Sentencia Civil Nº 462/2011, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 1741/2011 de 09 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SEVILLA

Sección Quinta

Rollo Nº 1741.11 -F

Nº. Procedimiento: 895/09

Juzgado de origen: Primera Instancia 3 de Dos Hermanas (Sevilla)

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JUAN MARQUEZ ROMERO

D. CONRADO GALLARDO CORREA

D. FERNANDO SANZ TALAYERO

En Sevilla a 9 de noviembre de 2011

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario nº 895/09, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Tres de Dos Hermanas, promovidos por D. Romualdo representado en esta alzada por el Procurador D. Ignacio Pérez de los Santos contra Palmera Real, S.L. representada en esta Segunda Instancia por la Procuradora Dª Isabel Jiménez Heras; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 7 de Junio de 2010 .

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: "Que desestimando la demanda presentada por el Procurador Sr. TERRADES MARTÍNEZ DEL HOYO en nombre y representación de D. Romualdo frente a la entidad PALMERA REAL S.L debo absolver y absuelvo a ésta de los pedimentos contra ella ejercitados con expresa condena en costas a la parte actora. Así por esta mi Sentencia, de la que se llevará testimonio a los autos de su razón, lo pronuncio, mando y firmo, Dª Mª Elena Pérez Caro, Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Dos Hermanas".

PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, previo emplazamiento de las partes para su personación ante esta Superioridad por término de 30 días, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.- Acordada por la Sala la deliberación y fallo de este recurso, la misma tuvo lugar el día 9 de Noviembre de 2011 quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don FERNANDO SANZ TALAYERO .

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza el demandante contra la Sentencia de instancia que desestima la acción contractual ejercitada en la demanda en reclamación del pago de 17.400 €, importe de los honorarios que le corresponderían por su actuación como intermediario en la operación de compraventa de un inmueble sito en la DIRECCION000 nº NUM000 , propiedad de PALMERA REAL S.L., intermediación en las gestiones de venta que le fue encargada por la entidad demandada, y que dio lugar a la suscripción de un contrato de opción de compra el 2 de abril de 2007 entre ésta y la entidad REFORARTE S.L.

SEGUNDO.- El contrato de corretaje, mediación o agencia inmobiliaria se ha definido por la doctrina como un contrato por el que una de las partes se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero que habrá de buscar al efecto. O como un contrato por el que una parte se obliga frente a otra u otras, sin relación de dependencia ni de representación, a desplegar una actividad dirigida a procurar la conclusión de un contrato.

En la jurisprudencia son numerosas las Sentencias de nuestro Tribunal Supremo que definen el contrato de corretaje, pudiendo señalarse como significativas las de 27 de diciembre de 1962, 2 de mayo de 1963, 21 de octubre de 1964, 5 de mayo de 1973, 1 de diciembre de 1986, 1 de marzo de 1988, 6 de octubre de 1990, 21 de mayo de 1992, o 4 de julio de 1994. De ellas se concluye que por el contrato de mediación o corretaje no regulado en el Código civil, pero admisible al amparo de la autonomía de la voluntad, ( art. 1255 CC ), una persona oferente o comitente encarga a otra, corredor o mediador, que le informe de la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización, comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución, prima o comisión, en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse. Siendo la nota esencial de este contrato que el mediador se limita a poner en relación a los futuros contratantes sin participar personalmente en el negocio ni como representante del comitente ni tan siquiera como simple mandatario o comisionista suyo. El mediador no está ligado a ninguna de las partes por vínculos de dependencia, subordinación o representación.

El devengo de la comisión del corredor está condicionado a la efectiva conclusión del negocio final objeto del encargo. Depende del resultado. Pero hay que preguntarse cuando se entiende que ese resultado eficaz se ha producido. Y ello acontece cuando el contrato se perfecciona que es cuando nace a la vida jurídica. Conforme al artículo 1450 del Código Civil la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hubiesen entregado. Es decir, no es precisa la consumación o ejecución efectiva del contenido contractual porque el corretaje consiste en una actividad mediadora que concluye cuando el oferente y la persona que el mediador ha localizado se ponen de acuerdo y dan lugar al contrato promovido, perfeccionándolo y otorgándolo. Su consumación depende exclusivamente de la voluntad de los contratantes y no de la del corredor que es ajeno a su contenido, salvo que se frustre por causa imputable a él.

El derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de cuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado ( artículo 1450 del Código Civil ), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, o sea, cuando el vendedor haya cobrado íntegramente el precio de la venta.

Así pues, los honorarios de los Agentes se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad o circunstancia, desde el momento en que su actividad resulta eficaz por celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación, lo que conlleva la falta de remuneración de las actividades preliminares y precontractuales, salvo siempre estipulación especifica al respecto. Así lo establecen entre otras muchas las Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de junio de 1996 , 4 de noviembre de 1994 , 4 de julio de 1994 , 30 de noviembre de 1993 , 21 de mayo de 1992 , 22 de diciembre de 1992 y 6 de octubre de 1990 . No es necesario que se realice efectivamente el contenido del negocio jurídico sino que basta la perfección, el nacimiento a la vida jurídica, porque el corretaje se circunscribe a la actividad mediadora, que concluye cuando el oferente y el mediatario llegan a un acuerdo celebrando el contrato. La perfección y el otorgamiento del contrato a que la mediación tiende equivale a la consumación del contrato de corretaje; además la consumación del contrato de compraventa depende de los contratantes y no de la voluntad del comisionista, salvo que sea una causa imputable al mismo la que frustre el buen fin del contrato de compraventa.

TERCERO.- En el presente caso las partes no suscribieron documento alguno de encargo de las gestiones al agente de la propiedad inmobiliaria demandante, sino que se trató de un pacto verbal. La entidad demandada afirma que el actor le presentó a REFORARTE, la cual se interesó en la compra y firmó una reserva u opción de compra. Esta opción no llegó a ejecutarse por REFORARTE, por lo que nunca se celebró contrato de compraventa con dicha entidad.

El apelante entiende que tiene derecho al cobro de honorarios por la firma del contrato de opción, y que PALMERA REAL le abonó a cuenta en agosto de 2007 la cantidad de 2.940 €.

Ahora bien, como hemos indicado en el anterior fundamento jurídico, el derecho al cobro de honorarios del Agente surge cuando se celebra el contrato de compraventa objeto de la mediación. En la demanda se dice en su hecho primero que la demandada le requirió sus servicios para las gestiones de venta de un inmueble, y en el hecho segundo se dice que fruto de esas gestiones la demandada suscribió con REFORARTE S.L. un contrato de opción de compra. Pero el objeto de la gestión de intermediación no era la suscripción de una opción de compra, o al menos, el demandante no ha acreditado que ese fuese el objeto de la intermediación, sino que como es lo habitual en estos casos, el objeto de la labor del comitente era la celebración de un contrato de compraventa. Y es un hecho admitido que ese contrato no se celebró. Las actividades preliminares o precontractuales no generan el derecho del Agente al cobro de honorarios, salvo pacto expreso al respecto, el cual aquí no consta.

El apelante pretende que se deduzca la existencia de ese pacto del hecho de que la demandada le abonase a cuenta en agosto de 2007 la suma de 2.940 €. Pero de ese pago no puede deducirse tal consecuencia, por cuanto que firmada una opción de compra que vencía el 31 de diciembre de 2007, y ante la perspectiva de que se ejercitase tal opción por el optante y se consumase el contrato de compraventa, es perfectamente razonable que la demandada accediese al adelanto de esa cantidad de los futuros honorarios que se devengarían cuando se firmase el contrato de compraventa. El hecho de que la factura, de elaboración unilateral del demandante, reflejase como concepto "a cuenta de 18.000 € de honorarios por la intermediación en la opción de compra de la casa sita en C/ DIRECCION000 NUM000 ", no es significativo pues el abono se había hecho mediante transferencia bancaria el 7 de agosto de 2007 (documento al folio 13 de las actuaciones), y la factura se emitió el 18 de septiembre de 2007, es decir, con posterioridad al pago. Por tanto, el hecho de que se produjese ese anticipo a cuenta, no significa conformidad del demandado que pagó con el concepto que posteriormente y de forma unilateral expresó el demandante en la factura que emitió. Además, si fuese cierta la tesis de demandante, y se hubiese pactado su derecho al cobro por la intermediación en la opción de compra, habiéndose celebrado ya este contrato el 2 de abril de 2007, no se entiende por qué razón no reclamó en julio de 2007 la cantidad total de sus honorarios en vez de un anticipo a cuenta.

CUARTO .- Por consiguiente el recurso de apelación debe ser desestimado, con confirmación de la Sentencia recurrida, y expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales originadas en esta alzada ( art. 398.1 y 394 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Ignacio Pérez de los Santos en nombre y representación del demandante D. Romualdo , contra la Sentencia dictada el día 7 de junio de 2010, por la Ilma. Sra. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Dos Hermanas (Sevilla), en los autos de juicio ordinario Nº 895/09, de los que dimanan estas actuaciones, debemos confirmar y confirmamos la citada Resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Y, en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado de la Sección quinta de esta Audiencia Provincial, DON FERNANDO SANZ TALAYERO , Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior Sentencia y publicación en su rollo; doy fe.-