Sentencia Civil Nº 462/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 277/2012 de 29 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00462/2012

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 277 /2012

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veintinueve de octubre de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1484/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 52 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 277/2012, en los que aparece como parte apelante-apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA SEÑALADA CON EL NÚMERO NUM000 DE LA CALLE000 , DE MADRID, representada por la procuradora Dña. BLANCA BERRIATUA HORTA, y asistida por el Letrado D. EMILIO GUERRA HERRAIZ, y PROYOBRAS SERRADILLA, S.L., representada por la procuradora Dña. RAQUEL HIDALGO MONSALVE en esta alzada, y asistida por el Letrado D. GUSTAVO ASENJO CRUZ, y como apelados D. Belarmino y D. Celestino , representados por la procuradora Dña. MACARENA RODRÍGUEZ RUIZ, y asistidos por la Letrada Dña. MARIOLA NÚÑEZ FERNÁNDEZ, y JC DECAUX PUBLICIDAD LUMINOSA, S.A., representada por la procuradora Dña. ICIAR DE LA PEÑA ARGACHA, y asistida por el Letrado D. RAFAEL RICO, sobre reclamación de cantidad , y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid, en fecha 20 de junio de 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por la procuradora DOÑA BLANCA BERRIATUA HORTA en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS NUM000 DE LA CALLE000 DE MADRID, frente a PROYOBRAS SERRADILLA S.L., representada por la procuradora DOÑA MARTA ISLA GOMEZ, JCDECAUX PUBLICIDAD LUMINOSA, S.L., representada por la procuradora ICIAR DE LA PEÑA ARGACHA, y DON Celestino , y DON Belarmino , representados por la procuradora DOÑA MACARENA RODRIGUEZ RUIZ, debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos de la demanda.

Con expresa imposición de costas al actor.

Desestimando la demanda reconvencional interpuesta por la procuradora DOÑA MARTA ISLA GOMEZ, en nombre y representación de PROYOBRAS SERRADILLAS, S.L., frente a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Nº NUM000 DE LA CALLE000 DE MADRID representada por la procuradora DOÑA BLANCA BERRIATUA HORTA, debo absolver y absuelvo al demandado reconvencional de los pedimentos de la demanda.

Con expresa imposición de costas al actor reconvencional".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA SEÑALADA CON EL NÚMERO NUM000 DE LA CALLE000 , DE MADRID, y por la parte demandada PROYOBRAS SERRADILLA, S.L., formulando oposición ambos al recurso del contrario, y oponiéndose la parte apelada D. Belarmino y D. Celestino , y JC DECAUX PUBLICIDAD LUMINOSA, S.A., al recurso interpuesto por la parte COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA SEÑALADA CON EL NÚMERO NUM000 DE LA CALLE000 , DE MADRID, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 18 de septiembre de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida únicamente en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la CALLE000 de Madrid, casa incluida en el "Catálogo de elementos protegidos con Nivel 1: Singular", ejercita: a) frente a JCDecaux Publicidad Luminosa S.L., (en adelante JCDecaux), acción de cumplimiento del contrato de alquiler en exclusiva, durante seis meses, del espacio de las fachadas del edificio durante su rehabilitación para colocar una lona publicitaria, por impago de tres mensualidades de renta o canon -210.00 euros-; b) frente a la constructora Proyobras Serradilla S.L., (en adelante Proyobras), acción que denomina de "condicionamiento de cobro" del importe pendiente de pago por la ejecución de obras en el edificio de la comunidad demandante, realizadas por dicha constructora en virtud del contrato mixto de publicidad en exclusiva y de obras suscrito el 15 de noviembre de 2007 con dicha constructora y JCDecaux; y c) frente a la constructora Proyobras y los arquitectos directores de la ejecución de las obras, don Celestino y don Belarmino , acción de daños y perjuicios.

Y formula las pretensiones principal y subsidiarias siguientes: 1º.- A) Pretensión principal: Se condene: 1) a JCDecaux a pagar a la comunidad de propietarios la suma de 210.000 euros; 2) a Proyobras, a esperar a percibir la cantidad que le resta por cobrar de la comunidad de propietarios por las obras ejecutadas en el edificio hasta que JCDecaux, previamente, pague a la comunidad de propietarios los 210.000 euros o, en su caso, hasta que la comunidad cobre de los otros demandados dicha cantidad en cualquiera de las formas que se establece en las peticiones subsidiarias. B) Pretensiones subsidiarias: 1) En el caso de que se declare no haber lugar a condenar a JCDecaux al pago de los 210.000 euros reclamados, por considerar que no es responsable de que el Ayuntamiento concediera tres meses de plazo para la ejecución de las obras, sino que ello incumbía según el contrato a Proyobras y a los dos arquitectos, se condene a Proyobras y a los dos arquitectos a pagar a la comunidad de propietarios los 210.000 euros, en concepto de daños y perjuicios, por su culpa, negligencia o dolo en su actuación ante el Ayuntamiento. 2) En el caso de que se declare que los únicos responsables de que el plazo se concediera sólo por tres meses son los dos arquitectos, por haber actuado negligentemente ante el Ayuntamiento, se condene a los mismos a pagar a la comunidad de propietarios los 210.000 euros. 2º.- En cualquier caso, se condene a la constructora Proyobras a no cobrar de la comunidad las cantidades pendientes de cobro por la obra ejecutada hasta que dicha comunidad no cobre los 210.000 euros en cualquiera de las formas antes suplicadas. 3º.- Al demandado o demandados que resulte o resulten condenados, también se les condene al pago de los intereses de demora de la cantidad que deban pagar y de las costas.

En la fundamentación jurídica, sin llevarlo al suplico, solicitaba también que, subsidiariamente, para el caso de que hubieran actuado los cuatro demandados conjuntamente, se condenara solidariamente a los demandados al pago a la actora de los 210.000 euros.

SEGUNDO.- JCDecaux se opone a la demanda alegando: 1.- Concurre la excepción de falta de legitimación activa de la comunidad demandante por falta de acuerdo de la junta de propietarios autorizando al presidente de la comunidad el ejercicio de acciones. 2.- El contrato, suscrito el 15 de noviembre de 2007 no coincide con el acuerdo de la junta general extraordinaria de la comunidad de 6 de noviembre de 2007 y prevé que no supondrá incumplimiento si por los organismos competentes se denegara cualquier permiso o licencia necesaria, encontrándonos ante una imposibilidad sobrevenida como causa de resolución del contrato ya que la prestación pactada devino parcialmente imposible, puesto que el Ayuntamiento sólo concedió un plazo de tres meses para ejecutar las obras de rehabilitación del edificio, no seis, y JCDecaux no pudo obtener licencia de publicidad, para exhibición publicitaria en el espacio del andamiaje instalado en la fachada para la rehabilitación del edificio, más que por tres meses, no por seis, a pesar de haber realizado todas las gestiones a su alcance, sin que fuera obligación de JCDecaux la gestión de la licencia de obras, ni la ejecución de las mismas o la colocación del andamio, al ser su cometido únicamente la gestión ante el Área de Medio Ambiente del Ayuntamiento de Madrid, una vez obtenida la licencia de obras por la constructora o la comunidad de propietarios, de la correspondiente licencia de publicidad, colocación sobre el andamio propiedad de la constructora de una lona publicitaria de gran formato y pago mensual del alquiler de tal espacio publicitario; pago realizado durante los tres meses que la lona publicitaria pudo permanecer instalada en el andamiaje; y tampoco pudo obtener la prórroga de la licencia de publicidad. 3.- En el contrato se establece una fórmula de pago para la publicitaria y la demandante, pero no se condiciona un pago a otro, siendo independientes las obligaciones de JCDecaux de las de la constructora.

TERCERO.- Los arquitectos don Celestino y don Belarmino se oponen a la demanda alegando falta de legitimación activa y pasiva ya que la acción se fundamenta en la relación contractual relativa al alquiler de espacio de andamiaje, para la instalación por JCDecaux de una lona publicitaria durante la ejecución de las obras en el edificio de la comunidad demandante, y esa relación contractual vincula a ésta y a JCDecaux, es ajena a la intervención de los arquitectos superiores demandados en el proceso constructivo y ellos no asumieron obligación alguna de gestión o tramitación de licencias u órdenes de ejecución o permiso de colocación de la lona; y, tras relatar las incidencias en la ejecución de la obra, concluyen que han cumplido sus obligaciones contractuales.

CUARTO.- Proyobras se opone a la demanda alegando que en el contrato no se condiciona el pago por la comunidad del precio de ejecución de la obra realizada en su edificio al cobro por dicha comunidad a JCDeclaux del precio de alquiler o canon por la cesión del espacio para publicidad; además, según la propia demandante ha cobrado de la publicitaria 227.000 euros en febrero de 2009, luego ha cobrado más del importe de la obra y, sin embargo, no paga a Proyobras, que no sólo nada le debe, sino que es acreedora de la comunidad de propietarios en 39.675,43 euros, por impago de parte del precio de la obra ejecutada, a pesar de haber cumplido Proyobras escrupulosamente lo pactado y ser ajena a la licencia de publicidad.

Y formula demanda reconvencional por incumplimiento de la demandante reconvenida de su obligación de pago del precio de ejecución de la obra en la parte pendiente de abono, solicitando la condena de la comunidad de propietarios al pago a Proyobras de la suma de 39.675,43 euros e intereses legales desde la interposición de la demanda.

QUINTO.- La actora reconvenida niega que quede pendiente de pago la cantidad reclamada en la reconvención y afirma que no se niega a pagar la cantidad debida pero pospuesto el pago al cumplimiento de la condición pactada, el pago por la publicista o por cualquiera de los demandados de los 210.000 euros por los tres meses de alquiler del espacio para publicidad impagados por JCDecaux.

SEXTO.- La sentencia dictada en la primera instancia desestima la excepción de falta de legitimación activa opuesta por JCDecaux, al haber aportado la demandante el acuerdo expreso de la junta de propietarios de la comunidad para el ejercicio de las acciones de la demanda y desestima tanto la demanda como la reconvención, condenando a la actora al pago de las costas causadas por la demanda y a la demandada reconviniente al pago de las costas causadas por la reconvención.

El fundamento de la decisión desestimatoria de la demanda principal es el que sigue: 1.- El contrato celebrado por la comunidad de propietarios, la publicitaria y la constructora es un contrato mixto de publicidad y de ejecución de obra, celebrado con empresas diferentes y obligaciones y derechos independientes; la empresa publicitaria es la encargada de publicitar y obtener la licencia de instalación de la lona y la rehabilitadora se obliga a entregar a la publicitaria la licencia de obra u orden de ejecución, ascendiendo el precio que JCDecaux había de pagar a la comunidad a 70.000 euros más IVA por cada uno de los meses de duración del contrato, y debiendo pagar la comunidad a la rehabilitadora el precio de ejecución de la obra de forma fraccionada por mes vencido dentro de los cinco días siguientes al pago de la empresa publicista, previa presentación de facturas y certificación por la rehabilitadora; existe acuerdo respecto de unas estipulaciones con concretas, pero hay que tener en cuenta la cláusula implícita "rebus sic stantibus" o circunstancias posteriores que vienen a incidir, desde un punto de vista innovador, en lo previamente acordado, lo que es diferente de lo dispuesto en el artículo 1.115 del Código civil , cuando el cumplimiento de una condición depende de la voluntad de una parte o de un tercero; la duración del alquiler del espacio publicitario se establece por un plazo de seis meses desde la licencia de publicidad, más hay que tener en cuenta que existe una coordinación o relación entre la autorización de la publicidad y la autorización de duración de las obras, resultando que las lonas solo pueden estar colocadas mientras dure el proceso de ejecución de las obras de rehabilitación y éstas fueron autorizadas por un plazo de tres meses, posteriormente prorrogado por 45 días más, circunstancia que no se conocía cuando se firmó el contrato y, en consecuencia, tendrá que perjudicar a ambas partes, publicista y comunidad de propietarios; los que otorgan las autorizaciones son organismos distintos, Urbanismo y Medio Ambiente, y ka solicitud de prórroga posterior a los tres meses para la colocación de la lona publicitaria tiene unos trámites administrativos diferentes a las órdenes de ejecución y licencias; JCDecaux se obligó única y exclusivamente a efectuar los trámites relativos a la explotación publicitaria y es en fecha posterior a la celebración del contrato, cuando la publicista, por medio de don Juan Antonio , comunica a la actora que la orden de ejecución solo se ha concedido por tres meses, por lo que la instalación de la lona únicamente podrá estar por ese tiempo; se pone de manifiesto la modificación posterior de las circunstancias contractuales que justifican la no duración del plazo por otros tres meses más, lo que supone la desestimación de la demanda al no existir incumplimiento contractual; además, no ha quedado acreditado el dolo que, sin fundamento e, incluso, dejando patente una falta de conocimiento en el desarrollo de las actuaciones administrativas y/o urbanísticas, se alega, ante la diferenciación entre "orden de ejecución", "autorización" e, incluso, intervención de la CPPHAN en la rehabilitación de un edificio singular y debe destacarse, también, la circunstancia sobrevenida de no haberse podido ejecutar las obras según Proyecto, al ocultar la Comunidad las obras ejecutadas por ella años antes, consistentes en la aplicación de pintura sobre paramentos de fachada. 2.- La responsabilidad exigida a los arquitectos, solicitando una cantidad por haberse colocado la lona tres meses en lugar de seis, es extracontractual por actividad dolosa al haber maquinado para obtener ese plazo de autorización para ejecutar la obra y no conseguir prórroga y no resulta acreditada esa actitud, ni dolosa ni culposa, habiendo probado éstos documentalmente que cumplieron su cometido, instaron y obtuvieron el certificado de peligrosidad y la necesidad de solicitud de prórroga del plazo de ejecución de las obras surgió de las obras ejecutadas con anterioridad por la Comunidad en la fachada, estando ya terminada la obra y entregado el certificado de fin de obra a la constructora, por lo que la demanda contra los arquitectos debe ser también desestimada. 3.- La constructora es parte en el contrato mixto; se obligó a ejecutar la obra con presupuesto cerrado y aceptado y la Comunidad se obligó a abonar a la constructora 177.595,18 euros, pago que se fraccionará por mes vencido dentro de los cinco días siguientes al pago de la empresa publicista previa presentación de factura; la demanda principal no procede porque la obra se ha ejecutado y no resulta probada la actitud dolosa alegada como dirigida a provocar un otorgamiento de plazo de ejecución inferior al pactado; el incumplimiento contractual es de la Comunidad respecto de las obligaciones con la constructora, en concreto, el pago del precio pendiente.

El fundamento de la desestimación de la reconvención es: 1.- La constructora pagaba a la Comunidad cuando previamente a la Comunidad le hubiera pagado la publicista y ésta no está obligada a pagar por la aplicación de la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus". 2.- Ello afecta a la obligatoriedad en la relación rehabilitadora-comunidad, por lo que la constructora no debe pagar a la Comunidad, debiendo añadirse que en la estipulación primera se dice que "al objeto esencial de financiar los trabajos contratados, la Comunidad y la rehabilitadora ceden con carácter exclusivo para instalación de una lona(...)", de modo que la demanda reconvencional debe ser desestimada.

SÉPTIMO.- La Comunidad de Propietarios demandante interpone recurso de apelación contra el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que desestima la demanda alegando que el contrato no es mixto de publicidad y ejecución de obras, sino de arrendamiento de obra y arrendamiento de espacio de fachada de la casa para que, durante seis meses, JCDecaux pudiera instalar lonas publicitarias, pagando a la comunidad un precio cierto y determinado y que no concurren los presupuestos exigidos por la doctrina y la jurisprudencia para la aplicabilidad de la "cláusula sic stantibus", por lo que, descartada la aplicación de la misma, por respeto y aplicación del principio "pacta sun servanda", JCDecaux debe ser condenada al pago de las mensualidades que según el contrato debió pagar a la Comunidad como contraprestación al arrendamiento del espacio publicitario; JCDecaux asumió, aceptó y consintió en el contrato, que todos los trámites ante la Administración relacionados con la aprobación o mandato de la obra a ejecutar, los realizara la constructora, sin la menor intervención directa de la Comunidad, que se limitó a firmar los documentos que le propusieron para que fuera factible y el que la constructora después no supiera o no quisiera conseguir el plazo de seis meses, es ajeno a la Comunidad; si la publicista considera que la constructora incumplió sus obligaciones o actuó negligentemente, tiene acción para reclamar los posibles daños y perjuicios derivados de tal incumplimiento o negligencia, pero no puede responsabilizar de ello a la Comunidad; es más, la constructora y la publicista no intentaron que el plazo fuera prorrogado, ni ante el Ayuntamiento (obras), ni ante Medio Ambiente (publicidad) y fue la Comunidad quien lo hizo cuando fue consciente de la situación, pero ya era tarde porque había caducado el permiso de publicidad, y las obras duraron realmente los seis meses, por lo que si la prórroga se hubiera pedido en tiempo y forma se habría concedido; que, a pesar de que considera que el responsable del pago de la cantidad adeudada a la Comunidad es JCDecaux, se demandó también a la constructora y a los arquitectos porque la primera había asumido en el contrato realizar los trámites administrativos de la obra y los arquitectos habían protagonizado gran parte de tales trámites y no se podía prescindir de la posibilidad de que se estimara que debía condenarse a la constructora y/o a los arquitectos por su negligencia.

OCTAVO.- Proyobras interpone recurso de apelación contra el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que desestima la demanda reconvencional aduciendo que la obra inicial y ampliada se ha ejecutado y quien ha incumplido es la comunidad de propietarios que no ha pagado parte del precio de la obra -39.675,43 euros- a pesar de haber cobrado de la publicista una cantidad superior al precio total de la obra, por lo que debe estimarse la reconvención, ya que no es la constructora la que debe asumir las consecuencias negativas de la alteración extraordinaria y sobrevenida de circunstancias.

NOVENO.- Son datos fácticos que conviene relacionar los que siguen:

1.- En el contrato mixto de publicidad y ejecución de obras, suscrito el 15 de noviembre de 2007 por la comunidad de propietarios, previa autorización de la junta general extraordinaria de 6 de noviembre de 2007, JCDecaux y Proyobras, se estipula, en lo que aquí importa, lo siguiente:

Cláusula primera: la comunidad contrata la obra descrita en el presupuesto, cerrado y aceptado por las partes como anexo I del contrato, hasta la total ejecución en las condiciones pactadas y, "al objeto esencial de financiar los trabajos contratados, la comunidad y la rehabilitadora ceden el espacio del andamio a JCDecaux Publicidad Luminosa, con carácter exclusivo, el espacio del andamiaje de rehabilitación de la fachada del inmueble (...) para la instalación de una lona publicitaria de gran formato, a cambio del precio que se estipula en la cláusula tercera".

Cláusula segunda: el contrato comienza a desplegar sus efectos desde el momento en que se proceda a la efectiva instalación de la lona publicitaria que en el mismo se autoriza. "La duración del presente contrato se establece por un plazo de 6 (seis) meses desde la concesión de la licencia de publicidad, comprometiéndose JCDecaux Publicidad Luminosa a tramitar las correspondientes licencias y autorizaciones administrativas para la instalación de la lona publicitaria tanto durante la duración inicial del contrato como en las prórrogas que existieran, en su caso, teniendo un plazo de 40 días desde haberse concedido la licencia de obras y orden de ejecución de las mismas. Se dará un margen a la Rehabilitadora hasta el día 30 de noviembre para gestionar la orden de ejecución de las obras. Si las obras a ejecutar por la Rehabilitadora no se han iniciado en el mes de mayo de 2008 la Comunidad de Propietarios de C/Correos 2 podrá rescindir el presente contrato si así lo desea. Respecto de las relaciones contractuales, acuerdos, convenios o cualesquiera relaciones que pudiesen existir anteriormente entre las partes, se acuerda que quedarán derogadas y que a partir de la firma del presente contrato se regirán únicamente por el presente".

Cláusula tercera: el precio o canon que JCDecaux pagará a la comunidad de propietarios asciende a 70.000 euros más el IVA que corresponda por cada uno de los meses de duración del contrato. "La forma de pago de la cantidad referida en el párrafo anterior se llevará a efecto conforme al siguiente detalle: 1. JCDecaux Publicidad Luminosa, abonará a la Comunidad la cantidad de 420.000 €, más el IVA correspondiente por los seis meses de la instalación de la lona publicitaria, independientemente de que la Rehabilitadora realice la certificación de obra o no, siendo este pago fraccionado por períodos mensuales, siendo el primero abonado a los treinta días desde la obtención de la licencia de publicidad y el resto de los pagos por períodos mensuales vencidos en la cuenta corriente que la comunidad de propietarios designe. JCDecaux Publicidad Luminosa entregará un aval bancario por el importe de 420.000 € a los diez días de haber obtenido la licencia de la publicidad. 2. La Comunidad de Propietarios, abonará a la rehabilitadora la cantidad de 177.595,18 euros, IVA incluido, cantidad que se corresponde con el presupuesto, obtención de permisos y proyecto de obra, girado por ésta y que como Anexo I se adjunta al presente contrato, salvo anexos de obra pactados con la comunidad de propietarios. Dicho pago se fraccionará por mes vencido dentro de los cinco (5) días siguientes al pago de la empresa publicista previa presentación de factura y certificación por la Rehabilitadora y con el VºBº expreso y por escrito de la Dirección Facultativa, o representante en su caso, quien no lo denegará de forma irrazonable. El pago de las cantidades reseñadas anteriormente se realizará mediante talón nominativo o transferencia bancaria".

Cláusula cuarta: es obligación de Proyobras, entre las demás que se relacionan, "remitir a JCDecaux Publicidad Luminosa, con anterioridad a la instalación de la lona, la licencia de obras u orden de ejecución, dirección facultativa de andamio donde figure que el andamio va a soportar la lona publicitaria, así como toda aquella documentación que acredite que el andamio y la obra cuentan con todas las autorizaciones o licencias exigidas legalmente". "El plazo para la ejecución de la obra presupuestada será de seis meses desde su inicio, que se prorrogará automáticamente en el supuesto de ejecución de obra adicional en el mismo inmueble".

Clausula sexta: es obligación de JCDecaux, entre las demás que se relacionan, el pago del precio del contrato íntegro conforme a la cláusula tercera; la obtención de todos los permisos y licencias que requiere la explotación publicitaria.

Cláusula octava: "Si el Ayuntamiento o los organismos competentes denegaran cualquier permiso o licencia necesaria, bien sea para la ejecución de la obra, o para la colocación de la lona publicitaria, salvo que sea por causa imputable a JCDecaux Publicidad Luminosa, el presente contrato quedará automáticamente resuelto para las partes, sin que ninguna de las partes pueda reclamar indemnización alguna por ningún concepto".

El presupuesto de la obra recogido en el anexo I, fechado el 9 de octubre de 2007, comprendía trabajos de rehabilitación de la cubierta -teja curva- y rehabilitación de la fachada -saneado y pintura-, el último -el trabajo de pintura- por importe de 30.684,21 euros; y dentro de las partidas del presupuesto consta la que sigue: "certificado de peligrosidad y gestión ayuntamiento".

Doña Lidia es designada en la junta de propietarios de 6 de noviembre de 2007, auxiliar del presidente de la comunidad en la labor relativa al contrato de publicidad y a la supervisión de la ejecución de las obras.

Los arquitectos don Celestino y don Belarmino son contratados por la constructora el 23 de noviembre de 2007 y el día 26 del mismo mes y año expiden certificado de peligrosidad sobre la fachada del edificio, visado el día 30, tal como fue lo encargado.

2.- El día 21 de enero de 2008, se presenta ante la Sección de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento de Madrid, en nombre de la propiedad, el certificado expedido el 26 de noviembre de 2007, por los arquitectos don Celestino y don Belarmino , sobre deficiencias exteriores del edificio que creaban situación de peligro y era necesario reparar, solicitando "autorización para actuar sobre la fachada y reparar los elementos deteriorados (6 meses)".

En fecha 21 de abril de 2008, aquella Sección incoa expediente de Órdenes de Ejecución contra la Comunidad de Propietarios, hace constar la necesidad del informe de la CPPHAN a la vista de la calificación del edificio y requiere a la comunidad para que, en el plazo de quince días, aporte Proyecto Técnico visado, relativo a la subsanación de las deficiencias reflejadas en el certificado.

El Proyecto de Ejecución, comprensivo de las obras en cubierta y fachada, es realizado y visado por los arquitectos, mediante encargo de la constructora, el 9 de mayo de 2008.

El 9 de mayo de 2008, las partes modifican el párrafo cuarto de la estipulación segunda, prorrogando el plazo establecido para el inicio de las obras a realizar por la rehabilitadora hasta el 15 de septiembre de 2008, si bien al no iniciarse en esta fecha se prorroga tácitamente el mismo.

La Comunidad de Propietarios, mediante su Presidente, autoriza, por escrito fechado el 22 de mayo de 2008, a don Celestino , arquitecto contratado por la comunidad junto a don Belarmino , a hacer todas las gestiones oportunas en la Junta Municipal de Centro para la obtención de la documentación necesaria que permita ejecutar las obras de conservación del edificio.

La Sección de Disciplina Urbanística del Distrito Centro del Ayuntamiento de Madrid requiere a la Comunidad de Propietarios, en fecha 15 de octubre de 2008, para la ejecución de obras -fachada/pequeñas grietas, fisuras y bolsas en zonas puntuales tanto de paramentos como de cornisas, impostas y bases de los salientes y cubierta/mal estado generalizado de la cobertura de teja de cubierta- en un plazo de tres meses "conforme al proyecto de obras de conservación del edificio residencial entre medianerías redactado por los arquitectos Sres. Celestino y Belarmino " que deberá ser corregido conforme a las prescripciones que la misma resolución específica", advirtiendo que, el incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución de obras habilitará a la Administración para adoptar cualquiera de las medidas que señala.

3.- El 11 de septiembre de 2008, JCDecaux presenta solicitud de licencia para la instalación de lona publicitaria sobre estructura de andamio en el emplazamiento de C/Correos, 2 y se concede la licencia solicitada, por resolución de la Dirección General de Coordinación y Dotación de Áreas Urbanas de 31 de octubre de 2008, con vigencia de tres meses, a contar desde el 18 de noviembre de 2008, dado el plazo concedido por el Ayuntamiento para la ejecución de las obras, sin posibilidad de solicitar nueva licencia, una vez perdida su vigencia, hasta transcurridos 5 años, conforme al artículo 38 de la Ordenanza Reguladora de la Publicidad Exterior. Se podía solicitar prórroga, por una sola vez y por el mismo plazo, mediante presentación de la solicitud y documentación justificativa de la necesidad, antes de la finalización del plazo concedido y si la ejecución de las obras finalizara antes del plazo previsto en la licencia publicitaria, su vigencia quedaría reducida a la misma duración que la de las obras realizadas, dando lugar, la instalación del soporte publicitario antes del inicio de las obras o su permanencia una vez finalizadas las mismas, a la adopción de las correspondientes medidas de disciplina y procedimiento sancionador -folio 206-.

4.- El día 3 de noviembre de 2008, JCDecaux comunica al presidente de la comunidad, por correo electrónico: "(...) el día 17 de noviembre de 2008 procederemos al montaje de la lona en los andamios (...). Leovigildo , (constructora Proyobras) y yo, (publicitaria JCDecaux) estamos totalmente coordinados, para que el próximo día 17 esté todo el andamio instalado y preparado para llevar a buen fin este proyecto. También te confirmo, como es lógico, que Proyobras tiene la licencia recogida el pasado día 31 de octubre y que nosotros (JCDecaux) dispondremos a lo largo de esta semana de la licencia de publicidad"

El mismo día 3 de noviembre, el presidente de la comunidad contesta a JCDecaux: "(...) Yo (el Presidente de la Comunidad) regresaré a Madrid el día 22. Ten en cuenta lo que se dice en el contrato, para que nadie nos pueda llamar la atención. El dinero para la Comunidad ingrésalo en la cuenta de la misma en el BBVA, que está en la misma casa. Y no olvides el aval bancario".

Y ese día JCDecaux comunica al presidente de la comunidad: "Me gustaría reunirme contigo cuando regreses, para hablar sobre el tema del aval. La orden de ejecución de obra que nos ha entregado la Junta Municipal de Centro solo ha concedido tres meses de obra. Tenemos que intentar y solicitar una prórroga de tres meses más. Por eso me gustaría reunirme contigo para hablar sobre el aval".

5.- El 18 de noviembre de 2008 se inicia la instalación del andamio y una vez instalado se coloca la lona publicitaria, dando comienzo la ejecución de las obras de rehabilitación del tejado el 2 de diciembre de 2008 y comprobándose al colocar el andamio el verdadero estado de la fachada y la ejecución de obras anteriores por la comunidad de propietarios, en concreto, la existencia de pintura realizada en actuaciones anteriores sobre los paramentos de revoco de la fachada principal, contraviniendo la protección marcada para el edificio, cuya comunicación por la actora a las demandadas no consta, lo que da lugar a la paralización de los trabajos en fachada, por orden de la dirección facultativa, hasta obtener respuesta por parte de la CPPHAN, dado que no se podían ejecutar las obras en fachada conforme al proyecto de ejecución, si bien se inician los trabajos en cubierta.

La CPPHAN se pronuncia el 19 de diciembre de 2008 con indicación de la solución técnica constructiva adecuada al grado de protección del inmueble ("Levantar la pintura aplicada en su totalidad mediante erosionado con chorro de arena, aplicando a continuación en la totalidad de la fachada, nuevo tratamiento de revoco liso, abujardado o raspado (según zonas) para devolverlo al estado originario").

6.- El 29 de diciembre de 2008, el presidente de la comunidad solicita a JCDecaux y Proyobras diversa información sobre las licencias de colocación de andamiaje y lona publicitaria, razones por las que no se ha iniciado el revoco de la fachada y el ritmo es lento en la obra de reparación de la cubierta, sí es cierto que el Ayuntamiento ha exigido una reparación de la fachada distinta a la prevista en el presupuesto, más costosa y consecuencias de ello, sí es cierto que el Ayuntamiento exige perentoriamente que el plazo de ejecución de las obras de fachada y tejado sea de tres meses, lo cual es material y técnicamente ya imposible y consecuencias de ello, razones por las que JCDecaux no ha entregado a la comunidad el aval bancario, razones que justifiquen los pagos cuya cuantía ha decidido unilateralmente JCDecaux y, añade, que en tanto la situación quede aclarada, la comunidad considera en suspenso todo lo relacionado a la obra de fachada y en el caso de que el costo y plazo de la misma sean distintos a los previstos, no se considerará vinculada, quedando abierta a diálogo positivo.

El 30 de diciembre de 2008, JCDecaux contesta que la documentación requerida fue entregada a la Sra. Lidia , propietaria del Hostal Riesco y miembro de la comunidad, antes de la instalación de la lona publicitaria, que se hizo efectiva el 18 de noviembre de 2008 y, en cuanto a la duración de la orden de ejecución, recuerda a la comunidad el contenido de la cláusula octava del contrato de 15 de noviembre de 2007, así como, que la Ordenanza de Protección del Paisaje Urbano señala en el artículo 20, párrafo 3º, que "los soportes publicitarios no rígidos, tales como lonas decoradas, que es nuestro caso, siempre estarán condicionadas a la licencia de obra correspondiente y tendrán un plazo máximo de validez de 6 meses", y "por este motivo, habiéndoles informado en sucesivas reuniones y siempre de mutuo acuerdo, no se hizo entrega del aval de una duración de 6 meses (únicamente el Ayuntamiento ha concedido tres meses) y estando JCDecaux Publicidad Luminosa hasta la fecha al corriente de los pagos en concepto de canon publicitario como ustedes pueden comprobar"; además, emplaza a la comunidad para reunirse el 7 de enero de 2008.

7.- El 26 de enero de 2009, la Sección de Disciplina Urbanística comunica que, respecto a la fachada, consultada la Comisión Institucional para Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (CPPHAN), esta "informa que la solución a adoptar, consistirá en el levantado de la pintura aplicada en su totalidad, mediante erosionado con chorro de arena, aplicando a continuación en la totalidad de la fachada nuevo tratamiento de revoco liso o rascado (según las zonas) para devolverlo al estado originario".

El 27 de enero de 2009, la Comunidad de Propietarios suscribe con Proyobras contrato por el que, tras hacer constar que no es posible ejecutar las obras de revoco de la fachada dentro del plazo concedido por el Ayuntamiento, dada la brevedad del plazo y la exigencia de la CPPHAN de que se recupere el revoco originario, acuerdan ejecutar las obras especificadas en la Orden de ejecución cursada por la Sección de Disciplina Urbanística, fijándose el coste en 19.004,96 euros.

La Comunidad de Propietarios, conocedora antes de la notificación de la resolución de la Sección de Disciplina Urbanística, solicita al Ayuntamiento, el 22 de enero de 2009, prórroga de 45 días del plazo de tres meses concedido para la ejecución de las obras de fachada a computar desde el 30 de diciembre de 2008, "fecha del dictamen emitido por la CPPHAN", aduciendo que "a través de sus técnicos han puesto en conocimiento del técnico inspector municipal Valentín que es inviable realizar la reparación de la fachada según las prescripciones exigidas por la CPPHAN en el plazo concedido sin realizar un nuevo revoco en su totalidad".

8.- JCDecaux abona las tres primeras mensualidades del alquiler del espacio para instalación de la lona publicitaria y en febrero de 2009 deja de abonar las tres restantes, al haber obtenido la licencia publicitaria por tres meses, a contar desde el 18 de noviembre de 2008, conforme al plazo inicial de tres meses concedido por el Ayuntamiento para realizar la obra, toda vez que el último no se había prorrogado y la licencia publicitaria había caducado sin posibilidad de instar una nueva hasta transcurridos cinco años conforme al artículo 38 de la Ordenanza reguladora de Publicidad Exterior, considerando que había quedado resuelto el contrato suscrito con la comunidad para la instalación de la lona conforme a lo establecido en la cláusula octava.

El Presidente de la Comunidad comunica a JCDeclaux que el Ayuntamiento ha prorrogado el plazo de ejecución de la obra, por lo que el contrato firmado con aquélla se mantiene vigente.

JCDecaux contesta por e-mail, el 21 de febrero de 2009, que el Ayuntamiento no ha prorrogado el plazo de la obra sino que ha enviado escrito transmitiendo a la comunidad la obligación de revocar la fachada y, además, ya no es posible prórroga alguna de la licencia de publicidad porque la fecha límite cumplió el día 17 de febrero de 2009 y realizadas las gestiones oportunas ante Medio Ambiente, ha confirmado que no es posible solicitar prórroga alguna con el escrito del Ayuntamiento sobre revoco de la fachada y, además, ya ha caducado la licencia.

JCDecaux retira inmediatamente después de la caducidad de la licencia la lona publicitaria.

La ejecución de las obras continúa, finalizando las de cubierta el 26 de febrero de 2009 -folio 290 y 578-, pero sin poder iniciarse las de fachada hasta la notificación de la concesión de ampliación del plazo de ejecución.

El Ayuntamiento concede el 26 de febrero de 2009 una prórroga de 45 días naturales computada a partir de la notificación y se inician las obras de reparación de la fachada.

La comunidad de propietarios localiza en abril de 2009 la documentación relativa a la licencia de las obras de pintura -al silicato sobre los paramentos de revoco- realizadas años antes, en el año 2000, y presentada tal documentación en la visita del 16 de dicho mes -folio 293-, al amparar la misma la legalidad de la obra, determina que el técnico municipal autorice a ejecutar las obras en fachada conforme a lo autorizado inicialmente en la orden de ejecución -reparación de las lesiones de los elementos deteriorados, a los que años atrás se había aplicado la pintura mineral al silicato objeto de las incidencias, previo saneado de grietas y fisuras y finalizado con pintura mineral al silicato-, lo que así lleva a cabo la constructora, y finaliza la obra el 5 de mayo de 2009 -folios 296 y 300-, sin haber abonado la comunidad de propietarios a la constructora el precio total de la ejecución - según la demanda, ha pagado la comunidad a Proyobras 143.930,11 euros y le resta por pagar unos 38.438,36 euros, pendiente de liquidación final-.

DÉCIMO.- El contrato de 15 de noviembre de 2007, que deja sin efecto cualquier negociación o acuerdo en sentido distinto del de los pactos que lo integra es, ciertamente, un contrato mixto de arrendamiento de obra -comunidad de propietarios y constructora o rehabilitadora- y arrendamiento de espacio de andamiaje en fachada para instalar lona publicitaria -comunidad de propietarios, publicista y constructora, dado que si bien la fachada es de la primera, el andamiaje sobre el que se instalará la lona publicitaria es de la constructora-.

El contrato prevé, expresamente, la ejecución de las obras en cubierta y fachada mediante licencia o mediante orden de ejecución, siendo la segunda la obtenida por la comunidad de propietarios, aun cuando las gestiones las realizara la constructora al haber asumido tal encargo en dicho contrato y los arquitectos al haber sido autorizados por la comunidad para agilizar las gestiones; incluso, en el presupuesto de la obra recogido en el anexo I, fechado el 9 de octubre de 2007, integrante del contrato de 15 de noviembre de 2007, se incluye como una de las partidas del mismo el "certificado de peligrosidad y gestión ayuntamiento", certificado necesario para promover expediente tendente a obtener Orden de ejecución; por lo que ningún incumplimiento contractual o actuación dolosa o negligente o gestión de negocios perjudicial para la propiedad puede imputarse a alguno de los demandados por haberse obtenido la comunidad de propietarios Orden de ejecución.

Las obras comprendidas en la Orden de ejecución -cubierta y fachada-, conformes con el Proyecto de ejecución elaborado por los arquitectos demandados y con las presupuestadas por la constructora y aceptadas por la comunidad de propietarios en el contrato de 15 de noviembre de 2007, debían ejecutarse, por así haberlo decidido el Ayuntamiento, en el plazo de tres meses, a pesar de haber solicitado la comunidad, interviniendo la constructora, el plazo de seis meses, siendo dicho plazo de tres meses, en consecuencia, el considerado necesario y suficiente por el organismo competente para la ejecución de tales obras, no pudiendo imputarse a los demandados incumplimiento contractual o actuación dolosa o negligente o gestión de negocios perjudicial para la propiedad por haber obtenido únicamente el plazo de tres meses y no de seis para la ejecución de las obras.

El plazo otorgado por la Administración pública para la instalación de la lona publicitaria en el espacio de fachada convenido por la comunidad de propietarios y la publicista va normativamente vinculado al plazo concedido por la Administración para la ejecución de las obras, aquí tres meses, de ahí que la constructora tuviera que comunicar a la publicitaria, según el contrato, la obtención de la licencia de obras u orden de ejecución pues la duración de la última determinaba el plazo máximo de duración de la primera, y si bien podía ser objeto de prórroga por un plazo igual hasta seis meses máximo, la prórroga debía instarse antes de finalizar el plazo inicial y para ello era necesario que se hubiera también solicitado y obtenido en ese plazo inicial la prórroga o ampliación del plazo de ejecución de la obra por el mismo tiempo ya que, en todo caso, ni antes ni después de la ejecución de las obras puede subsistir la licencia publicitaria, perdiendo su vigencia en el mismo momento en que finaliza la obra.

La obtención por la publicista de una licencia de sólo tres meses para la instalación de lona publicitaria no constituye incumplimiento de sus obligaciones contractuales ya que asumió la gestión y obtención de tal licencia y presentó solicitud y documentación adjunta y obtuvo la licencia sin requerimiento subsanador alguno, obedeciendo el plazo de tres meses concedido por la Administración a la normativa reguladora de la licencia publicitaria y, por tanto, al plazo de tres meses concedido en la previa Orden de ejecución de las obras, plazo éste decidido por quien tenía la facultad para ello, la Administración.

Menos aún puede imputarse a los demás demandados incumplimiento contractual o actuación dolosa o negligente o gestión de negocios perjudicial para la propiedad por haber obtenido la publicista únicamente licencia publicitaria por el plazo de tres meses y no de seis.

UNDECIMO.- El plazo de tres meses ordenado por la Administración para la ejecución de las obras y, consiguientemente, el plazo de tres meses a que se contraía la licencia publicitaria, podía ser objeto de prórroga pero por alguna causa distinta de las tenidas en cuenta por la Administración al dictar la Orden de ejecución en el plazo de tres meses y, además, sólo por la mitad de este plazo inicial de ejecución -hasta cuarenta y cinco días-.

A la vista de las obras contratadas por la comunidad de propietarios y la constructora -presupuesto aceptado-, coincidentes con las del Proyecto de ejecución y comprendidas en la Orden de ejecución, no existía causa alguna nueva que pudiera motivar la solicitud de prórroga del plazo inicial de ejecución establecido por la Administración ni, por ello, la obtención de prórroga hasta seis meses, de modo que la falta de solicitud y obtención de prórroga del plazo de ejecución establecido por la Administración, premisa ineludible de la solicitud de prórroga del plazo de la licencia publicitaria, no constituye incumplimiento contractual alguno imputable a los demandados o actuación dolosa o negligente o gestión de negocios perjudicial para la propiedad por no haber obtenido una ampliación del plazo hasta seis meses para la ejecución de las obras antes de finalizar el plazo inicial de tres.

DUODECIMO.- Las obras no finalizaron en el plazo de tres meses -las de fachada- y fue necesario solicitar la ampliación del mismo, luego concedida la prórroga por la Administración únicamente por la mitad de dicho plazo -un mes y medio/cuarenta y cinco días-, más esa ampliación tuvo que solicitarse por causa imputable a la comunidad de propietarios y la concesión de la prórroga por el Ayuntamiento se otorgó el 26 de febrero de 2009, ya finalizada la vigencia de la licencia publicitaria, sin posibilidad de solicitar prórroga de los tres meses a que se contraía la misma, ni nueva licencia publicitaria hasta transcurridos cinco años, puesto que, habiendo ejecutado dicha comunidad obra con pintura en la fachada del edificio protegido singular en el año 2000, advertida por los arquitectos y constructora tras la colocación del andamiaje y comienzo de las obras, no había sido comunicada a éstos, ni la concesión de licencia de obras y ello impedía continuar la ejecución de las obras previstas en fachada -las de cubierta finalizaron, salvo pequeños remates, en el plazo de tres meses-, esto es, impedía continuar la ejecución en los términos del Proyecto de ejecución, Orden de ejecución y Presupuesto aceptado por la Comunidad de Propietarios, lo que dio lugar a la paralización por los arquitectos de las obras de fachada hasta la evacuación de la consulta por la CPPHAN.

Es decir, la prórroga del plazo de ejecución de las obras se solicitó por las incidencias motivadas por las obras de pintura de la comunidad años atrás en fachada, puesto que, en otro caso, al no constar nada en contra, se habrían ejecutado las proyectadas, presupuestadas y objeto de la Orden de ejecución en fachada dentro del plazo de tres meses autorizado en dicha Orden -téngase en cuenta que las reparaciones en fachada paralizadas se ejecutan entre el 16 de abril de 2009, fecha en que se autoriza la ejecución de obras en fachada conforme a lo inicialmente objeto de la Orden de ejecución, tras haber hallado la comunidad de propietarios la licencia y documentación de la obra de pintura realizada en el año 2000 y entregada al técnico municipal, y el 5 de mayo de 2009, fecha en que concluye la obra total-; y la prórroga de 45 días del plazo de ejecución lleva fecha 26 de febrero de 2009, iniciándose el cómputo el día de la notificación, y la licencia de publicidad había caducado automáticamente el 18 de febrero de 2009, sin posibilidad de prórroga por haber caducado cuando se prorroga el plazo de autorización para la ejecución de las obras.

No cabe duda que no puede imputarse a la publicista, constructora o arquitectos incumplimiento contractual o actuación dolosa o negligente o gestión de negocios perjudicial para la propiedad por no haber obtenido una prórroga de la licencia publicitaria de tres meses más a pesar de la prórroga del plazo de ejecución de las obras por un mes y medio.

DECIMOTERCERO.- No resulta aplicable la cláusula "rebus sic stantibus" -ni siquiera se invocó como tal por JCDecaux- ya que los presupuestos exigidos para la aplicación excepcional de la cláusula sobrentendida no concurren en supuestos como el presente -y, en todo caso, no permitiría la resolución del contrato, sino la modificación o revisión del mismo con reajuste de prestaciones-, dado que aquella exige gran cautela y como condiciones básicas: que se trate de un alteración completamente extraordinaria de las circunstancias al momento de cumplir el contrato en relación a las concurrentes al tiempo de su celebración, que origine una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de ambas partes que derrumbe el contrato por aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones; que se trate de una alteración imprevisible, que las partes no pudieran racionalmente prever al celebrar el contrato; que se carezca de otro medio de remediar y salvar el perjuicio; y que se haya pedido la revisión del contrato por la parte interesada.

Acerca de la imposibilidad sobrevenida y la teoría de la cláusula sobrentendida "rebus sic stantibus", la sentencia de la sección 12ª de esta Audiencia Provincial de Madrid, de 21 de septiembre de 2010, recuerda: "(...) la Sala 1ª TS , ha dicho ( SSTS de 30 de abril de 2002 , 21 de abril de 2006 y 3 de abril de 2009 ) que ha de hacerse una interpretación restrictiva, y casuística, atendiendo a los casos y circunstancias, que la imposibilidad sobrevenida ha de ser definitiva y no haberse producido por culpa del deudor; que no hay imposibilidad cuando se pueda cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor, así como para apreciar la imposibilidad sobrevenida se requiere que el deudor no se halle en mora; la regulación de los arts. 1272 y 1184 C.c ., recoge una manifestación del principio "ad imposibilia nemo tenetur", no existe obligación de cosas imposibles, cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor; puede consistir en una imposibilidad física o material o legal, pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor; se excluye la imposibilidad pasajera o temporal o coyuntural; tampoco cabe alegar imposibilidad cuando se puede cumplir mediante la modificación del contenido de la prestación de manera que resulte adecuada a la finalidad perseguida". (...). La doctrina y la jurisprudencia han aceptado la posibilidad de revisión de un contrato con aplicación del principio general de la cláusula rebus sic stantibus que exige los requisitos de alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, lo que se ha de haber producido por un riesgo imprevisible y, por último, la subsidiaridad por no caber otro remedio. Lo cual puede dar lugar no a la extinción del contrato sino a su modificación y revisión. Así lo ha mantenido reiterada jurisprudencia, desde las sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 , 17 de mayo de 1957 , entre otras".

Basta decir, para descartar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el supuesto presente, que el propio contrato de 15 de noviembre de 2007 previó, en la cláusula octava, la denegación por los organismos competentes de cualquier permiso o licencia necesaria para la ejecución de la obra o para la colocación de la lona publicitaria, salvo que fuera por causa imputable a la publicista, como causa de resolución del contrato, de ahí que no pueda hablarse, por el hecho de haberse obtenido las licencias por tiempo inferior al estipulado, de producción de un riesgo imprevisible en el sentido exigido por la jurisprudencia.

DECIMOCUARTO.- La cláusula octava del contrato de 15 de noviembre de 2007 textualmente dice: "Si el Ayuntamiento o los organismos competentes denegaran cualquier permiso o licencia necesaria, bien sea para la ejecución de la obra, o para la colocación de la lona publicitaria, salvo que sea por causa imputable a JCDecaux Publicidad Luminosa, el presente contrato quedará automáticamente resuelto para las partes, sin que ninguna de las partes pueda reclamar indemnización alguna por ningún concepto".

El alquiler del espacio de andamiaje de la fachada -en adelante, el alquiler- tenía por objeto financiar el precio de la ejecución de la obra, como se dice en la cláusula primera.

El plazo concedido por la Administración para la ejecución de la obra y licencia publicitaria fue la mitad del estipulado en el contrato, por causa no imputable a la publicista ni, añadimos, a alguno de los demandados.

JCDecaux comunicó al Presidente de la Comunidad -3 de noviembre de 2008-, quince días antes de iniciar la instalación del andamiaje -18 de noviembre de 2008- y colocación de la lona, que el plazo concedido para la ejecución de la obra era de tres meses y la Comunidad de Propietarios no hizo valer la resolución automática del contrato antes del inicio de tales instalaciones.

La conducta de la Comunidad de Propietarios contraria a la resolución automática del contrato antes del inicio de la instalación del andamiaje y colocación de la lona, puesto que no la hizo valer antes del 18 de noviembre de 2008, a pesar de conocer la limitación temporal de la orden de ejecución de la obra y, consecuentemente, de la licencia publicitaria y la interpretación sistemática de las cláusulas referidas ( artículos 1.282 y 1.285 del Código civil ), conduce a sostener que era voluntad de las partes que, en el caso de no denegarse totalmente las licencias y concederse licencia publicitaria pero por tiempo inferior al pactado de seis meses, el contrato quedaba resuelto en su totalidad si con el precio del alquiler a obtener por la comunidad durante el plazo menor concedido para la instalación de la lona publicitaria no se financiaba totalmente la obra a ejecutar - cubierta y fachada- y que, en otro caso, de alcanzar el precio del alquiler por menor tiempo el coste de la obra, el contrato seguiría produciendo sus efectos obligacionales, ejecución de obra y alquiler de espacio, durante el tiempo inferior, esto es, hasta la finalización del plazo por el que fuera concedida la licencia para instalar la lona publicitaria acorde con el plazo administrativo para ejecución de la obra, en este caso, durante tres meses, ya que el alquiler a obtener por tres meses -210.000 euros, más IVA- superaba el coste de la obra presupuestada en el contrato de 15 de noviembre de 2007 -177.595,18 euros, IVA incluido-, quedando resuelto el contrato de alquiler, sin derecho a indemnización, una vez finalizado dicho plazo.

Además, habiendo concedido la Administración a la publicista una licencia para instalar la lona publicitaria por sólo tres meses, por causa no imputable a la misma, la comunidad de propietarios, pasado ese plazo, no podía poner a disposición de aquélla el espacio en las condiciones pactadas y la arrendataria podía válidamente resolver el contrato de alquiler.

En consecuencia, el contrato de alquiler quedó resuelto al finalizar el plazo otorgado por la Administración para la licencia publicitaria y como JCDecaux abonó a la Comunidad de Propietarios demandante los 210.000 euros más IVA, precio del alquiler durante tres meses, la demanda debía ser desestimada y condenada la demandante al pago de las costas causadas en la primera instancia ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

DECIMOQUINTO.- El recurso de apelación interpuesto por la demandante ha de ser desestimado y condenada la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

DECIMOSEXTO.- En la cláusula tercera del contrato de 15 de noviembre de 2007, se estipula que el pago de la obra por la Comunidad de Propietarios a la Rehabilitadora se fraccionará por mes vencido dentro de los cinco días siguientes al pago de la empresa publicista del precio del alquiler, previa presentación de factura y certificación por la Rehabilitadora y con el VºBº expreso y por escrito de la Dirección Facultativa, o representante en su caso, quien no lo denegará de forma irrazonable y ello mediante talón nominativo o transferencia bancaria.

Dicha cláusula lo único que hace es establecer una forma de pago para que la comunidad de propietarios vaya teniendo tesorería y vaya abonando el coste de la obra con el importe que obtiene de la publicista por el alquiler.

La obra hace tiempo que finalizó y la comunidad de propietarios adeuda todavía a la constructora la suma de 39.675,43 euros, IVA incluido.

La publicista nada adeuda a la comunidad de propietarios, de modo que ningún pago debe hacer a la última.

Además, la comunidad de propietarios ha recibido de la publicista, hace varios años, el precio del alquiler por importe superior al precio total de ejecución de la obra, por lo que no existe razón alguna para posponer el pago de lo que adeuda a la constructora.

DECIMOSÉPTIMO.- El recurso de apelación interpuesto por Proyobras debe ser estimado con el fin de revocar parcialmente la sentencia apelada, estimar la demanda reconvencional y condenar a la Comunidad de Propietarios a pagar a Proyobras la suma de 39.675,43 euros e intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda reconvencional, sustituidos por los moratorios procesales a partir del dictado de la presente resolución.

Por la estimación de la reconvención, la demandante reconvenida debe ser condenada al pago de las costas causadas en la primera instancia por la demanda reconvencional ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

DECIMOCTAVO.- Por la estimación del recurso de apelación interpuesto por Proyobras, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en el número NUM000 de la CALLE000 de Madrid, representada por la procuradora doña Blanca Berriatua Horta, y estimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora doña Marta Isla Gómez en nombre y representación de Proyobras Serradilla S.L., contra la sentencia dictada en fecha 20 de junio de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia número 52 de los de Madrid (juicio ordinario 1484/09) debemos revocar como revocamos parcialmente dicha resolución para, desestimando la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en el número NUM000 de la CALLE000 de Madrid contra JCDecaux Publicidad Luminosa S.L., Proyobras Serradilla S.L., don Celestino y don Belarmino , absolver como absolvemos a los demandados de todas las pretensiones deducidas en su contra en la demanda, condenando a la demandante al pago de las costas causadas en la primera instancia por la demanda y, estimando la demanda reconvencional interpuesta por Proyobras Serradilla S.L., contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en el número NUM000 de la CALLE000 de Madrid, condenar como condenamos a la última a pagar a Proyobras Serradilla S.L., la suma de 39.675,43 euros e intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda reconvencional sustituidos por los moratorios procesales a partir del dictado de la presente resolución, así como al pago de las costas causadas en la primera instancia por la reconvención, que expresamente se imponen a la demandante reconvenida. Por la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en el número NUM000 de la CALLE000 de Madrid, se condena a esta apelante al pago de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso. Por la estimación del recurso de apelación interpuesto por Proyobras Serradilla S.L., no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso.

Se declara la pérdida del depósito legalmente constituido por la apelante Comunidad de Propietarios del edificio sito en el número NUM000 de la CALLE000 de Madrid para recurrir, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Devuélvase a la apelante Proyobras Serradilla S.L., el depósito legalmente constituido por la misma para recurrir.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.