Sentencia Civil Nº 46/2016, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 66/2015 de 22 de Febrero de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00046/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN00

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 66/2015 - JC

ILMOS/AS.SRES/AS.

MAGISTRADOS:

DON ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ

DOÑA MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER

DON FERNANDO SOLSONA ABAD

SENTENCIA Nº 46 de 2016

En LOGROÑO, a veintitrés de febrero de dos mil dieciséis

VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de LA RIOJA, los Autos de JUICIO ORDINARIO nº 32/2012, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo nº 66/2015, en los que aparecen como partes apelantes, DON Daniel y DOÑA Carmela , representados por la Procuradora de los Tribunales, DOÑA CARINA GONZALEZ MOLINA, y asistidos por el Letrado DON CARLOS CAMACHO REVIRIEGO, y como parte apelada, 'TEREXCON RIOJA 2005, S.L.', representada por la Procuradora de los Tribunales, DOÑA MONICA NORTE SAINZ asistida por el Letrado DON FRANCISCO JOSÉ RUIZ BLASCO, siendo Magistrada Ponente DOÑA MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER.

Antecedentes

PRIMERO.-Con fecha 3 de octubre de 2014 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Logroño en cuyo fallo se recogía : 'Que estimando como estimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Norte Saínz, en nombre y representación de TEREXCON RIOJA 2005 S.L. contra Daniel Y Carmela , debo condenar y condeno a los demandados al cumplimiento del contrato de compraventa de 31 de mayo de 2007, y por ende a pagar a la demandante la cantidad de 230.696,28 € (IVA incluido) más los intereses de demora al tipo pactado de 10% anual hasta su total cobro, desde el 19 de mayo de 2009, así como a pagar a la demandante la cantidad de 18.473,07 € (IVA incluido) en concepto de obras de mejora más el interés legal desde la formulación de la demanda, a cuyo cumplimiento se otorgará escritura de venta del inmueble objeto del contrato, todo ello con condena en costas a la parte demandada.

Y que desestimando como desestimo la reconvención formulada por la Procuradora Sra. González Molina en representación de Daniel y Carmela contra TEREXCON RIOJA 2005 S.L., debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos deducidos en su contra, con imposición de costas a la actora.

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de don Daniel y doña Carmela se presentó escrito interponiendo recurso de apelación, que fue admitido, con traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que les resultase desfavorable.

TERCERO.-Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 5 de noviembre de 2015. Es ponente doña MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER.

Fundamentos

PRIMERO:La sentencia de instancia estima la acción de cumplimiento del contrato privado de compraventa celebrado el día 31 de mayo de 2007 entre don Daniel y doña Carmela como compradores y la mercantil Terexcon Rioja 2005 S.L. como vendedora, respecto de la vivienda unifamiliar chalet nº NUM000 en la finca sita en CALLE000 nº NUM001 del BARRIO000 en Clavijo, la Rioja, y condena a la parte demandada al pago de la suma reclamada en la demanda como parte del precio pendiente de pago, de 230696,28 euros más los intereses moratorios pactados al 10% anual desde el 19 de mayo de 2009, así como a pagar a la actora la suma de 18473,07 euros en concepto de obras de mejora, más el interés legal desde la demanda, con condena en costas a la parte demandada. Y desestima la reconvención formulada por don Daniel y doña Carmela frente a la mercantil Terexcon Rioja 2005 S.L.imponiendo las costas a la reconviniente.

SEGUNDO:Frente a dichos pronunciamientos se alza la apelante, que alega en síntesis como motivos del recurso nulidad de la vista del juicio ordinario, por cuanto esta parte había solicitado la suspensión del acto del juicio por hallarse doña Carmela ingresada en el hospital, y la vista no fue suspendida, celebrándose el juicio sin su presencia, vulnerándose su derecho a estar presente en el juicio; error en la valoración de la prueba, documental, no contando la vivienda con cédula de habitabilidad; nulidad por abusivas de las cláusulas segunda a duodécima del contrato de compraventa; error en la valoración de la prueba testifical, de los propietarios de la urbanización, la vivienda no cuenta con todos los servicios y suministros; error en la valoración de la prueba pericial del perito señor Victoriano , la vivienda presenta alteraciones sustanciales respecto de los planos del Certificado Final de Obras; imposibilidad sobrevenida y aplicación de la cláusula rebus sic stantibus; error en la valoración de la prueba testifical, las modificaciones de obra fueron impuestas a los compradores; embargo de la vivienda por el Banco de Santander.

TERCERO:No concurre causa alguna de nulidad del acto del juicio oral. Según consta en los autos, en el acto de la audiencia previa la parte actora solicitó como medio de prueba el interrogatorio de los demandados, prueba que fue admitida. Señalado el acto del juicio oral para el día 16 de abril de 2014, el día 14 de abril la procuradora de la parte demandada solicitó la suspensión del acto del juicio por encontrarse doña Carmela ingresada en el hospital, a punto de dar a luz. Por diligencia de ordenación de fecha 15 de abril de 2014 se acordó no haber lugar a la suspensión solicitada, sin perjuicio de practicarse la prueba de interrogatorio de los demandados como diligencia final. La parte ahora apelante consintió, no formulando recurso alguno contra la misma, la diligencia de ordenación por la que se acordó no acceder a la suspensión solicitada.

En el acto del juicio, el letrado de la parte demandada justificó debidamente con el correspondiente certificado médico, el ingreso hospitalario de doña Carmela . La parte demandante renunció a la prueba de interrogatorio de la demandada, no siendo pues precisa la presencia personal de ésta a tal fin.

Doña Carmela estuvo en dicho acto, como en todo el proceso, debidamente representada por procurador y defendida por letrado, por lo que en modo alguno se ha mermado su derecho de audiencia asistencia y defensa, no existiendo derecho constitucional a estar presente personalmente en el acto del juicio oral, como pretende la parte apelante.

CUARTO:La parte apelante se limita a señalar en el escrito del recurso de apelación, de un modo absolutamente impreciso y genérico, sin argumentación alguna, que las estipulaciones segunda a duodécima del contrato de compraventa son abusivas y con ello nulas.

No se aprecia por la Sala abusividad alguna en la estipulación primera, que define la vivienda a construir objeto del contrato, ni en la tercera, que fija el precio y las condiciones de pago, ni en la sexta que fija el plazo de entrega, ni en la undécima, que indica los domicilios a efectos de notificaciones, ni en la duodécima de sumisión a los Juzgados de Logroño.

Tampoco se aprecia abusividad en la estipulación segunda, que se refiere a las condiciones del préstamo hipotecario a concertar por la promotora para financiar la construcción, sin que en dicha estipulación, ni en la estipulación tercera, se obligue a la parte compradora a subrogarse en dicho préstamo hipotecario, sino que la parte vendedora da a la compradora opción a dicha subrogación previa comunicación por la vendedora de las condiciones de la hipoteca a fin de que el comprador decida si se subroga o no en la misma.

Tampoco es abusiva la estipulación cuarta que contiene una condición resolutoria para el caso de incumplimiento por la parte compradora de su obligación de pagar el precio o de comparecer al otorgamiento de la escritura pública, facultando al vendedor para exigir bien el cumplimiento bien la resolución del contrato, lo que no obsta en modo alguno para que la parte compradora pudiera igualmente exigir el cumplimiento o la resolución del contrato en caso de incumplimiento por la vendedora de su obligaciones, específicamente de su principal obligación de entrega de la vivienda, pues a ello le faculta el art. 1124 del Código Civil . Y contiene además dicha estipulación que fija el interés de demora del 10% anual para el caso de que la vendedora exija el cumplimiento, y una cláusula penal de retención por la vendedora del 40% de las cantidades entregadas a cuenta en caso de optar por la resolución del contrato.

Al respecto, son de aplicación los razonamientos de la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 24 de mayo de 2013 : '..como ya dijimos en sentencia de esta Sala de fecha 11 de mayo de 2012 dictada un caso similar, cabe destacar que la parte vendedora no ha ejercitado la acción de resolución del contrato, sino la de cumplimiento; la parte actora, al no ejercitar la acción de resolución del contrato, nada reclama en concepto de indemnización de daños y perjuicios al amparo de la referida cláusula, cuyas previsiones no guardan conexión alguna con lo que es objeto del pleito, ni con el pronunciamiento condenatorio contenido en la sentencia de instancia contra el que se alza la apelante ( SAP La Rioja de 9-12- 11, Rec. 348/10 ). En cuanto al párrafo segundo, que establece intereses moratorios del 12%, ya se ha pronunciado esta Sala en anteriores ocasiones declarando que dicha cláusula, establecida al amparo de la autonomía de la voluntad, no puede reputarse ' per se' abusiva (de hecho ni siquiera impone un tipo de interés moratorio que llegue al límite establecido en el artículo 19.4 la Ley de Crédito al Consumo 7/1995 , criterio comparativo que puede resultar adecuado). En tal sentido citamos por ejemplo la Sentencia de 6-2-2012 (Rec. 521/2010 ) en la que se indica que " Por último y en cuanto a ambos contratos se alega contra la imposición de intereses del 12%, argumento que debe rechazarse partiendo de los ya indicados principios rectores de la contratación donde según el artículo 1.255 del Código Civil , los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público. Y este criterio general cabe ser integrado por el criterio jurisprudencial en cuanto a los intereses pactados en los contratos al amparo del citado 1255 CC, como elemento sancionador para caso de incumplimiento de la parte correspondiente puesto que como señala, entre otras la STS de 2-10-2001 '... un importante sector doctrinal sostiene que, debido a la distinta naturaleza de los intereses retributivos y los moratorios, a esos últimos no se les debe aplicar la Ley de Represión de la Usura, pues cuando se habla de intereses se hace referencia a los retributivos, ya que hay que contar con el carácter bilateral de la obligación y la equitativa equivalencia de las prestaciones de los sujetos de una relación jurídica que es bilateral, onerosa y conmutativa, y cuando los intereses son moratorios no debe olvidarse que su devengo se produce por una previa conducta del deudor jurídicamente censurable ' y la referida resolución concluye indicando que '... En definitiva, los intereses de demora no tienen la naturaleza jurídica de intereses reales, sino que se califican como de sanción o pena con el objetivo de indemnizar los perjuicios causados por el retraso del deudor en el cumplimiento de sus obligaciones, lo que hace que no se considere si exceden o no del interés normal del dinero, ni cabe configurarlos como leoninos, ni encuadrarlos en la Ley de 23 de julio de 1908 ... ' (STS 4-10- 2009, en igual sentido) ..."'

Y los razonamientos de la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 25 de enero de 2013 son de aplicación al presente caso para estimar que no concurre abusividad alguna en las estipulaciones quinta y octava del contrato de compraventa: 'todos los gastos e impuestos que se deriven de la presente compraventa, incluidos notariales y registrales, serán satisfechos por la parte compradora. La plusvalía... será en todo caso de cuenta exclusiva de la parte vendedora:'. Por consiguiente, no se requiere mayor especificación: son todos los gastos (excepto los del impuesto de plusvalía o incremento del valor de los terrenos) los que ha de asumir el comprador, cualesquiera que sean estos y su importe. Además, el artículo 1455 del Código Civil establece que 'los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario', debiendo reputarse el pacto de asunción de los gastos, incluidos los de Notaría y Registro de la Propiedad por parte de los compradores, como correspondientes al ejercicio de una normal voluntad negocial( artículo 1255 del Código Civil ).

5º) Se alega por el apelante que en el contrato se prevé la posibilidad de una modificación unilateral de la construcción así como de su calidad por el vendedor sin motivos válidos especificados en el mismo y que ello supone dejar el contrato al arbitrio del vendedor (infracción del artículo 1256 del Código Civil ). También se alega que se autorizan modificaciones unilaterales en el proyecto.

Se refieren en definitiva estas alegaciones a la cláusula séptima del contrato, en cuanto autoriza a la vendedora para introducir en la construcción modificaciones que se consideren por esta necesarias o adecuadas desde un punto de vista técnico, comercial, legal o administrativo, así como a solicitar modificaciones del proyecto.

Sin embargo, debemos partir de que la obra está terminada y ninguna modificación consta producida. Y, en todo caso, la cláusula debe ser interpretada conforme a los parámetros lógicos en que se inserta. La vendedora podrá realizar los cambios motivados por imperativos técnicos o jurídicos, pero siempre partiendo de que los bienes adquiridos se hallan perfectamente identificados y que cualquier alteración de superficie o precio requerirá el consentimiento del adquiriente; pues no en vano, ya en la misma cláusula séptima se indica que tales variaciones pueden hacerse, pero ' sin que dichas modificaciones puedan afectar a la superficie de la vivienda objeto de este contrato '. En el caso que nos ocupa, no constan otras modificaciones de la vivienda que las encargadas por los compradores, la estipulación quinta facultaba además a la parte compradora para resolver el contrato en caso de alteración significativa, sin que la parte compradora haya alegado alteración significativa de la construcción por exigencias técnicas administrativas o jurídicas ni haya ejercitado por tal causa la facultad resolutoria contenida en dicha estipulación.

En cuanto al pacto de reserva de dominio, estipulación séptima del contrato, dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 1 de julio de 2013 : 'Siguiendo a la SAP Tarragona 8/9/2011 '... por el pacto de reserva de dominio , que es un pacto accesorio de la compraventa que modifica sus efectos naturales, el vendedor entrega la posesión de la cosa vendida, en el caso de autos de las parcelas, pero no la propiedad que retiene, recibiendo el comprador únicamente la mera posesión, como hecho o material, con el uso y disfrute, operaciones que se subordinan al pago de la totalidad del precio aplazado de la adquisición del bien, de modo que si el comprador lo hace efectivo automáticamente se convierte en propietario y si no paga el dominio continuará correspondiendo al vendedor al haberse sometido la transmisión a la condición del pago del precio. Se trata de un acuerdo que encuentra su amparo en la libertad de pacto del art. 1255 del CC y cuya eficacia está reconocida por reiterada jurisprudencia, siendo destacada la sentencia del TS de 10 de junio de 1958 , que fijó las características del pacto señalando: a)Que no es contrario a la esencia de la compraventa , ya que en el ordenamiento jurídico español para la perfección de la misma no se precisa la transmisión de la propiedad. b)No viola los límites de la autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC . c)El vendedor sigue siendo el propietario al someterse la transmisión de la propiedad a una condición suspensiva, el pago del precio. d)El comprador es un precarista. e)Es una garantía de pago. El contenido del pacto será el mantenimiento de la propiedad en el vendedor a efecto de garantizar el pago de todo el precio, siendo factible que la entrega o tradición de la cosa al vendedor no lo convierta en propietario, siempre que ello se pacte, dado que ello encuentra amparo en la naturaleza bilateral y conmutativa de la compraventa , que debe desarrollarse no solo en el momento de la perfección del acuerdo de voluntades, sino también en el momento de la ejecución, por lo que si el precio se aplaza cabe pensar que la transmisión de la propiedad, a pesar de la entrega de la cosa, se puede aplazar hasta que resulte pagado el precio, y así, aunque el art, 609.2 y el 1462.1 dispongan que la entrega transmite el dominio y con ello la propiedad, nada impide que la voluntad de las partes excluyan ese efecto posponiendo la transmisión de la propiedad hasta el total pago del precio, y así se ha señalado que el art 438 dice que la posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o del derecho, lo que conduce a que la entrega de la cosa vendida únicamente origina la posesión del comprador pero no la propiedad'.

En cuanto a la estipulación novena, la posibilidad de que el promotor en cuanto propietario único de la promoción de viviendas, pueda antes de iniciar la venta de aquellas, proceder al otorgamiento y aprobación de los estatutos por los que ha de regirse la Comunidad de Propietarios, simultáneamente a la declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal, es una facultad expresamente reconocida en el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal . Es evidente que una vez se proceda a la enajenación de las viviendas, serán los propietarios adquirentes quienes deberán constituirse en Comunidad de propietarios, y ejercer los derechos y deberes establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, cuestión que por otro lado es totalmente ajena al objeto del presente litigio.

La estipulación décima establece un plazo para reclamar deficiencias de la vivienda, quince días desde el otorgamiento de la escritura, que en ningún caso puede interpretarse como renuncia de la parte compradora a las acciones legales que le asisten por incumplimiento de la vendedora ni a los plazos para su ejercicio; debiendo señalarse que tal estipulación es igualmente ajena al contrato que nos ocupa, en el que no se alega por la parte compradora que la vivienda presente deficiencia alguna.

QUINTO:Son hechos que resultan acreditados con las pruebas practicadas los siguientes: en fecha 31 de mayo de 2007 don Daniel y doña Carmela como compradores y la mercantil Terexcon Rioja 2005 S.L. como vendedora, suscribieron contrato privado de compraventa de la vivienda unifamiliar chalet nº NUM000 a construir, formando parte de un conjunto de 19 viviendas unifamiliares, en la finca sita en CALLE000 nº NUM001 del BARRIO000 en Clavijo, la Rioja, según proyecto redactado por Monreal Kochembra Arquitectos S.L., y según licencia de obras concedida el 14 de mayo de 2007; constando la vivienda objeto del contrato de planta sótano de superficie aproximada de 67 m2 construidos y 59,46 m2 útiles, planta baja con salón, cocina y aseo, superficie de 62 m2 construidos y 46 m2 útiles, planta primera que consta de tres habitaciones y dos baños superficie de 58 m2 construidos y 51,7 m2 útiles, según memoria de calidades y plano de distribución incorporados al contrato; por precio de 240404 euros más IVA, a pagar 12000 euros más IVA mediante cargo en cuenta corriente descontada la cantidad entregada como señal, 14000 euros más IVA en 18 mensualidades de 856 euros cada una, mediante cargo en cuenta bancaria, con vencimientos entre el 1 de julio de 2007 y el último en diciembre de 2008, 214004 euros más IVA a la firma de la escritura pública y entrega de llaves. La cláusula sexta del contrato dice: ' la entrega de l vivienda se producirá dentro del plazo de 24 meses desde la firma de este contrato, no obstante las partes convienen una prórroga automática del plazo pactado de un trimestre más. La escritura pública de compraventa se suscribirá en el plazo máximo de un mes desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación, salvo que medie justa causa y siempre que la parte compradora haya cumplido la totalidad de las obligaciones que le incumben'

En fecha 29 de mayo de 2008 las partes vendedora y compradora suscribieron un anexo al contrato anterior, por el que la parte compradora encarga a la vendedora la realización de las mejoras que se contienen en dicho anexo.

Los compradores abonaron 12000 euros más IVA, y 16 plazos mensuales de 856 euros cada uno, quedando pendientes de pago dos mensualidades de un total de 1712 euros, además de la parte del precio a pagar al otorgamiento de la escritura.

La obra debía estar en condiciones de ser entregada, conforme a lo pactado en el contrato, como máximo el 31 de agosto de 2009.

El Certificado Final de Obra es de fecha 16 de febrero de 2009.

Por Resolución de fecha 20 de marzo de 2009 el Ayuntamiento de Clavijo concedió la Licencia de Primera Ocupación.

Por Resolución de la Dirección General de Urbanismo y Vivienda del Gobierno de La Rioja de 1 de Junio de 2009 fue aprobado el final de obra de la promoción de la que forma parte la vivienda que nos ocupa, pudiendo ser solicitadas y emitidas las cédulas de habitabilidad desde dicha fecha.

El 6 de mayo de 2009 la parte vendedora remitió burofax a los compradores para otorgamiento de la escritura pública el 19 de mayo de 2009, y pago de la parte del precio pendiente, 230696,28 euros más otros 17264,5 euros más IVA por las reformas pactadas el 28 de mayo de 2008 sobre lo inicialmente pactado.

Los compradores contestaron mediante burofax de 15 de mayo de 2009 renunciando a la adquisición de la vivienda por no habérseles concedido préstamo hipotecario para hacer frente a tal adquisición.

La entidad Caja Rural de Navarra certifica el 4 de marzo de 2009 la denegación del préstamo hipotecario solicitado por los demandados por importe de 248000 euros, debido a los bajos ingresos justificados por ambos y a la falta de garantías aportadas.

Mediante burofax de 27 de octubre de 2009 los compradores solicitaron de la vendedora los datos de la persona de contacto de la entidad Banco de Santander S.A., con la que la promotora tenía concertado el préstamo hipotecario, a fin de intentar subrogarse en dicho préstamo.

Mediante burofax de 9 de noviembre de 2009 la parte vendedora requirió a la parte compradora el cumplimiento del contrato mediante el otorgamiento de la escritura pública previo abono del precio en el plazo de 7 días.

La entidad Banco de Santander había autorizado la subrogación hipotecaria en abril de 2009 con las condiciones de figurar además de los compradores los padres de don Daniel y de doña Carmela y garantía de la vivienda adquirida y de otra vivienda libre de cargas, y en Enero de 2010 denegó la nueva solicitud de subrogación solo con los dos compradores y con la única garantía hipotecaria de la vivienda objeto de compra.

Mediante escritura pública de fecha 28 de mayo de 2010 don Daniel compró una vivienda unifamiliar en Clavijo, en una superficie en solar de 172 m2 útiles, destinados a jardín, planta baja destinada a vivienda de 69,95 m2 útiles, y aprovechamiento bajocubierta de 50 m2 útiles, por precio de 141000 euros, que abonó al contado mediante dos cheques de 70500 euros cada uno.

No atendido el requerimiento paraotorgamiento de la escritura pública y pago del precio y la mercantil Terexcon Rioja 2005 S.L. interpone demanda en ejercicio de acción de cumplimiento contractual, a la que se oponen los demandados, don Daniel y doña Carmela quienes además formulan reconvención ene ejercicio de acción resolutoria del contrato por incumplimiento del plazo de entrega y no encontrarse la vivienda libre de cargas, como se pactó en el contrato, reclamando la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio: 36456 euros, más los intereses legales correspondientes.

SEXTO:El perito arquitecto don Victoriano informa de los cambios realizados en la vivienda objeto del contrato, que no se reflejan en los planos finales de obra suscritos por los arquitectos directores de obra.

Ha quedado acreditado que las mejoras realizadas en la vivienda lo fueron con conocimiento y consentimiento y por encargo de la parte compradora, como resulta del contrato anexo de fecha 28 de mayo de 2008 y del presupuesto y notas aportadas por la propia parte demandada, presupuesto emitido por Electricidad Joysan para don Daniel sobre diversos trabajos de electricidad a ejecutar en el unifamiliar nº NUM000 BARRIO000 , y notas emitidas por don Marco Antonio en agosto de 2008 sobre diversos materiales para baño y cocina en el unifamiliar nº NUM000 BARRIO000 , obra de Terexcon en los que se indica referencia Daniel y Carmela , avisar a Daniel .

SEPTIMO:Son de aplicación al caso que nos ocupa los razonamientos de la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2015 : 'CUARTO.- En atención a la fundamentación jurídica de la demanda y del recurso, y a la razón decisoria de la sentencia recurrida, que solo aluden al artículo 1124 CC , el presente motivo debe resolverse aplicando la doctrina de esta Sala interpretativa de dicho precepto según la cual el mero retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar la cosa puede dar lugar a la constitución en mora pero no equivale a un incumplimiento resolutorio, exigiéndose por quien promueve la resolución al amparo del mismo no solo que haya cumplido antes las obligaciones que le conciernen sino, además, que tenga un interés jurídicamente atendible, a fin de no amparar pretensiones resolutorias ante situaciones de incumplimiento más aparente que real, y, también, que se trate de un incumplimiento esencial, capaz de frustrar el fin económico del contrato. Obviamente, ello hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos, lo que en definitiva es una cuestión de interpretación contractual que impide revisar en casación la interpretación realizada por el tribunal de instancia salvo que resulte ilegal, ilógica o arbitraria. En esta línea, y entre las más recientes, la STS de 29 de enero de 2014, rec. nº 1563/2011 , declara que «excluida la configuración del plazo de entrega como término esencial, esto es, fuera del campo de actuación de los incumplimientos resolutorios, propiamente dichos, la prevalencia del plano satisfactorio del cumplimiento hace que el mero retraso pueda carecer de transcendencia resolutoria, como en el presente caso, cuando su incidencia no frustra la finalidad o base del contrato y el cumplimiento, levemente tardío, sigue siendo útil e idóneo para la satisfacción de los intereses de la contraparte ( STS de 11 de abril de 2013 , nº 221/2013 )». En suma, según esta jurisprudencia, cuando las partes no quisieron dar al plazo de entrega un carácter esencial con efectos resolutorios explícitos (cláusula resolutoria expresa), el retraso del vendedor en la entrega solo ampara la resolución si el cumplimiento tardío frustra los legítimos intereses del comprador.

Sin perjuicio de lo anterior y a pesar de que nada se alegó al respecto como fundamento de la pretensión resolutoria, no puede obviarse -ya que estamos ante un contrato de compraventa de inmuebles en construcción- la doctrina fijada por esta Sala en interpretación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), con especial consideración de las sentencias de Pleno que, poniendo en relación el art. 3 de dicha ley con el art. 1124 CC y con la doctrina jurisprudencial relativa a este último, han fijado doctrina en el sentido de considerar que el art. 3 de dicha ley introduce una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC , de modo que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver (rescindir») el contrato ( STS de Pleno de 21 de enero de 2015, rec. nº 196/2013 ), siempre, eso sí, que la acción resolutoria se promueva por el comprador antes de que el vendedor le haya requerido para escriturar, por encontrarse la vivienda terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega. Además, esa misma sentencia puntualiza que tal doctrina «no excluye que la 'rescisión' o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador». Aplicando precisamente esta matización jurisprudencial, la STS de 30 de abril de 2015, rec. nº 1600/2012 , confirmó la improcedencia de la acción resolutoria de un comprador que, alegando de forma meramente oportunista y contraria a la buena fe la existencia de un retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación, en realidad solo pretendía desvincularse del contrato por intereses subjetivos ajenos al contrato mismo, a su causa, sin un interés jurídicamente atendible. Esta sentencia sigue la línea de la anterior STS de Pleno de 5 de mayo de 2014, rec. nº 328/2012 , que declaró que no procedía resolver el contrato por retraso en la terminación de la vivienda, a instancia del comprador, porque al requerir este de resolución al vendedor la vivienda ya estaba terminada, contaba con licencia de primera ocupación y el comprador había sido previamente requerido por el vendedor para consumar el contrato.

QUINTO.- De aplicar al motivo examinado la referida doctrina jurisprudencial, resulta que debe ser desestimado por las siguientes razones:

1ª) El motivo se construye en torno a un argumento nuclear, el carácter esencial del plazo de entrega, que carece de soporte fáctico y jurídico desde el momento que la sentencia recurrida, coincidiendo con la de primera instancia, deja claro (fundamento de derecho cuarto) que en ningún caso fue intención de las partes atribuir carácter esencial al plazo fijado en la estipulación cuarta del contrato. Esta es una conclusión que el tribunal de instancia obtuvo tras una labor interpretativa del contrato que la parte recurrente no ha impugnado en casación.

2ª) Descartado en este caso el carácter esencial del plazo de entrega por tener que mantenerse en casación la interpretación del tribunal sentenciador, la resolución del contrato a instancia del comprador al amparo del art. 1124 CC exigía que el retraso del vendedor fuese de tal entidad que verdaderamente determinara la insatisfacción del comprador. Sin embargo este presupuesto, pese a que en el presente caso el tiempo de obtención de la licencia de primera ocupación se demorase durante un periodo prolongado no concurre en este caso, pues se ha declarado probado, de manera incontrovertible en casación, que las viviendas se acabaron en julio de 2007, es decir, dentro del plazo máximo de dieciséis meses contractualmente previsto (diez meses más seis de prórroga) y que a partir de ese momento muchos compradores las recibieron y procedieron a otorgar las correspondientes escrituras públicas, y aunque es verdad que la vendedora se retrasó en la obtención de la licencia de primera ocupación (concedida en octubre de 2009, más de dos años después) -cuya relevancia para el cumplimiento íntegro por el vendedor de su obligación de entregar la vivienda ha sido reconocida por la más reciente jurisprudencia de esta Sala, p.ej. SSTS 10 de septiembre de 2012, recurso nº 1899/2008 , 8 de noviembre de 2012, recurso nº 877/2010 , 12 de febrero de 2013, recurso nº 1439/2010 , 12 de marzo de 2013, recurso nº 576/2010 , y muchas otras posteriores dictadas entre junio de 2013 y abril de 2014, como las de 14 de noviembre de 2013, recurso nº 1770/2010, y 28 de abril de 2014, recurso nº 2338/2012- lo determinante es que en ningún momento la parte compradora puso de manifiesto a la vendedora esta ausencia de licencia de primera ocupación como fundamento de su insatisfacción ni interesó con base en la misma la resolución contractual, pues siguió pagando el precio y esperó hasta marzo de 2010 (es decir, casi tres años después de la fecha en que terminaron las obras y casi cinco meses después de que las viviendas contasen con licencia de primera ocupación) para comunicar por burofax su voluntad resolutoria. Concurren, así, unas circunstancias similares a las determinantes de que la STS 30 de abril de 2015 (recurso nº 1600/2012 ) desestimara el recurso de casación del comprador cuya pretensión resolutoria había sido desestimada en la instancia.

3ª) Ni tan siquiera la moderna jurisprudencia de esta Sala que admite la especialidad que el art. 3 de la Ley 57/1968 supone respecto de la jurisprudencia tradicional interpretativa del régimen general del art.1124 CC -en orden a otorgar relevancia resolutoria al retraso en la entrega por parte del vendedor- permite estimar los argumentos de la parte recurrente. En primer lugar, porque ya se ha dicho que para que la resolución contractual del comprador pueda tener amparo en dicho precepto especial es necesario, por lo general, que se promueva antes de que el vendedor le haya requerido para escriturar por encontrarse la vivienda terminada y en disposición de ser entregada, y aunque la sentencia aquí recurrida admite que no existe prueba directa de que la vendedora requiriera efectivamente al recurrente en tal sentido, deduce este hecho de otros datos que sí considera suficientemente acreditados, como la comunicación de la concesión de la licencia de primera ocupación, el dato de que otros compradores en las mismas circunstancias que el recurrente sí otorgaran las correspondientes escrituras públicas y, en fin, el dato ya referido de que en ningún momento anterior consta comunicación de la parte compradora a la vendedora que hiciera pensar a esta que aquella tenía la voluntad de resolver el contrato y por tanto de no acudir al otorgamiento de escritura. En segundo lugar, porque, como asimismo se ha indicado, la jurisprudencia también contempla que la resolución del contrato a instancia del comprador pueda denegarse, pese a la existencia de retraso en la entrega, cuando la pretensión se revele como meramente oportunista y contraria a la buena fe; en este sentido, la sentencia de Pleno de 5 de mayo de 2014 , citada en el fundamento jurídico precedente, deniega la resolución interesada por el comprador después de que la vivienda estuviera terminada y en disposición de ser entregada, y la sentencia de 1 de abril de 2014, rec. nº 475/2012 , adoptando la misma solución, declara que «la realidad social de la crisis económica impone a los tribunales de justicia la búsqueda de soluciones equilibradas que, ante contratos de compraventa celebrados antes de manifestarse la crisis pero que deban consumarse después, tengan en cuenta las circunstancias sobrevenidas que dificulten el cumplimiento de sus obligaciones por el comprador pero, también, eviten pretensiones meramente oportunistas de este de desvincularse del contrato alegando como incumplimientos esenciales del comprador los que no sean tales» .

4ª) En atención a ello, que la invocación del retraso de la licencia de primera ocupación en la demanda del hoy recurrente fue meramente oportunista y contraria a la buena fe se desprende, en primer lugar, de que nada alegase al respecto una vez finalizadas las obras, cuando sabía que otros compradores estaban recibiendo sus viviendas y otorgando las correspondientes escrituras públicas; en segundo lugar, de que esperara casi tres años para comunicar esta circunstancia a la parte vendedora (en el requerimiento de resolución que le dirigió en marzo de 2010), cuando la licencia estaba ya concedida; en tercer lugar, de que siguiera pagando el precio de la vivienda después incluso de la obtención de la licencia de primera ocupación, acto propio inequívocamente favorable a su voluntad de mantener vigente y cumplir el contrato, conforme al art. 1258 CC , pese a los retrasos luego denunciados en su demanda; y por último, de que si bien el tribunal sentenciador no considera probado que el retraso en el otorgamiento de escritura se debiera a la conveniencia del propio comprador hoy recurrente, en cambio sí declara probado, por remisión a la sentencia de primera instancia y con base en la prueba de interrogatorio del propio demandante, que este compró las dos viviendas « con intención de dejarlas para sus hijos », finalidad negocial subjetiva que no quedó frustrada, pues nada se alega al respecto, por el retraso imputado al vendedor'.

En el caso que nos ocupa, la parte compradora en ningún momento anterior a la contestación a la demanda y formulación de demanda reconvencional, lo que tuvo lugar el 20 de junio de 2013, había objetado frente a los requerimientos de la vendedora para cumplir el contrato, que faltara la cédula de habitabilidad, ni había instado la resolución del contrato por tal causa, cuando la parte compradora insta la resolución del contrato es varios años después de estar la vivienda terminada y en disposición de ser entregada, y así ha quedado acreditado que la vivienda contaba con elCertificado Final de Obra desde el 16 de febrero de 2009, y con licencia de primera ocupación desde el 20 de marzo de 2009, y en condición de ser obtenida la cédula de habitabilidad desde el 1 de junio de 2009. La actuación de la parte compradora, que nada alega sobre la falta de cédula de habitabilidad al contestar al requerimiento de cumplimiento de 6 de mayo de 2009, y que incluso contacta con la promotora en octubre de 2009 manifestando su interés en subrogarse en el préstamo hipotecario, y con ello trasladando siquiera tácitamente a la vendedora su voluntad de cumplir el contrato de compraventa, es contraria a la buena fe, pues solo alega tal falta de cédula de habitabilidad, que como se ha señalado estaba en disposición de ser obtenida desde el 1 de junio de 2009, e insta la resolución contractual cuando es requerida judicialmente para otorgar la escritura de compraventa y pagar el resto del precio, de forma extemporánea conforme a la doctrina jurisprudencial citada, y con la finalidad de eludir las obligaciones contractualmente asumidas, cuando ya no estaban interesados los compradores en la adquisición de la vivienda, como lo demuestra el hecho de haber adquirido en noviembre de 2010 otra vivienda unifamiliar en la misma localidad.

OCTAVO:Concurre pues incumplimiento de su obligación de pago del precio imputable a la parte compradora. Ha de recordarse que el artículo 1091 del Código Civil dispone que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse a tenor de los mismos, y el artículo 1.256 del mismo texto legal que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, y que ambas deben cumplir las obligaciones derivadas del referido contrato: artículos 1255 y siguientes del Código Civil , la vendedora construir y entregar la vivienda, y la parte compradora el pago del precio conforme a lo pactado: artículos 1445 y 1500 del Código Civil , así como otorgar la escritura de compraventa conforme al artículo 1279 del Código Civil ; y en el caso enjuiciado se ha acreditado que el contrato privado de compraventa se firmó el 31 de mayo de 2007, asumiendo desde ese momento la parte compradora el compromiso de hacer frente al pago del precio en la forma pactada, bien subrogándose en el préstamo hipotecario concertado por la vendedora, bien de su propio peculio, bien obteniendo financiación a través de otras entidades. Y como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 26 de Mayo de 2009 : 'CUARTO.- Llegados a este punto y constatada la voluntad cumplidora de la vendedora, ex requerimiento Notarial de 15-IX-06 y ante la facilitación de la documentación necesaria al actor, reconocida en la vista y no cuestionada en la alzada, la discusión se centra en este momento en la convergencia de una efectiva imposibilidad de cumplimiento frustrante del fin del contrato que no sea imputable al actor-adquirente, la que se cifra o señala en la negativa a la financiación que entiende acreditada. El análisis de la situación pone de relieve que la falta de obtención de un préstamo hipotecario, o de financiación al objeto de la adquisición y consumación final de compraventa que nos ocupa, no puede ser entendida como justificante del incumplimiento. Y ello es así porque tal situación en absoluto responde a un impedimento razonablemente no previsible en el momento de perfección del contrato, pues a nadie se le escapa (salvo posibilidad de auto-financiación que no sería aquí lógicamente el caso) la necesidad de acudir a las entidades financieras al objeto de obtener la necesaria para éstas adquisiciones de notoria cuantía y la habitual exigencia por éstos de garantías adicionales cuando la hipotecaria no alcanza a cubrir la financiación que se pide, como tampoco cabe concluir que la intentada y documentada en autos, con La Caixa y Caja Madrid a fechas inmediatas a la suscripción del documento privado de compra- venta, pueda resultar mínimamente suficiente o relevante a tales efectos, cuando existen múltiples entidades financieras en el mercado a las que acudir y tiempo suficiente para ello, habiéndosele podido comunicar con premura en todo caso a la vendedora para evitar mayores perjuicios y facilitar la resolución contractual, manteniéndose pese a ello una actuación frente a la vendedora que apuntaba a su voluntad cumplidora. Tiene entonces el incumplimiento del actor carácter esencial en cuanto hace inviable el contrato y no es excusable al no considerarse atendible la justificación, sólo en última instancia manifestada, de falta de obtención de financiación, por lo supra explicado'.

A lo que debe añadirse que en este caso tampoco se ha acreditado que los compradores no dispusieran de medios económicos para hacer frente al pago de la vivienda, pues en mayo de 2010 don Daniel compró una vivienda unifamiliar en Clavijo, por precio de 141000 euros, que abonó al contado mediante dos cheques de 70500 euros cada uno.

Por lo razonado, debe confirmarse la sentencia de instancia, con desestimación del recurso interpuesto.

NOVENO:Respecto de las costas procesales, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 LEC , procede la imposición de las causadas en esta instancia a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Sra. González Molina en nombre y representación don Daniel y doña Carmela contra la sentencia de fecha 3 de octubre de 2014 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Logroño , en juicio ordinario en el mismo seguido al nº 32/2012, de que dimana el Rollo de Apelación nº 66/2015, debemos confirmarla y la confirmamos.

Con imposición de las costas causadas en este recurso de apelación a la parte apelante.

Contra la presente resolución puede caber recurso de casación ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado Administración Justicia, certifico.