Sentencia Civil Nº 462/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 605/2013 de 09 de Octubre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0010411

Recurso de Apelación 605/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 320/2011

DEMANDANTE/APELADA:Dña. Yolanda

PROCURADOR:D. JUAN JOSE GOMEZ VELASCO

DEMANDADA/APELANTE:ANCLAVENTO, S.L.

PROCURADOR:Dña. MIRIAM RODRIGUEZ CRESPO

DEMANDADAS/APELADAS:RESIDENCIAL EDIFICIO GOBERNADOR, S.L. y REG ELITE CLASS, S.L.

PROCURADOR: D. VALENTIN GANUZA FERREO

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

SENTENCIA Nº 462

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En Madrid, a nueve de octubre de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Procedimiento Ordinario nº 320/11, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo nº 605/13, en los que aparece como demandante-apelada Dª Yolanda , representada por el Procurador D. Juan José Gómez Velasco, como demandada- apelante la Mercantil ANCLAVENTO, S.L., representada por la Procuradora Dña. Miriam Rodríguez Crespo, y como demandadas-apeladas RESIDENCIAL EDIFICIO GOBERNADOR, S.L. y REG ELITE CLASS, S.L., representadas por el Procurador D. Valentín Ganuza Férreo, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 4 de abril de 2013 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que estimando en su integridad la demanda presentada por el procurador Sr. Gómez Velasco, en nombre y representación de doña Yolanda contra ANCLAVENTO SL, debo condenar y DONDENO A ANCLAVENTO SA a que abone a la actora la cantidad de DIECIOCHO MIL EUROS, cifra que devengará los intereses previstos en el art. 576 LEC , imponiendo a la demandada las costas de esta primera instancia. Que desestimando la reconvención presentada por la Procuradora Sra. Rodríguez Crespo, en nombre y representación de ANCLAVENTO SA, contra doña Yolanda , REH ELITE CLASS SL y RESIDENCIAL EDIFICIO GOBERNADOR SL, debo absolver y ABSUELVO a las reconvenidas de la acción contra ellas ejercitada, imponiendo a la reconviniente las costas de esta primera instancia.'

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de ANCLAVENTO, S.L. se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a las otras partes que se opusieron y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 8 de Octubre, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El objeto de este proceso, marcado por la demanda y por la reconvención, es el siguiente:

1º Doña Yolanda , basándose en el contrato fechado el 19 de noviembre de 2.009 concertado con la entidad ANCLAVENTO S.L., y que califica como de arras o de señal, reclama el importe de la cantidad de 18.000 euros, entregada en tal concepto, en cuanto que la venta a la que se refería no se cumplió en el plazo estipulado en el mismo contrato, según el cual era de seis meses durante los cuales la vivienda a que se refería debería quedar libre del inquilino que la ocupaba.

2º La demandada se opuso a la demanda, y además presentó reconvención que dirigió también contra las entidades RESIDENCIAL EDIFICIO GOBERNADOR S.L. y REG ELITE CLASS S.L., en la que basándose en la opción de compra que tenía contratada con esta última, y entendiéndola consumada, solicita el cumplimiento del contrato de 19 de noviembre de 2.009 con otorgamiento de escritura en el plazo de treinta días y entrega del precio, y subsidiariamente, la resolución del mismo con indemnización de daños y perjuicios, los que concretó en escrito posterior presentado, a requerimiento del Juzgado, el 6 de julio de 2.011.

Más concretamente, se sostiene por la reconviniente que la opción estaba ejercitada en tiempo y vigente cuando, en fecha 7 de diciembre de 2.010, la hoy demandante compró la misma vivienda directamente a la concedente de la opción.

SEGUNDO.-Para resolver las cuestiones que la apelante propone en su recurso, es preciso, ante todo, establecer con claridad los términos en que puede ser examinada la reconvención en cuanto se ha de relacionar con la demanda principal.

En efecto, la Ley de Enjuiciamiento Civil sólo permite la reconvención cuando la materia sobre la que verse sea conexa con la que es objeto de la demanda principal (artículo 406.1 ).

Por tal conexidad se habrá de entender tanto porque recaiga sobre la misma relación jurídica, como porque sea prejudicial de la decisión adoptar respecto a la acción principal.

Supuesta esa conexidad, la Ley permite extender la reconvención no sólo al demandante principal sino a otros que estén con él en situación de litisconsorcio, sea voluntario sea necesario, 'por su relación con el objeto de la demanda reconvencional' (artículo 407.1).

De ahí que, por definición, no pueda admitirse ni examinarse una reconvención más que en la medida en que pueda afectar a la demandante principal (que es el sujeto pasivo necesario de la reconvención), sin perjuicio que, por la relación litisconsorcial de los terceros que no son inicialmente demandantes, les afecte o pueda afectar, con mayor o menor intensidad, la decisión a adoptar sobre la reconvención.

Consecuencia de ello, es que, en casos como el presente en el que se involucran dos tipos de relaciones contractuales que, en principio, son independientes (la opción de compra entre la reconviniente y los no inicialmente demandantes, y la compraventa o arras entre aquélla y la demandante principal), la relación jurídica entre reconviniente y los nuevamente llamados al proceso sólo se ha de examinar en la medida en que pueda incidir en la que une a demandante y demandado iniciales.

Todo lo demás, debe quedar al margen, para ser resuelto entre los sujetos verdaderamente interesados.

Ello comporta que, en el caso examinado, no sea preciso ni posible examinar todas las vicisitudes del contrato de opción de compra sino únicamente si éste puede ser opuesto a la demandante inicial y si ello incide en la pretensión conjunta que la reconviniente ejercita contra esa demandante y los demás reconvenidos, y únicamente ceñido a lo que pueda referirse al piso sobre el que recaía el contrato entre la demandante y el reconviniente.

TERCERO.-Así las cosas, la primera cuestión a abordar es si el contrato entre demandante y demandada estaba vigente o no cuando, posteriormente aquélla compró la misma vivienda a quien figuraba como titular registral, que, a su vez, era la concedente de la opción a la reconviniente.

En este sentido, la interpretación de los términos del contrato, reveladores de la voluntad común de los contratantes, evidencia que el mismo estaba sometido a un determinado plazo, dentro del cual se debía de dar una condición, con valor resolutorio del contrato si no se daba la condición en el plazo señalado.

En efecto, tras señalar el objeto y el precio (manifestación primera y estipulación primera), se incluyó la cláusula de arras (cláusula segunda) en la que se reconocía la recepción por la vendedora de la cantidad 18.000 euros por tal concepto, con la siguiente especificación: 'las citadas arras se devolverán al comprador si el vendedor no consiguiese dejar libre de arrendatarios en el plazo de seis meses desde la firma del presente documento, el inmueble objeto de este contrato. Sólo única y exclusivamente por este motivo, por cualquier otra causa de incumplimiento, será aplicable el artículo 1.454 del Código Civil '.

La cantidad dada en arras suponía la primera entrega a cuenta del precio, siendo pagadero el resto a la firma de la escritura pública de venta (cláusula tercera).

Al referido plazo de seis meses, a contar desde la firma del contrato privado de compraventa, se referían también otras dos cláusulas.

Así en la sexta se preveía que 'la firma de la Escritura Pública y el pago de la vivienda, se llevará a efecto simultáneamente en un plazo no superior a SEIS MESES( la negrita consta en el texto contractual), a partir de la firma del presente documento, siempre y cuando el inquilino o arrendatario haya desocupado la vivienda'.

Sólo si se conseguía el desalojo por el o los inquilinos en el indicado plazo, se daba otro para la realización de obras de acondicionamiento, que se preveía en un tiempo aproximado de 90 días.

Y, finalmente en la cláusula séptima, se estableció que 'si transcurrido el plazo estipulado en el párrafo anterior no se llegase a formalizar la Escritura Púbica de esta compraventa por causas imputables a la parte compradora, la parte vendedora hará suya la cantidad entregada en este acto y quedará facultada para disponer libremente del inmueble.

En caso de que la parte vendedora no otorgase la Escritura Pública de compraventa en los plazos y en las condiciones establecidas en el presente contrato, deberá entregar a la parte compradora la cantidad de DIECIOCHO MIL EUROS (18.000,00 €)recibidos a la firma del presente contrato en concepto de arras así como DIECIOCHO MIL EUROS (18.000,00 €)más, en concepto de pago de daños y perjuicios según establece el artículo 1.454 del Código Civil '.

CUARTO.-Del conjunto de estas cláusulas aparece, por un lado, que el plazo de seis meses se establece, por voluntad de las partes, como una condición esencial, como lo revela su reiteración y la forma en que se destaca, y, por otro lado, que el vencimiento del plazo -sin haberse cumplido la condición- suponía la extinción del contrato, de manera que la demandante tenía derecho a recobrar la cantidad dada como señal.

QUINTO.-Frente a ello, las alegaciones que se contienen en el motivo segundo del recurso decaen.

No puede aplicarse a este caso la doctrina jurisprudencial sobre el carácter no resolutorio de la simple demora en la entrega del inmueble comprado, por cuanto falta el presupuesto de esa doctrina, que es que no se haya pactado en el contrato un término esencial.

Aquí sí se ha pactado, y además, con el carácter de plazo resolutorio, como resolutoria también era la condición del desalojo del inquilino.

Por eso, y probado como queda que el inquilino no había sido desalojado en ese plazo, el contrato estaba extinguido, y es ya intrascendente el requerimiento hecho por la demandada a la demandante para que acudiera a otorgar escritura, cuando a la fecha en que se le requería no se había producido el desalojo.

SEXTO.-Siendo esto así, el motivo tercero y el cuarto se han de desestimar.

El tercero, en realidad, es intrascendente, pues se limita a exponer la situación de litisconsorcio en que se hallarían todos los reconvenidos, y a denunciar como infringidos los artículos 406 a 409 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que regulan la admisibilidad y trámite de la reconvención, infracción que no se puede haber cometido cuando el Juzgado permitió y admitió a la demandada plantear la reconvención y sobre ella se ha decidido en la primera instancia.

En cuanto al cuarto motivo, se traen a colación las vicisitudes del contrato de opción concertado entre la reconviniente y REG ELITE CLASS S.L.

Y tal respecto, se ha de señalar:

1º Que el examen de esa cuestión sólo puede hacerse, como ya hemos razonado, en cuanto influyera o pudiera influir en la materia en que es conexa la reconvención con la propia de la demanda principal.

2º Que no estando vigente el contrato de compraventa concertado entre demandante y demandada cuando aquélla otorgó escritura con REG ELITE CLASS, en principio, no se da ninguna interconexión. La demandante había quedado liberada de aquel contrato, por no haber cumplido la demandada en el plazo señalado, y por ello, podía comprar la vivienda a quien de ella pudiera disponer.

3º La opción de compra no inscrita da un derecho personal a aquel a quien se concede, de manera que no impide ni afecta a la validez de la transmisión que, aun vigente la opción (lo que aquí decimos, en relación a la que el proceso se refiere, a efectos meramente hipotéticos), realice el concedente con un tercero. Al optatario le queda la posibilidad de reclamar los daños y perjuicios frente a quien le concedió la opción.

4º Por eso, la compraventa entre demandante y REG ELITE CLASS es válida.

5º Únicamente si se hubiera probado una connivencia entre aquélla y ésta para perjudicar los derechos de la demandada, podría serle exigida responsabilidad a quien, en relación a la opción, no es sino un tercero.

Y esta connivencia no sólo no se ha probado, sino que lo acreditado es que el contrato de la demandante con la demandada se extinguió por causa imputable por entero a ésta.

Y, por lo demás, el que la demandante conociera que había mediado una opción, no significa que tuviera por qué saber si estaba o no vigente al tiempo de comprar a la titular registral, pues no tenía medios -ni se ha acreditado lo contrario- para conocer si la reconviniente había ejercitado la opción en la forma y plazo pactados.

Por eso, las consideraciones que la apelante hace en este motivo cuarto (en realidad el último), son intrascendentes en el enjuiciamiento del caso, que no tiene otro objeto que determinar si la demandante tiene o no derecho a la devolución de lo entregado en concepto de arras, o si tiene responsabilidad frente a la demandada junto con las demás reconvenidas, quedando fuera de ese objeto, como dijimos, el examen de todo el desarrollo de la opción, en cuanto no afecten a tal objeto.

Y, finalmente, y en coherencia con ello, el primer motivo del recurso es igualmente desestimable, por cuanto se exponen hechos que se dicen omitidos por la Juez, cuando en realidad la razón de esa omisión es la irrelevancia para el enjuiciamiento, en el sentido ya expuesto.

Procede, en consecuencia, desestimar el recurso.

SÉPTIMO.-Las costas de esta segunda instancia son de preceptiva imposición al apelante ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

OCTAVO.-En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de ANCLAVENTO, S.L. contra la sentencia dictada el 4 de Abril de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid en el Juicio Verbal nº 320/11 , a que este rollo se contrae, resolución que confirmamoscon expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0605-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Una vez firme la presente, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de testimonio de esta resolución, para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.