolución del contrato de compraventa, por incumplimiento de la vendedora, pues desde el año 2008 no ha hecho nada en la construcción, terminando en dicha fecha la estructura de hormigón armado, sin que se haya realizado en la construcción nada más, ni en la vivienda de la Sra. Montserrat , ni en la otra vivienda unifamiliar adosada que compró su cuñada, de las mismas características y con las mismas estipulaciones en su contrato. Que dicho contrato privado establecía como fecha límite de formalización del documento público el día 2 de octubre de 2009; y que, con carácter previo a este procedimiento, se interpuso un acto de conciliación donde se solicitaba lo mismo que en la demanda - la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas - sin que se presentase la demandada, ni siquiera para allanarse a la resolución del contrato, como hizo luego en la vista del proceso. Añadió la apelante que, como bien expone la sentencia, de la prueba practicada se reconoce por las partes que existe el contrato de compraventa y la entrega de 6.000 euros a la firma del mismo en concepto de arras y señal, y tampoco existe discrepancia en que la estructura de hormigón armado estaba finalizada en julio de 2008, como resulta de la prueba practicada. Respecto del segundo pago de 6.000 euros, a la finalización de la estructura, quedó probado con la prueba practicada que no se hizo entrega del mismo por miedo a perder más dinero, ya que la propietaria de la otra vivienda unifamiliar adosada, es decir, la cuñada de la demandante, había hecho entrega de dicha cantidad y la obra seguía sin avanzar y sin que se llevara a cabo el cerramiento, puesto que la intención de la demandada, como quedó claramente probado en el juicio, no era la terminación de las viviendas, pues a día de hoy siguen sin estar terminadas; es más, como se reconoció en el acto de la vista, su intención desde el año 2008 es devolver a esta parte los 6.000 euros entregados, porque vendería la vivienda a otra persona y le devolvería los 6.000 euros. En consecuencia la demandada reconoce que el incumplimiento del contrato es por su parte, ya que no tiene sentido que, si el vendedor tiene intención de resolver el contrato por incumplimiento del comprador, espere aproximadamente unos 5 años a ser demandado por el comprador. Por tanto, discrepa esta parte de la afirmación de la sentencia en el sentido de que la demandante no entregó los 6.000 euros a la finalización de la estructura de hormigón armado, ya que no se negó a abonar dicha cantidad, sino que la demandada le decía que le iba a devolver el dinero entregado hasta la fecha (los otros 6.000 euros) y que no iba a continuar con la ejecución de la obra. El burofax aportado por la demandada como prueba da la razón a esta parte pues, si en 2009 se requiere a la Sra. Montserrat para que abone los 6.000 euros que tenía que entregar, y no los entregó, pudo la demandada acudir en ese momento a los tribunales y solicitar la resolución del contrato además de la pérdida por la compradora del 100% de las cantidades entregadas hasta la fecha. Y, en cambio, lo único que ha hecho la demandada es reconocer y prometer a la demandante que iba a devolverle los 6.000 euros entregados, reconociendo tácitamente su incumplimiento, aunque ahora en el pleito quiera hacer ver que el incumplimiento es de la compradora. Tras examinar la testifical practicada recordó la apelante que el caso de la Sra. Bárbara , cuñada de la actora, la única diferencia que tiene con el suyo es que la demandante no entregó más dinero a la demandada, y lleva 5 años sin 6.000 euros mientras que la Sra. Bárbara llevaba 4 años aproximadamente sin 12.000 euros, los cuales recuperó en 2011 tras demandar a la vendedora 'Promociones Ramírez Becerra'. En definitiva, el Juez no ha valorado correctamente la prueba pues, como bien establece la sentencia, habrá de estarse a la interpretación de las cláusulas contractuales conforme a lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil , y está claro que la voluntad de las partes, desde el día 2 de octubre de 2007 en que suscriben el contrato de compraventa de una futura vivienda, es, por parte de la compradora, que la vendedora construya la vivienda y a su entrega abonar el precio pactado, y elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa antes del día 2 de octubre de 2009; y, por parte de la vendedora, su voluntad al firmar el contrato de compraventa era realizar la vivienda que había vendido a la demandante en el plazo de 2 años, pero después de practicar la prueba y quedar suficientemente probado que la demandante abonó los 6.000 euros de señal estipulados en el contrato, también se acredita que, tras terminar la estructura de hormigón armado, la vendedora no iba a proceder siquiera al cerramiento de la estructura. Por ello la Sra. Bárbara tuvo que demandar a la demandada para recuperar los 12.000 euros que entregó, y la Sra. Montserrat ha tenido que hacer lo mismo con el fin de recuperar los 6.000 que también entregó, en ambos casos por incumplimiento del contrato de compraventa por la demandada. Y no existe mayor prueba del incumplimiento del contrato por la vendedora, que la misma reconozca que lleva cinco años aproximadamente hablando con la demandante para devolverle los 6.000 euros entregados a cuenta. Por tanto, es de aplicación la cláusula del contrato de compraventa firmado que establece que, si el incumplimiento es por causa imputable a la parte vendedora, el comprador podrá optar por exigir el cumplimiento o por resolver el contrato, pudiendo exigir el resarcimiento de daños y abono de intereses, en ambos casos.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación del recurso y con imposición a la apelante de las costas ocasionadas en ambas instancias, añadiendo que mostraba su más absoluta conformidad con la acertada resolución dictada por el Juzgado, por entender que de la prueba practicada no se deduce lo que argumenta la apelante. Ni que decir tiene que, en el supuesto que nos ocupa, no ha existido ni infracción de normas o garantías procesales, ni una valoración incorrecta o error en la apreciación de la prueba por el juzgador, como de contrario se afirma, sino más bien una correcta y perfecta aplicación y preservación de la norma y una acertada interpretación y valoración de la prueba.

TERCERO.- Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', la demandada - a la que por error material en la sentencia se le llama 'actora' - se ha allanado en la vista a la pretensión de resolución del contrato de compraventa, por lo que la cuestión controvertida se limita a determinar si corresponde o no la devolución de la cantidad de 6.000 euros que la compradora entregó en concepto de arras confirmatorias, en base a lo estipulado en la cláusula 3ª del contrato que dispone 'damos a las cantidades entregadas por la parte compradora y que figuran en este contrato carácter de Arras confirmatorias por lo que, si la parte compradora incumpliese las obligaciones derivadas del presente contrato en cualquiera de los vencimientos estipulados, la parte vendedora podrá resolver de pleno derecho el presente contrato de compraventa, con pérdida por parte del comprador del 100 por 100 de las cantidades abonadas, pudiendo exigir el resarcimiento de daños y abono de intereses... Si el incumplimiento es por causa imputable a la parte vendedora, el comprador podrá optar, según el artículo 1124 del Código Civil , entre el cumplimiento o la resolución del contrato, pudiendo exigir el resarcimiento de daños y abono de intereses, en ambos casos'. Estudia seguidamente el Juez la prueba practicada señalando que las partes han reconocido la existencia del contrato de compraventa y la entrega por la compradora de 6.000 euros a la firma del mismo en concepto de arras y señal. Que tampoco existe discrepancia en que la estructura de hormigón armado estaba finalizada en julio de 2008, como resulta de los certificados aportados por la demandada y ratificados en el acto del juicio. Y la discrepancia se centra en que la actora afirma que no realizó el segundo de los pagos de 6.000 euros a la finalización de la estructura de hormigón, porque la obra no avanzaba y no se procedía a los trabajos de cerramiento. Añade el Juez que consta acreditada la remisión de un burofax, entregado el 11 de junio de 2009, por el que la entidad demandada requiere a la actora para el cumplimiento de la cláusula segunda referida al precio, condiciones y forma de pago; y que en fecha 26 de enero de 2011 la actora y su esposo formularon demanda de conciliación contra la demandada para que se aviniera a la resolución del contrato y a la devolución de los 6.000 euros entregados como arras. En cuanto a la testifical de Doña. Bárbara , indica el Juez que es 'cuñada de la actora y que reconoció tener interés en el resultado del pleito, así como la sentencia aportada como documento nº 5 de la demanda, se trata de un supuesto similar, pero distinto al que nos ocupa, habida cuenta de que ésta abonó el segundo pago de 6.000 euros a la finalización de la estructura de hormigón, lo que no ha ocurrido en el presente caso'. Analiza seguidamente los pactos suscritos por las partes en el contrato de compraventa y, especialmente, las cláusulas 2ª y 3ª; señalando que las partes califican las arras como confirmatorias, es decir, no penitenciales que son las referidas en el artículo 1454 del Código Civil , por lo que cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador, como ocurre en el presente caso, ha de reputarse integrante del precio y pago anticipado del mismo, sirviendo para confirmar el negocio celebrado. Y con cita del artículo 1281 del Código Civil interpreta el juzgador que la cláusula 2ª, que establece la forma de pago, dice que éste se satisfará de la siguiente forma: 6.000 euros en concepto de arras y señal, cantidad que fue entregada a la firma del contrato; y 6.000 euros a la finalización de la Estructura de Hormigón Armado y antes del comienzo de los trabajos de albañilería. Y la cláusula 3ª establece que las partes dan a las cantidades entregadas por la compradora y que figuran en el contrato carácter de Arras confirmatorias, por lo que, si la parte compradora incumpliese las obligaciones derivadas del presente contrato en cualquiera de los vencimientos estipulados, la parte vendedora podrá resolver de pleno derecho el presente contrato de compraventa, con pérdida por parte del comprador del 100 por 100 de las cantidades abonadas, pudiendo exigir el resarcimiento de daños y abono de intereses,... Si el incumplimiento es por causa imputable a la parte vendedora, el comprador podrá optar, según el artículo 1124 del Código Civil , entre el cumplimiento o la resolución del contrato, pudiendo exigir el resarcimiento de daños y abono de intereses, en ambos casos. Concluye el Juez que la demandante ha reconocido que no abonó el segundo pago de 6.000 euros pese a estar finalizada la estructura de hormigón, por lo que aplica lo dispuesto en la última de las cláusulas trascritas, y entiende que es la entidad demandada la que puede resolver el contrato - como expresa al allanarse a esta petición deducida de contrario - con pérdida por la compradora de las cantidades entregadas. Añade que no se ha probado por la actora el incumplimiento del contrato por la demandada, 'pues el segundo pago no satisfecho debía abonarse a la finalización de la Estructura de Hormigón Armado y antes del comienzo de los trabajos de albañilería', por lo que la demandante no puede pretender resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas, al ser la incumplidora. Termina razonando que, 'si la compradora tenía dudas sobre la finalización de las obras, pudo haber requerido a la demandada exigiendo garantías, o proceder a consignar dicha cantidad, pero en ningún caso adoptar una actitud rebelde al cumplimiento sin causa justificada, por lo que la demanda no puede ser estimada'. Y no hace especial condena en costas, por aplicación del artículo 394 de la LEC , dado el allanamiento parcial.

CUARTO.- Considerando que la cuestión planteada en torno a la dinámica de la resolución contractual, motivo único del recurso, viene especialmente vinculada al marco interpretativo del contrato celebrado, esto es, al alcance dado al pacto o estipulación de la resolución contemplada, pues, según quede determinado el alcance del retraso en la entrega o en el pago de la segunda cuota del precio y la valoración del incumplimiento tendrán un distinto sentido. De ahí que resulte necesario la búsqueda de la voluntad querida por las partes en la reglamentación contractual, cuestión que constituye un principio básico de la interpretación contractual y que nuestro Código contempla, referido a la 'intención común de las partes', en el seno del artículo 1281. Así se pronuncia la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2012 , que cita otras del mismo Tribunal - la de 18 de mayo anterior y la de Pleno de 10 de septiembre de ese mismo año 2012 - y que señala que, aunque en el ámbito de la interpretación de los contratos la interpretación gramatical, referida al 'sentido literal', no supone en rigor una estricta subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes, criterio que resulta siempre preferente, no obstante, cuando los términos resultan claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, 'la interpretación literal es el punto de partida y también debe ser el punto de llegada del curso interpretativo'. En el presente caso la interpretación de las cláusulas que prevén la resolución a instancia de la compradora por incumplimiento de la vendedora o a instancia de ésta por incumplimiento de la compradora dispuesta conduce, desde su sentido literal y sistemático y a la luz del artículo 1502 del CC , en los contratos celebrados, a confirmar el carácter esencial del compromiso de entrega en plazo de la vivienda en el marco del cumplimiento de la vendedora. En este sentido no puede desconocerse que la previsión contractual de la facultad resolutoria, ligada a la realidad de la construcción y de la entrega en tiempo y forma, constituye por sí misma un claro criterio objetivo de interpretación en orden a la necesidad de ajustar la ejecución de la prestación dentro del espacio temporal 'expresamente fijado'. Facultad que, por lo demás, resulta equilibrada en el marco contractual al venir también facultado el vendedor para dicha resolución en caso de incumplimiento de la parte compradora de cualquiera de las obligaciones de pago recogidas en la estipulación pertinente. En esta línea, como bien dice la apelada, la voluntad de la vendedora al firmar el contrato de compraventa era, presumiblemente, realizar la vivienda que había vendido a la demandante en el plazo de 2 años, pero, quedando acreditado que la compradora abonó los 6.000 euros de señal estipulados en el contrato, no solo no se acredita que, tras terminar la estructura de hormigón, la vendedora procediese a continuar la obra, sino lo contrario: no procedió siquiera al cerramiento de la estructura. La Sra. Bárbara , cuñada de la actora y compradora en la misma promoción, tuvo que demandar a la promotora consiguiendo por sentencia judicial recuperar los 12.000 euros que entregó en dos plazos a cuenta del precio de su vivienda, y la Sra. Montserrat intenta en este proceso recuperar los 6.000 que también entregó, no pudiendo admitirse como excusa que no entregó los otros 6.000 euros del segundo plazo cuando se acredita el incumplimiento del contrato de compraventa por la demandada. Así puede por analogía aplicarse el citado artículo 1502 del Código Civil en cuanto establece que, 'si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago'. La falta de continuación de la obra en toda la promoción desde que se finalizó la estructura de hormigón refleja que no era descabellado el temor de la compradora demandante y que no cabe incluir su conducta de no abonar cautelarmente el segundo pago a cuenta hasta poder asegurarse que la prestación de la vendedora tendría visos de ser cumplida. En el plano doctrinal, por tanto, puede afirmarse que el carácter esencial de la obligación de la vendedora de entrega de la cosa, en este caso la vivienda en condiciones de habitabilidad, si por las circunstancias del caso en cuestión se torna en incumplimiento de la obligación, permite activar la dinámica resolutoria del contrato y hace innecesario entrar en la valoración de las consecuencias del mero retraso de la prestación de la compradora, pues la posterior comprobación de la vulneración del compromiso adquirido por la vendedora genera para su acreedora - la compradora - un inmediato derecho o facultad de resolución quedando liberada del vínculo contractual. En este sentido, no puede desconocerse que la realización continuada de la obra por parte de la vendedora hasta llegar a la licencia de primera ocupación, sin perjuicio de su tramitación administrativa, queda imbricada en la naturaleza contractual de la compraventa como un elemento integrado en la obligación de la vendedora de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto. Su perspectiva contractual no puede, por tanto, ponerse en cuestión pues se trata de una obligación que le incumbe al amparo del artículo 1258 del Código Civil , como una consecuencia inherente a la propia naturaleza del contrato y conforme al principio de buena fe, el uso y la ley; conclusión que no resulta alterada si se piensa que, tanto el artículo 1097, como el 1469 del Código Civil , respectivamente, obligan a entregar la cosa con 'todos sus accesorios' o 'todo lo que expresa el contrato'; referencias que bien pueden interpretarse en relación con 'todo aquello' que resulte de la naturaleza del contrato, de su finalidad o de la idoneidad de su propio objeto. Por tanto, es procedente la resolución del contrato de compraventa por causa imputable a la vendedora, y se infringe por el Juez el artículo 1124 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta porque no se ha probado, por lo expuesto, que la compradora haya incumplido gravemente la obligación del pago del precio que le incumbía, ya que el retraso era 'ad cautelam' en previsión - luego confirmada - del incumplimiento de la vendedora. Es así que, en el supuesto enjuiciado, el incumplimiento contractual de la parte vendedora, en los términos indicados, justifica la pretensión de la parte compradora, recogida en la demanda, en orden a la resolución del contrato de compraventa y a la reclamación de la devolución de la cantidad anticipada por dicha parte compradora. Lo que, de por sí, determina la estimación de la demanda, sin compartir la Sala los razonamientos sobre el supuesto allanamiento de la demandada a la resolución, pues es ficticio en tanto que la pretende a su instancia y por incumplimiento de la compradora para quedarse la cantidad recibida a cuenta. No puede aceptarse, pues, que la sentencia recurrida minimice la obligación legalmente impuesta de devolver la cantidad anticipada por la compradora y menos que no se haga condena en costas - que ha de recaer en la demandada vendedora - ya que ha prosperado la pretensión íntegra de la demandante. Contrariamente al criterio del juzgador, esta Sala considera, en consecuencia, que no hay allanamiento a la petición de la demandante y que debe darse la razón a la compradora tanto en la resolución, que pide por incumplimiento de la vendedora, como en que le sean devueltos sus 6.000 euros más los intereses legales. Ello implica, como se ha anticipado, que deben imponerse las costas de la primera instancia a la demandada, conforme a lo dispuesto en el artículo 934.1 de la LEC .

QUINTO.- Considerando que, al prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , no debe hacerse especial atribución de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Montserrat contra la sentencia dictada en fecha diete de marzo de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Ronda en sus autos civiles 576/2012, debemos declarar y declaramos la resolución del contrato de compraventa firmado en fecha 2 de octubre de 2007 por ambas partes litigantes, y lo hacemos a instancia de la compradora y por incumplimiento de la entidad vendedora. En consecuencia, condenamos a la mercantil 'Promociones Ramírez Becerra S.L.' a devolver a la Sra. Montserrat la cantidad de 6.000 euros que entregó como señal y parte del precio en la fecha del contrato, con sus intereses legales desde entonces hasta su completo pago. Y la condenamos igualmente al abono de las costas de la primera instancia, no haciendo especial atribución de las causadas en la apelación.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.