Sentencia Civil Nº 460/2013, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 283/2012 de 10 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA nº 000460/2013

Ilmo. Sr. Presidente.

Don Miguel Fernández Díez.

Ilmos. Srs. Magistrados

Don Javier de la Hoz de la Escalera.

Doña María del Mar Hernández Rodríguez.

En la Ciudad de Santander, a diez de septiembre de dos mil trece.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria ha visto en grado de apelación los presentes Autos de juicio Ordinario, núm. 673 de 2009, Rollo de Sala núm. 283 de 2012 procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de San Vicente de la Barquera, seguidos a instancia de D. Pio , Dª. Ascension y D. Santiago contra Promociones Hayuela 2005 S.L.

En esta segunda instancia ha sido parte apelante PROMOCIONES HAYUELA 2005 S.L., representado por la Procuradora Sra. Alvarez Cancelo y defendido por el Letrado Sr. Corona Herrero; y apelada: D. Pio , D. Santiago y Dª. Ascension , representados por la Procuradora Sra. Saez Bereciartu y defendidos por la Letrado Sra. Fernández Gómez.

Es ponente de esta resolución el magistrado Ilmo. Sr. don Javier de la Hoz de la Escalera.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de San Vicente de la Barquera, y en los autos ya referenciados, se dictó en fecha 23 de enero de 2012 Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda presentada por la Procuradora Doña Ana María Díaz Murias, en nombre y representación de DON Pio , DOÑA Ascension y DON Santiago , contra PROMOCIONES HAYUELA 2005, S.L., debo acordar y acuerdo resolver los contratos de compraventa celebrados entre las partes en fecha 15 de junio de 2007, condenando a la demandada, PROMOCIONES HAYUELA 2005, S.L., a la devolución de las cantidades entregadas cuenta más el interés pactado del 6% anual desde a entrega de las mismas, de la siguiente forma: - Devolución de la cantidad de 41.644, 40 € más el 6% de interés anual desde su entrega a DON Pio y DOÑA Ascension . - Devolución de la cantidad de 41.644 € mas el 6% de interés anual desde su entrega a DON Santiago . Que, con desestimación íntegra de la demanda reconvencional interpuesta por PROMOCIONES HAYUELA 2005, S.L, representada por la Procuradora DOÑA MÓNICA ÁLVAREZ DEL VALLE contra DON Pio , DOÑA Ascension y DON Santiago , representados por Doña Ana María Díaz Murias debo absolver y como absuelvo a estos últimos de todos los pedimentos ejercitados en su contra. Todo ello con expresa imposición de las costas a la parte demandadareconviniente'.

SEGUNDO: Contra dicha Sentencia la representación de la parte demandada interpuso recurso de apelación; dado traslado del mismo a la contraparte, que se opuso al recurso, se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, en que se ha deliberado y fallado el recurso en el día señalado.

TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales salvo el plazo de resolución en razón al número de recursos pendientes y su orden.

Fundamentos

Se aceptan los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO: La recurrente, demandada y reconveniente, PROMOCIONES HAYUELA 2005 S.L., ha solicitado en esta segunda instancia que, con revocación de la sentencia del juzgado en todas sus partes, se desestime la demanda contra ella interpuesta por los demandantes don Pio , doña Ascension y don Santiago por la que se pretende la resolución del contrato de compraventa de dos viviendas y se estime su demanda reconvencional, en que pedía el cumplimiento de dichos contratos mediante el otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas y pago del resto del precio conforme a lo convenido. Los actores principales y demandados en reconvención se opusieron al recurso.

SEGUNDO: La pretensión revocatoria deducida en esta segunda instancia por la mercantil promotora y vendedora de las viviendas adquiridas por los actores principales se apoya en la consideración de que los compradores no tienen la consideración de consumidores y no les es aplicable la legislación protectora de estos, lo que unido a que el contrato no les reconocía facultad de resolución por incumplimiento del pazo y este no era esencial y que el retraso habido en la entrega no era grave, entienden que no procede la resolución y si por el contrario el cumplimiento de los contratos en sus propios términos. Pues bien, al margen de que en este caso la condición de consumidores de los adquirentes no resulta decisiva ni determinante, como luego se expondrá, si debe dejarse sentado que les conviene en efecto tal calificación, pues el hecho de que, como alegaron en su demanda, tuvieran previsto alquilar las viviendas adquiridas la temporada de verano de 2008 no permite calificarlos como profesionales a los efectos legales, ni que la compra la realizaran para integrar las mismas en un proceso de comercialización o prestación a terceros dentro en una actividad profesional, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1 de la Ley 26/1984, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios vigente al tiempo de suscribirse los contratos privados de compraventa que nos ocupan, pues al margen de implicaciones fiscales como las contempladas en la sentencia que se cita de la jurisdicción contencioso-administrativa, tan concreto y puntual alquiler temporal no se acredita conectado o expresión de una verdadera actividad de comercialización profesional o empresarial, que es lo decisivo a estos efectos tal como se desprende de la legislación comunitaria protectora de los consumidores, siendo de citar, por ejemplo y por su conexión con lo debatido, la Directiva 93/13/CEE, para cuya aplicación se considera consumidor a toda persona física que actúa en el contrato con un propósito ajeno a su actividad profesional, criterio este seguido actualmente por la legislación nacional de defensa de los consumidores ( Real Decreto legislativo 1/2007 de 16 de Noviembre, arts. 3 y 4 ) que debe ser el marco interpretativo de referencia.

SEGUNDO: Lo anterior hace que a la hora de interpretar el contrato y definir los derechos de los compradores deba tenerse en consideración la legislación protectora de los consumidores, en especial el Decreto 515/1989 de 21 de Abril invocado en la demanda y la ley antes citada, que proscribe desde luego las clausulas abusivas y con ello toda interpretación de la que pueda resultar un contenido abusivo ( arts. 10 y 10 bis y anexo de dicha Ley ), lo que en el caso y en contra de lo que se alega en el recurso, fue ya suscitado en la contestación a la reconvención, además de que debe recordarse que la nulidad de las clausulas abusivas para los consumidores puede y de ser declarada incluso de oficio por el tribunal ( SSTJCE 14 Marzo 2013 , 4 Junio 2009 , STS 9 Mayo 2013 ), como por otra parte es coherente con el régimen general de la nulidad de pleno derecho. Pero además, como ya se ha anunciado, incluso al margen de esa legislación especialmente protectora debe considerarse procedente una interpretación 'contra oferente' en aplicación de las normas generales de interpretación de los contratos ( arts. 1280 y ss CC ), pues es patente, y así se desprende de las manifestaciones de la propia parte demandada, que los contratos fueron predispuestos por la vendedora mediante un modelo cuya redacción fue unilateral y tan solo sometidos a la aceptación de los compradores, de suerte que cualquier duda y ambigüedad al determinar su contenido y efectos deberá realizarse en la formas mas favorable a estos.

TERCERO: La recurrente insiste en negar que los contratos reconocieran facultad alguna de resolución a los compradores y menos por la infracción del plazo de entrega, sosteniendo que la interpretación hecha por la juzgadora de instancia es indebidamente extensiva y aprecia una nulidad no pedida; pues bien, basta la lectura del contrato para comprobar que para el caso de incumplimiento por los compradores de la obligación de pago del precio se pactó expresamente la facultad resolutoria de la vendedora; pero también se pacto la facultad resolutoria de los compradores para el caso de ' la falta de cumplimiento de las obligaciones que legal y contractualmente recaen sobre la parte vendedora', tal como reza literalmente la cláusula Séptima de ambos contratos, disponiendo además como consecuencia de dicha resolución el derecho de los compradores a recuperar todas las cantidades entregadas hasta el momento de la resolución incrementadas en el interés legal del dinero, y en todo caso no menos de un 6 % anual. Pues bien, por lo expuesto anteriormente es claro que no cabe interpretar dicha clausula vaciándola de contenido en contra de los adquirentes, y antes al contrario debe considerarse correcto entender que cuando en ella se hace alusión a la falta de cumplimiento de las obligaciones contractualmente asumidas se incluye entre ellas la fecha de entrega de la vivienda prevista en el contrato; de esta forma, el plazo de entrega aparece en aplicación del contrato mismo como esencial, pues consta convenido mediante dicha clausula que su incumplimiento faculta al comprador para resolver el contrato. Siendo esto así, y como quiera que los contratos son obligatorios para las partes desde que se perfeccionan y son ley entre ellas ( art.1.258 CC ), ha de respetarse esa facultad de resolución expresamente pactada y que por definición solo está sujeta a sus propios términos, desplazando la aplicación de la norma general contenida en el art. 1.124 CC y la doctrina legal que lo interpreta exigiendo que el incumplimiento sea grave para justificar la resolución, pues las partes son libres de, como en este caso, elevar el plazo de entrega a la categoría de esencial y justificante de la resolución. La cláusula Decima de los contratos debe así interpretarse, siguiendo la misma pauta expuesta, en el sentido fijado en la sentencia de instancia, esto es, que el plazo de entrega finalizaba en Junio de 2008, aunque pudiera terminar también a los dos meses de la obtención de la licencia de primera ocupación en caso de ser esta una fecha anterior, no siendo desde luego admisible considerar que la referencia a Junio de 2008 no constituyera la fijación del plazo y que este solo sería fijado en función de la fecha de obtención de la licencia, lo que sería tanto como dejar dicho plazo a la voluntad de la promotora. En definitiva, se comprueba que la vendedora incurrió en un incumplimiento de una de las obligaciones asumidas contractualmente, por lo que en aplicación de la clausula resolutoria expresa contenida en el contrato los compradores ejercieron válidamente su facultad de resolver el contrato; cabiendo añadir, al hilo de las alegaciones de la recurrente, que la sentencia de esta audiencia provincial de 2 de Marzo de 2010 que invoca como precedente contempla un supuesto muy distinto del actual, pues no se trataba entonces de la aplicación de una clausula resolutoria contenida en el contrato como aquí ocurre, sino de la aplicación de la facultad resolutoria ordinaria con base en el art. 1.124 CC y jurisprudencia que lo interpreta.

CUARTO: Aun cuando lo anterior ya determina de por sí la resolución del contrato y la necesidad de desestimar el recurso contra la sentencia del juzgado, a fin de colmar el derecho de la recurrente a una sentencia congruente y motivada debe darse también respuesta a la pretensión de resolución por no constitución de la garantía de devolución de las cantidades entregadas cuenta mediante aval bancario; pues bien, la facultad de resolución del contrato por falta de cumplimiento de esta obligación no deriva sin mas de la regulación legal del deber de aseguramiento regulado en la Ley 578/1968 de 27 de Julio sobre percepción de cantidades anticipadas, sino del contrato mismo en que se pactó, sin referencia alguna a dicha Ley, tal como resulta de las clausulas Cuarta y Séptima, en lo que debe entenderse como un reforzamiento y garantía de la posición del comprador. El incumplimiento de la obligación legalmente dispuesta de garantizar la devolución de las cantidades entregadas anticipadamente puede no ser considerado causa de resolución, pese a los tajantes términos legales, cuando la construcción ha sido finalizada y esta en condiciones de ser entregada, pues entonces la obligación aparece como claramente accesoria y su incumplimiento no justifica, por sí sol, la resolució0n del contrato; pero en el presente caso no puede soslayarse que, además de la expresa previsión contractual, el incumplimiento de esa obligación concurre junto con el de la obligación de entrega en su plazo, entrega que es de por sí justificante de la resolución según se ha expuesto y de lo que deriva precisamente el deber de reintegro de las cantidades entregadas a cuenta con sus intereses, lo que evidencia que pese a aquella terminación de la construcción no puede considerarse que la obligación de aseguramiento halla llegado a ser intrascendente; por ello, la consideración conjunta de este incumplimiento junto con el anterior no hace sino reforzar la procedencia de la resolución del contrato.

QUINTO: Por todo lo expuesto es visto que la decisión de la juzgadora de instancia de declarar bien resueltos los contratos de compraventa es ajustada derecho, como también, por consiguiente y lógicamente, la de desestimar la demanda reconvencional en que se pedía por el contrario su cumplimiento, por lo que el recurso debe ser desestimado en todas sus partes, y en aplicación de lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LEC ., con imposición a la recurrente de las costas de esta segunda instancia.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,

Fallo

1º.- Desestimamos en todas sus partes el recurso de apelación interpuesto por PROMOCIONES HAYUELA S.L. contra la ya citada sentencia del juzgado de primera instancia.

2º.- Condenamos a la recurrente al pago de las costas de esta segunda instancia.

Contra esta sentencia cabe interponer los recursos extraordinarios de casación y por infracción procesal para ante el Tribunal Supremo, ante este mismo tribunal y en plazo de veinte días.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.