Sentencia Civil Nº 460/2010, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 282/2010 de 22 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmas. Sras.

Presidenta

Da. Pilar Muriel Fernández Pacheco

Magistradas

Da. Carmen Padilla Márquez (Ponente)

Da. María Luisa Santos Sánchez

En Santa Cruz de Tenerife, a veintidós de noviembre de dos mil diez.

Visto por las Ilmas. Sras. Magistradas arriba expresadas, en grado de apelación, el recurso interpuesto por la parte demandante contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Arona, en autos de Juicio Ordinario no. 152/2009, seguidos a instancias de la Procuradora Da. María Luisa Díaz Vecino, bajo la dirección de la Letrada Da. Paula Viqueira Pérez en nombre y representación de Inversiones Los Medanos Beach S.L., contra la entidad Sageda, S.A., representada por la Procuradora Da. María Esther Rojas Díaz, bajo la dirección del Letrado D. Leopoldo Mesa Hernández; han pronunciado, en nombre de S.M. el Rey, la presente Sentencia, siendo Ponente la Ilma. Sra. Da. Carmen Padilla Márquez, Magistrada de esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, con base en los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos y por el referido Juzgado se dictó Sentencia de fecha dieciseis de julio de dos mil nueve , cuya parte dispositiva, -literalmente copiada-, dice así: " Que desestimando la demanda interpuesta por Dona Luisa Díaz Vecino, en nombre y representación de INVERSIONES LOS MÉDANOS BEACH SL, absuelvo a SAGEDA SA de la pretensión formulada, con condena en costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante; tramitándose conforme a lo previsto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , presentando escrito de oposición la parte contraria, remitiéndose con posterioridad los autos a esta Audiencia Provincial, con emplazamiento de las partes por término de treinta días.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo, y se designó como Ponente a la Ilma. Sra. Magistrada Da. Carmen Padilla Márquez; personándose oportunamente la parte apelante por medio de la Procuradora Da. María Luisa Díaz Vecino, bajo la dirección de la Letrada Da. Paula Viqueira Pérez, la parte apelada se personó por medio de la Procuradora Da. Pilar Fernández de Misa Cabrera, bajo la dirección del Letrado D. Leopoldo Mesa Hernández; senalándose para votación y fallo el día veintidós de noviembre del corriente ano.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia desestima la demanda en la que la compradora reclama frente a la vendedora la mitad de la cantidad entregada a cuenta en contrato privado de compraventa por aplicación del segundo párrafo del apartado c) del mismo, manteniendo la sentencia que no es de aplicación tal cláusula al apreciar la existencia de un desistimiento voluntario del demandante. Recurre el actor quien reitera sus pretensiones y manteniendo la inaplicación de los preceptos a que se refiere el fundamento desestimatorio de la sentencia, alega que concurre una indebida interpretación del contrato. El apelado solicita la confirmación de la resolución.

SEGUNDO.- Examinadas nuevamente las actuaciones procede la confirmación de la resolución recurrida, si bien por aplicación de las reglas que determinan la interpretación de los contratos, artículos 1281, 1283, 1284 y 1285 del Código Civil , en especial, las que determinan la necesidad de estar a la literalidad del texto y del contexto de las cláusulas, y de conformidad con los hechos que deben estimarse acreditados.

Partiendo de la incuestionada estipulación A) del contrato, en la que la compradora entrega a la vendedora la cantidad en que se sustenta la reclamación que se efectúa en esta litis, para la interpretación de la estipulación C), que es la que se considera litigiosa, debe, no obstante, partirse de la estipulación B), y ello porque del propio texto de la cláusula controvertida se infiere la existencia de unos plazos, que inciden en su interpretación, ya que el apartado C) se inicia diciendo: " Si transcurrido el plazo...".

En lo que nos interesa dice la estipulación B): "El resto del precio.... serán abonados por la Compradora en el momento de otorgarse la escritura pública de compraventa...., otorgamiento que deberá efectuarse en un tiempo máximo de ciento ochenta (180) días, desde la firma del presente contrato, desalojo de los inquilinos y previa cancelación por la Vendedora de los préstamos hipotecarios...". Es decir, que el resto del precio y la elevación a escritura pública debía formalizarse en el plazo de 180 días contados desde el 2 de abril de 2007, o sea, que el 29 de Septiembre de 2007 terminaba el plazo concertado para formalizar el contrato, fecha en la que las fincas debían estar libres de inquilinos y proceder a la liberación de sus cargas hipotecarias.

En este punto, debe ya apreciarse que la expresión "previa cancelación por la Vendedora de los préstamos hipotecarios...", no implica necesariamente que a la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa la finca se encuentre registralmente libre de cargas, pues es frecuente que sea en el mismo acto del otorgamiento de la escritura cuando se proceda a documentar también las transacciones que liberan a la finca de lo gravámenes del vendedor y que gravan la finca por el comprador. En tal sentido, cabe destacar que en el documento examinado, no se requiere que esté cancelada la hipoteca que grava las fincas, sino simplemente que se cancelen los préstamos hipotecarios. Al respecto cabe apreciar que la demandada tenía preparada la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca para el día 30 de Octubre de 2008, fecha en que las partes quedaron citadas en la notaría para elevar a publico el documento de compraventa, sin que por ello, pueda estimarse que el vendedor incumplió tal requisito.

TERCERO.- Iniciando así el análisis de la estipulación C), y partiendo de lo anterior, dice el texto: "Si transcurrido el plazo de ciento ochenta días no se otorgara la escritura pública...":

A) "por causas imputables al vendedor, y en concreto porque los inquilinos de la finca...no hubiesen desalojado la misma": I) "el vendedor podrá, bien solicitar prórroga del presente contrato por otros 180 días"; II). "y en último extremo el Comprador, se reserva el derecho de esperar al vencimiento del contrato de alquiler de la citada finca y que vence el 30 de Octubre del 2008".

B) "Si las causas de que no se otorgara la escritura pública en el plazo estipulado fueran debidas al comprador y cumplido el requisito de que los inquilinos....han desalojado..., el Vendedor, hará suyo el 50% de la cifra entregada en este contrato":

Hasta aquí el texto dice: si a finales de Septiembre de 2007 no se ha otorgado la escritura porque los inquilinos no han abandonado la finca, el vendedor puede pedir una prórroga de 180 días, y el comprador mantiene su derecho de esperar hasta el día 30 de Octubre de 2008. Pero si la culpa de no otorgarse la escritura pública a finales de Septiembre de 2007 es del comprador y los inquilinos si han desalojado, el vendedor hace suyo el 50% de la cantidad entregada a cuenta.

Sigue el texto y dice: "Si por la circunstancia que el inquilino no abandonase la propiedad el 30 de octubre del 2008 el Comprador, recibirá el importe integro entregado en este contrato". Es decir, que si transcurridos los 180 días pactados, y en su caso la prórroga de los otros 180, y hecha efectiva la reserva reconocida como derecho del comprador de esperar hasta el día 30 de Octubre de 2008 para otorgar la escritura, si los inquilinos siguen en la finca, el comprador tiene derecho a ser reintegrado en el total de lo entregado a cuenta.

Finalmente el texto prevé: A) "Si por cualquier circunstancia el Vendedor no acudiese al notario para la venta en escritura pública y se cumpliera todos los requisitos y en especial el que los inquilinos hubieran abandonado previamente o en el plazo máximo del 30 de octubre la propiedad el Vendedor estaría obligado a abonar al comprador el importe entregado en este contrato más tres importes igual al mismo en concepto de danos y perjuicios". El supuesto no es de incumplimiento es de desistimiento voluntario, y sanciona, además, al vendedor por no respetar el derecho concedido al comprador de esperar hasta el 30 de Octubre de 2008.

B) "Si por el contrario igualmente cumpliéndose las circunstancias ya enumeradas la incomparecencia fuera del Comprador, el Vendedor hará suyo el 100% del importe entregado en este contrato". Se regula el desistimiento voluntario del comprador, cuando trascurridos los plazos pactados y la prórroga del vendedor, el contrato se mantiene por voluntad del comprador hasta el 30 de Octubre de 2008 y en tal fecha, desalojados los inquilinos, éste no comparece a otorgar la escritura, no siendo suficiente, obviamente comparecer en la Notaría, sino otorgar la escritura.

CUARTO.- De acuerdo al texto, no puede prosperar la reclamación efectuada por el actor-comprador de la devolución o reintegro del 50% de la cantidad entregada a cuenta, pues ciertamente tal derecho lo tenía reconocido para el caso de desistimiento voluntario dentro del plazo, pactado en el contrato, para otorgar la escritura pública, es decir, dentro de los 180 días siguientes a la fecha del contrato privado, o hasta el 30 de Septiembre de 2007, e incluso, cabría estimar que también durante la prorroga que el vendedor podía solicitar de otros 180 días, hasta Abril de 2008. Pero en el supuesto de autos donde el desistimiento voluntario del comprador, cuya realidad es incuestionable, se produce el día 30 de Octubre de 2008, cuando ya el contrato se mantiene por la sola voluntad del mismo- quien desde Abril podía haber instado la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor en el desalojo de los inquilinos- y cuando ya el vendedor ha cumplido todos los requisitos, pues como queda dicho tenía preparada la cancelación de los prestamos y los inquilinos habían entregado las llaves, tal desistimiento determina la perdida de lo entregado de conformidad a lo pactado.

QUINTO.- Desestimado el recurso de apelación procede la condena del recurrente al pago de las costas de esta alzada (Art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil )

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y procedente aplicación,

Fallo

1o.- Desestimar el recurso de apelación formulado por la Procuradora Da. Pilar Díaz Vecino en nombre representación de Inversiones Los Médanos Beach S.L.

2o.- Confirmar la sentencia dictada el 16 de Julio de 2009 por el Juzgado de 1a Instancia no 1 de Arona en Autos de Juicio Ordinario no 152/2009.

3o.- Condenar al recurrente al pago de las costas de esta alzada.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 466 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la presente resolución, recaída en un juicio ordinario tramitado por razón de la materia, es susceptible de los recursos extraordinarios de infracción procesal -artículos 468 y siguientes, en relación con la disposición transitoria décimo-sexta de la citada ley- y/o de casación del apartado 2o del artículo 477.2 del mismo cuerpo legal, si se cumplieran los requisitos que la mencionada ley establece. Los expresados recursos se prepararán mediante escrito ante esta Sección Tercera en el plazo de los cinco días siguientes al de su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Una vez firme la anterior resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por las Ilmas. Sras. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Secretaria de Sala, certifico.-