Sentencia Civil Nº 460/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 281/2010 de 21 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00460/2010

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 281 /2010

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veintiuno de septiembre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 951/2008 , procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de ARGANDA DEL REY, a los que ha correspondido el Rollo 281/2010, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS GARAJE DIRECCION000 NÚMEROS NUM000 Y NUM001 DE ARGANDA DEL REY (MADRID), representada por la procuradora Dña. MARÍA CONCEPCION HOYOS MOLINER, en esta alzada, y como apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NÚMERO NUM000 Y NUM001 DE ARGANDA DEL REY (MADRID), representada por el procurador D. ANTONIO RAMÓN RUEDA LÓPEZ, en esta alzada, sobre obligación de hacer, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Arganda del Rey (Madrid), en fecha 16 de febrero de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios de Garajes de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 y NUM001 de Arganda del Rey, representada por el procurador de los Tribunales D. Oscar Gafas Pacheco, frente a la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 y Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM001 de Arganda del Rey, debo absolver y absuelvo a dichas demandadas de las pretensiones contenidas contra las mismas en el suplico de la demanda, haciendo expresa imposición a la parte demandante de las costas causadas en el presente procedimiento.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte COMUNIDAD DE PROPIETARIOS GARAJE DIRECCION000 NÚMEROS NUM000 Y NUM001 DE ARGANDA DEL REY (MADRID), al que se opuso la parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NÚMERO NUM000 Y NUM001 DE ARGANDA DEL REY (MADRID), y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 14 de septiembre de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por la Comunidad de Propietarios de Garaje de la DIRECCION000 , números NUM000 y NUM001 , de Arganda del Rey, contra la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 , y la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM001 de la DIRECCION000 , también de Arganda del Rey, pretendía la condena de las Comunidades demandadas a promover y costear en la proporción que les corresponde, del treinta y nueve por ciento cada una, el saneamiento y reparación del forjado e impermeabilización de las terrazas-cubierta del edificio que hay sobre las plazas de garaje 1 a 5, así como el saneamiento y reparación de los daños causados en yesos y pinturas de los techos interiores o bajo cubierta, o subsidiariamente, se autorice a la Comunidad demandante a ejecutar las obras necesarias, de las que cada una de las demandadas abonará el treinta y nueve por ciento del importe en que se valoren los gastos precisos.

Relata la demandante que el edificio de los números NUM000 y NUM001 de la DIRECCION000 , forma una Mancomunidad, integrada a su vez por tres comunidades, respectivamente correspondientes al garaje del inmueble y a las casas números NUM000 y NUM001 , cada una de las cuáles ostenta en la mancomunidad un 22% (el garaje), un 39% (la casa número NUM000 ) y un 39% (la casa número NUM001 ), ubicándose el garaje en la totalidad de la planta sótano de los dos bloques de viviendas. Que en la zona de garaje situada bajo las terrazas de las viviendas NUM002 y NUM003 del bloque número NUM001 se vienen produciendo filtraciones y goteras, procedentes del forjado situado sobre el garaje y de las terrazas de dichas viviendas, que a su vez constituyen cubierta del edificio. Que existe una grieta longitudinal en ese forjado que permite la entrada de agua de lluvia, y que esa grieta afecta tanto al solado de la terraza como a la impermeabilización del forjado. Que la reparación de tal defecto incumbe a las tres Comunidades integradas con arreglo a sus respectivos porcentajes en la Mancomunidad.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia declara incontrovertida la existencia de las humedades en el garaje, provenientes de las terrazas de las viviendas NUM002 y NUM003 de la casa número NUM001 , terrazas éstas que a su vez constituyen cubierta del garaje. Razona la sentencia que la cuestión litigiosa se reduce a determinar el carácter común o privativo de dichas terrazas, para decidir en base a ello si su reparación incumbe a la Mancomunidad, o sólo a la Comunidad de la casa número NUM001 , o bien a los propietarios de las viviendas reseñadas, NUM002 y NUM003 . En el presente caso, si bien el art. 396 Cc . reputa elemento común las terrazas del edificio, es lo cierto que de la inscripción registral del inmueble se desprende que ambas terrazas tienen naturaleza privativa, por ostentar su pleno dominio respectivo los propietarios de las viviendas NUM002 y NUM003 , declarando el Registro de la Propiedad que "Forma parte integrante de esta finca una terraza de unos veinticinco metros cuadrados". Se destaca que el propietario de la vivienda NUM003 ha acometido y sufragado por sí la reparación de su terraza, en tanto que el dueño de la vivienda NUM002 tuvo intención de hacerlo también, desistiendo por indicación de terceros. Por todo lo cual, concluyendo que las terrazas de las que proceden las filtraciones tienen naturaleza privativa, se absuelve a las Comunidades demandadas de las pretensiones contra ellas formuladas.

TERCERO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación la Comunidad de garaje demandante, argumentando que la sentencia apelada valora erróneamente la prueba pericial practicada, ignorando el carácter comunitario de la estructura, forjado e impermeabilización como elementos estructurales de las terrazas de los pisos NUM002 y NUM003 de la casa número NUM001 . Que dichas terrazas cumplen la función de cubierta parcial del edificio, en cuanto se ubican sobre el garaje, y que el forjado (común a dichas terrazas y al garaje) constituye un elemento estructural del inmueble. Que aún cuando el uso de las terrazas sea privativo, el forjado, estructura e impermeabilización tienen carácter comunitario.

CUARTO.- La sentencia apelada centra acertadamente la cuestión litigiosa, cuando afirma que la naturaleza común o privativa del elemento constructivo del cual proceda la filtración de agua, determinará la responsabilidad en la reparación del daño. Es igualmente cierto que las terrazas de las viviendas NUM002 y NUM003 de la casa número NUM001 son elemento privativo, de la exclusiva propiedad (y por ende, uso) de los dueños de cada uno de esos pisos. Ahora bien, con esos solos presupuestos no queda resuelta la controversia, pues no puede olvidarse que aquellas terrazas, por su configuración (no voladas, sino ubicadas sobre el garaje) no sólo constituyen superficie útil de las viviendas respectivas, sino que al mismo tiempo son cubierta del edificio (cubierta del garaje), y debe por ello diferenciarse en dichas terrazas-cubiertas ese doble aspecto: de un lado, el solado o superficie exterior de la terraza es elemento privativo integrado en la vivienda, y de otro lado el forjado o estructura de la terraza-cubierta, incluida la impermeabilización interna, es elemento común perteneciente a la Comunidad de Propietarios.

Consecuencia de todo ello es que el propietario individual de cada vivienda debe responder del cuidado, conservación y reparación del solado y elementos superficiales de la terraza-cubierta, en tanto que la Comunidad de Propietarios responde del cuidado, conservación y reparación de la estructura de forjado, incluida la impermeabilización, de esa misma terraza-cubierta.

QUINTO.- En este sentido se ha pronunciado ya esta Sala en anteriores resoluciones, entre ellas en S. 13.Jun.2006 , a propósito de las terrazas-cubiertas de los edificios en régimen de propiedad horizontal (aún cuando correspondan al propietario individual en uso exclusivo o en pleno dominio), declarando que "la Comunidad no queda exonerada de cualesquiera obligaciones de mantenimiento y reparación, sino tan sólo de aquéllas que afectan a la superficie exterior de la terraza, significadamente al pavimento o solado, soportadas éstas por el propietario que disfruta de su uso en exclusiva. Pero, por el contrario, persiste el deber de la Comunidad de mantener y reparar los elementos estructurales e impermeabilización de la terraza, cuya naturaleza de elemento común, en calidad de cubierta (arts. 396 Cc. y 10 L.P.H.), no se ve alterada por el hecho de que uno de los copropietarios disfrute en exclusiva de su función como terraza.

Ciertamente, el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal de este inmueble, a propósito de la vivienda al piso NUM004 , dispone que "A este piso le corresponde el uso y disfrute de la planta ático, si bien con la carga de su limpieza y mantenimiento"; lo que significa que el propietario de la vivienda asume los deberes de limpieza y mantenimiento del solado y demás elementos externos de la terraza que utiliza en exclusiva, pero no de los elementos estructurales y de impermeabilización internos de esa misma terraza.

En ese sentido se pronuncian casi sin excepciones las Audiencias Provinciales, como de manera sistemática expone la S. A.P. La Coruña 13.May.2005, distinguiendo:

"A) Si la terraza tiene la consideración de elemento común, debe tenerse en consideración que ya la sentencia de 16 de noviembre de 1.979 de la Sala Segunda de la extinta Audiencia Territorial de La Coruña estableció que debe considerarse que tales cláusulas son contrarias a normas de derecho necesario, que impone a la Comunidad las reparaciones que afecten a elementos estructurales (artículo 9-5º de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción vigente a la fecha). Por ello "salvo que las reparaciones guarden relación al mero disfrute o uso exclusivo, las demás reparaciones serán a cargo de la comunidad". Esta línea doctrinal es seguida por la Audiencia Provincial de La Coruña en su sentencia de 26 de enero de 1.991 (Sección 1ª), que resolvió que la obligación del propietario se limita a reparar la superficie de la terraza "su capa de pavimento o baldosín", pero no "respecto de lo que está debajo, o sea, de la capa de tela asfáltica, de la que incluso se puede decir que ya no es terraza, sino que forma parte de las cubiertas generales del edificio, de la misma forma que la pintura y capa de cal de la cara interna de los muros, incluso los maestros, es privativa de cada piso o local, pero en cuanto se profundiza nos encontramos con el muro propiamente dicho, elemento común indiscutible"; para concluir que el propietario deberá reparar ese baldosín, pero ha de ser la comunidad quien conserve los restantes elementos, como la tela asfáltica, etc. La misma doctrina asienta la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1.993 , si bien referida a un supuesto de terraza común pero de uso y disfrute privativo del titular del piso por el que se tiene acceso exclusivo, pues « está fuera de duda que sirven, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecución del bien general o común de los partícipes en la Comunidad», y destaca que "el matiz diferenciador que importa, por su relevancia, es el concerniente a la naturaleza de los gastos a satisfacer, lo cual, está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar. En este orden de cosas, resulta evidente que como las obras de reparación tendían a suprimir filtraciones de agua y humedades derivadas de determinados vicios constructivos, las mismas excedían de las naturalmente debidas al uso y conservación de la cosa, con lo que, los gastos que comportaban no podían estimarse de «ordinarios y normales»", para concluir que la Comunidad es responsable de la reparación de las capas de impermeabilización, y el propietario de la vivienda de la reposición de la totalidad de las baldosas rotas.

Postura que se ha mantenido hasta la actualidad en las sentencias de esta Audiencia de 9 de junio de 2000 , 7 de noviembre de 2001 , 11 de junio de 2002 ; y que es compartida por las restantes Audiencias Provinciales (Sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo de 22 de marzo de 1994 , Vizcaya de 11 de marzo de 1998 , la de Guadalajara de 13 de noviembre de 1998 , la de Barcelona de 30 de julio de 1999 , entre otras muchas)"

SEXTO.- En el presente caso las filtraciones de agua provienen del forjado de la terraza-cubierta. El perito don Juan Miguel informa que las terrazas de los pisos NUM002 y NUM003 constituyen cubierta del garaje, pues las superficies de las terrazas se ubican sobre el techo del garaje, y describe una grieta horizontal bastante profunda en el forjado, que puede además constatarse a simple vista en las fotografías aportadas, en las que aparece dicha grieta en la zona frontal del forjado, en la fachada del edificio. Aprecia el perito que, además de los problemas de impermeabilización que pueden suponerse en un edificio con antigüedad de veintiocho o treinta años, existe un grave deterioro de la impermeabilización del forjado a consecuencia de la grieta, que afecta también al solado de las terrazas superiores. Que la reparación de la vivienda NUM003 puede mitigar el problema, pero no lo soluciona, habida cuenta que se precisa una reparación íntegra del forjado, incluida la tela asfáltica, pues aunque se cambie dicho solado el agua continúa penetrando por la grieta horizontal de la fachada. Que en todo caso no consta que en aquella reparación se haya sustituido la tela asfáltica, o subsanado la impermeabilización, sino sólo sustituido el solado.

A la vista de todo lo expuesto, considerando que los daños surgidos en el garaje proceden del forjado de la cubierta del edificio que se corresponde con las terrazas de los pisos NUM002 y NUM003 y con el techo de parte del garaje, y considerando la naturaleza de elemento común del forjado de las terrazas-cubiertas, procede estimar en su integridad el recurso, condenando las Comunidades demandadas a promover y costear en la proporción que les corresponde, del treinta y nueve por ciento cada una, el saneamiento y reparación del forjado e impermeabilización de las terrazas-cubierta del edificio que hay sobre las plazas de garaje 1 a 5, así como el saneamiento y reparación de los daños causados en yesos y pinturas de los techos interiores o bajo cubierta, o subsidiariamente, se autoriza a la Comunidad demandante a ejecutar las obras necesarias, de las que cada una de las demandadas abonará el treinta y nueve por ciento del importe en que se valoren los gastos precisos.

SÉPTIMO.- Estimando el recurso de apelación, con la consiguiente estimación de la demanda, y de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 L.E .c., procede condenar a la parte demandada al pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer expresa condena en las ocasionadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Gafas Pacheco en representación de la Comunidad de Propietarios de Garaje de la DIRECCION000 , NUM000 y NUM001 , de Arganda del Rey, contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Arganda del Rey, bajo el número 951 de 2008, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, dejando sin efecto sus pronunciamientos, y acordando en su lugar estimar íntegramente la demanda presentada por aquella Comunidad de Propietarios, contra las Comunidades de Propietarios de las casas números NUM000 y NUM001 de la calle DIRECCION000 , representadas en la primera instancia por el Procurador Sr. Kozac Cino, condenando a las demandadas a promover y costear en la proporción que les corresponde, del treinta y nueve por ciento cada una, el saneamiento y reparación del forjado e impermeabilización de las terrazas-cubierta del edificio que hay sobre las plazas de garaje NUM005 a NUM006 , así como el saneamiento y reparación de los daños causados en yesos y pinturas de los techos interiores o bajo cubierta, en el plazo de tres meses, o subsidiariamente, para el caso de que no cumplieran la expresada obligación, se autoriza a la Comunidad demandante a ejecutar las obras necesarias a los efectos expresados, de las que cada una de las demandadas abonará el treinta y nueve por ciento del importe en que se valoren los gastos precisos; condenando a las demandadas al pago de las costas causadas en la primera instancia, y sin hacer especial condena respecto de las ocasionadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.