Sentencia Civil Nº 464/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 369/2011 de 27 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00464/2011

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 369 /2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veintisiete de septiembre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 772/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 77 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 369/2011, en los que aparece como parte apelante BRIADWOOD CORPORATION, S.A., representada por la procuradora Dña. VICTORIA RODRÍGUEZ-ACOSTA LADRÓN DE GUEVARA, y asistida por el Letrado D. JUAN JOSÉ URIOL RESUELA, y como apelado COMPLEJO CREATIVO, S.L., representada por la procuradora Dña. ALICIA REYNOLDS MARTÍNEZ, y asistida por el letrado D. CAYETANO GARCÍA DE LA BORBOLLA, sobre desahucio, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid, en fecha 9 de septiembre de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor siguiente: "Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por Briadwood Corporation S.A, representada por la procuradora DA. Victoria Rodríguez-Acosta Ladrón de Guevara, contra Complejo Creativo, S.L., representada por la procuradora DA. Alicia Reynolds Martínez, debo absolver y absuelvo a la citada demandada de los pedimentos del suplico de la demanda, y con condena a la actora en las costas causadas en esta instancia.

Se deja sin efecto la fecha de lanzamiento acordada en el auto de admisión a trámite de la demanda".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante BRIADWOOD CORPORATION, S.A., al que se opuso la parte apelada COMPLEJO CREATIVO, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 20 de septiembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO .- La arrendadora demandante, Briadwood Corporation S.A., de nacionalidad panameña, ejercita, mediante demanda presentada el 23 de marzo de 2010, frente a la arrendataria, Complejo Creativo S.L., acción de resolución del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, celebrado el 1 de octubre de 2008 sobre el inmueble sito en el número 156, 4º de la calle Velázquez de Madrid, y consecuente desahucio por falta de pago de las rentas de los meses de enero de 2009 a marzo de 2010, a razón de 2.000 euros mensuales; acción a la que acumula la de reclamación de las cantidades (30.160 euros) que dice debidas por los conceptos, períodos y cuantías siguientes: a) rentas de enero de 2009 a marzo de 2010 (2.000 euros x 15 meses = 30.000 euros); b) por falta de cumplimiento del plazo de preaviso de cuatro meses establecido en la cláusula segunda para dar por terminado el contrato al finalizar la anualidad (2.000 euros x 4 meses = 8.000 euros; c) IVA sobre 38.000 euros (16% de 38.000 euros = 6.080 euros); d) mensualidades desde la fecha de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva del inmueble; menos el importe del aval prestado en su día en garantía del cumplimiento del contrato (13.920 euros/6 mensualidades de renta más IVA); más las rentas que se vayan devengando desde la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva del inmueble; más los intereses legales.

La demandada se opone a las pretensiones de la demandante alegando que estamos ante una cuestión compleja porque ya se resolvió el contrato de arrendamiento y el procedimiento es inadecuado; y, en cuanto al fondo: en abril de 2009 se comunicó verbalmente y se entregó personalmente una carta a don Mario , apoderado de la arrendadora, cuyo domicilio social está en Panamá y el del apoderado en Lima, que fue quien suscribió el contrato de arrendamiento, para resolverlo en el verano de 2009 dado que las expectativas de la empresa, que pretendía expandir su negocio en Madrid, no habían tenido el resultado esperado, llegándose a un acuerdo con don Mario por el que se le cede un despacho en el local en subarriendo a cambio de continuar la arrendataria en el arrendamiento hasta julio de 2009, fecha esta última en que Complejo Creativo S.L., procede a comunicar a sus clientes el cambio de oficina, dar de baja el teléfono y demás servicios y suministros y dejar libre el inmueble, lo que conocía don Mario porque estaba en el despacho del fondo de la oficina arrendada y una secretaria suya permanentemente y disponía de la llave entregada por la arrendataria, como consta en el acuerdo privado de utilización del despacho situado al fondo de la oficina de fecha 4 de mayo de 2009; además, no se tiene en cuenta por la demandante que sigue en su poder el importe de dos mensualidades en concepto de fianza, ni el IRPF que se ha ingresado en la Agencia Tributaria; la penalización por falta de comunicación a la arrendadora con cuatro meses de antelación a la expiración de la anualidad (30 de septiembre de 2009) es absurda porque no se contempla en el contrato y, por otra parte, si el contrato está renovado y vigente como dice la demandante por falta de preaviso, no se entiende la reclamación por tal concepto; y, finalmente, las facturas expedidas por la demandante por el alquiler del arrendamiento solo abarcan hasta septiembre de 2009, porque ya estaba resuelto.

El juzgador de primera instancia desestima en la vista del juicio verbal la excepción de inadecuación del procedimiento razonando que la cuestión relativa a si la demandada ha desalojado el inmueble y si el contrato está o no en vigor, es cuestión previa a dilucidar en este procedimiento.

La sentencia dictada en la primera instancia estima acreditado: que la demandada comunicó al apoderado de la actora su voluntad de desalojar la oficina antes del verano de 2009; que aquél suscribió un contrato de cesión de un despacho en la oficina arrendada; y que la demandada desalojó la oficina en julio de 2009, sin que fuera preciso entregar las llaves por cuanto ya las tenía en su poder el apoderado de la demandante desde mayo del mismo año; razona: que no puede accederse al desahucio instado por cuanto ha de entenderse que las partes resolvieron el contrato, dejando la demandada la oficina arrendada en julio de 2009, permaneciendo en la posesión de la oficina el apoderado de la actora, como tampoco puede accederse a la reclamación de cantidad, ya que se reclaman las rentas de julio de 2009 y posteriores porque las anteriores del año 2009 fueron cobradas en ejecución de un aval, y si hubo preaviso y se entregó la posesión al apoderado de la actora en julio de 2009, como se declara probado, y no se ha devuelto la fianza, no existe deuda alguna a favor de la actora; y, en consecuencia, desestima la demanda y condena a la demandante al pago de las costas causadas.

La demandante interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando los motivos siguientes: 1.- Al amparo de lo prevenido en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento civil: infracción de los artículos 438.2 y 444.1 de la referida ley procesal al haberse admitido en el juicio de desahucio por falta de pago causas de oposición vedadas por la norma procesal (las causas oponibles son el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) o, siendo admitidas en derecho, sin dar cumplimiento a las formalidades exigidas para su válida formulación en juicio (compensación de la fianza sin notificárselo al actor al menos cinco días antes de la vista). 2.- Error en la valoración de la prueba (testimonios de don Everardo , supuesto empleado de la demandada, y don Fausto , apoderado de la demandada, el documento impugnado referido a un acuerdo entre la arrendataria y el apoderado de la arrendadora, don Mario , y los restantes documentos impugnados por la actora) y error al no estimar prorrogado el contrato de arrendamiento hasta el 30 de septiembre de 2010 conforme a su estipulación segunda (no se ha acreditado la comunicación de la demandada dirigida a la actora en el sentido de no proceder a la prórroga del contrato y menos antes del plazo de preaviso pactado por las partes en el contrato, que expiraba el 31 de mayo de 2009, por lo que vencido el plazo de preaviso, el contrato se prorrogaba automática y obligatoriamente por una nueva anualidad, hasta el 30 de septiembre de 2010, sin que las partes pudieran separarse del mismo), lo que debe declararse hecho probado. 3.- El contrato suscrito tiene carácter vinculante y no puede dejarse a la voluntad de una parte la pérdida de vigencia del mismo (en el momento en que se requirió extrajudicialmente el pago de las rentas y en que se presentó la demanda el contrato estaba vigente). 4.- Incorrecta aplicación del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento civil: inversión indebida de la carga de la prueba al afirmar el juzgador de primera instancia que la demandante no ha acreditado que no se entregara la posesión del inmueble arrendado a la actora, vinculando la desestimación de la demanda a la supuesta entrega de la posesión del inmueble, cuando, habiendo acreditado la actora la relación arrendaticia con el contrato no impugnado, era la demandada quien debía acreditar los hechos que impliquen la pérdida de vigencia del mismo y, además, de la no ocupación del inmueble por la arrendataria no puede derivarse consecuencia jurídica para la arrendadora, ni supone consentimiento tácito de un eventual desistimiento del arrendatario, incluida la entrega de llaves a su propietario y arrendador, la actora, por lo que la demandada es quien viene obligada a probar que entregó las llaves a la actora y que vinculó dicha entrega al abandono del inmueble, sin que tal prueba resulte de la tenencia de llaves por don Mario en virtud de un acuerdo desconocido para la actora, máxime cuando el acuerdo era privado y confidencial según la cláusula 1.7. 5 .- No cabe deducir consecuencia alguna de la no emisión por la arrendadora de recibos a partir de septiembre de 2009 (se debe el alquiler por el arrendatario aunque no se emitan por el arrendador), ni de la remisión de comunicaciones a la demandada a su domicilio social sito en Sevilla porque fue el designado en el contrato de arrendamiento para comunicarse la arrendadora con la arrendataria. 6.- Error en la valoración de la prueba respecto de las cantidades que integran el "petitum" económico de la actora, su desglose, origen y sentido: en la demanda se reclaman las rentas desde enero de 2009, aunque reducida la cuantía total en el importe cobrado en ejecución del aval otorgado por Banco Santander y las rentas se devengaron hasta, al menos, una anualidad más allá del plazo inicialmente previsto; y, aún cuando se entendiera que el contrato de arrendamiento no se prorrogó y terminó el 30 de septiembre de 2009 (9 meses desde enero de 2009 impagados), la arrendataria adeudaría, después de descontar los importes del aval (seis mensualidades de renta más IVA) y de la fianza (dos mensualidades de renta), la renta de una mensualidad. 7.- La procedencia de la estimación de la demanda lleva consigo la condena de la demandada al pago de las costas causadas en ambas instancias, tanto por lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento civil, como por lo pactado en la cláusula tercera del contrato (la arrendataria debe soportar la totalidad de las costas y gastos que se causen judicial o extrajudicialmente por este motivo - desahucio por falta de pago de una mensualidad de renta-, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador, aunque su intervención no fuese preceptiva).

SEGUNDO .- La demandada, en el escrito de oposición al recurso de apelación, reitera, sin impugnar la sentencia, la inadecuación de procedimiento por existencia de cuestión compleja y, añade, ex novo, la falta de legitimación activa por no acreditar la demandante su condición de propietaria del inmueble, y, para el caso de estimarse que existió desistimiento unilateral y que se adeudan rentas hasta la fecha, se haga uso de la facultad moderadora del tribunal.

La inadecuación del procedimiento, como cuestión de orden público procesal, de existir, sería apreciable de oficio y, por tanto, podría examinarse en esta segunda instancia aún cuando no se hubiere interpuesto recurso de apelación por la demandada. Ahora bien, desde ahora hemos de dejar sentado que el procedimiento no es inadecuado por la causa que adujo la demandada en la primera instancia, esto es, porque la cuestión suscitada sea compleja, pues tal cuestión no es compleja ya que se trata única y exclusivamente de determinar la vigencia o no vigencia del contrato de arrendamiento a la fecha de interposición de la demanda, en cuanto es evidente que si el contrato ya no está vigente y se ha devuelto la posesión del inmueble a la arrendadora cuando se interpone la demanda, la parte arrendadora carece de la acción de resolución del contrato y consiguiente desahucio por falta de pago de las rentas.

La excepción de falta de legitimación activa es una cuestión suscitada por primera vez en el recurso de apelación y, en consecuencia, no puede ser analizada. De cualquier modo, la arrendadora está legitimada para ejercitar la acción de desahucio por falta de pago de las rentas y quien ha ejercitado la acción en este caso es la parte arrendadora, bastando acreditar, como acreditó la misma, que celebró el contrato de arrendamiento con la demandada.

TERCERO .- El artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil establece una limitación en las alegaciones que el demandado puede hacer y probar en los procesos de desahucio por falta de pago: el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Ahora bien, como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, sección 4ª, de 27 de enero de 2011 "(...) Ello no empece a que la esencial carga probatoria del arrendador accionante sea la de demostrar la vigencia del propio arrendamiento y con ello de la obligación de pago incumplida por el demandado, y consecuentemente se dé al segundo la posibilidad de formular y probar alegaciones al respecto, debiendo además entenderse incluido en el concepto de pago los medios extintivos de las obligaciones contemplados en el artículo 1.156 del Código Civil (compensación, condonación, novación,...), pero lo que no tiene cabida en los juicios de desahucio, son todas aquellas alegaciones que trascienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que deberán ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo que corresponda, teniendo presente que, de conformidad a lo establecido en el artículo 249.1.6º de la LEC , deberán tramitarse en juicio declarativo ordinario todas las cuestiones relativas a arrendamientos urbanos y rústicos, salvo los desahucios por falta de pago y por expiración del plazo contractual. En efecto, la vigente LEC mantiene el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta (art. 250.1.1º ) como procedimiento sumario, con conocimiento limitado, ya que sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias previas para la procedencia de la enervación. En consecuencia se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad o a la eficacia del título y en general las cuestiones complejas derivadas del contenido del contrato, pero no de las alegaciones que pudiera formular el demandado. En este sentido traemos a colación el criterio interpretativo mantenido por esta Audiencia Provincial, cuya Sección Quinta en sentencia de 14 de septiembre de 2010 se pronunciaba de la siguiente manera, reiterando así el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales, del que es exponente, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª) de 5 de febrero de 2010 en la que dice con respecto al desahucio, "que se trata de un juicio sumario, con conocimiento limitado (respecto de la posibilidad de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1 ), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del art. 1579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables; con ello, y con fundamento en los arts. 217.2 y 6 en relación con dicho 444.1 de la LEC, parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( Sentencia del Tribunal Constitucional 136/96 de 28 de octubre y Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1993 , 29 de julio de 1993 y 16 de junio de 1994 )".

En sentido similar se pronuncia la sentencia de la sección 20ª de esta Audiencia Provincial de Madrid, de 22 de julio de 2009 , cuando argumenta: "En consecuencia, la limitación de formular alegaciones y aportar pruebas que el artículo 444.1 de la LEC impone al demandado lo es en relación a la pretensión de recuperar la finca por impago de la renta o cantidad asimilada, pero no respecto a la pretensión de reclamación de rentas, por lo que ninguna indefensión se le origina a la parte arrendadora por el hecho de que se permita a la arrendataria discutir la procedencia de incluir determinadas cantidades como asimiladas a renta y se le imponga a la misma arrendadora el deber de acreditar su exigibilidad y efectivo pago por venir referidos dichos extremos a hechos constitutivos de su pretensión y, como tales, a ella corresponde acreditar en aplicación del principio sobre carga de la prueba establecido en el artículo 217 de la LEC ".

De lo anterior se deduce que, habiendo opuesto la arrendataria demandada la extinción del contrato en fecha anterior a la interposición de la demanda, tal alegación, contraria a la vigencia del arrendamiento que sostiene la arrendadora como fundamento de su acción de resolución por falta de pago, tiene cabida en el presente procedimiento, y puede ser probada por los medios de prueba de que dispone la demandada.

CUARTO .- El artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil dispone que cuando en los juicios verbales el demandado oponga un crédito compensable, deberá notificárselo al actor al menos cinco días antes de la vista.

En este caso, la demandada no notificó al actor cinco días antes de la vista la compensación del importe de la fianza (dos mensualidades de renta) con las rentas reclamadas hasta la cuantía concurrente.

No obstante, ninguna consecuencia negativa hemos de extraer de tal omisión porque, aunque no se haya dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil y aunque se entendiera que, en todo caso, no es susceptible de compensación la fianza al estar aún sometida a liquidación de las obligaciones que garantizaba, lo cierto es que, si la acción de resolución del contrato y desahucio por falta de pago fuera improcedente por haber concluido, antes de la interposición de la demanda, la vigencia del contrato de arrendamiento y haber entregado la arrendataria la posesión del inmueble a la arrendadora y no ser susceptible de resolución un contrato que ya está extinguido por otra causa -desistimiento, expiración de término o cualquier otra-, quedando solo pendiente el pago de las rentas anteriores a la extinción y, en su caso, la liquidación de los efectos económicos de dicha extinción, no sería correcto entrar a conocer de la acción acumulada de reclamación de rentas, al devenir inadecuado el procedimiento de juicio verbal de desahucio por falta de pago con acción acumulada de reclamación de cantidad, seguido por razón de la materia (artículos 250.1.1º y 438.3.3ª de la Ley de Enjuiciamiento civil), toda vez que el ejercicio de la acción de reclamación de cantidad en juicio verbal, por encima del límite legal de su cuantía -como sucedería en tal caso-, sólo es posible acumulado al ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de rentas y cantidades debidas por el arrendatario, por lo que la indebida acumulación de acciones, al no estar vigente la acción de desahucio a la fecha de presentación de la demanda, daría lugar a la inadecuación del procedimiento respecto de la acción mal acumulada de reclamación de cantidades a cargo del arrendatario, y esta reclamación -rentas adeudadas y, más ampliamente, si procediera, la liquidación de los efectos económicos de la extinción del contrato previa a la demanda- debería haberse ventilado y, por ello, la compensación de la fianza, en el procedimiento declarativo ordinario (artículo 249.1.6º de la misma ley ).

QUINTO .- La revisión de la sentencia de primera instancia, cuando se trata de valoración probatoria, deberá limitarse a comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción, sin que, además, resulte lícito sustituir el criterio objetivo del juzgador de primera instancia por el criterio subjetivo, personal e interesado de la parte apelante, aunque lo anterior no debe conducir a la negación de la facultad revisora de la sentencia de primera instancia que, dentro de los límites del recurso de apelación interpuesto, está conferida en plenitud al órgano de apelación. Por otra parte, debe actuarse con prudencia cuando hemos de referirnos a la revisión del valor probatorio otorgado por el juzgador de instancia al testimonio de unos testigos, ya que la apreciación del referido medio probatorio es conforme a las reglas de la sana crítica del órgano judicial, el cual tiene amplísimas facultades para apreciar su valor, aunque ello tampoco quiera decir que la impugnación de la valoración de este medio probatorio no haya de ser tenida en cuenta cuando se evidencie que la apreciación del testimonio es ilógica, disparatada o manifiestamente desproporcionada.

En el supuesto litigioso no se advierte que la valoración de la prueba haya sido ilógica, manifiestamente infundada o errática o arbitraria, pues los documentos y testimonios valorados por el juzgador de primera instancia, no ponen de relieve un error manifiesto o la arbitrariedad del mismo al tener en cuenta los datos que se derivan de tales documentos y proporcionados, significadamente, por los testimonios que refiere aquél (don Everardo y don Fausto , empleados de la demandada), razonando sobre los medios de prueba que ha considerado relevantes y a partir de los cuales ha obtenido sus conclusiones, valorándolos detallada y conjuntamente, a pesar de que, como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2009 , ni siquiera es necesaria la referencia de manera exhaustiva a todos los medios de prueba obrantes en los autos.

Y no solo no se advierte que la valoración de la prueba realizada por el juzgador de primera instancia haya sido ilógica, manifiestamente infundada o errática o arbitraria, es que tal valoración y conclusiones obtenidas de los medios de prueba se comparten por esta Sala, pues la prueba practicada acredita que la arrendataria, antes del 4 de mayo de 2009 (testimonio de don Everardo y don Fausto , empleados de la demandada), comunicó al apoderado de la arrendadora, don Mario , el mismo que en su nombre había celebrado el contrato de arrendamiento (documento 1 de la demanda), su voluntad de resolver el contrato antes del verano de 2009, dado que las expectativas tenidas en cuenta al contratar el arrendamiento no habían tenido el resultado esperado y tenían problemas para pagar la renta pactada, subarrendando, mientras tanto, un despacho a don Mario , y que la devolución de la posesión a la arrendadora, a través de don Mario , se llevó a cabo mediante el simple desalojo de la arrendataria en el mes de julio de 2009 (testimonio de don Everardo , contrato denominado de prestación de servicios suscrito por la demandada con terceros en fecha 1 de julio de 2009, para usar y disfrutar a partir del 1 de agosto de 2009 los servicios de unas instalaciones asignadas para el desarrollo de actividades administrativas en el número 27 de la calle Velázquez de Madrid -folios 89 a 98- y correos electrónicos de la demandada a sus clientes -folios 57 a 59- comunicándoles el nuevo domicilio al que dirigirse), conocido y consentido por don Mario en su condición de tal apoderado de la arrendadora, toda vez que el mismo, en virtud del contrato de subarriendo del despacho situado al fondo de la oficina, celebrado a título personal con la arrendataria demandada en fecha 4 de mayo de 2009 (documento obrante a los folios 55 y 56), y denominado "acuerdo privado y confidencial entre soluciones C2 y JLO, utilización de un despacho en oficina c/Velázquez 156, 28010, Madrid", utilizaba parte de la oficina (despacho y zonas comunes y el hall de entrada mediante una secretaria de recepción nombrada por él) y tenía en su poder las llaves de la misma.

SEXTO .- La cláusula segunda del contrato de arrendamiento disponía: "El presente contrato tendrá una duración de un año, de obligado cumplimiento, a contar desde el día 1 de octubre de 2008. Llegada la fecha de terminación del contrato, es decir, el día 30 de septiembre 2009, sin perjuicio de la tácita reconducción a que se refiere el art., 1566 del Código Civil , que se aplicará de año en año siempre que con 4 meses de antelación y finalizado el primer año de obligado cumplimiento, el arrendatario no manifieste su voluntad de resolver el contrato, cuya duración máxima será de 5 años es decir hasta el 30 de septiembre de 2013. A la expiración del contrato de arrendamiento, o de su prórroga, el arrendatario deberá desalojar el inmueble el último día del contrato y ponerlo a disposición del arrendador, totalmente libre de personal, enseres y, en su caso, de maquinaria".

Es indiferente, por tanto, que la comunicación de resolución de la arrendataria, por medio de don Fausto , se efectuara entregando al apoderado de la arrendadora la carta que aparece al folio 54 de las actuaciones o notificándolo verbalmente, ya que el preaviso que debía dar la arrendataria a la arrendadora de su voluntad de resolver el contrato finalizada la primera anualidad obligatoria (cuatro meses), con el fin de no prorrogar el arrendamiento por otra anualidad más, no se sometía en el contrato a formalidad alguna. Y ha quedado acreditado, por lo ya expuesto, que la comunicación de resolución del contrato se realizó antes del 4 de mayo de 2009, fecha en que se celebra el contrato de subarriendo para paliar los problemas de la arrendataria para el pago de la renta, que ya adeudaba desde enero de 2009.

El juzgador de primera instancia pone a cargo de la demandante la obligación de acreditar el hecho negativo consistente en que "no se entregara la posesión del inmueble arrendado a la actora", cuando las reglas sobre la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento civil, conducen a sostener que es la demandada-arrendataria quien debe acreditar el hecho positivo extintivo que alega, la resolución del contrato y, por ello, la devolución de la posesión a la arrendadora en la fecha que aduce. Sin embargo, consideramos que la arrendataria ha acreditado la entrega de la posesión mediante el desalojo de la oficina antes del 30 de septiembre de 2009 en las circunstancias ya valoradas.

Y aunque nada podamos deducir del hecho de remitir la arrendadora a la arrendataria las comunicaciones por razón del arrendamiento al domicilio social de la última en Sevilla, porque en el propio contrato de arrendamiento así se pactó, la prueba practicada es suficiente para tener por acreditados los hechos declarados probados.

SÉPTIMO .- La arrendataria venía obligada, si quería que el contrato no entrara en el segundo año de su vigencia, a notificar la resolución del contrato con 4 meses de antelación al 30 de septiembre de 2009 y ese plazo se cumplió. Lo que no podía era resolver el contrato con efectos en verano de 2009 y por ello venía obligada a pagar la renta hasta el 30 de septiembre de 2009, fecha en que se extinguió el contrato.

Ahora bien, resuelto el contrato con efectos de 30 de septiembre de 2009 (la propia arrendadora consideraba que era la fecha de resolución ya que únicamente emitió recibos a la arrendataria hasta ese mes y es el hecho de la no emisión lo que el juzgador valora), esto es, casi siete meses antes de la interposición de la demanda, la acción de resolución del contrato y consiguiente desahucio por falta de pago de la renta era improcedente y, como ya hemos razonado anteriormente, no cabe entrar a examinar la acción de reclamación de cantidad indebidamente acumulada a una inexistente acción de desahucio, por lo que, la arrendadora, si considera que a pesar de la ejecución del aval y aplicación de la fianza aún le adeuda la arrendataria alguna cantidad teniendo en cuenta que el contrato se resolvió, conforme a lo pactado, el 30 de septiembre de 2009, deberá reclamarla en el procedimiento declarativo que corresponda.

OCTAVO .- El pronunciamiento sobre costas debe atenerse, únicamente, a lo establecido, para la primera instancia, en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil y, para la segunda , en el artículo 398 de la misma ley .

En el presente supuesto la demanda ha sido totalmente desestimada aunque la acción de reclamación lo haya sido por razones diferentes a las dadas por el juzgador de primera instancia, de modo que el pronunciamiento que corresponde hacer es el mismo que se hace en la sentencia apelada y, en consecuencia, debemos confirmar la condena de la demandante al pago de las costas causadas en la primera instancia, en aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Y como el recurso de apelación ha de ser desestimado, procede la condena de la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada (artículo 398 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Briadwood Corporation, S.A., representada por la Procuradora doña Victoria Rodríguez-Acosta Ladrón de Guevara, contra la sentencia dictada en fecha 9 de septiembre de 2010, por el Juzgado de Primera Instancia número 77 de los Madrid (juicio verbal de desahucio 772/10) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el apelante para recurrir al que se dará por quien corresponda el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.