Sentencia Civil Nº 461/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 646/2012 de 27 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00461/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91 493 3815-16-86-87 Fax: 91 493 38 85

N.I.G. 28000 1 4010710 /2012

RECURSO DE APELACION 646 /2012

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1447 /2010

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 21 de MADRID

Apelante/s: RENTA CORPORACION REAL ESTATE ES, S. A.

Procurador/es: BEATRIZ DE MERA GONZALEZ

Apelado/s: Leocadia , Jose Ramón

Procurador/es: JAVIER ZABALA FALCO, JAVIER ZABALA FALCO

SENTENCIA NÚM.461

Ponente: Ilmo. Sr. D. RAMÓN RUÍZ JIMÉNEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. NICOLÁS DÍAZ MÉNDEZ

D. RAMÓN RUÍZ JIMÉNEZ

D. MIGUEL ÁNGEL LOMBARDÍA DEL POZO

En MADRID a, veintisiete de septiembre de dos mil doce .

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Procedimiento Ordinario nº 1447/2010 , provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Madrid , que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala nº 646/12, en el que han sido partes, como apelante- RENTA CORPORACIÓN REAL ESTATE E.S. S.A., representada por la Procuradora Dª Beatriz De Mera González; y de otra, como apelado- DOÑA Leocadia y DON Jose Ramón , representados por el Procurador D. Javier Zabala Falcó, habiendo estado ambas partes defendidas por Letrado.

VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. RAMÓN RUÍZ JIMÉNEZ , que expresa el común parecer de este Tribunal.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO.-Con fecha 26 de marzo de 2012 el Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Madrid en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda formulada por el procurador de los tribunales don JAVIER ZABALA FALCÓ, en nombre y representación de doña Leocadia y de don Jose Ramón contra la mercantil RENTA CORPORACIÓN REAL ESTATE ES, SA. se declara el incumplimiento de contrato de compraventa por la entidad demandada, condenando a dicha entidad a la reparación de las deficiencias que presenta la vivienda objeto de compraventa, por humedades, mediante el acometimiento de los trabajos reflejados en el informe pericial emitido a instancias de la parte actora, condenando a la parte demandada a abonar las costas del procedimiento.'

SEGUNDO.-Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de RENTA CORPORACIÓN REAL ESTATE E.S. S.A., que formalizó adecuadamente y del que, tras ser admitido en ambos efectos, se dio traslado a la contraparte, que se opuso al mismo, remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que de inmediato se abrió el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.-En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló el 25 de los corrientes, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los que a continuación se insertan y

PRIMERO.- Los demandantes, promovieron demanda contra Renta Corporación Real Estate E.S. S.A. ejercitando una acción por incumplimiento de la demandada en la entrega de la vivienda que le adquirieron, al ser inhábil y con pretensión asimismo de condena por defectos existentes con anterioridad a su adquisición, en base a los arts. 1256 y 1258 en relación con 1461 , 1684, 1.101 y 1124 todos ellos del CC . Adquirieron la vivienda el 21 de abril de 2006, mediante contrato de arras, que definitivamente suscriben el 26 de mayo del mismo año, constando un certificado emitido por la demandada, de verificación y finalización de las obras de subsanación de deficiencias. La demandada oponía que adquirieron una vivienda de antigüedad de 90 años y que el origen de las humedades, radicaba en la entrada en funcionamiento de la red de saneamiento por parte de los propietarios, admitiendo la aparición de nuevas humedades que dice traen su origen, bien de la calle, de la red de saneamiento del edificio contiguo o vicios de la construcción, ajenos a la demandada -dice- que no intervino en la construcción, datada en el año 1922. La sentencia se detiene en el estudio de la prueba, que valora, en el origen de las humedades, falta de impermeabilización. Estima la demanda y condena a la demandada incumplidora del contrato, a reparar la vivienda conforme al informe pericial acompañado con la demanda. Se alza contra la sentencia la condenada.

SEGUNDO.- Se opone en primer lugar por el recurrente la indebida aplicación de los arts. 1124 y 1101 CC . La demandante sustentaba su demanda en el art. 1101 CC por falta de cumplimiento de la obligación del vendedor al entregar cosa distinta, en relación con los arts. 1124 y 1461 CC ; también señala la indebida aplicación del art. 1484 CC en relación con los vicios ocultos, negando la apelante conocer la existencia de los mismos. Hemos de recordar que no obstante la antigüedad de la vivienda, a que la demandada se refiere con reiteración, lo cierto es que en todo momento informó a la compradora del buen estado de la misma, entregando documentación relativa a la reparación de las deficiencias, siendo destacable que entre las mismas se recogía constante referencia a las manchas de humedad, de manera que en el certificado que se entregaba se hacía constar que las obras realizadas 'reunían, aparentemente y salvo vicios ocultos las condiciones de estabilidad suficientes para dedicarse debidamente conservadas al fin a que se destinan'. Asimismo la publicidad y planos convenían en el buen estado de la vivienda. El precio de venta fue de 230.000 euros. Las humedades aparecieron a escaso tiempo, reconocidas por Renta Corporación, que asumieron su reparación.

Con independencia de la antigüedad del edificio, que pone de relieve la vendedora en este momento, sin que conste advertencia alguna en el momento de la venta o alusión a posibles deficiencias o minoración del precio específicamente por esta causa.

Debe señalarse la doctrina jurisprudencial que declara que en aquellos supuestos contractuales en los que, en el cumplimiento del deber de entrega de la cosa, ésta, más que aquejada de defectos o vicios ocultos (supuesto de la acción de saneamiento de los artículos 1484 y siguientes del Código Civil ) adolece de total inhabilidad o aptitud para su destino normal y pactado, hasta el punto de no servir para integrar el interés contractual y económico de la parte que lo recibe, ello determina un incumplimiento total, significado por la entrega de cosa distinta a la pactada ('aliud pro alio '), con la consecuencia de la entera insatisfacción del comprador y la frustración de su legítimo interés, no siendo entonces aplicable el artículo 1484 del Código Civil sino su artículo 1124, por darse una prestación diversa, que sucede cuando se entrega una cosa distinta a la pactada , lo que ocurre cuando contiene elementos diametralmente opuestos a aquella, cuando el objeto entregado resulta totalmente inhábil para el uso a que va destinado, inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada hasta el punto de frustrar el objeto del contrato, o cuando el comprador quede objetivamente insatisfecho, que no constituye un elemento aislado ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada, que haga de todo punto imposible su aprovechamiento.

En idénticos términos se han pronunciado las sentencias del Alto Tribunal de fechas 9 de marzo y 16 de mayo de 2005 y 9 de julio de 2007 EDJ2007/100752 , cuando declaran que se está en presencia de entrega de cosa diversa o 'aliud pro alio ' cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código, pues la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitoro, y la sentencia de 25 de febrero de 2010 al significar que la doctrina del 'aliud pro alio ' contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a la pactada o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato.

Este incumplimiento total por inhabilidad del objeto -'alud pro alio'- está en función de las circunstancias concurrentes, que permitan considerar al objeto como impropio para el fin a que se destina, calificándolo como inhábil y provocador de una completa insatisfacción del comprador, y no de su posible reparabilidad, que salvo caso de destrucción sería factible en la mayoría de los casos, sin atender a su coste. Tal es el criterio del Tribunal Supremo, que ha apreciado un incumplimiento total del contrato por inhabilidad del objeto -'aliud pro alio '-, pese a la posible subsanalidad o reparación del defecto, en sentencias de 8/2/2003 , 21/9/2004 (para un camión ), 9/3/2005 y 4/4/2005 .

Es doctrina reiterada de la Sala 1ª del Tribunal Supremo la que afirma que se está en presencia de la entrega de una cosa diversa o 'aliud pro alio ', cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1.101 y 1.124 del Código Civil , sin que, por consiguiente, sea aplicable el plazo semestral que señala el art. 1.490 para el ejercicio de las acciones edilicias, sino las derivadas de defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con defectos que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina, entendiendo que aquella inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición, sin que sea suficiente para instar la resolución una insatisfacción puramente subjetiva del comprador ( SSTS de 29 de abril y 10 de noviembre de 1.994 , 11 de abril de 1.995 , 14 de diciembre de 1.983 , 7 de enero de 1.988 , 30 de noviembre de 1.972 , 29 de enero y 23 de marzo de 1.983 , 20 de febrero de 1.984 , 12 de febrero de 1.988 , 12 de abril de 1.993 , 16 de noviembre de 2.000 ).

En este sentido, dice la STS. de 7 de enero de 1.988 , que: 'No se debe confundir el aliud pro alio con la simple prestación defectuosa, sometida a la regulación específica del saneamiento, correspondiendo a la inhabilidad total la protección de los arts. 1.101 y 1.124 CC , y no la correspondiente a un mero supuesto de vicio interno de la cosa vendida'. En este mismo sentido se expresa la STS. de 2 de septiembre de 1.998 : 'Es doctrina reiterada de la Sala la que declara que se está en presencia de la entrega de una cosa diversa o aliud pro alio , cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1.101 y 1.124 CC . '

Esto deriva de la obligación principal del vendedor que, según el artículo 1.461 CC , consiste en ' la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta '. Pero, en aquellos casos en que se ha entregado una cosa distinta, o se ha entregado la cosa con defectos tales que la hacen inhábil para el fin perseguido en el contrato, la jurisprudencia viene entendiendo que se ha incumplido aquella obligación legal, y es posible acudir a la resolución del contrato en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.124 CC . Veamos algunos ejemplos,

Con respecto a la entrega de locales y viviendas, la sentencia de 10 de mayo de 1995 expresa que se ejército acción de 'responsabilidad derivada de incumplimiento de contrato, por los defectos constructivos con que la entidad promotora- constructora y vendedora, aquí recurrente, entregó el edificio litigioso, pues tiene declarado esta Sala que se está en presencia de entrega de cosa diversa o «aliud pro alio » cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil y, por consiguiente, sin que sea aplicable el plazo semestral que señala el artículo 1490 para el ejercicio de las acciones edilicias, porque dicho artículo y el 1484 del mismo Cuerpo Legal resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas de defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con defectos que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina'. Por su parte la de 8-2-2003, incide en que 'al comprador de bienes inmuebles de carácter urbano le asisten frente al promotor- constructor, además de las acciones específicas del contrato de compraventa ( arts. 1484 y siguientes del Código Civil ) las genéricas tendentes al íntegro cumplimiento de la prestación y con plazo de prescripción de quince años. No debe olvidarse que como ha señalado la sentencia de este Tribunal de 29 de abril de 1994 que la jurisprudencia aclara, se está en el supuesto de entregar una cosa diversa (aliud pro alio ) ( art. 1124) y no ante un vicio de la cosa ( art. 1484) cuando existe pleno incumplimiento con la consiguiente insatisfacción del comprador. La referida sentencia ha declarado que los artículos 1504 y 1124 del C.c . son compatibles y resulta así aplicable en las ventas de inmuebles cuando la otra parte ha cumplido todas las obligaciones que le incumbían, le permite pedir la resolución o el cumplimiento del contrato.

Conviene recordar la doctrina contenida en la sentencia de esta Sala de fecha 5 de noviembre de 1993 , recogida entre otras en la sentencia de fecha 15 de noviembre de 2005 según la cual, en los casos de compraventa, con independencia de que la venta sea civil o mercantil, sólo se está en presencia de entrega de cosa diversa o de una cosa por otra (aliud pro alio ) cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina, circunstancia que constituye incumplimiento a los efectos resolutorios, y permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1124 y 1101 del Código Civil

Desde luego, no es aceptable, por falta de prueba, partir de que los demandantes conocían las deficiencias, sino que, presumían que se iban a llevar a cabo las reparaciones, en forma que impidieran se reiteran las humedades que habían aparecido desde el primer momento, y nos obstante los trabajos llevados a cabo por la demandada para solventarlos.

TERCERO.-Sobre la valoración de la prueba. Cuestiona el recurrente la valoración de la prueba que se hace en la sentencia, y lo hace poniendo el acento principalmente en la pericial.

Ciertamente en la apelación es posible la revisión de la valoración conjunta de la prueba practicada que hubiere realizado el juzgador de primera instancia, si bien sólo cuando la parte llegue a objetivar una razón que ponga en evidencia que dicho Juzgador ha incurrido en algún tipo de error, bien por no haber tenido en cuenta ciertos medios probatorios, o por no haberlos interpretado adecuadamente, o bien porque, sobre su base, llegue a consecuencias arbitrarias, irracionales o absurdas, contrarias a la lógica y al sentido común y, en este caso, la apreciación de la prueba por el juez de primera instancia, que es lo que viene a cuestionar la apelante en el recurso, ha sido la procedente al mostrarse adecuada a los resultados obtenidos en el proceso, valorando conjuntamente todo el material En probatorio de forma lógica y conforme a las normas de la sana crítica.

Como pone de relieve la SAP 18-3-2010, '... la valoración y apreciación de las pruebas es función del órgano de enjuiciamiento y no revisable en apelación cuando se haya ajustado a las normas de la sana crítica y de la experiencia común, de manera que si las conclusiones probatorias se mantienen razonables deben ser mantenidas, siendo así que en este caso actuándole Juzgador de Instancia como órgano unipersonal la valoración de la prueba practicada en el juicio corresponde a dicho órgano jurisdiccional, y esta valoración, hecha imparcialmente y debidamente razonada debe prevalecer sobre la opinión parcial que dichos medios probatorios merezcan a las partes del proceso. Por lo tanto, sólo en la medida en que la apreciación del juez de Instancia sea objetada por las reglas de la lógica, los principios de la experiencia o los conocimientos científicos, es factible que se pueda rectificar la valoración realizada por el Juez a quo, no resultando acogible, sin más, la pretensión de someter a revisión la valoración de la prueba realizada por el Juzgador de Instancia, ni menos todavía efectuar un juicio comparativo entre las apreciaciones contenidas en las resoluciones del Juzgado y la de la parte, pues lo importante es que en su conjunto responda la valoración del Juez a un criterio de razonabilidad, con la advertencia de que en nuestro sistema probatorio no se exige, como criterio general, una determinada dosis de prueba, sino que el Juzgador, en su función soberana, es el que determina el grado de convicción, operando las contrapruebas en la perspectiva de generar duda racional respecto de la veracidad de las afirmaciones de la parte contraria.

Discrepa el recurrente de la partida relativa a la impermeabilización, y entiende que en razón a las manifestaciones del perito sobre la localización del daño y extensión del perjuicio, entiende que no es aplicable el art. 1124 CC , al tratarse de vicios ocultos. Vuelve en suma al argumento anterior, ya rechazado que pretende vincular los daños a los vicios ocultos, siendo lo cierto que el vendedor, que llevó a cabo obras para salvar los desperfectos de la vivienda, no las llevó a cabo con el alcance exigible para evitar la reproducción del daño. Las humedades estaban, y se trata de determinar la causa que debió advertir en su momento. Lo que hace la parte, es cuestionar el alcance de la prueba, compararla con la del propio perito y tomar el apartado del dictamen que más se ajusta a sus pretensiones. Si en el año 2008 acometió obras para solventar los problemas surgidos y asumió su responsabilidad en los mismos, no puede argumentar ahora, que era ignorante de las patologías de la vivienda, acudiendo a un informe del año 2004.

CUARTO.- La sentencia debe mantenerse en consecuencia, rechazados todos los argumentos del apelante, y consecuencia de ello, el pago de las costas de la alzada ha de imponerse a la apelante ( ex arts. 398 y 394 LEC ).

VISTOS los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación

Fallo

DESESTIMAR EL RECURSO INTERPUESTO POR RENTA CORPORACIÓN REAL ESTATE E.S. S.A. CONTRA LA SENTENCIA DICTADA POR EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 21 DE MADRID EN PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1447/2010 SEGUIDO A INSTANCIAS DE DOÑA Leocadia Y DON Jose Ramón CONFIRMANDO LA MISMA E IMPONIENDO A LA APELANTE LAS COSTAS DEL RECURSO.

Notifíquese esta sentencia a las partes y dése cumplimiento al art. 248.4 LOPJ .

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilmos. Sres. Magistrados de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.