Sentencia Civil Nº 463/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 532/2011 de 14 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00463/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 532 /2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

En MADRID, a catorce de septiembre de dos mil doce.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 192/2010 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 58 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante PARQUES TECNOLÓGICOS LOGÍSTICOS DEL CORREDOR S.A. , representado por Sr. García De La Noceda De Las Alas Pumariño y de otra, como apelados D. Horacio y Doña Felisa , representados por la Procuradora Sra. Fernández Castán, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 58 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 6 de octubre de 2010 , cuya parte dispositiva dice: "Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO INTEGRAMENTE la demanda, y en consecuencia se debe condenar a la parte demandada a abonar la cantidad de 37.831,15 euros, mas el interés legalmente previsto contado desde la interposición de la demanda y sin imposición de la condena de las costas causadas".

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de PARQUES TECNOLOGICOS LOGISTICOS DEL CORREDOR S.A., se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 12 de septiembre de 2012, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto , siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

En la demanda que da inicio a este proceso se reclama por el demandante una cantidad que corresponde al setenta y cinco por ciento de las cantidades entregadas a cuenta del precio de un local cuya escritura de compraventa no llegó a firmarse por desistimiento del comprador, que ahora demanda.

La sentencia estimó la demanda y condenó a la demandada a abonar la cantidad reclamada.

Contra dicha resolución, la entidad demandada interpuso recurso de apelación en el que, a través de varias alegaciones, viene a exponer un mismo motivo de impugnación: el error en la interpretación del contrato por parte del juzgador de instancia, pues entiende que las consecuencias de la falta de firma de la escritura deben interpretarse no sólo atendiendo a la cláusula sexta del contrato sino teniendo en cuenta todo el clausulado del mismo, lo que permite llegar a la conclusión de que el comprador, al desistir del contrato, no podía reclamar nada de lo abonado a cuenta. Luego añade otras alegaciones que, aunque bajo distinto epígrafe (arras penitencias apreciadas erróneamente por el juez, ausencia de resolución por escrito del comprador, abuso de derecho), son distintas formas de impugnar la aplicación judicial de la cláusula sexta del contrato.

SEGUNDO. Sobre la interpretación del contrato en relación con lo pedido en la demanda.

Conviene dejar sentado antes de entrar en el examen del recurso que los hechos que están a la base del pleito han llegado claros a esta segunda instancia, en la que se ha entrado sin discutir los mismos, ya que el tenor del escrito de recurso indica que las cuestiones que se plantean se mueven en la esfera puramente jurídica (interpretación del contrato y aplicación de la normativa de contratos).

Esos hechos indiscutidos son: la firma del contrato, el cumplimiento inicial del contrato con la entrega de cantidades a cuenta por parte del comprador, y frustración y resolución del contrato al no acudir el comprador a la firma de la escritura pública de compraventa.

Desde la perspectiva jurídica procesal , el objeto del pleito es la reclamación de una cantidad a la que el comprador considera que tiene derecho en aplicación de las consecuencias previstas en el contrato, porque el contrato ya estaba resuelto y aceptada tal resolución por la vendedora.

El apoyo contractual de la demanda se sitúa en el Cláusula Sexta del contrato de contrato privado de compraventa (documento nº 1 de la demanda) firmado entre los litigantes el 7 de septiembre de 2007. Dice así en sus párrafos tercero y cuarto, que son los decisivos a los efectos de este pleito:

"En el caso de que la parte compradora opte por la resolución del contrato, se fija como cláusula penal por incumplimiento e indemnización de daños y perjuicios, la entrega a la parte compradora del 25% sobre las cantidades que ésta hubiera satisfecho hasta el momento de la resolución y ello, sin perjuicio del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta.

En el caso de que llegado el momento no se otorgara la Escritura Pública de compraventa por causa imputable a la parte compradora, el presente contrato quedará automáticamente resuelto y sin efecto, quedando en poder de la parte vendedora el 25% de las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora, en concepto de daños y perjuicios ".

Si nos atenemos al criterio general de interpretación de los contratos contenido en el artículo 1.281 del Código Civil (" si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas" ), no cabe duda de que la sentencia de instancia hizo una interpretación correcta del contrato. Esa cláusula sexta, que se refiere de forma específica a la obligación de entrega, refleja los casos en que -por las circunstancias que allí se recogen- el contrato no llega a buen fin: sea porque el vendedor no tiene a disposición del comprador la cosa vendida, sea porque el comprador decide apartarse del contrato. Este segundo supuesto es el que refleja la expresión " en el caso de que llegado el momento no se otorgara la Escritura Pública de compraventa por causa imputable a la parte compradora". Dado que el otorgamiento de la escritura pública es el vehículo para que el vendedor entregue formalmente la cosa al comprador ( art. 1.462 CC ), el hecho de que el comprador no concurra a dicho otorgamiento exime al vendedor de cumplir su obligación, pero eso también exime al comprador de tener que abonar el precio de una cosa que no recibe. Ahora bien, como con ello se le puede causar unos perjuicios al vendedor -que tenía una lógica y justa expectativa de culminar su negocio- ese incumplimiento del contrato por parte del comprador (que da lugar a la resolución del mismo) debe afrontar el abono de una indemnización de daños y perjuicios, como establece el artículo 1.101 CC ( "quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquellas". En el presente caso, esa indemnización de daños y perjuicios estuvo en la mente y en la intención de las partes, al pactar expresamente en la cláusula antes citada, " quedando en poder de la parte vendedora el 25% de las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora, en concepto de daños y perjuicios". Nada impedía que las partes contratantes fijasen de antemano la cuantía de esa posible indemnización introduciendo una cláusula penal, como permite el Código civil en el artículo 1.152 .

Se desprende, pues, claramente del texto del Cláusula Sexta del contrato que las partes previeron la posibilidad de resolución anticipada del contrato por parte de la parte compradora (en este caso mediante la incomparecencia al otorgamiento de escritura y el consiguiente impago del resto del precio), con la penalización de tener que abonar (o de permitir que la parte vendedora retuviese) el 25 por ciento de las cantidades entregadas a cuenta del precio. De ese modo, la parte vendedora no pierde la cosa que fue objeto de venta (porque no la entrega mediante el otorgamiento de escritura, que no se hizo) y recibe, además, una indemnización por los daños y perjuicios que le puede suponer la frustración del contrato, indemnización que las propias partes cuantificaron de mutuo acuerdo en el propio contrato.

Conclusión de todo ello es que el juzgador de instancia interpretó acertadamente las cláusulas del contrato y aplicó correctamente la normativa legal relativa a la interpretación de los contratos. Lo que determina que el primer motivo de recurso deba ser desestimado.

TERCERO. Sobre la aplicabilidad del artículo 1.504 CC .

La parte apelante invoca el artículo 1.504 CC como contrapeso a la facultad que el contrato de compraventa le concedía a los compradores para resolver anticipadamente el contrato, entendiendo que la resolución sólo podía tener lugar previo requerimiento y la carta enviada por el vendedor al comprador el 13 de abril de 2009 no tenía eficacia resolutoria.

Esta tesis de la apelante no puede ser aceptada porque el artículo 1.504 CC lo que está contemplando en una especie de privilegio concedido al comprador para poder cumplir "in extremis" con su obligación de pago del precio (aún después de transcurrido el plazo pactado) y evitar así la resolución del contrato, en tanto no haya recibido el requerimiento de pago del vendedor. Y supone, además, que el vendedor ha cumplido ya con su obligación de entregar la cosa. Circunstancia que todavía no había sucedido en el presente caso, porque no llegó a otorgarse escritura pública de la compraventa del inmueble.

Debe, pues, desestimarse este motivo de recurso.

CUARTO. Sobre la aplicabilidad de los artículos 6.2 y 1.256 CC .

Lo anteriormente expuesto lleva a la desestimación de la última alegación de la parte apelante. Dado que la pretensión de los demandantes es acorde con las previsiones establecidas por los ahora litigantes en el contrato de 7 de septiembre de 2007, no se puede sostener que actúe con abuso de derecho ( art. 6 CC ) quien realiza un comportamiento previsto en el contrato y se atiene a sus consecuencias. Es principio general del Derecho que " qui iure suo utitur neminen laedit ". Y en el presente caso el comprador está usando de su derecho a que solo le retengan el 25 por ciento de las cantidades entregadas, con lo que no puede dañar a la otra parte.

Como tampoco supone dejar al arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato (cosa prohibida por el artículo 1.256 CC ), cuando en el propio contrato se prevé la posibilidad de apartamiento o de resolución anticipada del contrato por parte del comprador, como así sucede en el contrato suscrito entre los litigantes.

Debe, pues, desestimarse también este motivo de recurso y confirmarse la sentencia apelada.

QUINTO. Costas procesales.

La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por PARQUES TECNOLOGICOS LOGISTICOS DEL CORREDOR S.A. frente a D. Horacio y Doña Felisa , contra la sentencia de fecha seis de octubre de dos mil diez , dictada el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 58 de Madrid, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.