Sentencia Civil Nº 465/2010, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 8/2009 de 23 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

A CORUÑASENTENCIA: 00465/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA

SECCIÓN SEXTA

SANTIAGO DE COMPOSTELA

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000008 /2009

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE

JOSÉ GÓMEZ REY

ANTONIO PILLADO MONTERO

SENTENCIA NÚM. 465/10

En SANTIAGO DE COMPOSTELA (A CORUÑA), a veintitrés de Noviembre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, CON SEDE EN SANTIAGO, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000489 /2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo 8 /2009, en los que aparece como parte apelante ESTUDIO DE GESTION Y PROYECTOS SA. representado por el procurador D. RICARDO GARCIA-PICCOLI ATANES, y como apelados UNIÓN HOTELERA GALLEGA, representada por la procuradora Dª RITA GOIMIL MARTÍNEZ; Dª Fátima , Dª Montserrat y D. Alexander , Dª Consuelo D.D. Celestino y Dª Regina , y D. Leoncio y Dª Alicia y Dª Esperanza y D. Teodoro , representados todos ellos por la procuradora Dª RITA GOIMIL MARTÍNEZ; también como apelados Dª Ramona , D. Adrian y Dª Andrea , representados por la procuradora Dª MARIA PÉREZ OTERO,; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr D. JOSÉ GÓMEZ REY, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: " Que, estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Ricardo Garcia-Atanes, en nombre y representación de la entidad Estudio 5 de Gestión y Proyectos SA, contra Unión Hotelera Gallega SA, representada por la Procuradora Dª Rita Goimil Martínez, contra Dª Ramona , D. Adrian y Dª Andrea , representados por la Procuradora Dª María Pérez Otero, contra Dª Fátima y Montserrat y D. Alexander , Dª Consuelo , D. Celestino y Dª Regina , y D. Urbano , Dª Apolonia y Dª Estrella (sucesores procesales de D. Leoncio , según auto de fecha 10 de junio de 2008) y Dª Alicia , y contra Dª Esperanza y D. Teodoro , representados todos ellos por la Procuradora Dª Rita Goimil Martínez, y contra Dª María Antonieta , Dª Daniela y Dª Mariana , en rebeldía procesal: 1) Se declara que la entidad demandante es propietaria de las parcelas NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 del Polígono NUM004 del SUP de Cornes- lo cual no fue objeto de controversia- y es copropietaria junto a Dª Esperanza y d. Teodoro de la parcela NUM005 del Polígono NUM006 del SUP3 de Pontepedriña, en la que adquirieron 7m2; 2) No ha lugar a declarar la nulidad de ninguno de los títulos de compraventa invocados ene. Súplico de la demanda; 3) No procede la cancelación de ninguna inscripción registral al no existir contradicción con lo que aquí se declara, debiendo no obstante rectificarse la inscripción de la finca nº 26314, " Agro da Cruz", titularidad de Unión Hotelera Gallega SA, en cuanto a que no se corresponde c on la parcela 234 del SUP3, de Santiago; Como consecue ncia de la declaración de copropiedad sobre la parcela 34 del Polígono 2 del SUP3, se declara que Estudio 5 de Gestión y Proyectos SA es propietaria en la proporción que corresponda de la parcela resultante identificada con el nº 3 (PR3), así como del porcentaje correspondiente en la Parcela resultante nº 11 (PR11), destinada a zona verde privada de uso público y garaje aparcamiento en sótanos.

Se condena a la parte demandante a satisfacer las costas causadas a Dª Ramona , D. Adrian y Dª Andrea , a Dª Fátima y Montserrat y D. Alexander , Dª Consuelo , D. Celestino y Dª Regina , y a D. Urbano , Dª Apolonia y Dª Estrella (sucesores procesales de D. Leoncio , según auto de fecha 10 de junio de 2008) y Dª Alicia , y a D. Teodoro y Dª Esperanza . No se hace condena en costas respecto a las de la parte demandante y de Unión Hotelera SA. "

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de ESTUDIO DE GESTION Y PROYECTOS SA. se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto del mismo el pasado día 5 DE NOVIEMBRE DE 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada,

PRIMERO.- La principal pretensión que se ejercita en la demanda es una declaración de dominio. La demandante, Estudio 5 de Gestión y Proyectos S.A., solicitó que se declarase que era propietaria de las parcelas identificadas con los números 20, 21, 29 y 34 del Proyecto de Reparcelación del SUP-3 de Pontepedriña.

Según la demandante esas parcelas son parte integrante de las descritas en el hecho primero de la demanda, identificadas con los números 146, 147, 156 y 234 del Plano Parcelario, que quedaron ubicadas entre el SUP-2 de Cornes y el SUP-3 de Pontepedriña y fueron adquiridas por ella mediante documento público.

Las otras pretensiones de la demanda o son presupuesto o consecuencia de la principal.

La controversia sobre la propiedad de las parcelas mencionadas en el primer párrafo es consecuencia de que Unión Hotelera Gallega S.A. también se atribuye la propiedad de las parcelas número 20, 21 y 29, que dice haber adquirido mediante contratos privados, y la falta de coincidencia entre vendedores y superficie respecto de la parecerla nº 34.

La sentencia de primera instancia desestima la pretensión de la demandante sobre las parcelas 20, 21 y 29 y la estima parcialmente en relación con la 34, declarando que la demandante es copropietaria de esa parcela al haber adquirido en ella siete metros cuadrados.

SEGUNDO.- Antes de analizar de forma individualizada los motivos de impugnación alegados en el recurso de apelación conviene exponer de forma sintética las razones en que se basó la sentencia apelada para adoptar la decisión. Razones que, cabe anticipar, resultan convincentes.

La sentencia apelada concluye que en los contratos de compraventa de las parcelas originarias 146, 147 y 156 celebrados por la demandante sólo fue objeto de venta la superficie de esas parcelas incluidas en el SUP-2 de Cornes. De modo que no adquirió la superficie de esas parcelas incluida en el SUP-3 de Pontepedriña.

Las razones en que se basa esta conclusión son varias, de distinto peso pero convergentes: a) en todos los títulos de compraventa aportados por la demandante se señala que las fincas adquiridas están incluidas en el SUP 2 de Conxo, sin hacer mención alguna al SUP 3 de Pontepedriña; b) En el momento en que se otorgaron esos títulos ya se conocía que parte de las fincas se incluía en cada uno de los SUP, dato que la demandante, dedicada a la promoción inmobiliaria, no podía desconocer; c) En la certificación del Registro de la Propiedad se hace constar la afección de las fincas inscritas a nombre de la demandante al cumplimiento de las obligaciones y cargas inherentes al sistema de compensación del Plan Parcial del Polígono 1 del Suelo Urbanizable Programado número 2 -SUP-2- de Cornes, sin que se haga referencia al SUP 3 de Pontepedriña; d) La superficie adquirida según los títulos de la demandante no coincide con la totalidad de la superficie de las fincas originarias y la menor cabida adquirida se explica si se limita lo adquirido a la parte de las fincas incluida en el SUP 2 de Cornes; e) La persona que actuó como intermediario de la demandante en las compras de las fincas objeto de controversia declaró como testigo en el acto del juicio y dijo que sólo se tuvo intención de adquirir la parte de las fincas radicada en el SUP 2, conocida por la delimitación de los polígonos urbanísticos, sin que se hiciesen segregaciones formales por no tratarse de fincas previamente inscritas en el Registro de la Propiedad; f) En el mismo sentido declararon los vendedores de las fincas, que afirmaron haber vendido la parte de las fincas incluida en el SUP3 de Pontepedriña a la codemandada Unión Hotelera Gallega S.A.; y g) Hay contratos de compraventa privados, de fecha anterior a los de la demandante, y posteriores contratos públicos, en Los que Unión Hotelera Gallega S.A. adquiere de los demandados la parte de las fincas incluida en el SUP 3.

Estas pruebas llevan a la conclusión, en una interpretación de los contratos de adquisición aportados por la demandante que no es contraria a su tenor literal y que averigua la intención de los contratantes acudiendo a medios de prueba complementarios sobre los actos precedentes y posteriores de los vendedores (artículos 1281 y 1282 del Código Civil), de que la demandante no adquirió la propiedad de las parcelas 20, 21 y 29 del SUP 3 de Pontepedriña.

El caso de la parcela 34 es distinto. Aquí la prueba pericial demuestra que no existe identidad alguna entre la finca adquirida por la demandante y la adquirida por la demandada Unión Hotelera Gallega, que no tiene nada que ver con la parcela mencionada. La sentencia concluye que la demandante al comprar la parcela 234 adquirió la parcela 30 del SUP2 y siete metros de la parcela 34 del SUP3, de la que por tanto es copropietaria. Los problemas de esta parcela, también los de índole procesal referidos a la existencia y admisibilidad de una reconvención implícita, exigen un tratamiento necesariamente individualizado que realizaremos con posterioridad al examen de las alegaciones del recurso referidas a aspectos generales o a las otras tres parcelas a que se refiere la controversia.

TERCERO.- En el recurso de apelación se alega que la venta de los inmuebles se realizó con expresión de sus linderos y a precio alzado par lo que, conforme a lo previsto en el artículo 1.471 del Código Civil, los vendedores están obligados a entregar todo lo que se comprendan dentro de los linderos que se consignan en el documento contractual.

Esa afirmación parte de una interpretación del contrato distinta a la que hemos considerado correcta. Según lo expuesto en el fundamento precedente lo que en el contrato se pacta es la venta de las parcelas en cuanto estén incluidas en el SUP 2 de Cornes, cuyos límites eran conocidos en el momento de la venta. La mención a los linderos originarios de la finca ha de entenderse condicionada por la referencia al polígono donde se sitúa. Además del apoyo literal en los documentos y de que así lo dice quien intervino en la compraventa por cuenta de la compradora esa interpretación es la única que permite explicar la superficie comprada, inferior a la que comprendida dentro de los linderos y coincidente con la de la parte de la finca originaria situada en el polígono SUP-2. En definitiva se decidió no alterar la descripción de las fincas y delimitar el objeto de la venta mediante la referencia al SUP en el que estaban incluidas, realizando las correspondientes mediciones para determinar la superficie comprada. Idéntica mecánica se siguió, respecto de las mismas fincas, para la venta a Unión Hotelera Gallega S.A. de la parte incluida en el Sup-3. La empresa demandante compró fincas para actuar en el polígono SUP-2 y la demandada para hacer lo mismo en el SUP-3. Para delimitar las fincas vendidas conforme a la intención de los contratantes es un dato esencial la referencia al SUP en el que se incluye la parte vendida.

CUARTO.- La parte apelante alega que la sentencia impugnada infringe el artículo 1.281 del Código Civil al hacer prevalecer la voluntad interna de uno de los contratantes sobre los términos del contrato, que son claros.

No compartimos esa afirmación. Los términos no son tan claros como pretende la apelante, que omite la importancia de la mención al polígono en el que se incluye la finca y no confiere importancia al dato de la superficie. Si la finca vendida fuese la originaria no tendría explicación la reducción de su superficie cuando permanecen idénticos los linderos. Todo ello obliga a averiguar, como en cualquier contrato, cual fue la voluntad de los contratantes. Voluntad que se infiere de los términos del contrato, otorgando la debida relevancia a la mención al polígono y al dato de la superficie, de las declaraciones de quien intervino en los contratos por cuenta de la demandante y de contratos otorgados por los vendedores con la empresa demandada. El conjunto de estas pruebas proporciona una explicación coherente sobre el objeto de los contratos y sobre el ámbito de actuación de las empresas inmobiliarias implicadas en la controversia.

QUINTO.- La apelante insiste en que los documentos privados firmados por los demandaos son ineficaces frente a tercero ya que no se ha acreditado su celebración anterior al otorgamiento de las escrituras públicas por la demandante (artículo 1227 del Código Civil).

Es algo que no se discute. No es un dato decisivo la fecha de celebración de esos contratos privados. Su celebración en esos términos sólo es un dato más que refuerza la interpretación de los contratos celebrados por la demandante atendiendo a la intención de las partes, inferida del tenor literal de esos contratos y de las declaraciones de testigos que intervinieron de forma decisiva en su celebración. Los contratos privados existen y también refuerzan la interpretación realizada en el caso de ser de fecha posterior a los títulos que invoca la demandante, como actos realizados por quienes intervinieron en los contratos como vendedores. La existencia de esos contratos presta coherencia a la interpretación realizada, que se basa en varios criterios.

SEXTO.- Respecto de las alegaciones que se realizan en el recurso sobre las circunstancias de cada una de las fincas basta con que nos remitamos al pormenorizado análisis que se contiene en la sentencia. La cuestión debatida es en todos los casos la interpretación de los contratos en los que la demandante basa su pretensión. Hemos expuesto reiteradamente los motivos por los que consideramos que en esos contratos sólo se pactó la compra de la parte de las fincas incluidas en el SUP-2.

La referencia a la reciente medición de la parcela nº 156 del parcelario cobra pleno sentido si esa medición se refiere a la parte de la finca que iba a quedar incluida en el SUP-2, pues la otra parte ya había sido adquirida por UHGASA. Sólo de este modo hay coincidencia entre la superficie total y la que es objeto de las dos compraventas. Con mayor claridad se aprecian estas razones superficiales en la parcela nº 147 de la que midiendo 114 metros cuadrados la demandante sólo adquirió 44. La única explicación plausible, refrendada por las reclamaciones realizadas ante el Catastro por los vendedores, es que sólo compró la parte de la parcela incluida en el SUP-2.

Las precisiones superficiales convergen con los demás datos mencionados en una interpretación de los contratos que sin apartarse de su tenor literal atiende la intención de los contratantes y da una explicación cabal y coherente a la intervención empresarial de las empresa demandante y demandada, cada una con pretensiones de intervención en un polígono, y a los actos de los vendedores, que celebraron contratos con ambas empresas, segregando materialmente sus parcelas en función de su situación en los polígonos donde se ubicaban.

SÉPTIMO.- En relación con la parcela NUM005 del polígono NUM006 del SUP 3 de Pontepedriña la demanda no se desestima totalmente: la sentencia dice que la demandante es copropietaria de esa parcela, en la que adquirió 7 metros cuadrados, junto a Dª. Esperanza y D. Teodoro .

En la demanda Estudio 5 de Gestión y Proyectos S.A. pidió que se declarase que era propietaria única de esa parcela.

Los demandados Dª. Esperanza y D. Teodoro aceptan en la contestación que es propietaria de 7 m2 en la parcela objeto de controversia.

La prueba practicada ha demostrado que no existe identidad con la adquirida por Unión Hotelera Gallega como "Agro da Cruz", que nada tiene que ver con la parcela 34. Lo que justifica también la desestimación de la pretensión sobre la declaración de nulidad del título de adquisición de la demandada, referido a otra finca, sin perjuicio las rectificaciones que puedan realizarse en el Registro de la Propiedad, que no han sido interesadas en la demanda.

La parte apelante dice que la sentencia acoge una reconvención implícita inadmisible al no haber sido formulada como demanda reconvencional (artículo artículo 406 y 407 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

No reconviene quien se limita a pedir que no se declare al demandante propietario único de la parcela, sino copropietario en función de la superficie que ha adquirido. No se introduce de éste modo una pretensión nueva. Sólo se plantea una resistencia parcial. Entre declarar que es propietario único o que no es propietario se postula una situación intermedia como la copropiedad, fijando la cuota correspondiente. El problema es que la sentencia, en función de las alegaciones de los demandados, que no de lo que interesan en el suplico de su contestación, va más allá. Afirma que los demandados son copropietarios del resto de la finca. Algo que no puede decir sin incurrir en incongruencia puesto que no ha sido pedido en la demanda y no ha sido objeto de reconvención. Por lo que ese pronunciamiento de la sentencia ha de ser revocado.

Lo que no conlleva que se estimen las pretensiones de la demandada sobre esa finca, de la que no se ha probado que la demandante sea propietaria única, puesto que sólo adquirió 93 metros cuadrados de la finca 156 del plano parcelario, superficie inferior a la de las parcelas 30 del SP 2 de Cornes y 34 del SUP 3 de Pontepedriña.

OCTAVO.- La estimación del recurso en éste punto no puede alterar el pronunciamiento sobre costas de la primera instancia. Los demandados Dª. Esperanza y D. Teodoro no formularon reconvención y se limitaron a aceptar la compra por la demandante de 93 metros cuadrados de la finca nº NUM007 del plano parcelario y a negar que ello suponga la adquisición de la propiedad exclusiva de la parcela NUM005 del SUP 3 de Pontepedriña.

Por otra parte esa estimación parcial del recurso no supone acoger ninguna de las pretensiones de fondo de la apelante. La declaración de dominio que pretende obtener y en la que insiste en el recurso es íntegramente desestimada. Por ello se le imponen las costas del recurso, que se desestima en lo sustancial (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución, en nombre de S.M. el Rey por la autoridad conferida por el Pueblo español.

Fallo

Desestimamos en lo sustancial el recurso de apelación interpuesto por ESTUDIO 5 DE GESTIÓN Y PROYECTOS S.A. contra la sentencia de 31/07/2008 dictada en los autos de juicio ordinario nº 489/2006 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Santiago de Compostela , que se confirma, salvo el pronunciamiento en el que dice que la demandante es "copropietaria junto a Dª. Esperanza y D. Teodoro de la parcela NUM005 del Polígono NUM006 del SUP3 de Pontepedriña, en la que adquirieron 7 m2", que se revoca.

Se imponen a la parte apelante las costas del recurso.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.