Sentencia Civil Nº 465/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 343/2008 de 30 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2008-0001848

Procedimiento: Recurso de apelación Nº 343/2008- AM -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000946/2006

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 16 DE VALENCIA

Apelante: DÑA. Erica .

Procurador.- CARMEN LIS GOMEZ.

Apelados: COM. PROP. AVDA. DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , NUM002 Y GARAJE Y SUBCOM. PROP. GARAJE DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , NUM002 DE VALENCIA.

Procurador.- JOSE LUIS QUIROS SECADES.

SENTENCIA Nº 465/2008

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

DÑA. CRISTINA DOMENECH GARRET

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En Valencia, a treinta de junio de dos mil ocho.

La Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Valencia, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al

margen, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada el día 29 de en enero de 2.006 por la

Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 16 de Valencia, en los autos de Juicio Ordinario seguidos

en dicho Juzgado con el número 946 de 2.006.

Han sido partes en el recurso, como apelante Dª Erica y como apelada la comunidad de propietarios

de la DIRECCION000 núms.. NUM000 , NUM001 y NUM002 y subcomunidad de propietarios del garaje de la DIRECCION000 núms.. NUM000 , NUM001 y

NUM002 , representada por el Procurador D. José Luis Quirós Secades y defendido por el Letrado D. Sergio Sánchez Gimeno, siendo

Ponente la Ilma. Sra. Dª CRISTINA DOMENECH GARRET.

Antecedentes

PRIMERO.-

El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "QUE DESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. Lis Gómez, en nombre y representación de DÑA Erica , contra la COMUNIDAD GENERAL DE PROPIETARIOS DEL INMUEBLE SITO EN VALENCIA, DIRECCION000 Nº NUM000 , NUM001 Y NUM002 y contra la SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS GARAJE del citado edificio, debo declarar y declaro no haber lugar a la misma y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de las pretensiones contenidas en la demanda contra la misma formulada. Todo ello, con expresa imposición de costas procesales a la parte actora."

SEGUNDO.-

Notificada dicha Sentencia a las partes, la representación procesal de Dª Erica , preparó e interpuso recurso de apelación, solicitando se dicte Sentencia estimando el recurso de apelación, y revocando la dictada en la instancia y estimando los pedimentos contenidos en el escrito de demanda, con los pronunciamientos que le son inherentes y con expresa imposición de las costas a la parte demandada en ambas instancias.

Se dio traslado del recurso a la parte contraria, que presentó escrito de oposición, y previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a la Audiencia Provincial.

Repartido el recurso a ésta Sección Undécima, se dejó constancia de ello mediante Diligencia de fecha 24 de abril de 2.008. Por Providencia de fecha 30 de abril de 2.008 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente. Por Providencia de fecha 8 de maryo de 2.008 se tuvo por personadas en la alzada a las partes apelante y apelada. Mediante Providencia de fecha 26 de mayo de 2.008 se señaló para deliberación y votación el día 30 de junio de 2.008. Por necesidades del servicio, mediante Providencia de fecha 23 de junio de 2.008 se designó nueva Ponente en sustitución del anterior. Llegado el día, se llevó a efecto lo acordado.

TERCERO.-

En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTAN íntegramente los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida y se dan por reproducidos, resolviéndose el recurso con arreglo a los siguientes

PRIMERO.-

Deducida por Dª Erica demanda sobre impugnación de los acuerdos adoptados en fecha 25 de abril de 2006 por la Junta General extraordinaria de la comunidad de propietarios de DIRECCION000 núms.. NUM000 , NUM001 y NUM002 , respecto de la que se solicita la declaración de nulidad de los referentes a los puntos primero apartado c), segundo y tercero del orden del día, así como los adoptados por la Junta General ordinaria de la subcomunidad de propietarios del garaje en fecha 28 de noviembre de 2005, respecto de la que se impugna el acuerdo segundo del orden, la sentencia de instancia declara probado que: 1- La actora, Sra. Erica , es propietaria de una vivienda y de la plaza de garaje número NUM003 sitas en el edificio donde se ubica la comunidad demandada. 2- Según el tenor de la escritura de Declaración de obra nueva y División en Propiedad Horizontal de fecha 9 de enero de 1984 el edificio forma una única propiedad horizontal distribuida en planta sótano, planta baja y tres portales, constituyéndose una única comunidad de propietarios. 3- A los solos y únicos efectos de organización interna y de simplificación del funcionamiento de la amplia comunidad de propietarios ahora demandada, la misma ha venido funcionando por subcomunidades formadas por cada uno de los tres portales y el garaje. 4- El garaje del edificio, aún siendo físicamente un local único, se distribuye en dos fincas registrales distintas, una en primer piso o planta baja, con seis plazas de garaje con superficie cada una de 26,65 m2, y otra en el piso segundo o planta sótano, con 46 plazas de garaje con superficie cada plaza de 24,32 m2. 5- Según el tenor de la escritura de Declaración de obra nueva y División en Propiedad Horizontal de fecha 9 de enero de 1984, el coeficiente de participación individual asignado a las plazas de garaje del piso 1º es de 0,174%, siendo el atribuido a las ubicadas en el piso 2º de un 0,346%. 6- Hasta el 25 de abril de 2.006 el sistema de reparto de gastos entre todos los propietarios de las plazas de garaje se efectuaba en forma igualitaria. 7- En fechas 28 de noviembre de 2.005 y 25 de abril de 2.006 fueron celebradas Junta General Ordinaria y Junta General Extraordinaria con el resultado que consta en los documentos ocho y quince de los de la demanda siendo los acuerdos descritos (...) tomados en las mismas objeto de impugnación.

Respecto del primer acuerdo de la Junta General Extraordinaria de 25 de abril de 2.006 impugnado, relativo al nombramiento de presidente y vicepresidente de cada escalera/patio y del garaje, subcomunidades, considera la Juzgadora de instancia que el adoptado tiene cabida en el orden del día y no excede de la competencia de la Junta General por no existir subcomunidad del garaje separada de la comunidad general, siendo su funcionamiento de carácter interno. En relación al segundo acuerdo, referente a la contribución con arreglo a las cuotas de participación fijadas en la escritura de Declaración de obra nueva y Divisón en Propiedad Horizontal para todos los gastos e ingresos del edificio, considera la Juez "a quo" que no existe constancia del acuerdo de la comunidad de aplicación igualitaria de las cuotas de participación. Aprecia que tanto el punto segundo del orden del día, referido a la situación económica de la comunidad con certificación por la administradora de la comunidad del saldo deudor pendiente referente (entre otros) a la plaza de garaje nº NUM003 , también objeto de la misma Junta Extraordinaria, como la aprobación del balance económico anual y el acuerdo dando validez al saldo pendiente a que se refiere el punto segundo del orden del día de la Junta Ordinaria de 28 de noviembre de 2.005, no constituyen acuerdo alguno, sino que son una mera certificación o rendición de cuentas del administrador sobre las cuentas y su estado que son mantenidas por cada comunero, sin que en nada afecte, ni pueda invalidar tales certificaciones, el hecho de que la comunidad haya aprobado su plan anual de gastos e ingresos antes de su constitución formal, pues obviamente la comunidad venía actuando y por tanto atendiendo a las cargas y servicios comunitarios y gestionando los ingresos recibidos a tal fin, razonando también que en última instancia la actora no ha probado que las certificaciones fueran incorrectas.

Sobre la base de tales razonamientos la sentencia de instancia desestima la demanda, con imposición de las costas a la actora y frente a ella se alza dicha parte solicitando en su recurso la íntegra estimación de la demanda, con imposición de las costas de ambas instancias a la demandada.

SEGUNDO.-

Sustancialmente, insiste la apelante en primer lugar en que, contra lo apreciado por la Juzgadora de instancia, el acuerdo adoptado no figura en el orden del día de la convocatoria de Junta General Extraordinaria de de 25 de abril de 2.006, pues en él no se dice que se vaya a nombrar presidente y vicepresidente de las subcomunidades. También argumenta que la Junta General carece de competencia para ello, pues las subcomunidades tienen existencia separada de la comunidad general y reúnen las exigencias para ello, sin que sea necesaria la inscripción de las subcomunidades, la cual, no tiene carácter constitutivo.

Invirtiendo por razones de lógica sistemática la respuesta a los argumentos aducidos, hemos de partir de que si bien es cierto que la inscripción de las subcomunidades tiene carácter constitutivo, no lo es menos que en cualquier caso su reconocimiento legal requiere el otorgamiento del título constitutivo, que en el presente caso no consta.

Declara la STS de 9 de abril de 1991 que en "todos aquellos casos en los que se den los requisitos que establece el artículo 396 CC y los de aplicación de norma especial, a saber: edificación... división material en espacios diferentes, susceptibilidad de aprovechamiento independiente de esos espacios y propiedad dividida entre varias personas, constituirán el supuesto de hecho necesario para el nacimiento de la propiedad horizontal, del que, como supuesto jurídico, devendrá necesario el otorgamiento del correspondiente título constitutivo de dicha propiedad, como señala el artículo 5 de la LPH ". Por lo tanto, resulta admisible la constitución de una subcomunidad dentro de una comunidad general, a las que les será de aplicación lo dispuesto en la LPH, pero para que se les reconozca una existencia separada de la comunidad general, es necesario que se den en ella los presupuestos del art. 3 LPH , en cuanto que sus miembros deben ser, a la vez, propietarios exclusivos de un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y copropietarios, junto con los demás componentes de la subcomunidad, de los restantes elementos, pertenencias o servicios comunes. En todo caso será necesario que tal subcomunidad esté legítimamente constituida y que el reglamento de la comunidad establezca la posibilidad de esas agrupaciones de propietarios y sus propios reglamentos internos. En éste sentido, las RRDGRN de 9 de abril de 1991 [RJ 1991, 3140] y de 15 de noviembre de 1994 dejan sentado que "si se tiene en cuenta que, de conformidad con el art. 392 CC , sólo puede reconocerse la existencia de una comunidad jurídica cuando varios sujetos participan en la titularidad de una cosa o derecho común, integrándose dicha comunidad por todos sus cotitulares, habrá que entender que entre los propietarios de parte de un edificio, dividido horizontalmente, sólo podrá reconocerse la existencia de una verdadera comunidad jurídica distinta de la constituida por todos los propietarios en su conjunto cuando dicha parte, objetivada jurídicamente como una de las propiedades separadas en que se ha dividido previamente el edificio en su conjunto, se hallare, a su vez, dividida en régimen de propiedad horizontal.

Por último, se ha tomar en consideración que la existencia de una subcomunidad en ningún caso excluye su integración en la comunidad general del edificio.

Pues bien, en el presente caso, se desprende de la escritura de adjudicación de fecha 30 de julio de 1986: - que sobre la titularidad del garaje se vendieron cuotas indivisas del mismo, - que la titularidad de cada una de las cuotas indivisas se atribuye el uso exclusivo y excluyente de la plaza de aparcamiento, - estas cuotas indivisas de garaje se identifican por un número y se les atribuye una cuota de participación en relación a la planta en que se ubica, - cuenta con elementos comunes, como lo son la rampa de acceso a la circulación y maniobra de vehículos. Además, en los Estatutos del edificio, que obran en la escritura de obra nueva y división de propiedad horizontal de 9 de enero de 1984, artículo 2º , se exime, en cuanto ahora interesa, al aparcamiento de vehículos de la planta baja de "todo gasto de entretenimiento, conservación y reparación ordinaria de los portales y zaguanes de entrada, escaleras y ascensores del edificio. Dichos gastos serán satisfechos por las demás propiedades horizontales del edificio." En cuanto ahora interesa también, en el artículo 8º de dichos Estatutos se establece que "Los locales en planta sótano y planta baja destinados a aparcamiento de vehículos podrán ser divididos en fincas independientes para su uso como plazas de aparcamiento separadas señalándose las cuotas o porcentajes que correspondan a los mismos. (...) .Los propietarios de las plazas de aparcamiento resultantes de la anterior división, podrán establecer las reglas por las que se deberá regir la comunidad sobre los elementos comunes de los sótanos, tales como rampas y zonas de circulación y maniobra. Igualmente podrán nombrar un Presidente de dicha comunidad quien representará a todos ellos frente a la comunidad general del inmueble."

De todo ello resulta que efectivamente concurre el presupuesto de hecho exigible para la constitución de la pretendida subcomunidad, en tanto concurren los presupuestos del artículo 3 LPH y además existe previsión estatutaria de su constitución, siendo que además, como pone de relieve la apelante, la subcomunidad del garaje ha venido funcionando como tal, contando con libros de actas propios.

Ahora bien, la mera concurrencia del presupuesto de hecho y la previsibilidad estatutaria señalada para la constitución de la subcomunidad del garaje, conforme a lo expuesto, no son suficientes para que pueda otorgarse reconocimiento legal de su existencia. Para ello es necesario que la subcomunidad esté legítimamente constituida, y en el presente caso no consta que los comuneros de las plazas de garaje acordaran formalmente la constitución de tal subcomunidad, siendo insuficiente a tales efectos la última previsión del artículo 8º , que se autoriza a los propietarios de las plazas de garaje que integran el aparcamiento, para la constitución de un presidente propio de esta comunidad (subcomunidad, si se prefiere), pues en cualquier caso ésta previsión no deja de constituir una mera facultad otorgada a dichos propietarios de las distintas plazas de garaje, para que puedan elegir un órgano de representación propio que habría de representar a la misma frente a la comunidad general, lo que obviamente requiere que previamente así se acuerde por todos los copropietarios, como también resulta insuficiente que dichos comuneros vinieran funcionando de hecho como subcomunidad, sin existir constancia de acuerdo formal de constitución como tal subcomunidad con la unanimidad exigible para ello.

Por otra parte, consta en la escritura pública de 9 de enero de 1984 que, tanto la planta de sótano, como la planta baja en su zona destinada a aparcamiento, forman parte de la totalidad del inmueble -viviendas de los distintos portales incluidas-, atribuyéndoseles una cuota de participación, respectivamente de 8,04% y 2,08%. Por lo tanto, según el título constitutivo todo ello conforma una sola propiedad horizontal, de modo que el garaje forma parte de la comunidad de propietarios de todo el edificio y en la medida que es partícipe en la cuota indicada de la copropiedad de los elementos comunes, y puede y debe participar en la vida jurídica de la misma. Además, conforme a lo expuesto también en el último inciso del artículo 8º de los Estatutos, los miembros de dicha subcomunidad, pertenecerían a la comunidad general de propietarios del edificio, y por lo tanto con derecho a participación en la correspondiente junta, y el funcionamiento de aquélla quedaría reducido únicamente a aquellos asuntos comunitarios que no les afecten a los demás copropietarios de viviendas que no tengan participación en el sótano destinado a plazas de garaje.

Sentado cuanto precede y por lo que se refiere a la constancia en el orden del día del nombramiento de Presidente y Vicepresidente de la subcomunidad del garaje por la Junta de la Comunidad General, compobamos que en el punto primero de la convocatoria de la tan repetida Junta de 25 de abril de 2.006, junto a la constitución formal de la Junta de Propietarios dicha, se propone la "constitución de la Junta Rectora de la Comunidad General de Propietarios del Inmueble (órgano facultativo de Gobierno previsto en el art. 13.1 de la Ley 49/1964 ): integrada por dos representantes de cada Subcomunidad de Propietarios (Patios nº NUM000 , NUM001 , NUM002 y garaje), y en defecto de designación concreta, por el presidente y Vicepresidente de cada Subcomunidad. Las competencias de la Junta Rectora serán las otorgadas a la Comisión (creada por acuerdo de todas las Juntas de Propietarios) a quien integra y subroga". Según consta en el acta de dicha Junta respecto de dicho punto primero, en su apartado c) -que es, añadimos, el concreto acuerdo objeto de impugnación-, "Por último se acuerda por unanimidad de los asistentes constituir la Junta Rectora de la Comunidad General de Propietarios del Inmueble", lo que se hace en los exactos términos descritos en la convocatoria, y "aprueba por unanimidad que la Junta Rectora la compongan los siguientes miembros:", que seguidamente identifica. También se hace contar que "Por tanto se acordó por unanimidad de los asistentes dar reconocimiento legal a la Junta Rectora aprobándose la siguiente norma: La Junta General nombrará de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, un Presidente y Vicepresidente de la Comunidad General. Asimismo la Junta General nombrará al Presidente y Vicepresidente de cada Escalera/Patio y del Garaje (Subcomunidades). Todos ellos constituirán la Junta Rectora de la Comunidad General, en defecto de la designación concreta de Dos Copropietarios por cada Subcomunidad de Propietarios)."

En suma, ante la ausencia de constitución formal de la repetida subcomunidad del garaje con la consiguiente inaplicabilidad del régimen que le sería propio en otro caso, teniendo en cuenta en cualquier caso la participación de la subcomunidad del garaje en los asuntos comunes del edificio en cuya propiedad horizontal se integra, y dados los términos de dicha convocatoria, se ha de concluir que Junta de la Comunidad General de Propietarios del inmueble sito en Valencia de la DIRECCION000 núms. NUM000 , NUM001 y NUM002 y garaje, de 25 de abril de 2.006 -que además, como hemos dicho tenía como objeto primero la constitución formal de dicha Junta de Propietarios, como así se acordó por unanimidad de los asistentes-, tenía competencia para acordar el nombramiento de Presidente y Vicepresidente del garaje.

Igualmente y contra lo pretendido también por la apelante, entendemos que el acuerdo adoptado se halla incluido en los términos de la propuesta recogida en la convocatoria, pues en ella se propone la creación de una Junta Rectora integrada por dos representantes de cada subcomunidad y se prevé la designación de Presidente y Vicepresidente de cada una en defecto de designación concreta, designación concreta que, en cuanto ahora interesa, en el caso de la subcomunidad del garaje, no consta, por lo que en ausencia de ésta designación se ha de considerar válida la efectuada por la Junta General, por lo que es indudable que entre lo anunciado como temas a tratar y deliberar, y lo que de manera efectiva se debatió y decidió en la Junta, existe la mas perfecta armonía y congruencia.

TERCERO.-

Por lo que respecta al acuerdo recogido en el punto tercero de la misma Junta de 25 de abril de 2.006, referida a la contribución con arreglo a las cuotas de participación fijadas en la escritura de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal, para todos los gastos e ingresos del edificio conforme a lo estipulado en el artículo 9 e) LPH , alega la apelante que existió un acuerdo de la Junta General en virtud del cual se aprobó la aplicación del criterio de igualdad en el reparto de los gastos del garaje. También alega que la aplicación del criterio impugnado contraviene lo dispuesto en el artículo 5 LPH y el artículo 7 de los Estatutos de la comunidad por cuanto las plazas de garaje situadas en la planta baja del local tienen una superficie de 24,32 m2 y una cuota de participación de 0,3466%, mientras las situadas en la planta sótano tienen una superficie de 26,65 m2 y una cuota de participación de 2,174%, y por lo tanto las situadas en la planta baja, siendo de menor superficie, tienen un coeficiente doble del correspondiente a las de la planta sótano. Por último alega que no consta quienes votaron a favor y quienes en contra del acuerdo por lo que no es posible saber si conforme a lo previsto en el artículo 17.3 LPH el acuerdo fue válido.

En primer lugar no existe constancia escrita del pretendido acuerdo adoptado en Junta de propietarios en el que se decidiera el reparto igualitario de las cuotas de participación en los ingresos y gastos. Cierto es que tres copropietarios, Sres. Germán , Jose Carlos y Alexander , manifestaron que el día 13 de febrero de 1986, en que se reunió según cada uno de ellos por primera vez la Junta de propietarios, acordaron por unanimidad de los presentes pagar todos lo mismo. Sin embargo, también es que otros tres propietarios, Sres. Jon , Carlos Manuel (presidente de la comunidad y vicepresidente del garaje, respectivamente) y Carlos , manifestaron no recordar la adopción de tal acuerdo, pese a manifestar que estuvieron en todas las Juntas desde el inicio. Por tanto teniendo en cuenta las declaraciones contrapuestas de los distintos propietarios y en ausencia de otra corroboración objetiva de la propugnada por la ahora apelante, a quien en todo caso corresponde la carga de la prueba, no se puede entender probado el acuerdo pretendido, sin que exista dato alguno que nos permita sospechar siquiera la ocultación de tal acta, cuya sospecha solo resulta de las manifestaciones de la misma apelante. Por lo demás, no existiendo prueba de un acuerdo previo contrario al régimen legal de participación en ingresos y gastos que vinculara a los propietarios, no resulta aplicable la doctrina de los actos propios también invocada.

También hemos de rechazar la alegación referente a la contravención de los artículos 5 LPH y 7 de los Estatutos, pues el artículo 9 e), que regula la obligación de los propietarios a contribuir a los gastos generales del inmueble, prevé como criterio para ello, en defecto de lo especialmente establecido, el de la cuota de participación fijada en el título. Además, éste mismo es el criterio seguido por los Estatutos de la comunidad, en cuyo artículo 1º, párrafo segundo se establece que "la cuota de participación en dichos elementos comunes, así como en los beneficios y cargas derivados de la comunidad, para cada finca, es la que ha quedado expresada al pie de su respectiva descripción", sin que la previsión contenida en el artículo 7º a que se refiere la apelante afecte en nada a la cuota de participación, resultando su contenido ajeno a ésta cuestión. Por lo tanto, establecido estatutariamente el criterio legal de participación, aunque la cuota asignada en la escritura de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal no respetara el criterio a seguir para fijar la cuota de participación en los términos previstos en el artículo 5.2, segundo inciso, LPH , su variación o adecuación a tales previsiones requeriría la modificación del título constitutivo y con el régimen de acuerdo exigible para ello (unanimidad), lo que no es objeto del presente pleito.

Finalmente, para rechazar la última de las alegaciones basta la lectura del acta de la tan repetida Junta. En ella se expresa que los acuerdos impugnados se adoptaron por la unanimidad de los asistentes, cuya concreta relación consta al pie del acta, desprendiéndose de dicha relación que los asistentes representan la mayoría de las cuotas de participación, y habida cuenta el régimen de mayorías necesario y los acuerdos adoptados, se ha de concluir que atendiendo a lo dispuesto en el artículo 17.3 LPH fueron adoptados con las mayorías

CUARTO.-

Por lo que se refiere a la solicitud de declaración de nulidad de la certificación de deuda relativa a la plaza de garaje nº NUM003 , punto segundo de la Junta General Extraordinaria de 25 de abril de 2.006, se dice en el recurso discrepar de la apreciación de la Juzgadora de instancia según la cual no existió al respecto acuerdo comunitario, y se argumenta que dada la escasa claridad del acta, la petición estaba condicionada a que se considerara que el acuerdo hubiera existido.

Igual de oscuros resultan las argumentaciones de la apelante, pues en definitiva no determina si se impugna o no el punto del orden del día, ni menos aún en base a qué motivos. No obstante, compartimos la apreciación de la Juzgadora de instancia pues en dicho punto segundo se pretendía hacer saber a la comunidad la situación económica de la comunidad general, y consta en el acta de la Junta que después de informar la administradora de la comunidad dicha situación que especifica y pormenoriza, con certificación de las deudas pendientes de los distintos propietarios, la Junta por unanimidad de los asistentes acuerda conceder a éstos un plazo de 30 días para que hagan efectiva su deuda, facultando en caso contrario al presidente de la comunidad para el ejercicio de la acción correspondiente.

QUINTO.-

Los acuerdos de la Junta General Ordinaria de la subcomunidad del garaje, celebrada el día 28 de noviembre de 2005, alega la apelante que contra lo apreciado, el balance anual que deriva de la dación de cuentas del administrador, fue aprobado por unanimidad y por tanto sí constituye acuerdo. Seguidamente, argumenta que dicho balance es incorrecto pues la propia acta desmiente el saldo pendiente según la administración, argumentando también en contra del saldo de 620,52 €, que se atribuye a la ahora apelante como pendiente de pago.

Respecto de la deuda de la plaza de garaje nº NUM003 , propiedad de la ahora apelante, obra en autos un informe pericial elaborado por el propio contable de la comunidad y aportado por la parte demandada, en el que expresa que a principios de mayo de 2005 la comunidad le encargó la elaboración de un informe sobre las deudas de la plaza de garaje mencionada y tras una reunión con la propietaria de la plaza determinó que de la deuda inicial -hasta el primer trimestre de 2004- que se atribuía a aquélla, de 2159,38 €, la misma acreditó al perito haber pagado recibos por importe de 245,83 € y además el pago directo de distintas cuotas del préstamo hipotecario que grava la finca por importe de 1293,03 €, por lo que el saldo restante y pendiente de pago es de 620,52 €, siendo ésta la deuda aprobada por la Junta. La ahora apelante muestra su disconformidad con el informe y realiza una serie de argumentaciones que no pueden ser comprobadas por éste Tribunal, tales como: que los honorarios de administración deben ser detraídos porque los mismos se cobraban individualmente por el administrador a cada propietario y si la comunidad no los ha pagado no está legitimada para reclamarlos; los gastos de hipoteca también hay que restarlos por no corresponderle el pago a la aquí apelante; y de cada factura de electricidad hay que detraer 2000 pesetas que no deben ser pagadas por la misma. Todo ello pretende justificarlo con una relación de las liquidaciones realizada por la propia apelante, que según la misma demuestra que el saldo deudor no es el que se dice, sino de 415,57 €.

La pretendida prueba de la apelante no es mas que una manifestación de parte que carece de toda validez probatoria. Por el contrario consideramos que el informe del asesor de la comunidad, constituye prueba suficiente del saldo aprobado, pues dicho informe fue emitido a la vista de toda la documentación contable de dicha comunidad, tras contrastar con la propia apelante tal documentación, así como con la aportada por la misma para justificar sus argumentos.

SEXTO.-

De cuanto antecede resulta la desestimación del recurso, lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 LEC debe conllevar la imposición de las costas de la alzada a la apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso interpuesto por la representación procesal de Dª Erica contra la Sentencia dictada, en fecha 29 de enero de 2.008, por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 16 de Valencia , en autos de Juicio Ordinario núm. 946 de 2.006, CONFIRMAMOS dicha sentencia, con expresa imposición de las costas causadas en ésta alzada al apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 21 y 28 de marzo de 2006, 18 de abril de 2006 , 21 y 28 de noviembre de 2006, 19 de febrero de 2007, 20 de marzo de 2007, 29 de mayo de 2007 y 3 de julio de 2007.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.