Sentencia CIVIL Nº 462/2017, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 311/2017 de 13 de Octubre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 7
GIJON
SENTENCIA: 00462/2017
AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN N.º 7 de GIJÓN
N10250
PZA. DECANO EDUARDO IBASETA, S/N - 2º. 33207 GIJÓN
-
Tfno.: 985176944-45 Fax: 985176940
MG
N.I.G. 33024 42 1 2016 0006705
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000311 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de GIJON
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000618 /2016
Recurrente: PROMOCIONES VILLA DEL PILES S.L.
Procurador: MARIA VISITACION RIVERA DIAZ
Abogado: LUIS LLANES GARRIDO
Recurrido: José , Loreto
Procurador: CARMEN REY-STOLLE CASTRO, CARMEN REY-STOLLE CASTRO
Abogado: JAVIER CHILLON FERNANDEZ, JAVIER CHILLON FERNANDEZ
SENTENCIA N.º 462/2017
Ilmos. Magistrados-Jueces Sres/as.:
D. RAFAEL MARTÍN DEL PESO GARCÍA
D. JOSÉ MANUEL TERÁN LÓPEZ
D. PABLO MARTÍNEZ HOMBRE GUILLÉN
En GIJON, a trece de octubre de dos mil diecisiete.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 007, de la Audiencia Provincial de GIJON, los Autos
de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000618 /2016, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de
GIJON, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000311 /2017, en los que
aparece como parte apelante, PROMOCIONES VILLA DEL PILES S.L., representado por la Procuradora de
los tribunales, Sr./a. MARIA VISITACION RIVERA DIAZ, asistido por el Abogado D. LUIS LLANES GARRIDO,

y como parte apelada, José y Loreto , representados por la Procuradora de los tribunales, Sr./a. CARMEN
REY-STOLLE CASTRO, asistidos por el Abogado D. JAVIER CHILLON FERNANDEZ, siendo el Magistrado
Ponente el Ilmo. Sr. D. RAFAEL MARTÍN DEL PESO GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. Diez, de Gijón, dictó en los referidos autos Sentencia de fecha 6 de marzo de 2017 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Desestimo íntegramente la demanda deducida a instancias de PROMOCIONES VILLA DEL PILES S.L. frente a don José y doña Loreto , y, en consecuencia, les absuelvo de cuantas pretensiones se contienen en ella. Con imposición de costas a la demandante .'

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de 'Promociones Villa del Piles, S.L.' se interpuso recurso de apelación y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, se señaló para la deliberación y votación del presente recurso el día 10 de octubre de 2017.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Versa el recurso acerca de la incorrecta apreciación de las causas que obligan a declarar la ineficacia de la compraventa instrumentada entre las partes el 9 de noviembre de 2007 sobre un suelo calificado como urbanizable por el PGOU aprobado, que posteriormente fue anulado por los tribunales, reiterando la parte apelante la aplicación al supuesto de autos de la imposibilidad sobrevenida ( artículo 1124 CC ) y el error vicio.



SEGUNDO.- Una adecuada solución a la cuestión debatida obliga a citar por su similitud con el supuesto ahora enjuiciado, lo resuelto por esta sala, en la sentencia de fecha 27 de enero de 2017 , en el que se empleaban similares argumentos para impugnar la validez y eficacia de la compraventa realizada sobre otra parcela afectada por el Plan, aunque en aquel la obligación de entrega del transmitente se atacaba principalmente por vía del aliud pro alio y no por la imposibilidad sobrevenida como en el aquí enjuiciado, -que invoca subsidiariamente en el recurso-, denunciándose igualmente la existencia de error esencial y excusable.

Dijimos en aquella resolución y ahora reiteramos, lo siguiente: .Sentado lo anterior y refiriéndonos a la primera de las acciones interesadas en la demanda relativa al incumplimiento por los compradores de la obligación de entrega, hemos de decir que el análisis de la cuestión debatida debe hacerse bajo el prisma de la doctrina jurisprudencial contenida entre otras, en la sentencia reciente del TS de 11 de febrero de 2016 que declara lo siguiente en un supuesto similar al presente: Por el contrario, si se atiende a las estipulaciones que definen el objeto del contrato, estipulaciones primera y segunda de los contratos indicados, se observa que la única obligación que asume el vendedor es la permuta y transmisión de las fincas, como cuerpo cierto, y libre de cargas y gravámenes. Mientras que el comprador se compromete a edificar las parcelas resultantes conforme a las determinaciones urbanísticas correspondientes.

En segundo lugar, esta delimitación señalada dentro del ámbito de la interpretación, y conforme a la naturaleza del negocio celebrado y a su base negocial, al tratamiento del resultado o finalidad perseguida por el comprador en la esfera de la interpretación de los riesgos derivados o asignados en el contrato celebrado.

En primer término, porque en este tipo de contratos, ligado a posteriores desarrollos urbanísticos, salvo una precisa y clara referencia en sentido contrario, la asignación del riesgo respecto de las variaciones o incidencias de la tramitación urbanística, y, en su caso, del resultado del aprovechamiento urbanístico, es a cargo del promotor comprador, sin que represente este riesgo, en sí mismo considerado, un elemento o condición propiamente dicho de la eficacia resultante del contrato, ni una obligación del vendedor más allá de la transmisión de las parcelas de que se trate ( STS de 14 de noviembre de 2012, núm. 658/2012 ). En segundo término, y en estrecha relación con lo anteriormente señalado, porque en la valoración de la diligencia o previsión del citado riesgo por las partes resulta especialmente relevante el carácter profesional del comprador, que debe conocer y evaluar las posibilidades y riesgos que pueda presentar el destino urbanístico perseguido ( STS de 8 de octubre de 2012, núm. 597/2012 ).' Dicha doctrina debe reiterarse en el caso enjuiciado y obliga al rechazo del primer alegato, partiendo de que la compradora, profesional de la construcción , adquirió el suelo que en ese momento tenía la condición de urbanizable, fijándose un precio por metro cuadrado no sujeto a revisión si se modificaban las condiciones urbanísticas (sólo variaba el quantum en función de la definitiva medición del bien transmitido) y lo hizo conocedor de los recursos interpuestos contra la tramitación del Plan desde el 2005, sin fijarse en el contrato una condición resolutoria o una cláusula de otro tipo que afectase a lo pactado para el supuesto (posible) de que el Plan se anulase como consecuencia de alguna de las impugnaciones . Es por ello que, como ya resolvimos, anteriormente debe entenderse cumplida la obligación de entrega sin que pueda entenderse aplicable ni el aliud pro alio ni la imposibilidad sobrevenida. A tal fin la sentencia del TS citada añade ' que de la correcta interpretación del negocio celebrado se desprende que el riesgo de esta incidencia y de otras que pudieran afectar al aprovechamiento urbanístico resultante de las parcelas fue a cargo de la promotora compradora de las citadas fincas. No es aplicable, por tanto, el incumplimiento contractual derivado de una entrega de una cosa distinta a la pactada ('aliud pro alio'), ni tan siquiera la doctrina del llamado 'Factum principis' como caso fortuito, dada la diligencia que debió emplear la compradora para prevenir esta circunstancia en la reglamentación contractual celebrada. La vendedora ha cumplido con la obligación de entrega de acuerdo con el objeto del contrato y las estipulaciones establecidas al respecto, y la compradora ha adquirido las fincas con pleno conocimiento de su calificación urbanística y asumiendo el riesgo del resultado de su futura edificabilidad. ' En este sentido debe recordarse que la imposibilidad sobrevenida requiere la aparición de un suceso imprevisible al tiempo de la perfección contractual ( sentencia de TS de 17 de marzo de 1997 ) y cual acertadamente indica la apelada, sentencias como la del TS de 14 de mayo de 2009 señalan que 'la obligación de entregar cosa determinada se extingue cuando esta se pierde o se destruye sin culpa del deudor y antes de haberse constituido en mora - artículo 1182 CC -, de donde se sigue que la rectificación urbanística de lo comprado no produce alteraciones alteraciones extraordinarias sobrevenidas e imprevisibles al momento del cumplimiento del contrato, que permita la resolución unilateral del mismo, cuando la compradora pudo haber hecho efectivo el compromiso de otorgar la correspondiente escritura y complementar el precio convenido en el momento de su otorgamiento; obligaciones de las que no quedaba eximido en aplicación de la doctrina del 'aliud pro alio', o entrega de cosa diversa de la pactada y consiguiente insatisfacción negocial, al ser aquél impropio para el fin a que se destina, puesto que no se le entrega cosa distinta o una cosa por otra sino la misma que había sido objeto del contrato y tampoco la prestación resultaba imposible pues nada se ha perdido, destruido o desaparecido,... ..' Finalmente, en cuanto a la desaparición de la base negocial que aparece en alguna de las sentencias transcritas en el recurso, igualmente señalamos en la sentencia de 27 de enero de 2017 que, 'Por otra parte y saliendo al paso de la alegación de la desaparición absoluta de la base negocial que tangencialmente trata la recurrida , debemos indicar que en este momento no se ha producido siquiera la desaparición definitiva de la base del negocio que pudieran justificar otras acciones tendentes al fin pretendido como es la cláusula rebus sic stantibus , - Sentencia TS de 30 de abril de 2015 y 24 de febrero del mismo año -, dado que conserva la titularidad la promotora y le pertenecen los derechos edificatorios que pudiera lograr los inmuebles transmitidos, que en la actualidad se hallan tramitándose en un nuevo PGOU todavía pendiente de aprobación. En definitiva y a expensas de su desarrollo final, en este instante no cabe hablar de imposibilidad de lograr la finalidad económica del contrato o de destrucción de la equivalencia o proporción de prestaciones, sin que el mero retraso en conseguirlas pueda incardinarse en la inhabilidad del objeto, como dice, entre otras, la sentencia TS de 19 de abril de 2016 .'

TERCERO.- Los anteriores razonamientos obligan a desestimar el recurso en lo que se refiere al incumplimiento de la obligación de entrega, bien a través de la imposibilidad sobrevenida o del aliud pro alio , y en orden al error, hemos de reiterar lo dicho en la sentencia de fecha 27 de enero de 2017 en el que igualmente se adujo respecto de otra finca enclavada en suelo urbanizable por el PGPU declarado nulo : En primer lugar, hay que señalar que si hubo circunstancias que indujesen a error a los compradores en ningún momento son imputables a los demandados, que como se viene reiterando, entregaron las fincas con las condiciones urbanísticas en ese momento existentes y facilitaron toda la información disponible. En segundo término, la inexistencia del error se deriva de la realidad conocida sobre la impugnación existente del PGOU al tiempo de perfeccionar los contratos privados de compraventa, realidad que había sido difundida por diversas informaciones periodísticas que cita la sentencia, de modo que la notoriedad de este hecho no puede negarse. Pero es que prescindiendo de tales informaciones, .....su condición de profesional de la construcción, le hubiesen permitido conocer con fiabilidad el estado del procedimiento impugnatorio y sus eventuales resultados antes de adquirir los bienes y aunque la parte recurrente esboza una interpretación del artículo 234 LOPJ en la que afirma su imposibilidad de alegar interés legítimo antes de la adquisición, lo cierto es que no consta que hiciese gestión alguna ante el Ayuntamiento o los tribunales para permitirle el conocimiento del estado de las impugnaciones , que le fuese expresamente denegada. Una vez más hay que concluir con la sentencia en que el riesgo fue asumido por la adquirente que hizo suyos los inmuebles a sabiendas de la existencia de los recursos, confiados en que no iban a derivar en al anulación del PGOU, riesgo asumido para obtener los beneficios cuantiosos que podía dar el mercado en el periodo más alto de la burbuja inmobiliaria y que afrontó la compradora con plena consciencia. Las cualidades profesionales de alguno de los vendedores (que aquí no concurren) no alteran, en contra de lo argumentado en el recurso, la anterior conclusión ya que los transmitentes, como también hemos declarado, facilitaron toda la información posible y nada ocultaron a los adquirentes. En este sentido, debemos una vez más traer a colación las palabras de la sentencia de 11 de febrero de 2016 que declara que: Por último, llegados a este punto de la interpretación del negocio celebrado, el argumento de la parte recurrente bien desde la perspectiva del error sufrido, o bien desde el plano del incumplimiento obligacional del vendedor por entrega de cosa distinta a la pactada ('aliud pro alio'), resulta carente de fundamentación. En el primer aspecto indicado , porque el vendedor ni ocultó, ni facilitó información falsa acerca de la calificación urbanística de las fincas que pudiera llevar a un error en el consentimiento del comprador, que adquirió dichas fincas conforme a la calificación legal de suelo mixto que permite su posible edificación; sin que el vendedor tuviera, por tratarse de un contrato por negociación, mayores o especiales deberes de información con arreglo a la naturaleza del contrato celebrado. Pero en cualquier caso, si a efectos polémicos, se admitiese la existencia del error, sólo podría anular el contrato aquel calificado no ya de esencial sino también de excusable o invencible, cuya valoración habrá de atender a las circunstancias del caso concreto, y en especial su formación y las posibilidades reales que tuvo de desvanecerlo, y concretamente si no lo hizo debido a una actuación negligente a él imputable. Es por ello que como dice el TS en sentencia de 13 de febrero de 2.007 º en la de 8 de septiembre de 2014 en el análisis de los requisitos del error para que sea invalidante del consentimiento prestado, se requiere no sólo que éste sea esencial, sino además que sea excusable; requisito que ha de ser apreciado en atención a las circunstancias del caso y no lo hay si las demandantes se les ofreció una información proporcionada al nivel de formación, conocimientos y experiencia de las personas que administraban la sociedad actora, en este caso profesional de la promoción inmobiliaria que ha de llevar a cabo un comportamiento diligente sobre la naturaleza y riesgos de esta clase de contratos, concretamente como hemos dicho, con cita de la sentencia del TS de 8 de octubre de 2012 , a fin de conocer y evaluar los riesgos que comporta el desarrollo urbanístico pretendido en el contrato; doctrina que reiteramos en el caso enjuiciado que obliga a desestimar el recurso y confirmar la apelada por sus propios fundamentos, sin que entendamos existan dudas de hecho o jurídicas de entidad suficiente para impedir la aplicación del principio del vencimiento.



CUARTO.- Desestimado el recurso las costas de la apelación se imponen al recurrente ( artículo 398 Ley de Enjuiciamiento Civil ).

En atención a lo expuesto, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de PROMOCIONES VILLA DEL PILES, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. Diez de Gijón, en los autos de Procedimiento Ordinario núm. 618/2016, RESOLUCIÓN QUE SE CONFIRMA, con expresa condena en las costas derivadas de este recurso a la parte recurrente.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.