Sentencia Civil Nº 462/2010, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 201/2010 de 22 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

A CORUÑASENTENCIA: 00462/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA

SECCIÓN SEXTA

SANTIAGO DE COMPOSTELA

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000201/2010

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

D. ANGEL PANTIN REIGADA -PRESIDENTE-

D. JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO

D. ANTONIO PILLADO MONTERO

SENTENCIA

NÚM. 462/10

En SANTIAGO DE COMPOSTELA (A CORUÑA), a veintidós de Noviembre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 99/2009 , procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de RIBEIRA, a los que ha correspondido el Rollo 201/2010, en los que aparece como parte apelante RESIDENCIAL LISTRES S.L. representado por la procuradora Dª Mª RITA GOIMIL MARTÍNEZ, como apelada PROCORSA S.L., y como demandada Dª María Purificación ; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO PILLADO MONTERO, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de RIBEIRA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 30/12/09 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

"ESTIMO parcialmente la demanda presentada por D. Antonio Arca Soler en representación de PROCORSA S.L. frente a Dª Elena Ramos Picallo en representación de RESIDENCIAL LISTRES S.L. y en consecuencia DECLARO la resolución del contrato que ligaba a estas partes de fecha de 9 de mayo de 2007 -con su aclaración de 10 de mayo de igual fecha- y CONDENO a RESIDENCIAL LISTRES S.L. al pago de doscientos noventa y seis mil setecientos noventa euros (296.790 euros) a PROCORSA S.L.

En materia de COSTAS respecto de las causadas por la demanda arriba reseñada PROCORSA S.L. y RESIDENCIAL LISTRES S.L. abonaran cada una las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

DESESTIMO la demanda presentada por D. Antonio Arca Soler en representación de PROCORSA S.L. frente a Dª Tamara Paisal Outeiral en representación de Dª María Purificación .

CONDENO a PROCORSA S.L. al pago de las COSTAS causadas en este procedimiento a Dª María Purificación por su demanda."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de RESIDENCIAL LISTRES S.L. se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día diez de noviembre de dos mil diez, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia apelada; y

PRIMERO.- La resolución del presente litigio pasa por la interpretación que se dé al contrato otorgado en documento privado de fecha 9 de mayo de 2007 (aclarado por otro del día siguiente) entre Procorsa, S.L., demandante y apelada, y Residencial Listres, S.L., demandada, apelante, contrato cuya redacción es un modelo de confusión y oscuridad.

En él se lee, en síntesis, que Listres es propietaria de una parcela de terreno y además tiene suscritos documentos privados con varios propietarios para la adquisición de otras tres, con facultad de ceder el contrato. Se trata de cuatro parcelas colindantes que, agrupadas, formarán una sola finca con la finalidad de edificar y enajenar por pisos. Procorsa pretendía adquirir esas parcelas con dicha finalidad y la controversia consiste en si Listres tenía primeramente que formalizar a su nombre la titularidad de las otras tres parcelas (la primera ya era suya y estaba inscrita a su nombre) a medio de escritura pública y subsiguiente inscripción en el Registro, para otorgar después otra escritura pública de transmisión a favor de Procorsa; o si lo acordado fue que, puesto que Listres tenía la facultad de ceder aquellos contratos, Procorsa asumía la posición de Listres, de manera que los propietarios otorgarían las escrituras de transmisión de sus parcelas directamente con Procorsa. Para esto, como dos de esas parcelas no estaban inscritas en el Registro, Listres se obligaba a gestionar que sus propietarios las agrupasen e inmatriculasen, corriendo los gastos de esta operación a cargo de Procorsa. Obviamente, para ejecutar la promoción, a ésta le era necesario que la totalidad del inmueble pudiese acceder al Registro.

Dicho en otra palabras, se discute si entre los terceros propietarios de las parcelas (seguían siéndolo, ya que no había existido tradición a favor de Listres, artículo 609 del Código Civil ) y su destinataria final, Procorsa, tenía que existir como eslabón intermedio la adquisición por Listres, a medio de escritura pública (seguida de inscripción), o si la transmisión se haría directamente desde los propietarios a Procorsa, con la consiguiente escritura solo entre ellos, en virtud de la facultad de cesión de los contratos que tenía Listres.

Falta por añadir que Listres había asumido con los propietarios diversas formas de pago, en unos casos con dinero en otro además con apartamentos en la futura edificación. Por ello, en el contrato discutido Procarsa se obligaba a entregarle unas cantidades y además apartamentos. Pero este aspecto es secundario para la interpretación del contrato: los propietarios habrían de recibir lo pactado, de Listres o de Procorsa. Ellos enajenaban sus parcelas y habían concedido al primero la facultad de ceder el contrato y designar por tanto al adquirente.

Así las cosas, Procorsa demanda a Listres pretendiendo la resolución del contrato por incumplimiento y la indemnización de daños y perjuicios (también demanda a una de las propietarias de las parcelas, Doña María Purificación , a quien había entregado directamente sesenta mil euros, pidiendo su devolución, pero esta pretensión, desestimada, no es objeto del recurso). El incumplimiento que le imputa es no haber inscrito a su nombre las parcelas, para la posterior inscripción por Procorsa. Se opone Listres alegando que ella no asumió tal obligación sino simplemente la de conseguir que las parcelas accediesen al Registro a nombre de sus propietarios (el tracto pasaría directamente de aquellos a Procorsa, sin el eslabón aludido). Tal obligación era más simple: como dos de las parcelas, las dos primeras del contrato, ya estaban inscritas en el Registro (una a nombre de Listres), según se lee en el documento, solo había que conseguir la inmatriculación de las otras dos, previa su agrupación (eran de distintos propietarios).

Sobre este punto, de tanta importancia para la interpretación de lo pactado, hay que leer con atención el contrato, concretamente su acuerdo primero; tras la afirmación de que "la parte cedente" (Listres) se obliga a transmitir las fincas libres de cargas, etc. "con las facultades suficientes para obtener la inscripción a nombre de Procorsa, S.L.", se añade: "Previamente la parte cedente se obliga a agrupar las fincas nº 3 y 4 por medio de escritura pública, de modo que constituyen (sic, en vez de "constituyan") un proindiviso ordinario sobre la resultante, e intentar en base a esta escritura y con los títulos anteriores respectivos la inmatriculación de la finca resultante en el registro de la Propiedad competente". Es decir, Listres no tenía que adquirir las parcelas, agruparlas e inmatricularlas a su nombre, pues en tal caso carecería de sentido hablar de un proindiviso sobre la finca resultante, ya que sería exclusivamente suya. Lo que tenía que conseguir era la agrupación por los propietarios de una y otra (los hermanos Sabino y Doña Mercedes , por un lado, y Don Jesús María , por otro), y es así como quedaría constituida la aludida comunidad proindiviso sobre la finca agrupada.

Y esta obligación se cumplió, por escritura de 13 de junio de 2007 (solo un mes después del contrato) y la subsiguiente inmatriculación de 10 de agosto del mismo año (habían transcurrido solo tres meses desde aquel), como resulta de la información registral aportada a autos por la propia parte actora (folios 40 y siguientes). Y hay que añadir dos circunstancias muy relevantes: la primera, como ya se dijo, que el pago de los gastos de notaría y registro eran de cargo de Procorsa; y la segunda, que "en el supuesto de que pese a ello, la inmatriculación fuese denegada", no por ello Listres incurría en incumplimiento, pues "Procorsa, S.L. intentaría la inscripción una vez otorgado el contrato de compraventa". Es decir, Listres se obligaba, a cargo de Procarsa, a intentar conseguir agrupación e inmatriculación, pero si no lo conseguía, esto no autorizaba a resolver el contrato, puesto que Procorsa adquiriría igualmente las parcelas e intentaría ella posteriormente el acceso al registro. Pero, ya queda dicho que Listres lo consiguió.

SEGUNDO.- Sentado lo anterior, solo queda examinar si lo pactado fue que Listres fuese eslabón dominical entre los propietarios y Procorsa, escriturando las parcelas a su nombre, con la consiguiente adquisición de la propiedad (artículos 609, citado y 1462 del Código Civil ), para su posterior transmisión a Procorsa; o simplemente, la cesión a ésta de los derechos nacidos a favor de Listres en los contratos privados de compraventa (la cesión del derecho puramente obligacional, "ius ad rem", a que la cosa comprada le fuese entregada, arts. 1445 y 1461 C.C ., pero no el de propiedad, "ius in re", que no tenía porque deliberadamente se había prescindido de la "traditio"). En tales contratos Listres se había reservado el "derecho de designar a la persona física o jurídica a cuyo nombre haya de formalizarse la transmisión, bastando para ello que lo notifique antes de la fecha señalada para la firma de la escritura pública" (cláusula segunda ); o, dicho de otra manera, "el derecho a ceder, en todo o en parte, el contrato de compraventa (en uno se lee "la opción" y en otro simplemente "el contrato") que se le concede en ese documento a las personas físicas o jurídicas que tenga por conveniente, en la forma y condiciones que estime oportunas y en el precio y plazos en este documento pactados" (cláusula cuarta ).

En principio se impone una consideración: si la destinataria final del inmueble era Procorsa, interesada en hacer esa promoción inmobiliaria, y si tal finalidad podía conseguirla adquiriendo la propiedad directamente de sus dueños, figurando ella en las escrituras en lugar de Listres según lo dicho, no se entiende su interés en que hubiese una previa adquisición, es decir, unas escrituras públicas, más unas inscripciones registrales, a nombre de Listres, y seguidamente otra escritura de ésta a aquélla y nuevas inscripciones a su favor.

Dicho lo cual, el contrato, que afirma ser propiedad de Listres la finca número uno, en cuanto a las otras tres no se limita a hacer constar que Listres tiene suscritos "contratos privados de compraventa y permuta" sino que añade: "con la facultad de ceder a tercero el referido contrato". Esta mención a tal facultad carece de sentido si el negocio no tuviese por objeto esa cesión. En consonancia con esto, no se utilizan los términos compradora y vendedora (salvo éste en una ocasión) o permutante, sino que a Procorsa se le califica de "parte adquirente" y a Listres de "parte cedente".

A ello hay que añadir lo antes dicho, tan elocuente: no se pactó que se pusiese a nombre de Listres la titularidad e inmatriculación de las parcelas números tres y cuatro, sino de la comunidad que formarían los dueños de ambas una vez agrupadas (y por cuenta de Procorsa). Lo cual hace superfluo pretender que ese requisito se cumpliese para la número dos (la uno ya estaba a nombre de Listres).

De otra parte, Procorsa, que asegura que no procedía una cesión de derechos y la adquisición de las parcelas de manos de sus dueños originales, sino directamente de Listres, sin embargo, también ella se reservó el derecho de subrogar el contrato a favor de tercero (cláusula octava ), es decir, de ceder su posición, de no ser ella la adquirente de las parcelas ni la promotora del edificio, de "quitarse de en medio" y trasladar a otro sus obligaciones, entre ellas la de entregar obra futura. Y siendo esto así, mal se comprende su postura de que esa misma facultad de cesión que Listres tenía y ella expresamente le reconocía, fuese letra muerta.

En este sentido hay que entender el contrato (folio 54 y sg.) que otorgó Procorsa con la otra demandada, Doña María Purificación , propietaria de una de las parcelas vendida a Listres. Ésta necesitaba dinero y Procorsa, "que está interesada en la compra de la finca", lo puso por cantidad de sesenta mil euros, "en concepto de adelanto por precio", suma que "será en su momento descontada del precio pactado en el citado contrato" (se refiere al de compraventa). Procorsa dice que lo hizo porque Listres no lo tenía, cosa no probada. Y si bien en el contrato se dice que Listres, que no fue parte en el mismo, no queda exonerada de sus responsabilidades con la Sra. María Purificación y con Procorsa, cosa lógica, y que aquélla le concede a Listres un plazo máximo, hasta el 31 de octubre, para elevar a público el contrato de compraventa y pagar el resto del precio, esto no significa que tal escritura hubiese de formalizarse entre la Sra. María Purificación y Listres, puesto que ésta, tenía la facultad de designar la persona física o jurídica a cuyo nombre había de otorgarse.

En una palabra, la cuestión jurídica de litis no es otra que la del "contrato para persona que se designará", figura que contemplan la doctrina y la jurisprudencia, y el Tribunal Supremo analiza principalmente en sus sentencias de 20 de abril de 2004 y 9 de marzo de 2006 . Listres tenía la facultad contractual de designar a la persona adquirente de las parcelas, y tal persona lo fue Procorsa como consecuencia de la cesión pactada entre ellos en el contrato de 9 de mayo de 2007, cuya correcta interpretación es la que se dice. Pretender que Listres tenía que adquirir para sí, inscribir a su nombre y luego transmitir a Procarsa, ni aparece en este contrato ni es conforme con aquella figura jurídica, tan frecuente en la promoción inmobiliaria (y en otros campos: así, en el mercado de vehículos de segunda mano).

Procede, en consecuencia, la estimación del recurso y la desestimación de la demanda, con revocación de la sentencia apelada.

TERCERO.- Se imponen a la demandante las costas de la primera instancia, y no se hace condena de las del recurso, como disponen los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación,

Fallo

que estimamos el recurso de apelación interpuesto por la demandada Listres, S.L., contra la sentencia pronunciada en este juicio por el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de Ribeira, de fecha 30 de diciembre de 2009 , sentencia que revocamos; y desestimamos la demanda presentada contra aquella por Procorsa, absolviéndola de ella, imponiendo a la actora las costas de la primera instancia y sin hacer condena de las del recurso.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, mediante escrito presentado ante esta Tribunal, debiendo ingresar, en concepto de depósito para recurrir, la cantidad de 50,00 €, aportando resguardo de ingreso en la cuenta de consignaciones de este Tribunal, aperturada en BANESTO nº 0030-1846-42-0005001274 clave de ingreso 1505-0000-12-0201-10; sin cuyo requisito no será admitido a trámite el recurso.

Una vez firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.