Sentencia Civil Nº 461/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 525/2013 de 14 de Octubre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933881

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0008936

Recurso de Apelación 525/2013

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 08 de Torrejón de Ardoz

Autos de Procedimiento Ordinario 699/2009

APELANTE:D./Dña. Fermina

D./Dña. Candido

APELADO:D./Dña. Eulogio

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN VICENTE GUTIERREZ SÁNCHEZ

D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

D. CESAR TEJEDOR FREIJO

En Madrid, a catorce de octubre de dos mil catorce.

La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 699/2009 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 08 de Torrejón de Ardoz a instancia de Dña. Fermina y D. Candido apelante - demandante, contra D. Eulogio apelado - demandado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 05/12/2012 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D./Dña. JUAN VICENTE GUTIERREZ SÁNCHEZ

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 08 de Torrejón de Ardoz se dictó Sentencia de fecha 05/12/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Que con DESESTIMACIÓN TOTAL de la demanda interpuesta por la Procuradora Dolores BARRAL LLORENTE en nombre y representación de Fermina y Candido contra Eulogio , debo ABSOLVER Y ABSUELVO al demandado de todos los pedimentos de la demanda, con expresa imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que no presentó escrito alguno. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución recurrida, en los términos de la presente.

PRIMERO.- En la demanda que dio inicio este procedimiento, la parte actora solicita la restitución de 68.227 euros abondos como parte del precio en el contrato suscrito con el demandado, que tenía por objeto la compra de una vivienda a construir y una parcela. Señalan los demandantes que dicha vivienda no fue entregada el día establecido en el contrato, cuando por su parte se habían cumplido las obligaciones asumidas. Con carácter subsidiario, solicita la condena al demandado, a abonar o restituir la suma de las cantidades que se solicitan por los siguientes conceptos: la cantidad que establezca el Juzgador como prudencial, moderando las arras establecidas por contrato, de la parte del precio pagada por ellos; o bien se les condene al abono de 23.600 euros, por aplicación de la cláusula moratoria del contrato.

Resultando negativas las diligencias practicadas para localizar el domicilio del demandado y emplazado mediante edictos, no compareció a las actuaciones, siendo declarada en situación de rebeldía procesal.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Tras analizar la validez del contrato suscrito entre los demandantes y el demandado, de fecha 7 de marzo de 2.007 , con la intermediación de una inmobiliaria y señalar los aspectos más relevantes del mismo, en especial el acuerdo en que la entrega de la vivienda debería hacerse antes del 1 de marzo de 2.008, señala igualmente que en fecha 23 de febrero de 2.007 se emitió el certificado final de obra, así como que los compradores demandante tuvieron problemas de liquidez y financiación para pagar el resto del precio convenido, lo que motivó que el vendedor, en el mes de septiembre de 2.008 compelió a los compradores al otorgamiento de la escritura pública para el día 22 de octubre siguiente y, al no comparecer éstos resolvió el contrato, haciendo suyas las arras entregadas. Consideró en definitiva, que los demandantes no han aportado prueba que acredite ninguna de sus pretensiones y, de la valoración que hace de la documentación aportada, concluye que fueron los demandantes quienes incumplieron sus obligación, por cuanto a la fecha del contrato la obra estaba acabada y si bien se ha aportado certificación de Ayuntamiento que pone de manifiesto que a 17 de febrero de 2.009, no se había otorgado la licencia de primera ocupación, en cuanto la vivienda adolecía de una serie de deficiencias que debían subsanarse, de las comunicaciones remitidas entre las partes, a partir del 17 de septiembre de 2.008, se constata que el vendedor les requirió para otorgar escritura pública, sin que comparecieran los compradores ni comunicaran formalmente al vendedor su decisión, mientras que admiten que fueron los problemas de liquidez y de obtener financiación por su parte, el motivo del retraso primero y de la falta de entrega definitiva después, no pudiendo considerarse como constitutivo de fuerza mayor, la forma en que les afectó a ellos la crisis económica, tal como invocan los apelantes. Rechaza igualmente la nulidad del contrato que alegan los demandantes, que la sustentan en el hecho de que fueran requeridos por la esposa del demandante, para el otorgamiento de la escritura pública y dicha persona no era parte del contrato y lo hacía como propietaria de la vivienda por formar la misma parte de la sociedad de gananciales existente entre ella y el vendedor demandado. Finalmente desestimó las pretensiones formuladas con carácter subsidiario, por entender que no se dan los requisitos precisos para apreciar la teoría del enriquecimiento injusto, ni para moderar la cláusula penal.

Frente a dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante. Tras reiterar los hechos en que sustentan la demanda y comportamiento adoptado por las partes, a la hora de dar cumplimiento a las respectivas obligaciones asumidas por cada una de ellas; en concreto, la que regula la entrega de la vivienda y la cláusula moratoria, aducen como motivos de impugnación errores manifiestos y patentes en la apreciación y valoración de las pruebas, con incongruente e incompleto relato fáctico y subsunción y calificación jurídica, que produce una resolución ilógica e incongruente, contraria al artículo 218 de la LEC . Como segundo motivo de impugnación, alegan la nulidad de pleno derecho del contrato de compraventa, por falta de consentimiento de la esposa del vendedor. En tercer lugar, y con carácter subsidiario al anterior, alegan la rescisión o apartamiento del contrato por motivos ajenos a la voluntad de los compradores y por tanto, sin indemnización para el vendedor. Reiteran, también con carácter subsidiario que se moderen las arras establecidas, bien sean penales, o penitenciales y finalmente solicitan, también con carácter subsidiario, se declare la procedencia de aplicar la cláusula moratoria establecida en el contrato.

SEGUNDO.- A través del primer motivo de impugnación la parte apelante denuncia simultáneamente que la sentencia incurre en incongruencia y que incurre en un patente error de apreciación y valoración de la prueba.

Como reiteradamente señala el Tribunal Supremo ( STS 19 de septiembre de 2.013 entre otras muchas), la congruencia requiere que entre la parte dispositiva de la resolución judicial y las pretensiones oportunamente deducidas por las partes, exista una concordancia y correlación razonable, de manera que queden resueltos todos los puntos que fueron materia de discusión y se permita conocer cuáles han sido las razones en derecho en que se fundamenta la decisión, como garantía de que no ha sido la consecuencia de una aplicación arbitraria de la legalidad ni de un error patente. Pero tal exigencia de motivación no puede servir para cuestionar otros aspectos de la sentencia, como la valoración de la prueba, pues una cosa es explicar las razones por las que el Tribunal llegó a identificar el supuesto de hecho al que la norma vincula la consecuencia jurídica pretendida y otra distinta que hayan sido correctamente valorados los medios que formaron la convicción judicial (en este sentido, entre las más recientes, sentencias 204/2010, de 7 de abril , y 306/2011, de 6 de mayo ).

En el caso presente la sentencia está motivada y es congruente, ya que no deja duda de cuáles son las razones determinantes de la desestimación de la demanda.

Tampoco se aprecia que la sentencia incurra en los errores patentes que le atribuyen los apelantes y, de existir alguno de los denunciados, de ellos no puede obtenerse la pretendida estimación de la demanda,

Dentro de esos denunciados errores, la parte demandante sostiene por un lado, que dado que el demandado y su esposa inscribieron a su nombre la propiedad del inmueble transmitido, con posterioridad a la fecha del documento privado mediante el cual ellos compraron la vivienda y la parcela a que se refiere este procedimiento, ellos no pudieron conocer la existencia de la esposa del demandado y no se les puede atribuir falta de diligencia de comprobación registral como hace la sentencia apelada y los datos que proclama el registro son radicalmente contrarios y opuestos al contrato de compraventa. En definitiva, bien a poner en duda la validez del contrato y la condición de parte vendedor de la esposa del demandado. Siendo ciertos los datos y fechas a que se refieren los apelantes, ello no afecta la validez del contrato de compraventa en el que sustenta sus pretensiones la propia parte demandante, porque en dicho contrato, no se refleja que el bien transmitido estuviera inscrito a nombre del demandado, sino que las partes conocían la situación jurídica, física y registral del bien vendido y en dicho contrato intervenía como intermediaria una entidad inmobiliaria, y las partes reconocen que dicha entidad tenía el encargo de la propiedad para su venta y, con posterioridad a que el vendedor y su esposa, inscribieran en el Registro de la propiedad el inmueble vendido a su nombre, los propios demandantes, encargan y autorizan, a la entidad Inmobiliaria que intervino en el contrato privado, la venta de la vivienda de los compradores, a fin de poder financiar la compra aquí analizada.

En consecuencia, en el momento de otorgarse dicho contrato concurrían los elementos y requisitos esenciales para la validez del mismo, en los términos indicados en el artículo 1.445 del código civil , en cuanto existía acuerdo de voluntades en la cosa vendida y precio, sin que los demandados hayan acreditado que al prestar su consentimiento hubieran incurrido en error sobre las condiciones esenciales del contrato. La forma y momento en que el vendedor demandado formalizó la adquisición del derecho de propiedad que transmitía a los demandantes y el momento en que tuvo acceso dicha adquisición al registro de la Propiedad, en nada afecta a la validez del contrato o imposibilitaba la elevación a escritura pública del documento privado; contrato éste al que, por actos posteriores de los demandantes, otorgaron plena validez y eficacia.

Tampoco compartimos las conclusiones que obtienen los demandantes al analizar las comunicaciones mantenidas entre ellos y el vendedor y su esposa. Lo que reflejan las comunicaciones, a partir de la primera que remitió el demandado a los demandantes el día 17 de septiembre de 2.008, es que ambas partes estaban de acuerdo en posponer la fecha de entrega de la vivienda, dejando sin efecto la fijada inicialmente, así como que dicho retraso vino motivado por las dificultades que tenían los compradores para cumplir su obligación esencial, de pagar el resto del precio.

En consecuencia, requeridos los demandados para que comparecieran ante notario a fin para otorgar la escritura de compraventa y no habiéndolo hecho, éstos incurrieron en un incumplimiento contractual que justificaba la decisión del vendedor de dar por resuelto el contrato, tal como le facultaba la cláusula sexta del mismo y hacer suyas las cantidades que hubiese recibido hasta ese momento. El hecho de que dicha decisión se notificara a los demandados compradores, a iniciativa de la esposa de quien figuraba como vendedor en el contrato, no priva de eficacia a la misma, por cuanto el derecho a resolver por parte de vendedor existía en ese momento y la condición de esposa del firmante del contrato privado y copropietaria de la cosa vendida le facultaba y legitimaba para efectuar dicha notificación. En cuanto a la valoración que debe otorgarse a las comunicaciones remitidas por los compradores al vendedor, tan solo consta que en fecha 16 de octubre de 2.008, se remitió la contestación al requerimiento que se les hizo el 17 de septiembre y del contenido del mismo, se constata la voluntad de no celebrar el contrato, por falta de financiación y por la concurrencias de circunstancias sobrevenidas de fuerza mayor, ante lo que solicitaban la devolución de la cantidad entregadas a cuenta. Dichas alegaciones mediante las cuales pretenden los apelantes justificar el desistimiento o no celebración del contrato, tampoco pueden acogerse, por cuanto en ello ninguna responsabilidad cabe atribuir al demandado y por tanto no tiene porqué soportar sus consecuencias.

También dentro del motivo genérico de errores manifiestos y errónea valoración de la prueba, sostienen los demandantes apelantes, que no se valora el incumplimiento en el que incurrió el vendedor, en cuanto no se tiene en cuenta que en el momento en que se le requirió para otorgar la escritura pública la vivienda no tenía concedida, ni solicitada, la licencia de primera ocupación, que posteriormente le fue denegada en el mes de febrero de 2.009. La falta de dicha licencia no cabe considerarla como un incumplimiento esencial del contrato, que por sí solo justifique la devolución de la parte del precio entregado, que es lo pretendido por los demandantes. Sobre la vivienda en cuestión se había emitido el certificado final de obra, antes de la celebración del contrato, a pesar de las referencias que en éste se hacen a que estaba en construcción y siendo cierto que a fecha 17 de febrero de 2.009, no se había concedido la licencia de primera ocupación, debido a la existencia de pequeños remates, dicha situación no puede descontextualizarse ni analizarse separadamente de la forma en que las partes fueron posponiendo la entrega de la vivienda, ante las dificultades en obtener financiación suficiente los compradores; pues consentida la demora en la entrega de la vivienda y no habiendo solicitado la parte compradora el efectivo cumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte vendedora, de entregar la vivienda, no le está permitido, después de que ésta le requiera formalmente para otorgar la escritura pública, entregar la vivienda y cobrar el resto del precio, imputar un incumplimiento al vendedor que había sido consentido y propiciado en gran medida por su parte.

Acreditado mediante la documentación aportada por los propios demandantes, que fueron ellos quienes incumplieron el contrato, no pueden exigir el cumplimiento de la parte contraria, tal como establece el artículo 1.124 del código civil

Por lo que se refiere a los errores en que, según los apelante incurre la sentencia al analizas la sentencia la pretensión de moderación de las arras por ellos solicitadas, tampoco apreciamos la falta de reciprocidad o equidad que denuncian en el recurso, sino al analizar dicha cuestión, la sentencia se ajusta y aplica acertadamente lo acordado por las partes en el contrato. En primer lugar, debe señalarse que la cantidad entregada fue como señal y parte del precio ( clausula segunda A) y que ambas partes convinieron en la cláusula 6ª, que resuelto el contrato por la parte vendedora, por la falta de pago de las cantidades pactadas o no presentándose a la firma de la escritura pública, previo requerimiento notarial en el plazo de un mes, la parte vendedora hará suyas las cantidades que hubiera recibido, sin derecho de la compradora a reclamar devolución alguna.

TERCERO.- Dentro del segundo motivo de impugnación, sostienen los apelante que el contrato privado es nulo de pleno derecho por falta de consentimiento de la esposa del vendedor. El motivo debe rechazarse por las razones antes indicadas al analizar los errores fácticos que denuncian los apelantes.

A lo indicado anteriormente, el hecho de que no firmara la esposa del demandado el contrato privado, no le priva de validez al mismo. No puede hablarse de contrato inexistente, en cuanto de los términos empleados en el contrato y comportamiento adoptado por los intervinientes, se desprende que el contrato reúne los requisitos esenciales para su validez establecidos en el artículo 1261 del cc y no se ha acreditado por los demandantes que concurran los requisitos exigidos legalmente para que proceda su anulación.

CUARTO.- A lo largo del tercer motivo de impugnación reiteran los demandantes que el apartamiento del contrato por su parte fue debido a motivos ajenos a su voluntad, lo que debe conllevar que no se reconozca al demandado vendedor indemnización alguna. El motivo también debe desestimarse.

El contrato celebrado entre los litigantes es de naturaleza privada y el carácter oneroso es consustancial al mismo, por lo que es el contenido obligacional que las partes hayan fijado libremente y el grado de cumplimiento que cada una de las partes haga de sus obligaciones lo que determinará el derecho a ser indemnizado o no; y en el caso presente lo pretendido por los demandantes no tiene apoyo en el contrato en que las sustenta.

QUINTO.- Igual desestimación debe hacerse del motivo de impugnación por el que solicitan los demandantes la moderación de las arras establecidas en el contrato. Como también se ha indicado antes, la cantidad que entregaron los demandantes al suscribir el contrato tienen la consideración de señal o parte del precio y fueron las partes las que decidieron libremente el destino de dicha cantidad para el caso, que efectivamente ha acaecido, de que una de las partes resolviera el contrato justificadamente.

Partiendo de dicha situación, el incumplimiento en el que incurrieron los demandantes al no comparecer al otorgamiento de la escritura pública y no pagar el resto del precio pendiente, impide sea de aplicación al caso la facultad moderadora, pues como señala el Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 21 de junio de 2.013 , la jurisprudencia de dicha Sala, al interpretar el artículo 1454 del cc , cuyo contenido no tiene carácter imperativo, es constante al indicar que para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención, si bien no cabe ejercitar la facultad de moderación por parte de los Tribunales cuando el incumplimiento ha sido total, sino solo cuando es parcial y como señala la misma sentencia, la grave crisis económica existente en el sector inmobiliario, no puede sustentar un posible incumplimiento total de la obligación, capaz de permitir moderar la cantidad fijada para el caso de incumplimiento.

SEXTO.- Finalmente también debe rechazarse la aplicación de la cláusula moratoria en virtud de la cual si la vendedora no entrega la vivienda en la fecha establecida, la compradora tendrá derecho a deducir, de las cantidades que queden pendientes de abonar, 100 euros por día y ello porque no ha quedado acreditado el incumplimiento que se le imputa la vendedora, en cuanto ambas partes estuvieron de acuerdo en el retraso en la entrega de la vivienda y fue la parte vendedora la que pretendió en todo momento hacer entrega de la vivienda, siendo los demandantes quienes decidieron no asumir los compromisos adquiridos al no poder cumplir su obligación esencial de pagar el precio.

SEPTIMO.- En base a lo anteriormente indicado, el recurso debe desestimarse y confirmarse la sentencia de primara instancia.

La desestimación del recurso, conlleva la imposición de las costas causadas en esta alzada a l parte apelante, en aplicación de lo establecido en el artículo 398.1 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

SE DESESTIMAel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Candido y DOÑA Fermina , contra la sentencia dictada el día 5 de diciembre de 2012, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 (actual 1) de los de primera instancia de Torrejón de Ardoz, en los autos de juicio ordinario núm. 699/2009, la cual SE CONFIRMA ÍNTEGRAMENTE.

Todo ello con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

MODO DE IMPUGNACION:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.