Sentencia CIVIL Nº 462/2016, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 599/2016 de 21 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

Rollo nº 000599/2016

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 462

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARÍA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Dª PILAR CERDÁN VILLALBA

En la Ciudad de Valencia, a veintiuno de noviembre de dos mil dieciséis.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001172/2014, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 12 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandantes - apelante/s SUBCOMUNIDAD DE PROPIETRIOS DEL PRIMER SÓTANO DEL GARAJE CALLE001 NUM000 Y NUM001 Y CALLE000 NUM002 Y EXAGIN SL representados por la Procuradora Dª MARIA RAMIREZ VAZQUEZ, como demandados-apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE001 NUM000 representado por la Procuradora Dª MARIA TERESA ESTEBAN MENSUA y como demandado-apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE001 NUM002 CP Y CALLE000 NUM002 , representados por la Procuradora Dª MARÍA LUISA SEPERE MARTINEZ.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/aD/Dª. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.-En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 12 DE VALENCIA, con fecha 23 de marzo de 2016, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Desestimar la demanda formulada por Subcomunidad de Propietarios del primer sótano del Garaje sito CALLE001 n.º NUM000 y NUM001 y CALLE000 NUM002 de Valencia y Mercantil Exagin S.L frente a Comunidad de Propietarios de la CALLE001 NUM000 de Valencia y frente a Comunidad de Propietarios de la CALLE001 NUM001 de Valencia y Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM002 de Valencia, con imposición de costas a las partes actoras, siendo así mismo desestimada la reconvención formulada por la Comunidad de Propietarios de la CALLE001 NUM000 de Valencia contra las partes actoras con imposición de costas a la primera y la reconvención formulada por Comunidad de Propietarios de la CALLE001 NUM001 de Valencia y Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM002 de Valencia contra las partes actoras, siendo impuestas las costas procesales a las comunidades que han formulado dicha reconvención.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandantes se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 9 de noviembre de 2016 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación procesal de las demandantes, Subcomunidad de propietarios del primer sótano del garaje CALLE001 NUM000 y NUM001 y CALLE000 NUM002 de Valencia y Exegin S.L., se interpone recurso de apelación contra la sentencia desestimatoria de la demanda, al considerar que no se ajusta a derecho por las razones que se exponen, por lo que interesa su revocación y que se dicte nueva sentencia que estime la demanda y condene a las tres comunidades de propietarios demandadas a estar y pasar por las declaraciones contenidas en el suplico de la demanda.

El recurso interpuesto impugna los siguientes pronunciamientos: a) Falta de legitimación activa de la subcomunidad de propietarios del primer sótano del garaje sito en CALLE001 NUM000 y NUM001 y CALLE000 NUM002 de Valencia; b) Inexistencia de acuerdos que vinculan a los actores y que excluyan a los demandados del pago de los gastos reclamados; c) Uso de los ascensores hidráulicos por todas lasunidades de propiedad horizontal, incluidas las comunidades de propietarios de viviendas; d) Incorrecta interpretación de los estatutos de la I fase correspondiente a CALLE001 NUM000 y CALLE000 NUM002 .

Con carácter previo al análisis del recurso debe exponerse los antecedentes con la finalidad de delimitar el ámbito del recurso. A tal efecto, la sentencia recurrida en sus fundamentos de derecho primero, segundo y tercero recoge una rigurosa y extensa exposición de los hechos y pretensiones de las partes litigantes, por lo que se hace propios de esta resolución remitiéndonos a su contenido. No obstante, deben reseñarse aquellos aspectos con mayor relevancia a los efectos de este recurso:

(i) La pretensión de las subcomunidades demandantes es que las comunidades demandadas contribuyan a los gastos de mantenimiento de los ascensores hidráulicos que en número de tres, uno por cada patio, recorren desde la NUM002 planta del sótano hasta el NUM003 y parada en planta baja, de acuerdo con los estatutos de las distintas comunidades constituidas que se rigen por dos declaraciones de obra diferenciadas, la primera, escritura pública de 3 de diciembre de 1982 autorizada por el Notario de Valencia D. José Luis Llovet Alabau, rige la Comunidad de propietarios CALLE001 NUM000 y CALLE000 , regla 5, y la segunda, escritura pública de 3 de julio de 1985 autorizada por el notario de Valencia D. José Luis Llovet Alabau, rige la Comunidad de propietarios CALLE001 nº NUM001 , regla NUM002 ;

(ii) La edificación de la primera fase ( CALLE000 NUM002 y CALLE001 NUM000 ), cuyas comunidades de propietarios se constituyeron en 1982, se compone de cuatro plantas de sótanos, planta baja comercial, planta entresuelo con locales y zona de esparcimiento; dos escaleras por cada zaguán que arranca desde entresuelo y llega a la última planta del edificio.

La de la segunda fase ( CALLE001 NUM001 ) cuya comunidad se constituyó en 1985, se compone de cuatro plantas de sótanos comunicadas con la primera fase, planta baja comercial, planta entresuelo con locales y zona de esparcimiento compartida con la primera fase; dos escaleras por cada zaguán que arranca desde entresuelo y llega a la última planta del edificio.

En los estatutos por las que se rigen las comunidades de propietarios constituidas en primera y segunda fase, reglas 8 y 7 respectivamente, se preveía la posibilidad de que los titulares de las plazas de garaje pudieran conjuntamente o por cada planta, establecer un reglamento de uso y utilización y sus propios órganos de gobierno y administración con independencia de los órganos del edificio, funcionando actualmente dos subcomunidades ( tercer y cuarto sótano de ambas fases, por un lado, y primer sótano de ambas por otro lado), perteneciendo las plazas de garaje del segundo sótano a Exagin S.L.. Existen, por tanto, tres comunidades de propietarios, CALLE001 NUM000 , CALLE001 NUM001 y CALLE000 NUM002 , dos subcomunidades de garajes que se corresponden, una con el tercer y cuarto sótano y otra con el primero, mientras que el segundo sótano al ser de propiedad exclusiva de Exagin no tiene constituida subcomunidad. Además, existe una comunidad general de propietarios de garaje constituida el uno de enero de 1998.

(iii) El procedimiento tiene como objeto resolver si las comunidades de propietarios demandadas deben contribuir con el mantenimiento y sostenimiento de los tres ascensores hidráulicos y para ello es necesario describir la disposición de los ascensores en los edificios que integran las comunidades demandadas: (i) hay un ascensor hidráulico por cada uno de los tres patios recorre desde la cuarta planta del sótano hasta el entresuelo y para en planta baja; (ii) cuatro ascensores en el patio de la CALLE000 nº NUM002 , dos por escalera, con recorrido desde la última planta de vivienda hasta la cuarta planta del sótano, que dan servicio a las viviendas y a las tres últimas plantas de sótano sin que paren en la planta baja ni en la primera planta de sótano; (iii) tres ascensores en el patio de la CALLE001 número NUM000 , con recorrido desde la última planta de vivienda hasta la cuarta planta del sótano, que dan servicio a las viviendas y a las tres últimas plantas de sótano sin que tenga parada en la planta baja ni en la primera planta del sótano, y un cuarto ascensor que sólo da servicio a las viviendas; (iv) dos ascensores en el patio de la CALLE001 número NUM001 , con recorrido desde la última planta de viviendas hasta la cuarta planta de sótanos, si bien únicamente dan servicio a las viviendas y a las tres últimas plantas del sótano sin que tenga parada en la planta baja y en la primera planta de sótano, y otros dos que únicamente dan servicio a las viviendas;

(iv) La configuración de los edificios determina que el acceso a los tres patios, CALLE001 NUM000 , CALLE001 NUM001 y CALLE000 NUM002 , se realiza desde la vía pública a la planta baja en la que sólo tiene parada el ascensor hidráulico que recorre desde la cuarta planta del sótano al entresuelo donde se encuentran el zaguán y los ascensores que dan servicio a las siete plantas altas de viviendas. De la planta baja a la planta entresuelo existe una escalera, aproximadamente 20-25 peldaños según declaraciones prestadas aunque no consta una descripción exacta;

(v) Los gastos de mantenimiento de los tres ascensores hidráulicos está sufragado única y exclusivamente por la subcomunidades de propietarios del primer sótano, tercero y cuarto sótano, y Exagin, propietaria de las plazas de garaje del segundo sótano. En la Junta General Extraordinaria de la subcomunidad de garajes de la primera planta de CALLE000 NUM002 y CALLE001 NUM000 y NUM001 celebrada el 29 noviembre 2012se adoptó el acuerdo de iniciar las acciones judiciales oportunas contra las comunidades demandadas, literalmente se recoge en el acta: 'Por tener que contribuir al gasto derivado de los ascensores hidráulicos, a los que se comunicarán previa y extrajudicialmente esta situación'; en su cumplimiento remitió buro fax a las comunidades de propietarios con fecha 1 de enero de 2013 requiriéndoles para que procedieran a contribuir a los gastos de mantenimiento y reparación de los ascensores hidráulicos, y aunque propició una reunión entre los representantes de la subcomunidad de garaje demandante, Exagin y comunidades de propietarios de CALLE000 NUM002 y CALLE001 NUM001 no se llegó a un acuerdo al considerar que debía someterse a sus respectivas Juntas;

(vi) La regla quinta de las normas de régimen interno de la comunidad aprobada en la escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal de la primera fase, CALLE001 NUM000 y CALLE000 NUM002 , de 3 de diciembre de 1982, dispone: 'Los gastos correspondientes a las escaleras y ascensores del edificio, o sea luz, fuerza motriz, mantenimiento, limpieza y cualquier otro similar, serán satisfechos a partes iguales por las distintas unidades de propiedad horizontal que para acceder a las mismas hagan o puedan hacer uso de tales elementos, salvo los gastos correspondientes a los ascensores que tienen un recorrido desde la planta entresuelo a la planta cuarta de sótanos que serán satisfechos por sus usuarios en proporción a porcentaje'.

La regla cuarta de la norma de régimen interno de la comunidad aprobada en la escritura de declaración de obra nueva y división en régimen horizontal de 3 julio 1985 de la segunda fase, CALLE001 nº NUM001 , dispone: 'Los gastos de alumbrado, limpieza y mantenimiento del patio y escalera de acceso a los sótanos y todos los correspondientes al ascensor hidráulico serán satisfechos por todas las unidades de propiedad horizontal en proporción a su porcentaje; y todos los demás gastos, en la proporción de un 2% la planta de sótano comercial; un 3% la planta baja, un 12% la planta entresuelo y un 83% las plantas de viviendas'.

(vii) Relación de acuerdos que de conformidad a los escritos de contestación a la demanda guardan relación con el objeto de procedimiento:

(i) Junta General de propietarios de plazas de garaje celebrada el 11 noviembre 1985, en la que consta: 'Del punto primero el reparto de gastos correspondientes al ascensor hidráulico se aprueba que se pague sólo por las plazas de garaje, incluso el mantenimiento'; (ii) Junta General extraordinaria de la comunidad de propietarios del garaje sito en CALLE001 NUM000 y NUM001 y CALLE000 NUM002 de fecha 28 octubre 1996, en relación al punto 11 del orden consta el siguiente acuerdo: ' La junta considera que el uso de los hidráulicos se realiza mayoritariamente por los usuarios del garaje, por tanto, su mantenimiento ha de cargarse al garaje. Más aún cuando la reparación del hidráulico correspondiente a CALLE001 NUM001 , debido al problema de las aguas, está contemplada en el proyecto de reparación del garaje. Además, según testimonio de los propietarios más antiguos, al principio ya se cargaban los gastos de los ascensores hidráulicos a la comunidad del garaje; (iii) Junta General ordinaria de la comunidad general de propietarios del garaje celebrada el 3 junio 2009, en el punto cuatro: Adaptación ascensores hidráulicos al RD 57/2005 (medidas seguridad), se acuerda por unanimidad de los asistentes en cumplimiento de esa normativa proceder a la adaptación de los ascensores hidráulicos; en el punto cinco: Autorizar, si procede, la solicitud de modificación de los ascensores hidráulicos de CALLE000 NUM002 y CALLE001 NUM000 , al objeto de eliminar barreras arquitectónicas dentro de los patios, s Los gastos de la adaptación/reforma, serán a cargo de los referidos patios: se abre un amplio debate entre los asistentes, sobre la titularidad y uso de los ascensores hidráulicos, que tienen un recorrido, según los estatutos, desde la planta entresuelo al cuarto sótano de garaje, seis paradas en total. Siendo obligatoria la adaptación de los ascensores hidráulicos al RD 57/2005, se propone, aprovechando la reforma, que se eliminen las barreras arquitectónicas y que el costo de la reforma se subvencione: 1.- El costo de la obra civil, dentro de los partidos, para eliminación de barreras arquitectónicas, la pagará cada patio según las unidades de propiedad del mismo. 2.- El coste referido a la reforma y modernización de los ascensores hidráulicos, será asumido por todas las unidades de propiedad del garaje. Votos a favor de la propuesta: 211 y en contra: 12, siendo aprobada por esa mayoría.

(viii) La sentencia de instancia estimó la falta de legitimación activa de la subcomunidad de propietarios del primer sótano de CALLE001 NUM000 y NUM001 y CALLE000 NUM002 Valencia, reconociendo únicamente a Exagin S.L., propietaria de las plazas de garaje del segundo sótano, legitimación activa, desestima la demanda y la reconvención formulada por las comunidades de propietarios demandadas.

El recurso interpuesto por los demandantes plantea como únicos motivos, primero, la impugnación de la estimación de falta de legitimación activa, segundo, el pronunciamiento que desestima la pretensión principal de que se declare la obligación de las comunidades de propietarios demandadas de contribuir conforme a la cuota de participación de cada una en el conjunto de edificio a todos los gastos ocasionados por los tres ascensores hidráulicos con recorrido desde la cuarta planta de sótano hasta la planta de entresuelo, se les condene a estar y pasar por esa declaración y que procedan a pagar conforme a su cuota de participación en el conjunto del edificio los gastos correspondientes al mantenimiento y reparación de los ascensores hidráulicos de los últimos 15 años.

SEGUNDO.-Motivos de apelación.

(i) Falta de legitimación activa de la subcomunidad de propietarios del primer sótano del garaje CALLE001 NUM000 y NUM001 y CALLE000 NUM002 de Valencia.

Por razón de sistemática y siguiendo el orden de exposición del recurso, la primera cuestión que debe analizarse es la procedencia o no de la estimación de la excepción de falta de legitimación activa que afecta a la subcomunidad del primer sótano de garaje de la CALLE001 NUM000 y NUM001 y CALLE000 NUM002 de Valencia. A tal efecto conviene precisar, primero, la legitimación activa de la subcomunidad viene referida al acuerdo adoptado en la junta general extraordinaria celebrada el 29 de noviembre de 2012, cuya acta se acompaña como documento 3 de la demanda, en cuyo único orden del día: 'Exposición gestiones realizadas con resto garaje para reordenar el reparto de gastos, y toma de decisiones sobre actuaciones a seguir', se acuerda por unanimidad, tras la oportuna exposición del administrador y el presidente, proceder judicialmente contra la Comunidad general de garaje, llamando como parte interesada al procedimiento a las comunidades de CALLE000 NUM002 y CALLE001 número NUM000 y NUM001 , por tener que contribuir al gasto derivado de los ascensores hidráulicos a los que se les comunicará previa y extrajudicialmente esta situación. Para el cumplimiento del acuerdo se faculta al Presidente para poder otorgar poderes procesales para pleitos en nombre de la comunidad, a favor de abogados y procuradores de los tribunales, así como interponer la demanda correspondiente, y para ordenar la consignación del importe de los recibos pendientes de pago la comunidad general de garaje, y provisionar a los citados profesionales que van a intervenir en nombre de la comunidad'; b) De los escritos de contestación a la demanda de las comunidades de propietarios CALLE001 NUM001 y CALLE000 NUM001 y CALLE001 NUM000 no se desprende que formalmente se opusiera la falta de legitimación activa, no obstante en el fundamento de derecho cuarto se analiza la cuestión y con cita en distintas sentencias del TS concluye que no existe autorización para dirigir el proceso contra las comunidades demandadas por cuanto inicialmente debían ser llamadas como interesadas al procedimiento, requiriéndoles previa y extrajudicialmente, acordándose posteriormente en la Junta de 14 de noviembre de 2013 instar a la comunidad general del garaje para que iniciara proceso judicial contra las mismas, y al no ser subsanable esa deficiencia debe apreciarse la falta de legitimación activa; c) La recurrente sostiene que, con independencia de que consta acreditado que en cumplimiento del acuerdo el administrador de la subcomunidad de propietarios del primer sótano de garajes remitió tres burofaxes a las comunidades de propietarios demandadas, la jurisprudencia del TS solo exige un acuerdo que autorice expresamente al presidente de la comunidad de propietarios para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, y que esa doctrina no ampara la exigencia de que se determine con exactitud las partes contra las que se dirigirá el procedimiento.

Se comparte el razonamiento de la recurrente y este tribunal considera que el acuerdo adoptado es suficiente a los efectos previstos en el artículo 13.3 de la LPH y jurisprudencia que lo desarrolla, y en mayor medida cuando la excepción no fue planteada por las demandadas, sino más bien se examina al introducirse en fase de conclusiones por la representación de la demandada, comunidad propietarios calle NUM000 , y se abre un trámite no previsto para que la demandante pueda alegar y aportar documento sobre su legitimación, por lo que se estima que no debió ser objeto de pronunciamiento al introducirse de forma extemporánea al procedimiento y no estar cuestionada la legitimación en la fase de alegaciones.

Con independencia de la anterior consideración que afecta a la congruencia de la sentencia en cuanto debe resolver las cuestiones oportunamente deducidas en el procedimiento, el criterio que sostiene la juzgadora de instancia no es compartida por este tribunal pues la jurisprudencia solo exige la existencia de un acuerdo adoptado en Junta que autorice al presidente a los efectos del artículo 13.3 LPH para representar a la comunidad en juicio y otorgar los oportunos poderes de representación y asistencia técnica, no correspondiendo a la Junta delimitar contra quienes se dirigirá su reclamación, al corresponder al profesional que se encargue de su defensa técnica. Es excesivo el rigor aplicado en cuanto exige que el acuerdo adoptado contenga la decisión de dirigir la reclamación contra las comunidades de propietarios, no solo porque reviste dificultad determinar las distintas comunidades pasivamente legitimadas y exige un estudio de las declaraciones de obra nueva y acuerdos adoptados por las distintas comunidades constituidas que corresponde al letrado que se encarga de la defensa de esos intereses, sino porque el artículo 13.3 LPH y la jurisprudencia que lo desarrolla tan solo establece que 'El presidente ostentara legalmente la representación d la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten', y su legitimación viene determinada por la naturaleza del acuerdo y la afección de los intereses de los copropietarios que integran la subcomunidad, constando con claridad que el acuerdo adoptado es a los efectos de reclamar la contribución en el mantenimiento y sostenimiento de los ascensores hidráulicos, y ello con independencia de a quien consideren responsable, pues la norma no exige la estricta sujeción al mismo a los efectos de identificar a los pasivamente legitimados. Basta que se trate de un asunto que afecta a la Comunidad y se exteriorice la voluntad de ejercer acciones judiciales en defensa de sus intereses, y aunque en relación a las comunidades demandadas se indica se les llame como interesada al procedimiento por tener que contribuir al gasto derivado de los ascensores hidráulicos, no obstante, son demandadas en el procedimiento, no afecta a la legitimación pues el acuerdo plasma la voluntad de ejercer acción en defensa del reparto de gastos en ascensores hidráulicos y para evitar situaciones de falta de litisconsorcio pasivo necesario es licito suplir esa deficiencia mediante el adecuado ejercicio de la acción.

La sentencia de la AP Madrid, sección 18, de 15 de septiembre de 2016 , en su segundo fundamento examina la legitimación del presidente en relación al acuerdo adoptado en Junta, y dispone:

SEGUNDO.-Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada y comenzando por el examen de la primera de las alegaciones formuladas por la recurrente en la que reitera la a su juicio falta delegitimación activa de lacomunidad depropietarios para accionar contra la propietaria del local en el que se cometió la infracción legal, cuya realidad no discute, es evidente su improsperabilidad desde el momento en que no es que la propiedad del elemento privativo, local, esté legitimada sino que es la principal legitimada pasivamente siendo procedente la acción aun cuando no se hubiera demandado a la arrendataria y por ello cuando por lacomunidad se adopta el acuerdo de defenderse de las actuaciones ilícitas ejecutadas en elementos comunes, es obvio que ostenta lalegitimación activa para accionar precisamente contra quien es el principal legitimado pasivo que lo es la propiedad y sólo accesoriamente en su caso el arrendatario.

Efectivamente, si bien es cierto que elPresidente de laComunidad representa a la misma, tal representación tiene como fundamento la ejecución de acuerdos de la Junta, de manera que, como afirma la jurisprudencia, esa representación en juicio y fuera de él delPresidente no tiene un contenido 'en blanco' que le legitime para todas las actuaciones. Es la Junta dePropietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y elPresidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la Junta ( STS de 20 de octubre de 2004 y 10 de octubre de 2011 ) de manera que, como afirma esta última 'Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a lacomunidad , lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta depropietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva delpresidente '. Por lo tanto es doctrina jurisprudencial '...la necesidad de un previo acuerdo de la junta depropietarios que autorice expresamente alpresidente de lacomunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que elpresidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario...', cfr STS de 27 de marzo de 2013 Pues bien en el caso enjuiciado consta como acuerdo de la junta depropietarios de 15 de abril de 2013 que se propusiera '... al arrendatario que a su costa restituya la fachada a su estado original....En el caso de que el arrendatario no aceptase...se autoriza alpresidente para interponer las acciones civiles o administrativas hasta obtener la retirada de la rejilla de aire acondicionado y la reposición de la fachada a su estado original a costa del arrendatario...'.

Es evidente que si se autoriza alpresidente para interponer las acciones civiles precisas para obtener la retirada de la rejilla ilícitamente instalada con afectación de elementos comunes del inmueble, tal autorización fundada en el artº. 7.1 LPH incluye la de dirigir la demanda contra quien es el principal legitimado según tal precepto que no es sino el propietario de cada piso o local, sin perjuicio de que además también lo estén otros directamente interesados o afectados por el ejercicio de tal acción, como puede serlo el arrendatario o cualquier poseedor del local por título distinto al dominical.

Por ende si lacomunidad autoriza alpresidente a ejercitar esa acción civil, elpresidente como representante de esacomunidad está activamente legitimado para dirigirla contra quien ostente lalegitimación pasiva aunque no se le cite expresamente en el acuerdo de junta puesto que si sólo se demandase, en este caso, al arrendatario, concurriría un evidente defecto litisconsorcial pasivo por no demandarse a quien ese precepto obliga de forma directa que no lo es al arrendatario sino al propietario.

Por todo ello, y reiterando además la fundamentación de la sentencia recurrida, procede estimar activamente legitimada a lacomunidad demandante mediante supresidente para el ejercicio de la acción formulada contra la recurrente.

Procede estimar el motivo y se reconoce legitimación a la Subcomunidad

de propietarios del primer sótano del garaje cale CALLE001 NUM000 y NUM001 y CALLE000 NUM002 de Valencia.

(ii) Norma 5 y 4 de los estatutos que rigen las Comunidades de propietarios CALLE001 NUM000 y CALLE000 NUM002 , por un lado, y CALLE001 NUM001 , por otro.

El segundo motivo afecta a la decisión desestimatoria de la demanda y en su examen debe analizarse las alegaciones de la recurrente que afectan a la inexistencia de acuerdos válidamente adoptados que modifiquen los estatutos, la prueba sobre el uso de los ascensores hidráulicos por todos los propietarios de unidades de propiedad horizontal, incluida viviendas, y el error en la interpretación de la norma 5 de los estatutos de primera fase.

El tribunal considera oportuno exponer las siguientes consideraciones acerca del objeto del procedimiento atendiendo a la amplia prueba practicada, la configuracio0n del edificio, la disposición de los ascensores en el complejo inmobiliario y, por último, los estatutos. Así:

a) Es necesario exponer la configuración del edificio y la disposición de los ascensores para interpretar las normas de régimen interior aplicables, la 5º para la primera fase y la 4º para la segunda. Se trata, como ya se ha expuesto, de un complejo inmobiliario construido en dos fases, la primera comprende los edificios de las comunidades de propietarios CALLE001 NUM000 y CALLE000 NUM002 , la segunda, CALLE001 NUM001 , y se trata de un edificio con dos cuerpos de escalera que tiene cuatro sótanos, dedicados a garajes, planta baja, entresuelo y siete plantas de viviendas, comunicadas entre si las plantas de sótano y el entresuelo, y la misma disposición tiene el edificio sobre el que está constituida la segunda comunidad, CALLE001 nº NUM001 . Constituye un hecho a destacar que en el entresuelo se encuentra el zaguán del que salen dos escaleras para viviendas y se encuentran los ascensores que permiten subir a plantas de viviendas y bajar a planta baja y sótanos destinados a garaje ( al efecto nos remitimos al hecho en el que se describe con detalle la disposición de los ascensores en cada edificio), en la planta baja a la que se accede desde la vía pública no hay ascensor que acceda directamente a la planta de vivienda, por lo que debe usarse el hidráulico para subir al entresuelo y desde allí tomar los ascensores que permiten subir a la plantas de viviendas; en cuanto al ascensor hidráulico, uno por edificio, recorre desde la cuarta planta de sótano al entresuelo y para en la planta baja; entre la planta baja y el entresuelo hay una escalera de alrededor de 25 peldaños que permite el acceso, también por el ascensor hidráulico que hay en la planta baja en un acceso lateral como se desprende de las fotografías aportadas y testimonios prestados. El hecho que este tribunal pretende poner de manifiesto es que desde la vía pública y para acceder a los ascensores de subida a planta de vivienda bien se suben las escaleras bien se toma el ascensor hidráulico en planta baja que sube al entresuelo y allí se toma el ascensor de subida a plantas de vivienda.

Como se desprende de las escrituras de declaración de obra nueva, a las que ya se ha hecho referencia, de 3 de diciembre de 1982 y 3 de julio de 1985, se trata de tres bloques de edificación relativamente recientes, por lo que debe valorarse si es admisible que en el proyecto de la edificación no se dispusiera un medio de subida a entresuelo desde la planta baja pues es contrario a la lógica que forzosamente tuvieran que subir las escaleras desde el acceso por la vía pública, y aunque no está reconocidos por las comunidades demandadas, la disposición del ascensor hidráulico con parada en planta baja y subida al entresuelo es el medio que permite usar a los propietarios de viviendas y usuarios de locales en entresuelo y medio que ofrece la posibilidad de subir una planta (de la baja al entresuelo) sin necesidad de tener que subir las escaleras. Por tanto, se impone una valoración de la prueba con criterios lógicos pues aunque los testigos que declararon en juicio, propietarios de viviendas, manifiestan que no se hace uso de esos ascensores por los propietarios de las viviendas cuando acceden desde la vía pública, llegando a que se baja al sótano por la rampa para tomar el ascensor que como propietario de plaza si tiene derecho a utilizar, resulta incomprensible pues el normal actuar de una persona que tiene acceso al ascensor en planta baja es tomarlo para subir al entresuelo y allí tomar el ascensor de la vivienda, o bien cabe la posibilidad de tomar el ascensor desde el sótano que accede directamente a las viviendas. La realidad es que el ascensor hidráulico es el medio dispuesto en cada finca para acceder mecánicamente desde la planta baja al entresuelo y que actualmente es el medio que salva una notable barrera arquitectónica cual es la escalera como única vía de acceso entre la planta baja y el entresuelo.

Por último, en relación a la declaración testifical de D. Patricio , administrador de la 3 y 4 planta de sótano y también de la Comunidad de Propietarios de la CALLE001 NUM000 , este tribunal considera que es irrelevante y que resulta acreditado el uso del ascensor hidráulico por los propietarios de viviendas; en cuanto a la declaración del Sr. Ruperto , administrador de la comunidad de propietarios CALLE000 NUM002 este tribunal considera que se limita a declarar sobre la actual situación en el reparto de gastos, situación existente cuando se hizo cargo de la administración;

b) La disposición de los ascensores en los edificios debe ser objeto de análisis y valoración partiendo de la consideración expuesta de que el tribunal considera que los edificios cuentan con un medio para salvar la escalera entre la planta baja y el entresuelo desde que se construyeron los edificios. En efecto, ya se ha recogido en el primer fundamento, y debe destacarse que en cada edificio hay un ascensor hidráulico y cuatro ( CALLE000 NUM002 ), tres ( CALLE001 NUM000 ) y dos ascensores ( CALLE001 NUM001 ), que dan acceso desde la última planta de vivienda hasta la cuarta planta de sótanos sin parada en planta baja y primera planta de sótano, y queda un cuarto ( CALLE001 NUM000 ) y un tercero y cuarto ( CALLE001 NUM001 ) que únicamente dan acceso a las viviendas. Por tanto, no ofrece duda que los propietarios de plazas de garaje que también son de vivienda (tercer y cuarto sótano, constituida en subcomunidad) pueden acceder desde el sótano a la planta de su vivienda y al revés, no así cuando acceden desde la vía pública a la planta baja que para acceder a su vivienda deben subir las escaleras de una planta o utilizar el ascensor hidráulico. Casi con total certeza utilizan el ascensor hidráulico.

Como ya se ha expuesto la edificación del complejo en distintas fases preveía la comunicación de las plantas de sótano y la posibilidad de cada planta de sótano pudiera establecer el reglamento de uso y utilización que estimen conveniente y sus propios órganos de gobierno y administración , con independencia de los órganos del edificio, y al efecto se constituyeron las subcomunidades del tercer y cuarto sótano, integrada por propietarios de viviendas, primer sótano, integrada por propietarios ajenos a la comunidad, y segundo sótano, actualmente de propiedad de Exagin S.L., habiendo constituido la Comunidad general de garaje el 1 de junio de 1998, aunque debe precisarse que su funcionamiento ha sido irregular al confundirse en ocasiones los acuerdos de la subcomunidad de 3 y 4 planta de sótano con el general y ello ha sido uno de los problemas que con más frecuencia se ha suscitado.

La posición de la subcomunidad de propietarios de tercer y cuarto sótano de garaje en relación a los ascensores hidráulicos es que sus gastos debían distribuirse entre los copropietarios de plaza de garaje, referido a las cuatro sótanos, y no distribuido entre todas las comunidades incluidas viviendas y entresuelo pues así interpretaban la norma 5 y 4 de los estatutos, y los acuerdos que formalmente se han adoptado siempre han ido en ese sentido. Es lógico admitir el desacuerdo de la subcomunidad de primer sótano al considerar que con el ascensor hidráulico se daba servicio a las viviendas al facilitar el acceso desde la planta baja, igual posición mantiene la mercantil Exagin S.L. y ello propició la adopción del acuerdo en Junta General Extraordinaria de 29 de noviembre de 2012 para reclamar a las comunidades de propietarios de los edificios su contribución al mantenimiento de los ascensores hidráulicos.

La parte demandada opone la existencia de acuerdos previos que deben calificarse como actos propios vinculantes en los que la Comunidad general de garaje y también la subcomunidad demandante y Exagin asumen el coste de mantenimiento de los ascensores hidráulicos ( nos remitimos al detalle de Juntas ya expuesto), sin embargo, aceptando que en la junta de la comunidad general de garaje de los tres edificios se adopta el acuerdo de modificar los ascensores hidráulicos para su adaptación al RD 57/2005 y asumen el coste de la reforma y modernización de los ascensores mientras que la obra civil dentro de los patios para eliminar barrera arquitectónica la asumirán las Comunidades de los propietarios de los edificios, no constituye un acto propio con relevancia jurídica pues en materia d acuerdos de comunidad de propietarios exige un régimen especial y si se trata de una modificación de norma estatutaria requiere un acuerdo unánime con independencia de que no se haya impugnad el acuerdo lo que determina su carácter ejecutivo. Sin embargo, ese acuerdo guarda relación con la supresión de barreras arquitectónicas en los zaguanes pues había un pequeño obstáculo en la accesibilidad a los ascensores de viviendas desde el ascensor hidráulico y se aprovechó la adaptación para suprimirla y esa circunstancia permite realizar la reflexión sobre si la escalera de acceso a entresuelo desde la planta baja era una barrera, por qué no se eliminó por las Comunidades de propietarios demandadas y la conclusión es que no constituía barrera pues el ascensor hidráulico que permitía el acceso a entresuelo desde la planta baja la eliminaba, y ello refuerza aún más la convicción de que el ascensor hidráulico era el medio utilizado por propietarios y otros para acceder a sus viviendas e instalaciones de entresuelo.

c) Es un hecho probado que el gasto de mantenimiento de los ascensores hidráulicos se ha distribuido entre los propietarios de plazas de garaje de acuerdo con su cuota de participación, que se trata de una cuestión que siempre ha suscitado polémica imponiendo la subcomunidad de tercer y cuarto sótano su interpretación sobre la norma estatutaria por el interés en no extender el gasto entre las viviendas pues en ellos concurre también esa condición y supondría un incremento de gasto, de ahí que sea pertinente interpretar las normas estatutarias.

Se reproduce su contenido:

(vi) La regla quinta de las normas de régimen interno de la comunidad aprobada en la escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal de la primera fase, CALLE001 NUM000 y CALLE000 NUM002 , de 3 de diciembre de 1982, dispone: 'Los gastos correspondientes a las escaleras y ascensores del edificio, o sea luz, fuerza motriz, mantenimiento, limpieza y cualquier otro similar, serán satisfechos a partes iguales por las distintas unidades de propiedad horizontal que para acceder a las mismas hagan o puedan hacer uso de tales elementos, salvo los gastos correspondientes a los ascensores que tienen un recorrido desde la planta entresuelo a la planta cuarta de sótanos que serán satisfechos por sus usuarios en proporción a porcentaje'.

La regla cuarta de la norma de régimen interno de la comunidad aprobada en la escritura de declaración de obra nueva y división en régimen horizontal de 3 julio 1985 de la segunda fase, CALLE001 nº NUM001 , dispone: 'Los gastos de alumbrado, limpieza y mantenimiento del patio y escalera de acceso a los sótanos y todos los correspondientes al ascensor hidráulico serán satisfechos por todas las unidades de propiedad horizontal en proporción a su porcentaje; y todos los demás gastos, en la proporción de un 2% la planta de sótano comercial; un 3% la planta baja, un 12% la planta entresuelo y un 83% las plantas de viviendas'.

Como criterio interpretativo debe atenderse a la lógica, articulo 1281 y concordante el CC , y poner de manifiesto:

(i) La regla quinta y cuarta no tienen la misma redacción, la regla cuarta no ofrece duda en cuanto a que los gastos correspondientes al ascensor hidráulico serán satisfechos por todas las unidades de propiedad horizontal en proporción a su porcentaje, mientas que la quinta, tras regular el régimen de reparto de gastos en ascensores del edificio entre todas las unidades de propiedad horizontal en proporción a su porcentaje, los gastos correspondientes a los ascensores hidráulicos serán satisfechos por sus usuarios en proporción a porcentaje. La posición de las demandadas es que por usuarios debe entender única y exclusivamente a los propietarios de plaza de garaje ( del primero al cuarto sótano) mientras que la de la demandante es que debe entender como usuario a los propietarios de las viviendas. Esa es la principal cuestión a resolver.

(ii) El edificio CALLE001 NUM001 se construyó en segunda fase y la declaración de obra nueva data 3 de julio de 1985 y la previsión sobre el mantenimiento de los ascensores hidráulicos es diferente a la de la primera fase, CALLE001 NUM000 y CALLE000 , cuya escritura data de 3 de diciembre de 1982, por lo que se puede afirmar que la regla quinta ofrece duda interpretativa en cuanto a la extensión de usuario y la regla cuarta no pues establece el reparto de gatos entre todos. ¿Es posible mantener dos regímenes diferenciados cuando las plantas de sótano construidas en dos fases diferentes quedaran comunicadas? La respuesta es que no, es evidente que la norma estatutaria de la segunda fase corrige las dudas de interpretación de la norma 5 de la primera fase y ello conduce a que deba interpretarse el concepto 'usuario' como todo aquel que hace uso del ascensor hidráulico que no son exclusivamente los propietarios de lasplazas de garaje sino los de vivienda, ya tenga o no plaza de garaje, pues la configuración del edificio determina que el ascensor hidráulico sea el medio para salvar la barrare arquitectónica que supone una escalera entre la plata baja, a la que se accede desde la vía pública, y el entresuelo, donde están los zaguanes y ascensores para subida a las siete plantas de vivienda, máxime cuando la prueba practicada acredita ese uso generalizado por los propietarios de viviendas que disponen de llave para acceder al ascensor en la planta baja, e incluso una de las Comunidades ha retirado la cerradura para facilitar el acceso a entresuelo desde la planta baja. No es admisible asimilar el termino usuario de la regla quinta con el de propietario de plaza de garaje, más bien, debe interpretarse como que debe soportar los gastos de mantenimiento los que lo usan y la realidad es que hacen uso todos los propietarios, tanto los de plaza de garaje, como los de viviendas que también son propietarios de plazas de garaje como los de vivienda que no tienen plaza de garaje. En definitiva el ascensor hidráulico instalado en cada una de las fincas es un elemento común de toda la Comunidad de Propietarios y no solo de la Comunidad general de Garaje o de las subcomunidades de plantas de sótano constituidas.

d) Por último, debemos hacer referencia al régimen de validez de acuerdos en las Comunidades de Propietarios, con cita de la sentencia del TS que contiene la doctrina aplicable:

Asimismo la sentencia del Tribunal Supremo núm. 1139/2004 (Sala de lo Civil, Sección 1.ª), de 3 diciembre , declara:

'EL motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEG 1881) por transgresión de la doctrina jurisprudencial contenida en las SSTS de 22 de abril de 1974 , 2 de febrero de 1991 , 6 de julio de 1991 y 10 de marzo de 1993 ; en la STS de 22 de abril de 1974 consta que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9, regla 5.ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, la primera pauta que ha de atenderse para la distribución de losgastos comunes es a la del coeficiente o cuota de participación, pero por acuerdo posterior puede alterarse y acomodarse, a tenor de lo dispuesto en el artículo 16 de la referida Ley , necesitándose la unanimidad o conformidad de todos los propietarios, y esa unanimidad o conformidad) puede prestarse mediante asentimiento expreso de los asistentes a la junta, o bien de manera tácita, y queda claro también en dicha sentencia que una vez adoptada una forma de distribución del presupuesto, bien por asentimiento expreso o bien de forma tácita, solo se podrá modificar, posteriormente, por acuerdo unánime de los propietarios; en la STS de 6 julio de 1991 se precisa sobre el artículo 9, regla 5, de la Ley de Propiedad Horizontal , que los propietarios tienen la obligación de contribuir a losgastos comunes con arreglo a las cuotas fijadas en el título, o a lo especialmente establecido al efecto, sin que por ello se vulnere ningún precepto imperativo de dicha Ley; en la STS de 2 de febrero de 1991 , se expresa que la solución, en sede de teoría general, de la cuestión que se plantea ha de venir dada por una doble consideración: 1.ª El sistema de distribución de losgastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título constitutivo en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos y así se desprende del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal , cuando dice que cada propietario contribuirá a losgastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, y 2.ª, a dicho sistema estatutario de distribución degastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 , que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos; ya que, según denuncia, la sentencia de instancia ignora la mencionada jurisprudencia, que confirma la razón de la postura adoptada por la recurrente, se desestima porque, según dispone el artículo 9, regla 5.ª, de la Ley de Propiedad Horizontal , la forma de contribución a losgastos comunes es según la cuota de participación fijada en el título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para losgastos , que es precisamente «lo especialmente establecido» mencionado en el precepto, y que, en el caso debatido, se encuentran en los Estatutos, y aunque sea la Junta de Propietarios quien establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos degastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la Ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una junta posterior.

Consecuencia de ello es que no puede prosperar la petición de que se condene a las Comunidades demandadas al pago de los gastos de mantenimiento de los ascensores hidráulicos en los últimos quince años, pues los acuerdos adoptados, con independencia de infringieran los estatutos, se han convalidado al no haber sido impugnados, lo que no implica la modificación de la norma que requiere la unanimidad, por lo que la obligación a imponer a las comunidades demandadas es la contribución a los gastos de mantenimiento de los ascensores hidráulicos desde que la fecha en que la subcomunidad demandante adoptó en Junta General Extraordinaria el acuerdo de reclamar su contribución a las Comunidades demandadas, y esa fecha es el 29 de noviembre de 2012.

TERCERO-Al estimarse en parte la demanda, cada parte pagara las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, artículo 394-2 LEC . Al estimarse el recurso, de conformidad con el artículo 398-2 LEC , no procede especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta instancia.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación del recurso de apelación, interpuesto por el/la Procurador/a D.-Dª. María Ramírez Vásquez en representación de C. CALLE001 NUM000 - NUM001 Y CALLE000 NUM002 GARAJE PRIMER SOTANO SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y EXAGIN, contra la sentencia de fecha 23 de marzo de 2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 12 de Valencia , debemos revocarla y, en su lugar se dicta otra por la que:

'Estimamos en parte la demanda instada contra las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DE LA CALLE001 NUM000 , CALLE001 NUM001 Y CALLE000 NUM002 DE VALENCIA y 1.- Se declara la obligación de las comunidades de propietarios de contribuir conforme a la cuota de participación de cada una en el conjunto del edificio a todos los gastos ocasionados por los tres ascensores hidráulicos con recorrido desde la cuarta planta se sótano hasta la planta de entresuelo, y se les condena a estar y pasar por esa declaración. 2.- Se condena a las comunidades demandadas a pagar conforme a su cuota de participación en el conjunto del edificio los gastos correspondientes al mantenimiento y reparación de los ascensores hidráulicos desde el 29 de noviembre de 2012, fecha de celebración de la Junta General Extraordinaria de la subcomunidad de propietarios del primer sótano garaje CALLE001 NUM000 y NUM001 y CALLE000 NUM002 de Valencia.

Sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de primera y segunda instancia. '

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional en el plazo de 20 días si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de 2011 y, en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr., Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veintiuno de noviembre de dos mil dieciseis.