Sentencia Civil Nº 463/2012, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 7436/2011 de 23 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

REFERENCIA:ORDINARIO

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE SEVILLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 7436/2011

JUICIO Nº 1216/2009

S E N T E N C I A Nº 463

PRESIDENTE ILMO. SR:

D MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES:

Dª ROSARIO MARCOS MARTIN

D RAFAEL SARAZÁ JIMENA

Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ

En la Ciudad de SEVILLA a veintitres de noviembre de dos mil doce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 14-04-11, recaida en los autos número 1216/2009 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE SEVILLA promovidos por URBANISMO Y PROMOCIÓN MERIDIONAL S.L.representado por el Procurador Sr ANDRES GUZMAN SANCHEZ DE ALVA, contra Patricia , Juan Enrique , Purificacion , Reyes Y Pedro Enrique . representados por el Procurador Sr. FRANCISCO RODRIGUEZ GONZALEZ, y Alexis representado por el Procurador Sr IGNACIO NUÑEZ OLLEROpendientes en esta Sala en virtud de los recursos de apelación interpuestos por las representaciónes de la parte demandante y demandadas contra sentencia recaída en autos, siendo Ponente del recurso el Magistrado Iltmo. Sr. Don MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA.

Aceptando los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida y,

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE SEVILLAcuyo fallo es como sigue: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Andrés Guzmán Sánchez de Alva, en nombre y representación de Urbanismo y Promoción Meridional S.L., contra Juan Enrique , Pedro Enrique , Purificacion , Reyes , Patricia y Alexis , se rechaza la pretensión resolutoria del contrato de compraventa referido en el fundamento jurídico primero de esta sentencia, que se aprecia sin embargo como perfeccionado como consecuencia del válido ejercicio del derecho de opción de compra por parte de Urbanismo y Promoción Meridional S.L.

.

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpussierón en tiempo y forma los recursos de apelación por las representaciones de Patricia , Juan Enrique , Purificacion , Reyes Y Pedro Enrique , Alexis y URBANISMO Y PROMOCIÓN MERIDIONAL S.L. que fuerón admitidos en ambos efectos, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.

TERCERO.- Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO : Como consecuencia de unos contratos de opción de compra suscritos entre la demandante y los demandados, el actor, entendiendo que había ejercitado válidamente dicha opción y que, por tanto, había perfeccionado la compraventa, interesó, mediante el ejercicio de la acción que motiva las presentes actuaciones, la resolución de dicho contrato con las consecuencias restitutorias inherentes respecto de las sumas entregadas. La sentencia declara estimar parcialmente la demanda; desestima la pretensión resolutoria del contrato de compraventa, el que aprecia como perfeccionado como consecuencia del válido ejercicio del derecho de opción de compra; no emite pronunciamiento alguno sobre imposición de costas. Recurren en apelación ambas partes. La actora insistiendo en lo que rechaza la sentencia, a saber en la desaparición de la base del negocio y en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, además de sostener que se habría producido un enriquecimiento injusto; sigue sosteniendo que el objeto de la compraventa con opción venía determinado por la persecución de un negocio del que saldrían beneficiadas ambas partes, cual era una promoción urbanística para lo cual era necesaria la previa recalificación de los terrenos sobre los que se iba a ubicar, siendo así que, por causas ajenas a la propia parte actora y compradora, dicha calificación, y por ende la promoción urbanística, devino imposible, analizando al respecto la serie de actuaciones coetáneas que tuvieron lugar, a que haremos referencia. Por su parte, los demandados apelantes sostienen que la sentencia resulta incongruente porque se pronuncia sobre un punto no solicitado en la demanda, a saber la validez del ejercicio de la opción de compra; por otra parte vienen a sostener y negar que la opción se hubiera llegado a ejercitar dado que no se cumplieron los requisitos exigidos en el contrato, entre ellos el de notificar la notaría donde deberían elevarse a públicos los contratos firmados entre las partes, y que sería de aplicación el art. 1281 del código civil en cuanto a la interpretación de los contratos debiendo estarse al tenor literal de los mismos cuando son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes.

SEGUNDO : En efecto, la sentencia, al trasladar al fallo en forma de declaración expresa sobre el válido ejercicio del derecho de opción, ha incurrido en incongruencia extra petita, dado que en el suplico de la demanda solo se interesaba la resolución del contrato de compraventa, lo que, no obstante, no obstaría a que, dentro del proceso cognoscitivo, argumental y resolutorio de la acción ejercitada, debiera hacerse una previa valoración del ejercicio del derecho de opción, pero más como medio para alcanzar una valoración y decisión sobre la acción ejercitada, que como propia y vinculante declaración judicial con los efectos inherentes a toda resolución de tal naturaleza respecto del ejercicio de dicha opción. Debe pues estimarse en tal aspecto el motivo de recurso de apelación y tener por no puesta en el fallo de la sentencia la declaración que se contiene respecto de la validez del ejercicio del derecho de opción de compra de las fincas litigiosas.

TERCERO : Como decimos, y no obstante la estimación de tal motivo de recurso, es lo cierto que para el ejercicio de la acción resolutoria del contrato de compraventa es preciso conocer primero si la compraventa se había perfeccionado, pues no puede resolverse lo que no existe jurídicamente. Y la compraventa venía precedida por una opción a la misma que debería estar sometida a los requisitos pactados. Entre tales requisitos los apelantes enfatizan en cuanto a la falta de designación del notario autorizante de la escritura, lo que habría de hacerse al notificar el ejercicio de la opción, así como en el plazo de un mes dentro del cual se habría de otorgar la escritura pública so pena de ineficacia de la opción de compra. Pero no es menos cierto que es el propio actor el que manifiesta que nunca tuvo intención de que se perfeccionara la compraventa porque desde el principio expresa que ejercitó el derecho de opción con la finalidad de poder a continuación resolver el contrato de compraventa, es decir que la propia opción se encontraba ab initio viciada porque, por la concurrencia de las circunstancias que después el demandante utiliza e invoca para el ejercicio de la acción resolutoria, ya no era de su interés que el contrato de compraventa llegar a perfeccionarse, con lo que la opción así ejercitada era más formal y aparente que real voluntad dirigida a adquirir la propiedad de las fincas objeto de la opción. Es decir que, como bien expresa y reconoce el demandante, opta para poder resolver. Con lo cual, ejercitada la acción resolutoria de una compraventa que no llegó a perfeccionarse porque nunca hubo voluntad de adquirir y a tal finalidad no fue dirigida la notificación del ejercicio de la opción, mal podrá resolverse lo que nunca llegó a existir.

CUARTO : En todo caso, y a mayor abundamiento, tampoco concurriría causa alguna resolutoria de las expresadas por el demandante porque las circunstancias que refiere no son indicativas de que el objeto de la contratación fuese otro que la simple adquisición de las fincas, distinguiendo así lo que es la causa jurídica del contrato de compraventa, para el vendedor el percibo del precio y para el comprador la adquisición de la cosa, del motivo o finalidad de la contratación, en el supuesto de autos parece que para el demandante un fin especulativo tendente a la obtención de un importante beneficio económico derivado de una recalificación urbanística sobre los terrenos objeto de la compraventa, mas ninguna de las circunstancias que relata permiten atisbar un acuerdo de voluntades jurídicamente relevante entre las partes tendente a alcanzar tal finalidad, es decir que en modo alguno aparece que los vendedores fuesen a participar en el negocio pergeñado por la parte demandante, no siéndolo la concesión por parte de éste de una opción de compra a favor del codemandado y también apelante respecto de uno de los inmuebles que se construyeran una vez recalificados los terrenos; como tampoco que los demandados otorgasen poder de representación a favor del demandante para toda la tramitación de las actuaciones administrativas encaminadas a lograr la recalificación, lo cual era obvio pues la propiedad aún no se había transmitido, y dado que eran los futuros propietarios los interesados en la especulación urbanística, la manera única de actuar en tal sentido y con tal finalidad ante los distintos organismos públicos era teniendo la representación de los propietarios. Aún tomando la modalidad interpretativa de los contratos que conviene a la actora de las contenidas en el art. 1281 y siguientes del código civil puede alcanzarse la conclusión pretendida por el demandante y apelante, pues que no puede desprenderse de lo dicho ni de la diferencia de precio pactado respecto del valor de los terrenos como rústicos que la voluntad de las partes fuese la de vincular el perfeccionamiento de la compraventa al éxito del negocio proyectado por el adquirente, el cual, en su condición de profesional del sector de la construcción y del urbanismo debió calibrar los riesgos inversionistas, como en todo negocio, y contemplar la posibilidad de que no se alcanzasen las expectativas que le habrían movido a firmar los contratos objeto de la litis; de ahí que las vicisitudes habidas en el seno de la corporación municipal respecto de sus integrantes, que habrían causado la paralización de los planes de reordenación urbana, es algo que jurídicamente habrá de quedar al margen de la solución jurídica; en todo caso, esa desvinculación es clara cuando ya había sido aprobada la ley sobre saturación urbanística en la zona a considerar cuando se produjo la última prórroga de la opción de compra, es decir que cuando la misma tiene lugar ya sabe la parte actora y compradora que legalmente la promoción urbanística proyectada no se iba a poder llevar a cabo.

Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso del demandante y la estimación del interpuesto por los demandados, revocando parcialmente la sentencia en la medida en que se ha estimado el motivo de incongruencia.

QUINTO : De conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las costas de la primera instancia a la parte actora, así como las de la apelación y no hacer especialmente pronunciamiento respecto de las costas generadas por los recursos de apelación de los demandados.

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso de autos.

Fallo

1º.- Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de URBANISMO Y PROMOCION MERIDIONAL S.L. frente a la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia nº 2 de Sevilla, recaída en autos nº 1216/09.

2º.- Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Juan Enrique , Purificacion , Reyes , Patricia Y Pedro Enrique , así como la de Alexis .

3º.- Revocamos parcialmente la referida sentencia cuya incongruencia también parcial declaramos.

4º.- Desestimamos íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de Urbanismo y Promoción Meridional S.L. frente a dichos demandados a los que absolvemos de todas las pretensiones ejercitadas en su contra.

5º.- Imponemos las costas de la primera instancia a la parte demandante, así como las causadas por su recurso de apelación.

6º.- No hacemos especial pronunciamiento respecto de las costas de apelación causadas por el recurso de los demandados.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con certificación de la presente resolución y oficio para su cumplimiento.

Dada la desestimación del recurso presentado por URBANISMO Y PROMOCION MERIDIONAL S.L, pierde el deposito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Dada la estimación de los recursos interpuestos por Juan Enrique , Purificacion , Reyes , Patricia Y Pedro Enrique así como la de Alexis , devuélvanse a los recurrentes el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme porque frente a ella las partes podrán interponer recurso de casación por interés casacional, o el extraordinario por infracción procesal, en este caso conjuntamente con el anterior, para ante el Tribunal Supremo en el plazo de veinte días a contar del siguiente a la notificación de la presente resolución,al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de ellos en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 7436 11 y 4050 0000 04 7436 11, respectivamente.

.Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

D. RAFAEL SARAZÁ JIMENA

Votó en Sala y no pudo firmar

( Art. 261 L.O.P.J .)

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fe.