Sentencia Civil Nº 462/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 428/2010 de 30 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 428/2010 3ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 380/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 7 VILANOVA I LA GELTRÚ

S E N T E N C I A N ú m. 462/11

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª.M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a treinta de septiembre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario número 380/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 7 Vilanova i la Geltrú, a instancia de D/Dª. Camino contra D/Dª. GRUPO INMOBILIARIO ADEMAR ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por GRUPO INMOBILIARIO ADEMAR contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de noviembre de 2009 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: I. ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA PRESENTADA POR LA REPRESENTACIÓN PROCESAL DE DÑA. Camino . EN SU VIRTUD, DECLARO LA PLENA VALIDEZ Y VIGENCIA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA SUSCRITO EL 26-4-07 CON EL AL GRUPO INMOBILIARIO ADEMAR, S.L. CONDENÁNDOLE A: ) ESTAR Y PASAR POR LA REFERIDA DECLARACIÓN. B) ELEVAR A PÚBLICO EL CITADO CONTRATO, MOMENTO EN EL QUE SE HARÁ EFECTIVA LA POSESIÓN DE LA FINCA A LA COMPRADORA.

C) PAGAR A DÑA. Camino EL RESTO DE DEL PRECIO ACORDADO (412.728,72 EUROS) MÁS LOS INTERESES LEGALES DESDE EL 29-5-08 HASTA EL EFECTIVO PAGO. D) ABONAR DE LAS COSTAS PROCESALES DEVENGADAS. II. DESESTIMAR LA DEMANDA RECONVENCIONAL PRESENTADA POR LA REPRESENTACIÓN PROCESAL DEL GRUPO INMOBILIRIO ADEMAR, S.L. IMPONIÉNDOLE LAS COSTAS PROCESALES DEVENGADAS."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 12 de abril de 2011 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.- Alega la actora en su demanda que en fecha 26.4.2007 vendió a la demandada, Grupo Inmobiliario Ademar, mediante contrato privado de compraventa la finca sita en Vilanova i La Geltrú, CALLE000 núm. NUM000 , por un precio total de 432.728'72€, de los cuales 20.000€ se entregaron en el momento de la suscripción del contrato y el resto debía pagarse en el momento de elevación del mismo a escritura pública, que debía otorgarse como máximo en el mes de mayo de 2008; que en gecha 26 de mayo de 2008 la actora requirió a los compradores a fin de que se personaran en determinado día y hora en la Notaría a fin de proceder a la elevación a público del contrato y al pago del precio, negándose a ello la demandada afirmando que la finca se encontraba gravada con una carga urbanística, notificando la resolución del contrato y reclamando la devolución de la parte del precio entregada a cuenta. Con tal base fáctica y de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 CC , la actora ejercita una acción de cumplimiento contractual y solicita se dicte sentencia por la que se declare la plena validez y vigencia del contrato suscrito entre las partes el 26.4.2007 y la condena a la demandada a elevar a público el contrato así coo al pago del resto del precio acordado (412.728'72€) más los intereses legales desde 29.5.2008 hasta la fecha del efectivo pago.

La demandada se opone a tal pretensión alegando que tras la suscripción del contrato se ha producido una modificación de la normativa urbanística que le impide llevar a cabo su proyecto de derribar la casa adquirida y construir un nuevo inmueble con tres viviendas para lo que compró la finca, lo que supone una alteración sobrevenida de las circunstancias de tal trascendencia que frustra de manera clara y evidente el fin del negocio, debiendo conllevar la resolución del contrato, con devolución de lo entregado, por imposibilidad sobrevenida, ya que no puede exigirsele al deudor una prestación que ha devenido imposible, lo que ha de comportar la desestimación de la demanda. A su vez, y en base a los mismos hechos, formula reconvención interesando se dicte sentencia por la que: a) Se declare la resolución del contrato privado de compraventa de fecha 26 de abril de 2007 y condene a la demandada a restituirle la suma de 20.000 euros entregada a cuenta del total precio; b) Alternativamente, para el supuesto de que no se declare la resolución del contrato privado de compraventa, declare la modalización del precio pendiente de pago, estableciéndolo, habida cuenta de la nueva edificabilidad del solar, en la suma de 100.000 euros y ordene el cumplimiento del contrato de compraventa con el precio pendiente de pago modalizado así como el otorgamiento por ambas partes de la escritura pública de compraventa .

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda y desestima la reconvención.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada-actora reconvencional por medio del presente recurso y la impugna al considerar que incurre en error en la apreciación de la prueba y que, atendidos los hechos que resultan de lo actuado, se ha producido una frustración clara y evidente del fin perseguido por la mercantil apelante con el contrato de compraventa y concurren las circunstancias para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- La sentencia objeto de recurso ha de ser confirmada. El tribunal acepta, en lo esencial, los razonamientos jurídicos de la resolución impugnada, debiendo señalarse en respuesta a las alegaciones de la recurrente:

A. Es doctrina jurisprudencial reiterada (que se remonta a la STS 27.1.1906 , y se reitera en posteriores, p.e. 7.12.1956 , 10.1.90 , 15.12.92 , 24.2.93 , 28.5.96 , 23.10.97 , 3.3.2000 , 17.11.2006 , entre otras) la que excluye las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del suelo del concepto de cargas y gravámenes, que deja referidos a los constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho, ya que las limitaciones legales del dominio, y entre ellas las urbanísticas, tienen carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio. Desde esta perspectiva la existencia de la afectación urbanística descrita ni comporta la concurrencia del presupuesto de hecho del art. 1483 CC (ni es una "carga" que pueda levantar la vendedora a su voluntad, sino que viene normativamente impuesta - ordenamiento municipal- ni es oculta, sino pública, cuyo conocimiento puede obtenerse mediante consulta al Ayuntamiento) ni supone un incumplimiento (acción ex stipulatu) del compromiso adquirido por la compradora de entregar la finca libre de cargas y gravámenes de todo tipo.

B. Asimismo, desde otra óptica, la existencia de dicha limitación urbanística no supone un incumplimiento esencial encuadrable en el artículo 1.124 CC .

Así es, en la propia definición que del contrato de compraventa contiene el artículo 1445 del C.C se contienen las dos fundamentales y recíprocas obligaciones que luego se concretan en los arts. 1461, 1462 y 1500 del mismo Cuerpo legal cuales son para el vendedor entregar la cosa, y para el comprador pagar su precio; ahora bien, aquélla no queda cumplida con la simple materialidad de la entrega, sino que es preciso que ésta sea pacífica, es decir, que nadie le discuta la propiedad o posesión de la cosa, y también que sea útil, esto es, que sirva para el fin o destino para el que fue comprada; y a fin de conseguir todo ello la jurisprudencia viene distinguiendo claramente entre las acciones de saneamiento, y aquéllas otras acciones derivadas del defectuoso cumplimiento del contrato al haberse hecho entrega de cosa distinta, contempladas en los arts 1101 y 1124 del CC ., de tal manera que la existencia de prestación diversa ( aliud pro alio) se configura como un incumplimiento esencial, pudiendo definirse, según reiterada jurisprudencia, "como la entrega de una cosa distinta a la pactada y como el incumplimiento por inhabilidad del objeto, o por insatisfacción del comprador". El primer supuesto concurre cuando la cosa entregada contiene elementos diametralmente diferentes a los de la pactada; para el segundo caso se hace necesario que objeto entregado resulte totalmente inhábil para el uso a que va destinado, o que el comprador quede objetivamente insatisfecho; inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada hasta el punto de frustrar el objeto del contrato o insatisfacción objetiva del comprador, que no constituye un elemento aislado, ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada , que haga del todo punto imposible su aprovechamiento ( SSTS de 6 de abril de 1989 con cita de las de 12 y 23 de marzo de 1982 y 6 de abril de 1985 , y más recientemente las de 7 de abril y7 de mayo de 1993 y 29 de abril de 1994 ).

Por otra parte, las consideraciones que anteceden han de ponerse en relación con la "causa" del contrato. Partiendo de las directrices doctrinales y judiciales respecto al concepto de causa de los contratos e, incluso, la conexión entre la misma y los motivos se puede verificar esta síntesis jurisprudencial: "en línea de principio, que para entender el verdadero alcance o significado de la causa como razón de ser del contrato -y con una incesante polémica doctrinal respecto a su exacta configuración-, no puede omitirse el peso que en toda esa configuración debe ostentar la real intención o explicación del componente de voluntad que cada parte proyecta al consentir el negocio, y que si ésta puede explicitarse, en el conjunto de las circunstancias que emergen de la situación subyacente que origina el negocio que se lleva a cabo, ha de tenerse en cuenta la misma para integrar aquel concepto, pues de esa forma se consigue localizar un presupuesto de razonabilidad que funda el intercambio de prestaciones efectuado; bien es cierto que con ello se margina la dualidad entre la causa como elemento objetivo trascendente, con los móviles internos de cada interesado -es conocida esa distinción, expuesta entre otras muchas en la S.T.S. 30-12-1985 de que «la causa se diferencia de los motivos en que se determina por los móviles con trascendencia jurídica, que incorporados a la declaración de voluntad en forma de condición o modo forman parte de aquélla a manera de motivo esencial impulsivo o determinante»-; mas, se repite, según la información que late en ese principio jurisprudencial, la conjunción entre ambos es posible, sobre todo, si al ser lícitos los móviles particulares que implícitamente explican el negocio en su respectiva repercusión interna para cada interesado, coadyuvan al hallazgo de aquel designio de razonabilidad, e, incluso, partiendo de la triple distinción de la doctrina más decantada, entre la causa de la atribución, causa de la obligación y causa de contrato (el porqué el atributario está jurídicamente facultado para recibir el desplazamiento patrimonial, fuente constitutiva de la obligación, o fin común perseguido en el negocio por las partes, respectivamente) habría de adscribir ese juego de conjunción en el primer expediente de ese proceso, esto es, en la causa de la atribución"( SSTS 19.11.90 , 25.5.95 , 30.11.2000 ).

En el supuesto de autos manifiesta la demandada-actora reconvencional que adquirió la finca para proceder al derribo de la construcción existente y proceder a la nueva construcción de tres viviendas; sin dudar de que ello fuera así es lo cierto que la realización de este proyecto no se configura como "causa" de la conclusión del contrato sino que se mueve en el ámbito de las motivaciones personales, no siendo relevante que la vendedora conociera estas "intenciones", por cuanto en ningún momento la compraventa se vincula o condiciona a tal finalidad ni ninguna referencia se hace a la misma en el contrato. En definitiva, se compra una determinada finca (solar con la edificación existente) y la vendedora, al exigir el cumplimiento del contrato, se encuentra en plena disposición de transmitir la titularidad plena de lo que fue objeto del contrato.

C. Analizando la aplicabilidad al caso de la cláusula "rebus sic stantibus ", cuya aplicación de manera subsidiaria interesó la apelante y que en la apelación refiere como, remitiéndose a lo que afirma la sentencia recurrida, el nudo gordiano del pleito, dice la sentencia de 23 de abril de 1991 que "la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente, la cláusula "rebus sic stantibus " como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 , y 5 de junio de 1945 , la de 17 de mayo de 1957 establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula "rebus sic stantibus " no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones". Tal doctrina se ha mantenido en posteriores resoluciones del Tribunal Supremo sentencias, entre otras, de 29 de mayo de 1996 , 10 de febrero de 1997 , 15 de noviembre de 2000 , 27 de mayo de 2002 y 21 de marzo de 2003 , 22 de abril de 2004 , 5 de abril de 2006 , 25.1.2007 .

Así, como señala la STS 1.3.2007 "No estamos ante un supuesto de aplicación de la doctrina de la llamada cláusula rebus sic stantibu s, nacida para resolver los problemas derivados de la alteración del equilibrio de las prestaciones contractualmente establecido como consecuencia de alteración sobrevenida fortuita de las circunstancias contempladas al establecer la relación. La posibilidad de aplicar esta llamada "cláusula", que aparece como técnica para enmendar el desequilibrio de las prestaciones a lo largo del tiempo en que deban cumplirse, bajo la indicada forma o bajo fórmulas doctrinales más evolucionadas, como son la teoría de la presuposición, la excesiva onerosidad sobrevenida o la "base del negocio" ( Sentencias de 31 de marzo de 1960 , 31 de octubre de 1963 , 15 de marzo de 1972 , 9 de mayo de 1983 , 17 de mayo de 1986 , 21 de febrero de 1990 , etc.) se refiere fundamentalmente a las relaciones de tracto sucesivo, aunque alguna sentencia no la descarta en las de tracto único pero de ejecución diferida ( Sentencias de 10 de febrero de 1997 , 23 de noviembre de 1962 ), pero siempre predicando la necesidad de gran cautela y de atención a casos excepcionales, en que se haya producido una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes en el momento de la celebración, por razón de circunstancias imprevisibles, y que se carezca de otro medio para salvar o impedir el perjuicio ( Sentencias de 24 de junio de 1993 , 21 de marzo de 2003 , 27 de mayo de 2002 , 28 de diciembre de 2001 , etc.) y tiene fundamentalmente efectos modificativos, dirigidos a compensar el desequilibrio". De manera que en los contratos de tracto único, como es la compraventa, la cláusula "rebus sic stantibus " es aún de aplicación más excepcional que en los de tracto sucesivo ( SSTS 10.2.1997 o 22.4.2004 ).

Teniendo en consideración lo anterior, la alteración de las circunstancias habida ni puede ser considerada extraordinaria ni imprevisible.

Efectivamente, la alteración de las circunstancias respecto a la situación en que se suscribió el contrato en 26.4.2007, viene determinada, según alega la recurrente, por la aprobación por el Ayuntamiento de Vilanova i la Geltrú, primero, de un Decreto de 27.4.2007 por el que se acordaba en un determinado ámbito con motivo de la modificación del Pla Especial i Catàleg del Patrimoni Històric-Artístic de Vilanova i la Geltrú, incorporado al PGO, la suspensión de licencias de derribo y, posteriormente, en fecha 29.4.2008 de otro Decreto que aprobó inicialmente el Pla de Millora Urbana del Nucli Antic de Vilanova i la Geltrú, que acordaba asimismo la suspensión de licencias y fijaba el parámetro de densidad de viviendas, en virtud de los cuales resulta imposible llevar a cabo el aludido proyecto para el que se adquirió la finca.

Así las cosas, tras una nueva y definitiva valoración por parte del tribunal de cuanto se ha aportado y practicado en autos, se considera probado que, según resulta de lo actuado, el primero de los Decretos indicados no afectó a la finca de autos, mientras que sí lo ha sido por la aprobación inicial del Plan de Mejora Urbana, si bien se considera que la alteración de las circunstancias no es extraordinaria (en el informe emitido por el Ayuntamiento en 12.11.2008 -doc 9 de la contestación a la reconvención, fol.197,- se concluye que atendidas las dimensiones de la finca de autos se puede construir una vivienda en caso de proyecto de obra nueva, y dos en caso de reforma, rehabilitación o ampliación del edificio existente) ni tampoco puede ser considerada como imprevisible, ni en cuento al tiempo (tras la aprobación del Pla General d'Ordenació en 29.6.2001, era previsible, como así ha sido -informe del Ayuntamiento aportado en fase probatoria, fols 253/4-, que sucesivamente se fueran realizando actuaciones para su desarrollo y concreción) ni en cuento a su contenido (tal como resulta de dicho informe "Amb anterioritat a les diferents aprovacions dels Plans de Millora Urbana del Nucli Antic, Inicial i Definitiva, el Pla General vigent no regulava una densitat concreta per la zona en qüestió aplicant-se l' art. 128.4 del Pla General, de manera que "el paràmetre no s'ha modificat sino que s'ha concretat o quantificat, fixant-se un màxim condicionat"; no puede hablarse de una circunstancia imprevisible cuando el parametro que se fija o impone como límite es el mismo que resultaba de la lógica aplicación de la densidad de vivienda prevista en el Plan General -peritaje del Sr. Lorenzo -); en consecuencia no concurren los presupuestos para la aplicación de la invocada "claúsula rebus sic stantibus".

TERCERO. - La desestimación del recurso comporta la condena a la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia (art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso interpuesto por la representación procesal de GRUPO INMOBILIARIO ADEMAR contra la sentencia de fecha 20 de noviembre de 2009 dictada en el procedimiento ordinario núm. 380/2008 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 7 de Vilanova i La Geltrú, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con imposición de las costas de esta segunda instancia a la citada apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.