Sentencia Civil Nº 464/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 750/2008 de 16 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00464/2009

Fecha: 16 DE OCTUBRE DE 2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 750 /2008

Ponente: ILMO. SR. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

Apelante y demandante: ENTRANDO EN CASA, S.L.

PROCURADOR: D. JOSÉ CARLOS NAHARRO PÉREZ

Apelado y demandado: Dª Margarita

PROCURADORA: Dª Mª JOSÉ MILLÁN VALERO

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1125/2006

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 42 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En MADRID, a dieciséis de octubre de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1125 /2006, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 42 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 750/2008, en los que aparece como parte apelante: ENTRANDO EN CASA S.L., representado por el Procurador D. JOSE CARLOS NAHARRO PEREZ, y como apelada: Dª. Margarita , representada por la Procuradora Dª. MARIA JOSE MILLAN VALERO, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 1125/2006, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 42 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por el Ilmo. Sr. D. Ángel L. Ramos Muñoz Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Madrid se dictó sentencia con fecha 16 de Abril de 2008 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente:"Que estimando la Falta de Legitimación Pasiva de la demandada y desestimando la demanda presentada por ENTRANDO EN CASA, S.L. contra Margarita , todos ellos con la representación y asistencia ya citadas,

1º.- Debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra.

2º.-Debo imponer e impongo el pago de las costas del procedimiento a la demandante."

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante, el Procurador Sr. D. José Carlos Naharro Pérez, dándole traslado del mismo a la parte demandada quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 15 de Octubre del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- En la demanda se ejercita una pretensión de reclamación de cantidad dirigida al cumplimiento del contrato de corretaje, que la agencia inmobiliaria: "ENTRANDO EN CASA, S.L" actora estima celebrado y perfeccionado con la demandada Dª Margarita el 4 de abril de 2005, consistiendo en el encargo de venta del piso NUM000 del edificio sito en la C/ DIRECCION000 nº DIRECCION001 de Madrid. No obstante la sentencia recurrida de 16 de abril de 2008, del Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid , dictada en el juicio ordinario nº 1125/06, fue desestimatoria de la demanda por apreciación judicial de falta de legitimación pasiva de la demandada por no ser la propietaria vendedora, sino una mandataria de ésta, siendo el dueño de la vivienda D. Herminio , quien la vendió mediante escritura pública el 28 de julio de 2005, según consta en la relación de hechos probados que consta en el Antecedente de Hecho quinto de la sentencia apelada, y que damos por reproducidos al no haber sido desvirtuados de contrario.

SEGUNDO.- Los motivos del recurso de apelación de la parte actora consisten en atacar la apreciación judicial de la falta de legitimación pasiva de la tía política del propietario, quien realizó el encargo a la agencia inmobiliaria para que vendiera el piso, sin contar con mandato expreso de su sobrino, porque en la Audiencia Previa otro juez había rechazado la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, impidiendo así que se constituyera la relación jurídica procesal con el propietario. El mandato tácito subyacente tuvo por objeto que la demandada enseñara el piso por vivir en el mismo portal, pero no existe prueba alguna que abarcase la encomienda de contratar con alguna agencia inmobiliaria, el encargo de venta que firmó la demandada excediéndose del cometido del mandato conferido, debiendo responder atendiendo a lo dispuesto en los artículos 1714 y 1725 del CC , vulnerándose el artículo 7 del CC .

La parte apelada se ha opuesto a dichos motivos, defendiendo la conformidad jurídica de la sentencia recurrida.

TERCERO.- La ausencia de instrucciones escritas entre el propietario y su mandataria verbal para que enseñara su piso, debe interpretarse de manera restrictiva, no cabiendo entender extensivo dicho mandato a la celebración de contrato alguno de mediación o corretaje, como ponen de relieve los hechos probados de la sentencia recurrida, quedando reducido a su contenido mínimo el verdadero alcance del mandato tácito conferido por el vendedor a su mandataria, de modo que ésta quedó obligada directamente con la Gestoría intermediaria a todo lo que excediese de enseñar el piso, pues la delegación del mandato debe entenderse en su sentido más estricto, teniendo en cuenta que la demandada actuó por sí misma y sin reflejar en la Nota de encargo, que representaba a su sobrino político, u auténtico dueño del piso. Es importante dicha circunstancia, porque de dicho alcance deriva necesariamente todo lo demás, es decir, quien debe responder por el pago de la reclamación de cantidad objeto del pleito. Tampoco puede deducirse otra consecuencia de los actos anteriores y posteriores a las negociaciones mantenidas entre las partes litigantes; la Gestoría intermediaria y la demandada, Si, por último, tenemos en cuenta que el contenido del contrato de mediación o corretaje, propio de toda gestoría (salvo prueba en contrario), sólo obliga al corredor o gestor a informar a la otra parte (comitente o mandante) de la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servir de intermediario en esta conclusión, a cambio de una retribución, pero sin participar personalmente en el contrato ni como representante de una de las partes, ni como simple mandatario o comisionista suyo, de tal modo que queda siempre fuera del negocio resultante de su actividad (la jurisprudencia del Tribunal Supremo es unánime al respecto, salvo que exista, reiteramos, pacto en contrario, aquí inexistente).

No cabe duda de que en el presente caso, al carecerse de una prueba fehaciente en contrario, la mandataria verbal respecto del dueño interesado en la venta del piso y tácita frente a terceros, porque no les expresó su mandato, se excedió en el encargo recibido, que no era otro que enseñar el piso litigioso, pues para ahorrarse las molestias, concertó por su cuenta y riesgo un encargo de venta, que asumió la actora: "ENTRANDO EN CASA, S.L", celebrado y perfeccionado con la demandada: Dª Margarita el 4 de abril de 2005, consistiendo en el encargo de venta del piso NUM000 del edificio sito en la C/ DIRECCION000 nº DIRECCION001 de Madrid. Siendo la misión de dicha agencia inmobiliaria poner en relación a las partes del futuro contrato de compraventa, pero sin que ello le autorizara a celebrarlo por sí misma, pues ello correspondía al verdadero dueño del piso, que por ello era quien tenía que prestar el consentimiento para su celebración y perfeccionamiento.

A la Gestoría simplemente correspondía poner en relación a las futuras partes del contrato, salvo pacto en contrario que le permitiese llevar a cabo la compraventa, efecto jurídico que aquí no quedó acreditado, como bien distingue la sentencia recurrida, que es acorde con el criterio del Tribunal Supremo Sala 1ª, fijado entre otras en sus sentencias de 4 de noviembre de 1994 y de 13-6-2006, nº 591/2006, rec. 3841/1999. La STS 1032/2004, de 5 noviembre EDJ2004/159599 , expresa esta misma idea diciendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada (SSTS de 22 de diciembre de 1992 EDJ1992/12740, 4 de julio de 1994 EDJ1994/11851 y 4 de noviembre de 1996 ).

CUARTO.- El exceso en el cumplimiento del mandato tácito para enseñar el piso surge desde el momento en que Dª Margarita celebró directamente el contrato de corretaje, como si se tratase, ya que no era la propietaria, de una mandataria tácita frente a terceros del vendedor, para lo que carecía de poder. Así se deduce del contenido del documento aportado por la actora de "encargo de venta", en que no se hizo constar los datos necesarios para determinar el alcance de la representación, actuando como dueña, sin serlo, dicha mandataria tácita.

El art. 1.450 del Código Civil dispone que se perfeccionará la venta entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Pero, en cambio, tal "encargo de venta" no obliga al propietario de la cosa, al no existir una prueba que evidencie que la hubiese autorizado, pues en principio y como ya se indicó, el mandato de enseñar un piso no faculta a la mandataria a concluir el contrato de corretaje, como realmente hizo, y si lo hace es por su cuenta y riesgo, debiendo asumir las consecuencias, sin perjuicio de su facultad de repetir contra el vendedor, en el caso de apreciarse un enriquecimiento injusto de éste a costa de ella.

QUINTO.- La carga de la prueba de la existencia del mandato y de sus términos o contenido le corresponde a la parte que quiere librarse de las consecuencias del contrato de mediación o corretaje celebrado por ella, para hacerlas recaer sobre un tercero del que dice tener poder para celebrarlo, según la doctrina adaptada al presente caso, procedente de la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, sec. 6ª, de 21-5-2007, nº 204/2007 , rec. 124/2007.

Por otro lado, el art. 1.173 del citado Código dispone, en caso de duda respecto del contenido del mandato, que éste sea concebido en términos generales, ya que para realizar actos de riguroso dominio (como sería el presente), se necesita mandato expreso. En todo caso, el art. 1.714 del CC dispone que, la mandataria no debe traspasar los límites del mandato, y para el caso de que lo haga, el art. 1.717 del CC le hace responsable directamente frente a la persona con quien ha contratado. La Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 16ª, en sentencia de 23-12-2002, rec. 680/2002 , apreció exceso en tal clase de mandato y en consecuencia , vinculó directamente a la demandada en el supuesto enjuiciado en dicho recurso, conforme a lo que previene el art. 1725 del Código Civil. La Audiencia Provincial de Madrid, sec. 10ª , en sentencia de 12-6-2008, nº 433/2008, rec. 393/2007 , también examinó un caso en que concurría la figura de mero mandatario del vendedor, donde el Juzgado aprecia que no siguió las órdenes e instrucciones en tal mandato y en consecuencia vincula directamente a dicha demandada conforme a las consecuencias que previenen los artículos 1726 y 1.718 del Código Civil . Sin perjuicio de imputar los intereses legales devengados desde la fecha de presentación de la demanda conforme a los artículos 1108 y siguientes del CC a cargo de la demandada.

SEXTO.- Consecuentemente con lo hasta aquí expuesto, se estima el presente recurso y la demanda, con imposición de las costas de la primera instancia a la demandada, y se revoca la sentencia apelada, y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC , no se imponen a ninguna de las partes las costas causadas en esta alzada.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey. Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de "ENTRANDO EN CASA, S.L" contra la sentencia de 16 de abril de 2008, del Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid , dictada en el juicio ordinario nº 1125/06, de que dimana el presente rollo, procede: Revocar la expresada resolución judicial, condenando a Dª Margarita , al pago de la cantidad reclamada de 24.881,89 ?, más intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda y las costas de la primera instancia, sin imponer a ninguna de las partes las costas ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.