Sentencia Civil Nº 465/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 609/2011 de 24 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00465/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 609 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1015 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

APELANTE: CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO S.L.

PROCURADOR: DAVID MARTIN IBEAS

APELADO: TECNOMEDITERRANEA DE VIVIENDAS S.L.

PROCURADOR: BLANCA RUIZ MINGUITO

En MADRID, a veinticuatro de octubre de dos mil once.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMA. SRA. Dª. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre cumplimiento de contrato e indemnización de daños, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. representada por el Procurador Sr. Martín Ibeas y de otra, como apelada demandada TECNOMEDITERRANEA DE VIVIENDAS S.L. representada por la Procuradora Sra. Ruiz Minguito, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JESÚS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Madrid, en fecha 15 de febrero de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda de juicio ordinario sobre cumplimiento de contrato y reclamación de cantidad formulada por CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO S.L., representada por el procurador D. DAVID MARTIN IBEAS y asistida por el letrado D. CESAR ESPERT RODRÍGUEZ contra TECNOMEDITERRENA DE VIVIENDAS S.L., representado por el procurador Dª. BLANCA RUIZ MINGUITO y asistido del letrado D. JOSÉ ANTONIO LÓPEZ-MUJERIEGO GUISADO debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones contra él formuladas, imponiendo las costas a la parte actora.

Que estimando la reconvención planteada por TECNOMEDITERRENA DE VIVIENDAS S.L., representado por el procurador Dª. BLANCA RUIZ MINGUITO y asistido del letrado D. JOSÉ ANTONIO LOPEZ-MUJERIEGO GUISADO contra CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO S.L., representada por el procurador D. DAVID MARTIN IBEAS y asistida por el letrado D. CESAR ESPERT RODRIGUEZ debo declarar y declaro que la compañía Campus Empresarial Alcarreño S.L. incumplió el contrato privado de compraventa al no entregar el inmueble objeto de compraventa en el plazo contractualmente previsto y debo condenar y condeno a la demandada reconvencional a satisfacer a la sociedad Tecnomediterranea de Viviendas la cantidad de 22.703,61 euros en concepto de devolución de parte del precio satisfecho hasta la resolución contractual, imponiéndole las costas de la reconvención".

SEGUNDO.- Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000 , se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 20 de octubre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con fundamento legal entre otros en los arts. 1124, 1462 Y 1500 C.c . se ejercitó en su día por la parte actora la acción de cumplimiento del contrato privado de compraventa inmobiliaria de fecha 3 de febrero de 2006 que tenía por objeto un denominado despacho profesional tipo loft nº 3303 bloque 3 planta 3ª en al c/ Francisco Aritio nº 166 de Guadalajara instando la condena a la compradora al cumplimiento del mismo mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa y el pago del resto del precio más la indemnización por los perjuicios causados y que valora, pretensiones a las que se opuso la demandada compradora formulando a su vez demanda reconvencional instando la resolución del citado contrato y la devolución de las cantidades entregadas 22.703,61 .-€ más sus intereses legales al manifestarse incumplida por la vendedora su obligación de entrega del inmueble en el plazo pactado, siendo dictada sentencia en la instancia por la que se desestimaba la demanda formulada y se estimaba la reconvención e interponiéndose por la demandante principal el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala y que ha venido a fundamentarse en la a su juicio errónea valoración de la prueba practicada, errónea interpretación del contrato y vulneración de los arts. 1124 y 1462 C.c . y jurisprudencia que lo interpreta.

SEGUNDO.- Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada es preciso el examen conjunto de ambas acciones puesto que en realidad ambas no son sino el anverso y el reverso de la misma cuestión, de manera que lo enjuiciado tiene como destino determinar si la demandada principal está obligada a cumplir con su obligación de concurrir el otorgamiento de escritura para la entrega del inmueble y pago del precio restante o si puede oponerse a ello en base a la previa resolución contractual extrajudicial manifestada por incumplimiento previo de la demandante principal de su obligación de entrega en tiempo de la cosa vendida.

Y ello lleva a examinar con carácter previo, puesto que la realidad de ese retraso, de ese incumplimiento del plazo pactado está acreditada, si el mismo puede o no justificar la resolución contractual operada por la compradora y por ende la desestimación de la pretensión actora y la estimación de la pretensión reconvenida, lo que lleva ínsita la interpretación del clausulado contractual, sus consecuencias, la aceptación o no del retraso por la compradora y en todo caso la concurrencia o no de causas ajenas a la voluntad de la vendedora determinantes de ese incumplimiento del plazo.

Ha de partirse pues del hecho de que la acción resolutoria ejercitada por la reconviniente se ha fundamentado en el alegado y probado incumplimiento por la vendedora de su obligación de entrega del inmueble dentro de plazo, partiéndose de la consideración de que esa entrega debió de producirse en septiembre de 2007 por lo que no entregado en tal fecha, ni con mucha posterioridad se procedió a comunicar su voluntad resolutoria mediante misiva remitida el 18 de junio de 2008, si bien se ha acreditado en autos que la obra aparentemente se concluyó, según certificación final de la dirección facultativa con fecha 2 de junio de 2008, y la licencia de primera ocupación se obtuvo el 26 de agosto de 2008.

Habrá de entrarse por razones de lógica procesal y argumentativa en el examen del segundo de los motivos de apelación puesto que lo primero que ha de efectuarse es una interpretación del contrato para luego examinarse la prueba practicada y valorada en la instancia sobre la existencia de justa causa para el retraso y aceptación del mismo por la compradora, fundamento del motivo primero del recurso, y todo ello simultáneamente al examen de las consecuencias a los efectos del tercer motivo de apelación.

Pues bien, la resolución de la litis viene determinada por una apreciación inicial cual es que en el contrato de compraventa objeto de autos no se estableció el plazo de entrega como elemento esencial del mismo de manera que un simple retraso pudiera determinar la frustración de las expectativas negociales. Si el plazo se considera y pacta como elemento esencial es evidente que su incumplimiento aunque fuera por un día determinaría el de las obligaciones contraídas y por lo tanto facultaría al cumplidor a resolver; pero si ello no es así un leve incumplimiento, un cierto retraso, no determinaría un incumplimiento resolutorio sino simplemente la facultad del cumplidor de exigir la indemnización de los perjuicios que en su caso ese retraso le hubiera causado. No obstante si ese incumplimiento lo es prolongado e injustificado, no estaríamos ante un leve retraso sino ante un incumplimiento esencial.

En el caso enjuiciado es claro que un mero y leve retraso en la entrega no se pactó ni como elemento esencial ni como determinante de un incumplimiento que facultase al cumplidor a resolver ex artº. 1124 C.c . desde el momento en que se previó contractualmente que si no se entregaba en el plazo previsto podría prorrogarse el mismo, con lo que es evidente que la no entrega el 30 de septiembre de 2007 no determinaba el absoluto e irremediable incumplimiento por el vendedor. Al contrario, se pactaba, ley entre las partes, que podía incluso prorrogarse ese plazo hasta seis meses, al 31 de marzo de 2008 , privando al comprador de su derecho a resolverlo por esa causa, manteniendo obviamente el derecho a ser indemnizado puesto que al mismo no se renuncia, de manera que incluso antes del transcurso de dos meses posterior, a 30 de noviembre de 2007, ni siquiera tendría derecho alguno el comprador a ser indemnizado. Por lo tanto es claro que el retraso en la entrega hasta el 31 de marzo de 2008 no constituía causa resolutoria puesto que hasta ese momento el plazo no era elemento esencial en el contrato.

Ahora bien, también se pactaba que si ese plazo se sobrepasaba sí tendría derecho el comprador a resolverlo puesto que sólo se priva de ese derecho en el caso de que un retraso superior a esa fecha fuera por causas no imputables al vendedor. Por lo tanto, en el contrato, ley entre las partes, lo que se pacta, como bien afirma la sentencia recurrida por propia interpretación literal del mismo ex artº. 1281 C.c ., es que la vendedora se compromete a entregar en una fecha concreta, 30 de septiembre de 2007; que esa fecha es aproximada y que por lo tanto puede anticiparse en dos meses o retrasarse en otros dos, hasta el 30 de noviembre de 2007 sin derecho para la compradora a efectuar reclamación alguna; si se sobrepasa esta fecha, aunque fuera por culpa de la vendedora hasta los seis meses, 31 de marzo de 2008, se pacta que la compradora no podrá resolver el contrato; por lo que si esa fecha se rebasa sí tendría la compradora ese derecho a resolver que sólo desaparecería si el retraso ahora sí superior a seis meses no fuera por causa imputable a la vendedora. No cabe otra interpretación y ésta ya es suficientemente beneficiosa para la recurrente puesto que cuenta con hasta seis meses para ejecutar la obra sobre la fecha prevista sin consecuencia perjudicial alguna para ella aunque ese retraso lo fuera por su simple voluntad, sin justa causa alguna.

En base a ello si cuando la demandada reconviniente resuelve el contrato el 18 de junio de 2008 sobrepasados más de dos meses desde la fecha fatal del 31 de marzo momento hasta el que la vendedora pudo hacer y deshacer a su antojo sin consecuencia resolutoria alguna, la misma ni tan siquiera había obtenido la licencia de primera ocupación, puesto que la obra no se concluyó en principio hasta el 2 de junio, es claro que asistía a la compradora el derecho a resolver el contrato porque así lo habían pactado las partes de forma harto beneficiosa para la vendedora, y ese derecho a resolver sólo estaría impedido en el caso de que el retraso no fuera imputable a la vendedora, lo que nos lleva al examen del primer motivo del recurso.

TERCERO.- Acusa tal motivo error en la apreciación de la prueba en dos vertientes, tanto al referida al consentimiento de la demandada reconviniente en el retraso como en la existencia de una justa causa que lo determinó, ajena a la voluntad de la vendedora.

Pues bien, aunque se considere probado que la compradora tenía conocimiento del retraso por las misivas que se citan en tal motivo de recurso, las mismas no se desmarcaban de la regulación contractual antes dicha, es decir, que el hecho de que se notifique ese retraso no determina aunque se consienta un aumento sobre el ya consentido desde la firma del contrato. En esas misivas lo que se viene a justificar es el retraso hasta el 31 de marzo de 2008, momento hasta el cual, se informase o no, la vendedora no podría resolver el contrato porque así estaba pactado, ley entre las partes. Lo trascendente es si rebasada esa fecha del 31 de marzo de 2008 , la compradora consintió un nuevo y superior retraso al previsto y convenido contractualmente, y es claro que no lo consintió. El libramiento de un nuevo pagaré con vencimiento en esa fecha sustituto del que tenía vencimiento el 30 de septiembre de 2007 era una consecuencia y obligación pactada ya en el contrato no para un retraso superior a seis meses sino precisamente para un retraso hasta de seis meses conforme a la cláusula tres el relación con la nueve del contrato, el cual no autorizaba sin más nuevas prórrogas salvo que se debiera a causa no imputable a la vendedora.

Pues bien, en modo alguno se ha probado que el retraso ni hasta seis meses ni el posterior se debiera a una causa no prevista. Como bien se afirma en la sentencia recurrida la necesidad del soterramiento de una red eléctrica era ya conocida por la demandante antes de la suscripción del contrato en el que se fijaba un plazo hasta el 30 de septiembre de 2007 prorrogable por seis meses. Ya en esa fecha no sólo conocía esa necesidad sino que era consciente, en tanto que solicitante de ella de que la entidad suministradora de electricidad había dejado transcurrir ocho meses sin autorizar el soterramiento, ignorando en definitiva la vendedora cuándo se otorgaría esa autorización. Por ello, si se trataba de una circunstancia conocida, debió hacer constar en el contrato precisamente esa circunstancia, es decir, hacer depender el plazo de entrega en el inicio de cómputo con la efectiva concesión de tan esperada autorización. No hacerlo así determina que el cumplimiento del contrato, de su plazo, quede al arbitrio de la vendedora puesto que estando preconstituída una "justa" causa determinante del incumplimiento del plazo desde antes de que éste se determine y pacte, siempre podrá alegar que ni cumple el mismo ni sus prórrogas, ni ha de responsabilizarse del exceso sobre lo prorrogado, es decir, que no existe plazo de entrega porque se haga cuando se haga siempre estará amparada por la demora en la concesión de una autorización cuya necesidad se sabía antes de contratar.

Y por ultimo en cuanto a la alegada infracción del artº. 1124 C.c . y doctrina que lo interpreta, es obvio que no nos hallamos ante un simple retraso sino ante el incumplimiento por la vendedora de su obligación de entregar el inmueble vendido no cuando a bien lo tenga sino cuando era contractualmente exigible y ello a pesar de que de forma harto beneficiosa estableció unas prórrogas obligatorias hasta un determinado momento privando, de mutuo acuerdo, a la compradora de su derecho a resolver el contrato, privación que no puede ampliarse sine die en base a la consideración de que sea cual sea la demora, como estaría justificada desde antes de pactarse ese plazo, nunca se daría un incumplimiento.

En su consecuencia, procede la desestimación del recurso formulado confirmándose la sentencia recurrida con imposición a los apelantes de las costas procesales causadas en esta alzada ex artº. 398 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Campus Empresarial Alcarreño S.L. representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Martín Ibeas contra la sentencia dictada por el Ilma. Sra. Magistrado Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 2 de Madrid de fecha 15 de febrero de 2010 en autos de juicio ordinario nº 1015/09 DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma con imposición a la recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada. Con pérdida del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.