Sentencia CIVIL Nº 463/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 954/2019 de 22 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0812142120188258623

Recurso de apelación 954/2019 -4

Materia: Juicio verbal precario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 1308/2018

Parte recurrente/Solicitante: Fidel

Procurador/a: Montserrat Domingo Basora

Abogado/a: ANTONIO ACOSTA OLIVERAS

Parte recurrida: IG.OCUPANTES C/ DIRECCION000, DIRECCION001 VILASSAR DE DALT, BANKIA, S.A.

Procurador/a: Francesc D'A. Mestres Coll

Abogado/a: XAVIER CASAS MARTINEZ

SENTENCIA Nº 463/2020

Magistrados:

Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Elena Boet Serra

Barcelona, 22 de julio de 2020

Ponente: Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Antecedentes

Primero. En fecha 10 de octubre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 1308/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aMontserrat Domingo Basora, en nombre y representación de Fidel contra y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Francesc D'A. Mestres Coll, en nombre y representación de IG.OCUPANTES C/ DIRECCION000, DIRECCION001 VILASSAR DE DALT, BANKIA, S.A..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta en fecha 28/11/2018 por el/la Procurador/a de los Tribunales FRANCESC MESTRES I COLL en nombre y representación de BANKIA SA contra IGNORADOS OCUPANTES DE LA FINCA SITA EN DIRECCION000 Nº NUM000 DE VILASSAR DE DALT DIRECCION001 habiendo comparecido Fidel y, Debo declarar y declaro la inexistencia de título de ocupación que ampare la posesión de los demandados en relación a la finca objeto de autos, sita en la DIRECCION000 nº NUM000 de Vilassar de Dalt, DIRECCION001'

Debo condenar y condeno a la parte demandada a desalojar la finca sita en la DIRECCION000 nº NUM000 de Vilassar de Dalt, DIRECCION001' objeto de los presentes autos y a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora bajo apercibimiento de que caso de no efectuarlo se procederá a su lanzamiento y desalojo, el día17 de octubre de 2019 a las 9:30 hprevia solicitud de ejecución de la presente resolución, todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada.

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 08/07/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.-Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda de juicio verbal de desahucio por precario que se interpuso por la representación procesal de BANKIA en su condición de propietaria de la finca objeto de este litigio sita en Vilassar de Dalt, finca conocida como ' DIRECCION001', sita en la DIRECCION000 al principio de la calle, NUM001 de policía propio, pero junto al nº NUM000 de dicha vía.

Dicha demanda se interpuso contra D. Fidel o en su caso, los restantes eventuales ignorados ocupantes de la expresada finca, y al efectuarse el emplazamiento mediante exhorto al Juzgado de Paz de la localidad en la que radica la finca (vid. diligencia de 21 de febrero de 2019; f. 86) se localizó en la misma al demandado, Sr. Fidel, a quien se citó así como, a su través, a los restantes posibles ignorados ocupantes (f. 88).

El Sr. Fidel solicitó justicia gratuita procediéndose, con suspensión del procedimiento mientras tanto, a la designa de profesionales para su representación y defensa.

Una vez efectuadas las correspondientes designas, el demandado se opuso a la demanda, (i) considerando que la actora no justifica debidamente su titularidad sobre la finca de autos; (ii) defendiendo que su ocupación es legítima, pues afirma que mantiene un contrato de arrendamiento en vigor, que aporta como documento nº 3 junto a su escrito de oposición a la demanda, contrato que suscribió en fecha 1 de junio de 2012, con D. Severiano que actuaba en calidad de administrador único de la sociedad GINA COL.LECCIÓ,S.L., que era la anterior propietaria de la finca, como arrendadora, sin que nadie le haya comunicado cambio alguno en la titularidad de la finca, con lo que el Sr. Fidel considera que es un tercero de buena fe, y (iii) alegando que, mediante escritura de cambio de domicilio social otorgada el 13 de noviembre de 2012, procedió a domiciliar la sociedad de la que es administrador mancomunado denominada 'NOUS SISTEMES D' ENERGIA SVEN BINTERNAGEL,S.L.' en la finca litigiosa ( aporta como doc. nº 4 dicha escritura)

Seguido el juicio por sus trámites, incluida la celebración de vista, en fecha 13 de junio de 2019 (aunque en la diligencia de publicación de 17 de junio de 2019 se indica que fue dictada este mismo día 17 de junio de 2019) se dictó sentencia (la nº 192/2019) por el Juzgado de Primera Instancia (JPI) nº 1 de los de Mataró que estimó la demanda, declarando haber lugar al desahucio por precario y condenando al referido demandado y a cualesquiera ignorados ocupantes de la finca de autos al desalojo de la misma y al pago de las costas procesales. En sustento de esta decisión, el magistrado de primera instancia, considera, en síntesis, que el contrato aportado es ' simplemente inexistente, o realizado con manifiesto abuso de derecho o fraude de ley para perjudicar los intereses del adjudicatario del inmueble en la ejecución seguida contra quien dice ser el arrendador del mismo', conclusión que sustenta en detallados argumentos a los que nos remitimos.

Por la representación procesal de D. Fidel se interpuso recurso de apelación, invocando la concurrencia de error en la valoración de la prueba y reiterando en esta alzada los argumentos que ya le habían llevado a oponerse a la demanda, antes reseñados, haciendo hincapié en que el juzgador de instancia no ha tenido en cuenta: a) que domicilió su empresa en la finca litigiosa mientras fue rehabilitando la misma hasta poder residir en ella; b) que las edificaciones existentes estaban en muy mal estado, lo que explica la larga duración del contrato y la escasa cuantía de la renta pactada. Y, c) que siempre ha pagado la renta, habiendo obtenido los pertinentes recibos, que no aporta, pero que así lo reconoció el legal representante de la arrendadora, Sr. Severiano.

De todo ello deduce que el contrato aportado debe considerarse real y válido, insistiendo el recurrente en su condición de tercero de buena fe.

La actora, aquí apelada, se ha opuesto al recurso formulado de contrario, y, mostrando su conformidad con los argumentos expuestos por el juzgador de instancia, ha interesado la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-Planteado el debate en la forma expuesta y revisadas en esta alzada las actuaciones, debemos ratificar los detallados y exhaustivos argumentos recogidos en la sentencia de instancia en todos sus extremos, a los que poco cabe añadir y que justifican acertadamente la desestimación de la demanda no resultando desvirtuados por las alegaciones de la recurrente.

En cuanto a la legitimación de la actora, la misma ya no es objeto de controversia en esta alzada. En todo caso, junto a la demanda se aporta copia del testimonio del decreto de adjudicación de 17 de septiembre de 2015 dictado en los autos de procedimiento de ejecución hipotecaria nº 885/2013 seguido ante el propio JPI nº 1 de Mataró a instancia de BANKIA contra la entidad GINA COL.LECCIÓ,S.L., es decir, la antigua propietaria de la finca litigiosa, que supuestamente la arrendó al demandado, autos de ejecución hipotecaria que culminaron con la adjudicación de la finca de autos a la actora. En este sentido, la STS de 1 de Marzo de 2017 , con cita de la de 14 de Julio de 2015 declara que:

'En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil.'

TERCERO.-Hechas la anteriores consideraciones, el recurso, ya se adelanta, no puede prosperar por cuanto que este Tribunal, como apuntábamos, comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se considera bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo , 9 de junio , ó 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 , 30 de julio y 29.9.2008 ) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado

CUARTO.-Contestando a las alegaciones del recurrente, baste señalar ahora que, en todo caso, corresponde a la parte demandada la prueba del hecho positivo, a su cargo, de la existencia y validez del pretendido contrato de arrendamiento, de conformidad con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y debe tratarse de un título oponible a la actora. En esta línea conviene traer a colación la STS 581/2017 de 26 de octubre que, en lo que ahora interesa, recuerda que ' la doctrina de esta sala es clara al respecto en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada'.

Coincidimos con el juzgador de primer grado en considerar que el contrato escrito que aporta el demandado en este litigio debe considerarse un contrato absolutamente simulado, hecho para defraudar la expectativa posesoria asociada a los derechos dominicales que sobre la finca de autos se transmitieron a BANKIA en el procedimiento de ejecución hipotecaria antes reseñado.

En este sentido, en general, conviene apuntar que, ante la realidad de un aparente contrato, es cierto que la prueba de la simulación corresponde a la actora, pero también es cierto que ha de tenerse en cuenta al enjuiciar esta carga procesal la índole del objeto de la prueba, constituido por un hecho negativo (negativo y, además, normalmente clandestino) por lo que es siempre de difícil comprobación directa, de modo que ésta no puede ir más allá de lo razonable y posible, motivo por el cual bastará que aparezcan en el proceso datos bastantes que justifiquen la simulación contractual, indicios que en cualquier caso han de ser claros y precisos, aportando datos objetivos cuya interpretación más razonable los convierta, en función del contexto en que aparecen, en signos reveladores del fraude al ser incompatibles, dentro de un normal orden de cosas, con la realidad material del arriendo. En definitiva, será el Tribunal quien a través de la valoración de las pruebas directas o indirectas aportadas al juicio deberá inferir su existencia, que deberá entender como cumplidamente probada.

En la sentencia apelada se enuncian sistematizadamente una serie de elementos de prueba indirecta que llevan al juez a quo a alcanzar tal conclusión, valoración que expresamente ratificamos. De los indicios plurales, relevantes y convergentes en orden a acreditar la simulación, nos parecen especialmente trascendentes a tal efecto los siguientes:

1º.- El pretendido contrato de arrendamiento aportado por la parte demandada está extendido en un documento privado, y, pese a su duración, no consta incorporado o inscrito en un registro público.

2º.- El pretendido contrato de arrendamiento, aparece suscrito, en la condición de arrendador, por el Sr. Severiano, legal representante de la mercantil GINA COL.LECCIÓ,S.L., que era la ejecutada en el procedimiento en que adquirió el dominio de la finca BANKIA, el cual, manifestó al deponer como testigo en el acto de juicio ( 20:59) que permanece ocupando como almacén algunas de las dependencias que se integran en el complejo de edificaciones ( hasta un numero de 10 en diferentes estados de conservación) que integran la finca litigiosa, con lo que tiene un evidente interés directo en el pleito.

3º.- No hay rastro documental del pago de la renta arrendaticia, no habiendo aportado la parte demandada ningún recibo de renta, giro o transferencia, acta notarial, o expediente de consignación, del período transcurrido desde la pretendida celebración del contrato de arrendamiento, hasta la presentación de la demanda. Sobre este extremo consideramos que el pago de la renta, que es el elemento fundamental que tenía acreditar el demandado para justificar la existencia del arriendo, como señala la STS 581/2017, antes citada, no puede tenerse por acreditado por las declaraciones del propio Sr. Severiano, que no nos parecen ni adecuadas ni suficientes a tal fin. Ello por cuanto dicho testigo, dado el interés directo a que hemos hecho referencia, no goza de la imparcialidad ni de la objetividad necesarias como apoyar solo sobre su testimonio la realidad de este dato crucial. Es más: consideramos que con el supuesto contrato se pretendía, precisamente, crear una apariencia con la que evitar la entrega de la posesión a la ejecutante y aquí actora, de modo que se mantuviera la posesión de la finca en la esfera de disposición del Sr. Severiano, que, cuando menos, admite además que mantiene con el Sr. Fidel relaciones de colaboración empresarial.

4º.- La extensa duración del contrato, doce años prorrogables, habiendo reconocido el demandado que no hizo un uso efectivo de las dependencias durante un largo periodo de tiempo, tal y como se indica en la resolución recurrida.

5º.- La ridículamente escasa, completamente fuera de mercado, renta arrendaticia que se fija en el pretendido contrato de arrendamiento (300.-euros durante el periodo ordinario y 400 € caso de prórroga o tácita reconducción). Dicha renta no se corresponde con las dimensiones de la finca arrendada ( 3.469 m2 con 10 edificaciones, que según el demandado utiliza ( algunas de ellas) como sede de su empresa y como residencia). Esta cuantía de renta no puede razonablemente explicarse, como mantuvo D. Fidel al ser interrogado en el acto de juicio, en la necesidad de acometer reparaciones, por cuanto, en el propio pretendido contrato, ya por esta causa se establece un periodo de carencia (exención total del pago de renta) de nada menos que tres años, ambas circunstancias completamente contrarias a la esencia de cualquier contrato de arrendamiento.

6ª.- Que el propio Sr. Fidel manifiesta que entregaba cantidades no propiamente en concepto de rentas, sino en pago el pago de suministros y por el mantenimiento de la finca. En este sentido, es doctrina constante y reiterada, desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1962, que el hecho del pago de la renta, que excluye la condición de precarista, no está constituido por el abono del importe de cualquier cantidad de dinero, a cualquier persona, si tales pagos no se hacen a título de merced por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga, y si no son aceptados en tal concepto por su acreedor.

En consecuencia, a partir de todos estos elementos reunidos es posible alcanzar la conclusión probatoria de la simulación del contrato de arrendamiento aportado por la parte demandada, siendo radicalmente nulo e inexistente, por simulación absoluta, sin posibilidad de convalidación, por ser doctrina comúnmente admitida que las relaciones afectadas de nulidad absoluta, al resultar inexistentes en derecho, no pueden convalidarse con el transcurso del tiempo, al ser imprescriptible la acción de nulidad.

Así las cosas, la ocupación por parte del apelante de la finca litigiosa constituye una situación de precario que debe cesar cuando desaparece la tolerancia de la propiedad, y es precisamente la ausencia de esa tolerancia lo que pone de manifiesto el ejercicio de la acción que analizamos.

En suma, no habiendo sido probado título en favor del recurrente que legitime su ocupación de la finca, procede, en definitiva, confirmar la estimación de la demanda en ejercicio de la acción de desahucio por precario, que resulta perfectamente idónea a tal fin, con desestimación del recurso de apelación interpuesto.

QUINTO.-Dada la desestimación del recurso, deben imponerse al apelante las costas derivadas del mismo (ex. art. 398 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Fidel , CONFIRMAMOS la Sentencia de 13 de junio de 2019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Mataró en los autos de juicio verbal nº 1308/2018 de los que el presente rollo dimana,con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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