Sentencia Civil Nº 460/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 484/2012 de 26 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA N. 460/2013

Barcelona, veintiséis de septiembre de dos mil trece

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez

Maria Dolors Montolio Serra

Carme Domínguez Naranjo (Ponente)

Rollo n.: 484/2012

Juicio ordinario nº 1043/2011

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 2 de Mataró

Objeto del juicio: en reclamación de cantidad por incumplimiento de contrato de compraventa

Motivo del recurso: errónea valoración de la prueba

Apelantes: Navarro & Salazar, S.C.P., Herminio y Justo

Abogado: J. J. Naveira Manteiga

Procurador: C. Pascuet Soler

Apelados: Rebeca y Pablo

Abogado: J.Balaguer i Viladecàs

Procurador: M. F. Bordell Sarró

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia recurrida, de fecha 7 de marzo de 2012 contiene la parte dispositiva del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Francesc Mestres Coll, en nombre y representación de D. Justo y don Herminio , Navarro & Salazar, SCP, contra don Pablo y doña Rebeca , representados por el Procurador doña Ana María Terradas Cumalat, debo absolver y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos contra los mismos formulados. Todo ello, con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas en el presente procedimiento'.

SEGUNDO.-Frente al anterior pronunciamiento la parte actora interpuso en tiempo y forma recurso de apelación al que se opuso la parte demandada.

No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala se ha llevado a cabo en fecha 20 de junio de 2013. Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

PRIMERO.-RESUMEN DEL PLEITO EN PRIMERA INSTANCIA

Los actores, compradores de la finca, reclaman 144.000 euros, el doble de las cantidades abonadas a cuenta de la compra de un inmueble (al amparo de la cláusula octava del contrato), intereses legales desde 9 de diciembre de 2007 y el pago de las costas. Relatan que a 30 de octubre de 2006 compraron una finca sita en la CALLE000 de Mataró, sometida a obras de transformación de local a vivienda, obra por tanto inacabada y que se fijaron con los demandados vendedores dos plazos: abril de 2007 para la finalización de la obra y entrega de documentos y septiembre de 2007 para la escrituración ante notario. Afirman que se hizo así para facilitar que en el ínterin los actores pudieran intentar encontrar otro comprador (a cuyo nombre se escrituraría, con cesión). Explica que las partes novaron el contrato alternado sólo el primer plazo (fijado de nuevo para el 31 de mayo de 2007) e incumplido éste, remitieron burofax el 7 de junio requiriendo el cumplimiento y aplicando la cláusula penal por retraso, carta que fue respondida por los vendedores negando el incumplimiento. Enviaron entonces la actora nuevo burofax el 22 de junio y comprobó que en el Registro de la Propiedad aun constaba el inmueble como 'finca en construcción'. El 10 de septiembre reiteraron su postura porque el perito Sr. Carlos Alberto acreditaba, a 5 de septiembre, que la finca no estaba acabada. Dicen que en octubre persistían las deficiencias y que el Administrador de la comunidad manifestaba que los demandados no habían cumplido con los requerimientos de la comunidad. Concluyen que fueron citados extemporáneamente en diciembre por los demandados para otorgar escritura pública.

Los demandados contestaron y alegan que la obligación de entrega documental se estableció para el momento de escrituración pública y no para el momento de acabar la obra. Imputan incumplimiento a los compradores y aseguran que la obra estaba acabada (certificado de final de obra de la arquitecta de 1 de junio de 2007, f.267) y que no se puede pedir a igual fecha la cédula de habitabilidad y de primera ocupación, por requerir un tiempo su tramitación (obtenidas el 4 y 6 de septiembre respectivamente, f.262 y 263), así como la escritura pública de finalización de la obra (otorgada el 12 de septiembre de 2007, f.264). Rechazan prórroga alguna hasta enero de 2008. Niegan que la finca estuviera por acabar e impugnan la pericial de contrario y afirman que no afectó al cumplimiento la conflictiva con la comunidad de propietarios, por no afectar a prestaciones esenciales del contrato y partir de un 'chantaje' de la comunidad. Imputan, en definitiva, a los compradores la voluntad de no querer comprar y de resolver el contrato, por no tener financiación. De forma subsidiaria, piden la moderación de la pena (el pago duplicado de las cantidades pagadas a cuenta) al amparo del art. 1154 C.c .

La sentencia recurrida, de 7 de marzo de 2012 , considera no probado un verdadero incumplimiento de los demandados, dado que el incumplimiento del plazo de finalización de la obra (31 de mayo de 2007) solo daba derecho a una pena por la demora, a descontar del precio final, y entiende que la obligación de entrega de la documentación sólo se estableció para el momento de la escritura pública, fecha en la que ya se habían obtenido todos los documentos. Rechaza también que sea incumplimiento la existencia de defectos denunciada por pericial, ni que la comunidad de propietarios exigiera 6 ramales en la batería del agua. Imputa el incumplimiento a la parte compradora y desestima la demanda.

Ésta recurre alegando error en la valoración de la prueba. La parte demandada se opone y defiende la sentencia.

SEGUNDO.-ANÁLISIS PROBATORIO

En el contrato de 30 de octubre de 2006 (f. 17) los vendedores dicen están interesados en la venta, una vez finalizada de la obra, a favor de los aquí recurrentes y se pacta que debe quedar reflejado en el Registro de la Propiedad el fin de la obra y la obtención de cédula de habitabilidad y primera ocupación (antecedente tercero). También se dice que los compradores están interesados en la compra de la finca 'totalmente finalizada' (antecedente cuarto).

Pactan, así, las partes la venta de la obra totalmente acabada, con obligación de la vendedora de acabarla y de obtener la cédula de habitabilidad y primera ocupación 'así como cualquier otro documento que sea necesario' (pacto primero). Establecen pagos mensuales a cuenta y que por todo el mes de septiembre de 2007 se formalizará la escritura pública, a indicación de la parte compradora. El precio fijado lo es 'con la vivienda totalmente acabada, tanto física como registral y documentalmente' (el pacto segundo se refiere a los anexos 2 a 5, permiso de obras y proyecto).

Pero, además, el propio pacto segundo párrafo 2º añade: 'No obstante que la firma de la escritura pública de compraventa se realizará en el mes de Septiembre de 2007 la parte vendedora se obliga a tener finalizadas las obras, con la consiguiente inscripción en el registro de la propiedad de la finalización de las mismas así como con la obtención de la cédula de primera ocupación y cédula de habitabilidad, por todo el mes de Abril de 2007' y se introduce una cláusula penal. Se dice que la propiedad y la posesión se transmitirán con la escritura pública (pacto tercero), por lo que solo cabe deducir que la fijación de este plazo (abril de 2007) tenía por fin que los compradores pudieran gestionar la posible cesión a otro comprador durante 5 meses (de no conseguirlo, el piso se escrituraría a su nombre). Esta es la razón de que los vendedores sigan afrontando el pago de impuestos hasta septiembre (cláusula tercera, párrafo 2º).

Por tanto, la obligación es idéntica para ambas fechas (en abril y en septiembre los vendedores debían ya haber obtenido la cédula de habitabilidad y primera ocupación así como cualquier otro documento que fuera necesario) y la primera previsión no es contingente o gratuita, porque con el total estado de legalización ya existente en abril se conseguía el beneficio de asegurar la gestión de 're-venta' a otros posibles compradores (aunque los compradores se reservaran la posibilidad de 'cesión' de la posición de comprador desde la misma fecha del contrato -pacto quinto- y la posible venta de la finca en construcción a su favor, si no se acababa la obra a la fecha pactada, con reducción de precio -pacto noveno).

El 15 de marzo del 2007 las partes novaron el contrato (f.147) en el único sentido de ampliar el plazo para la finalización de la obra al 31 de mayo de 2007, manteniéndose la fecha de escrituración notarial y ratificando la obligación de la parte vendedora de 'entrega de la finca, así como de la documentación relativa al certificado final de obra inscrito en el Registro de la Propiedad, a la cédula de primera ocupación y a la cédula de habitabilidad, en el momento de otorgamiento de la escritura pública de compra- venta, de acuerdo con lo estipulado en el pacto 4º del contrato primigenio'. En la medida en que en la novación se conservan el resto de pactos del contrato primigenio (se dice que es una novación meramente modificativa), persistió la obligación de entregar la documentación comprometida en la cláusula 2ª.

La Sala considera probado que la obra se terminó en el plazo pactado. Ante la certificación de la arquitecta Sra. Herminia inscrita en el Registro de la Propiedad, conforme a la cual la obra estaba finalizada (el certificado es del 1 de junio, el día siguiente al pactado), no puede prevalecer la pericial del Sr. Carlos Alberto de octubre de 2007 (f.188 y declaración en juicio) que pretende acreditar que a 5 de septiembre faltaran acabados en la cocina, pavimento (parquet) y pintura. La pericial del Sr. Carlos Alberto no es clara: afirma en el dictamen que el 5 de septiembre faltaba el pavimento de varias estancias, pero acompaña fotografías (f. 191 a 194) que muestran que hay pavimento y el día del juicio dice que no se había adaptado la batería de contadores de agua (lo que, como veremos, no era imputable a la parte vendedora) y que 'cree' que las instalaciones del piso estaban todas, aunque no lo comprobó. Habla de 'desperfectos' (lo que remite a 'acabados'). A falta de mejor prueba, hay que considera que se trata de meras tareas de terminación o acabado.

Dice Don. Carlos Alberto que el 8 de octubre estaba todo acabado, aunque con deficiencias (que ya hemos descartado como incumplimiento del contrato de compraventa) y que faltaban los contadores de agua y luz y el interfono. La falta de este último (en la entrada de la finca) no puede considerarse una obra inacabada y la falta de contadores fue debida a causa no imputable a los vendedores.

En efecto, es claro que los vendedores tuvieron dificultades con la comunidad de propietarios (borrador de acta, f.199, declaraciones de los Sres. Héctor y del propio presidente Sr. Leandro ), pero no todas ellas derivaron de no haber cumplido lo pactado por su causahabiente con los miembros de la comunidad. El anterior propietario fue autorizado para el cambio de uso por acta de 29 de noviembre de 2004 (f.237), con asunción de los gastos en elementos comunes como buzones, interfonos, etc. y de la obligación de seguir la estética de la fachada (f.239).

La comunidad puso trabas de interés general en la reunión de mayo de 2007 (antes de vencer el plazo contractual) y no hay prueba de que no se corrigieran a tiempo los defectos sobre color de la fachada, tubo de extracción de humos, pulsador del timbre y buzón. Pero está claro que la comunidad dio cuenta a la compañía de aguas en mayo de 2007 (f.285) de su negativa a autorizar cinco ramales en la acometida de agua, en contra de su postura anterior de permitir 5. Exigió, por tanto, al comunero, algo que no le había pedido inicialmente y paralizó la finalización y la legalización de las acometidas. Ello pudo retrasar el fin de la obra sin culpa ni responsabilidad de los vendedores (por fuerza mayor), porque que finalmente se aceptara por los Sres. Pablo Rebeca no se justificaba sino como mejora voluntaria, no pactada inicialmente, ni derivada de la autorización de cambio de uso de mayo de 2004. Finalmente, la acometida de 6 tomas se instaló el 5 de octubre de 2007 (f.286).

Incumplido el plazo, los compradores no resolvieron el contrato, sino que requirieron para la finalización de la obra y entrega de documentación (certificado final de obra, escritura pública de finalización de obra, cédula de primera ocupación y cédula de habitabilidad) en el plazo más breve posible (burofax de 7 de junio de 2007, f. 152). También reclamaban la aplicación de la cláusula penal.

Pero en la fecha pactada no se habían conseguido los documentos administrativos, incumpliendo la vendedora sus obligaciones. Los vendedores negaron el incumplimiento (f.155) diciendo que la obra estaba acabada, pero guardando silencio sobre los documentos reclamados, que no obtuvieron hasta el mes de septiembre.

El 22 de junio los actores (f.158) ratificaron su postura y su requerimiento de documentación y el 10 de septiembre (f.163) la compradora requiere nuevamente de cumplimiento (la entrega de documentación), veinte días antes de la fecha fijada para la escrituración pública, con base exclusiva en el pacto que obligaba a facilitar los documentos para llevar a cabo la escritura pública (párrafo 3º) y considerando que el plazo intermedio se prorrogaba tanto como el pactado (5 meses) entre la entrega de la obra y la escrituración pública. Esta interpretación no es correcta, pero no enerva la constatación de que la vendedora había incumplido primero.

El 17 de septiembre (f. 167 y 261, con redacciones distintas) los vendedores dicen tener toda la documentación, pero sostienen que no han de entregarla antes de la escritura notarial y requieren para que se designe día ante notario. Tampoco es correcta esta interpretación, porque conforme a lo pactado estos documentos se habían de entregar antes del 31 de mayo y ello no se hizo así.

Consta en el Registro de la Propiedad (f.173) que la obra fue terminada el día uno de junio del 2007, según escritura notarial de 12 de septiembre de 2007 y anotación marginal del 14 de septiembre. Por tanto, los vendedores cumplieron su obligación de constatación registral del fin de la obra fuera de plazo.

El 28 de septiembre, en nueva carta (f.180) los compradores reiteran su postura (que deberían haber tenido 122 días para revender y que por tanto la fecha de escrituración se desplazaba al 8 de enero de 2008, con descuento del precio del importe de la cláusula penal) y repiten el requerimiento de entrega documental. Ya hemos dicho que esta interpretación no es correcta. Los demandados contestaron el 2 de octubre (f.186) requiriendo para fecha de escrituración pública del contrato, por no haberse firmado la escritura pública antes del 30 de septiembre, plazo pactado, y reiterando que la documental se debía entregar en el momento de la escritura pública (lo que ya hemos valorado como erróneo). Niegan ampliación de plazo y descuento por sanción.

El 23 de noviembre hay un último requerimiento de los vendedores señalando día ante notario (f.202 y 272) y el 27 de noviembre (f.205) los compradores entienden que el contrato se había resuelto el 2 de octubre (lo que no se corresponde con el contenido de aquella carta, ni es coherente con la postura mostrada de entender prorrogado el plazo hasta enero de 2008). Al amparo de tal interpretación, anuncian la demanda judicial que aquí se resuelve. Hasta este momento, en puridad, no habían todavía ejercitado su derecho de resolución contractual, que finalmente se ejerce por los compradores con la presentación de la demanda.

TERCERO.-VALORACION FINAL

Este atento estudio de las actuaciones, en especial del contenido de las cláusulas contractuales, lleva a la Sala a la convicción de que, en contra de lo sostenido por la demandada, la obligación de entrega documental no se estableció sólo para el momento de escrituración pública, sino también para el momento de acabar la obra (31 de mayo de 2007).

La existencia de una cláusula penal para caso de incumplimiento no afecta a esta obligación sino a la de finalización de la obra y tampoco facultaría al vendedor a optar por ella, ni supliría, sustituiría o enervaría la obligación de tener ya los documentos acreditativos del fin de la obra, de su reflejo registral y de la habitabilidad del inmueble conforme a lo pactado.

No había tampoco obligación del comprador de realizar gestiones para encontrar otro nuevo comprador durante el periodo intermedio (mayo a septiembre de 2007), y, en este sentido, la obligación asumida por la parte vendedora no viene causalizada. Simplemente, debía cumplirla, fuese cual fuese el resultado del periodo pactado para una posible reventa. Es cierto que por aquellas fechas se hizo patente la crisis del sector inmobiliario, pero no podemos presumir que los actores pretendían, simplemente, escudarse en la literalidad del pacto para incumplir. Los vendedores lo aceptaron voluntariamente y estaban obligados a cumplirlo.

Y esta obligación no se cumplió, porque no era suficiente la certificación final de obra suscrita por la arquitecta, sino que la compradora exigía también, y la vendedora se comprometió a ello, las licencias de primera ocupación y de habitabilidad y la escritura pública que acreditase en el Registro de la Propiedad que la obra estaba acabada. Y no se puede decir que esta documentación era posterior a la certificación de la facultativa porque, siendo ello cierto, a lo que se comprometió la vendedora fue a entregar todos los documentos en el plazo pactado, por lo que debió velar por que la arquitecta superior (por haberse realmente acabado la obra) certificara con tiempo para poder completar la obtención del resto de los documentos comprometidos. Sin entrar a calificar si el incumplimiento fue leve o esencial, la jurisprudencia enseña que cuando las partes pactan como esencial un plazo, a él hay que estar.

Es cierto que la actuación de la compradora fue ambigua, porque no denunció el incumplimiento resolutorio, ni llegó a resolver el contrato hasta la fecha de presentación de la demanda y, en este sentido, no tiene razón en predicar una especie de 'prórroga' hasta enero de 2008. Pero lo cierto e innegable es que la parte vendedora ya había incumplido. La postura de fuerza de la comunidad (que impidió, en contra de sus actos previos, la colocación de una batería de 5 tomas) podría haber justificado una causa de fuerza mayor, pero no se ha probado que esta fuera la causa para no poder obtener los repetidos certificados.

CUARTO.- LA CLÁUSULA PENAL

La cláusula 8ª del contrato no prevé la devolución de arras o señal, sino la devolución de las cantidades que, en fechas sucesivas y para que avanzara la realización de la obra, fueron entregando los compradores. Efectivamente, no estamos ante unas arras ( art. 1454 C.c .), sino ante una cláusula penal convencional, que sería moderable.

Pero la cláusula no es aplicable al caso, porque se estableció sólo para el supuesto de que la firma de la escritura pública de compraventa no pudiera llevarse a cabo y lo cierto es que a 30 de septiembre de 2007 se podría haber escriturado, porque la obra estaba totalmente acabada y se habían obtenido todos los documentos comprometidos. No había, a esa fecha, incumplimiento de la parte vendedora. No era esta una sanción prevista para el incumplimiento de la entrega documental del pacto 2º, ni tampoco lo era la sanción de 60 euros por día de retraso en la finalización de la obra, que como hemos dicho no se produjo.

Hemos de concluir que no establecieron las partes consecuencia alguna por incumplimiento de la obligación de entrega documental antes del 31 de mayo, por lo que resolución contractual solo ha de conllevar la devolución de las respectivas prestaciones ( art. 1124 C.c .).

Fallo

ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso interpuesto por NAVARRO & SALAZAS, S.C.P., D. Herminio y D. Justo , y en consecuencia condenamos a Dª. Rebeca y D. Pablo a pagar a los demandantes la cantidad de 72.000 euros, más intereses legales desde la interposición de la demanda. Sin imposición de las costas de instancia ni de apelación.

Una vez se haya notificado esta resolución, haciendo saber a las partes que frente a la misma no cabe interponer recurso ordinario alguno, se devolverán los autos originales al Juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para su cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.