Sentencia Civil Nº 465/2012, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 3629/2012 de 23 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº4 DE SANLUCAR LA MAYOR

ROLLO DE APELACIÓN Nº 3629/2012

JUICIO ORDINARIO Nº 11/2011

FALLO: REVOCATORIO

S E N T E N C I A Nº 465

PRESIDENTE ILMO. SR:

D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES:

Dª ROSARIO MARCOS MARTIN

Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ

En la Ciudad de SEVILLA a veintitrés de noviembre de dos mil doce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 21 de noviembre de 2011 dictada en los autos de juicio ordinario número 11/2011 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº4 DE SANLUCAR LA MAYOR , promovidos por D. Isidoro representado por el Procurador D.PEDRO ROMERO GOMEZy defendido por la Letrada Sra. CARRASCO MARTINEZ, contra D. Leoncio , pendientes en esta Sala en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante contra la sentencia recaída en autos, siendo Ponente del recurso la Magistrada Iltma. Sra. Doña ROSARIO MARCOS MARTIN.

Antecedentes

PRIMERO.-Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE SANLUCAR LA MAYORcuyo fallo es como sigue: 'Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales, don Pedro Romero Gómez, en nombre y representación de DON Isidoro , debo absolver y absuelvo a DON Leoncio respecto de los pedimentos formulados de contrario .

Se imponen a la parte actora las costas causadas en el presente procedimiento.'.

SEGUNDO.-Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de D. Isidoro que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.

TERCERO.-Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la pretensión ejercitada por D. Isidoro de que se condenara a D. Leoncio a abonarle la cantidad de 10.000 euros, importe duplicado de la señal que le entregó para la adquisición de una vivienda en CALLE000 nº NUM000 de Olivares que éste iba a construir. La pretensión del actor se fundaba en que al haber incumplido D. Leoncio la obligación de construir la vivienda había de entenderse que se había desistido del contrato plasmado en el documento suscrito entre las partes el 14 de Mayo de 2.005 en el que se preveía literalmente: 'Que de mutuo acuerdo ambas partes son conscientes a que la cantidad que se entrega en concepto de señalamiento de la compra-venta de vivienda, si en alguno de los casos se renunciase o bien a la compra o bien a la venta de la antes mencionada deberán:

D. Leoncio (en adelante el vendedor) a devolver el doble de la cuantía anteriormente mencionada.

2. D. Isidoro (en adelante comprador) a perder la cantidad de señal entregada.'

Tal desistimiento tácito obligaba al Sr, Leoncio , según el Sr. Isidoro a devolverle la señal duplicada conforme a lo previsto en la cláusula transcrita.

La sentencia antes aludida considera que el documento firmado por las partes constituye una promesa de compraventa y que, como quiera que resulta probado que con posterioridad al mismo se llegó aun acuerdo sobre el precio, se perfeccionó el contrato de compraventa a que aquél se refería, razón por la cual las arras perdían su finalidad, puesto que se preveían para el supuesto de que el contrato prometido no llegara a fraguarse por desistimiento de alguna de las partes, lo que le llevaba a la íntegra desestimación de la demanda sin perjuicio de que el actor pudiera instar la resolución del contrato de compraventa.

Contra la misma interpone recurso D. Isidoro que considera que el Juzgador de primera instancia ha incurrido en error en la valoración de la prueba, por cuanto el contrato de compraventa no llegó a perfeccionarse, debiéndose estar en cualquier caso al contenido del documento antes transcrito parcialmente que determina , ante el incumplimiento por parte de D. Leoncio de su compromiso de construir la vivienda, la obligación del mismo de devolver duplicada la señal.

Al recurso se opone la parte demandada que considera ajustada a derecho la interpretación del contrato y correcta la valoración de la prueba contenida en la sentencia.

SEGUNDO.-Planteado el recurso en tales términos, tras el examen de las pruebas practicadas se comprueba que, efectivamente , pese a que en el documento de 14 de mayo de 2.005 nada se habla sobre el precio de la futura venta a que el mismo se refiere, con posterioridad las partes llegaron a un acuerdo respecto del mismo fijándolo en 17.500.000 de pesetas, pues así lo reconoció el propio actor en prueba de interrogatorio y el hermano de su pareja, D. Juan Francisco que depuso como testigo a su instancia.

Ahora bien, si ello es así, también lo es que la determinación del precio no implica la celebración del contrato prometido, del que ninguna constancia existe, sino que simplemente completa la promesa de compraventa, uno de cuyos requisitos , conforme al art. 1.451 del Cc . es precisamente la fijación del precio. Así , la sentencia de la Sala 1ª del T.S. de fecha 21 de marzo de 2.011 establece : 'la relación jurídica contractual nace en el precontrato y posteriormente se pone en vigor el contrato preparado; por tanto, se distinguen dos fases, la primera es el precontrato en que se concreta el contrato comprometido y las partes tiene la obligación y el derecho de ejecutarlo y la segunda, el cumplimiento del precontrato que implica la consumación del anterior. El precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido. El precontrato exige que el objeto esté perfectamente determinado -es el caso presente- y así, en el precontrato de compraventa conste la cosa vendida y el precio: si no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional. '

Es decir, cuando se fija el precio es cuando se concreta el precontrato de promesa de compraventa , por lo que el pacto de arras ha de reputarse que sigue en vigor a diferencia de lo que se concluye en la sentencia recurrida.

TERCERO.-Sentado lo que precede, ha de determinarse en primer lugar que tipo de arras se pactaron, cuestión que la sentencia no aborda en profundidad al considerar que el pacto por el que se fijaron las mismas no tenía ya operatividad alguna.

Como se indica en la sentencia recurrida, la doctrina y la Jurisprudencia vienen manteniendo con reiteración que existen tres tipos de arras, a las que alude la reciente sentencia del T.S. antes mencionada, cuales son : a) confirmatorias, dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución dobladas caso de incumplimiento. c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido.

Pues bien, a juicio de esta Sala las arras pactadas en el caso de autos son penitenciales desde el punto y hora en que se prevén para el caso de que las partes decidan desligarse unilateralmente de los compromisos obligacionales asumidos en el documento.

Ciertamente las arras penitenciales operan no en los casos de incumplimiento, sino de desitimiento del contrato por alguna de las partes, si bien como indica la sentencia de la Sección 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de Diciembre de 2.011 se pueden aplicar las consecuencias de las arras penitenciales, en los casos de incumplimiento si la conducta incumplidora equivale al desistimiento del contrato como se deduce de las sentencias del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1984 y 23 de febrero de 1993 y de las sentencias de la AP Barcelona, secc. 16ª de 10 de octubre del 2.000 , Secc. 17ª de 5 de mayo de 2.003 , 3 de diciembre del 2.003 . En cambio, en los supuestos en que el incumplimiento no equivalga al desistimiento, el contratante cumplidor sólo puede ejercitar las acciones previstas en el artículo 1124 del Código Civil , solución a la que ha de llegarse también en los casos de incumplimientos recíprocos ( sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2.003 ) al estimarse que 'la convergencia de conductas incumplidoras que se neutralizan con un efecto compensador de responsabilidades, lo que conduce a decidir que procede la devolución de las arras,.....'. A la misma conclusión de devolución de las arras (pero no duplicadas) se llega cuando la sentencia considera que no hay incumplimiento de nadie ( sentencia de la Sección 11 de la Audiencia Provincial de Barcelona de 30 de Abril de 2.003; de la sección 17 de la misma de 5 de mayo de 2.003 y de la sección 16 de 3 de Marzo de 2.000) o cuando hay un mutuo disenso ( sentencia de la sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia de 22 de Junio de 2.005 de la Sección 16 de Barcelona de 23 de mayo de 2.002 de 3 de Abril de 2.001) o cuando no se ha podido determinar qué parte era responsable de incumplimiento ( sentencia de la sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante de 23 de marzo de 2.001 ). Todos los supuestos resueltos por tales resoluciones llegan a la conclusión común de inaplicación del pacto sobre arras penitenciales porque no hay un desistimiento unilateral de una parte , entendiendo , en cambio, que procede la devolución de la suma entregada en tal concepto , pero no duplicada, por aplicación del principio de equilibrio de las prestaciones o del principio de la proscripción del enriquecimiento injusto o por aplicación analógica de las consecuencias previstas en el art. 1295 CC para el caso de la rescisión de los contratos o bien - y es el más común- por aplicación del articulo 1124 del CC que permiten la resolución del contrato por incumplimiento de la parte contraria y que se aplica simultáneamente al comprador y al vendedor.

En el caso de autos, es claro que D. Leoncio no desistió expresamente del acuerdo suscrito con D. Isidoro , ni se puede considerar acreditado que incumpliera sus obligaciones flagrantemente hasta el punto de permitir deducir la existencia de un desistimiento tácito, pues dado lo oscuro y parco del documento suscrito entre las partes y la falta de prueba clara e inequívoca al respecto, no se puede concluir como pretende la actora que el futuro vendedor se comprometiera a construir la vivienda a su costa, con independencia del pago del precio y, de hecho, obra en poder del Sr. Leoncio documentación personal de D. Isidoro que parece facilitada para la obtención de un préstamo por parte de éste con el que ir financiando la construcción, cuya falta de materializaciòn habría provocado la paralización de las obras.

Lo que es incontestable es que D. Isidoro se compró otra vivienda y que comunicó a D. Leoncio su intención de resolver el contrato, resolución que el mismo aceptó, como admitió en el acto del juicio, habiéndose producido una resolución que las partes no discuten , que no se acredita esté justificada por el incumplimiento de alguna de ellas, resolución que como lógico colofón lleva a la obligación del Sr. Leoncio de devolver la cantidad que le fue entregada, aunque no doblada como se pretende en la demanda.

El recurso, pues ,ha de ser parcialmente estimado.

CUARTO.-La estimación parcial del recurso de apelación determina, en materia de costas, que: 1º) no se haga expresa condena en cuanto a las derivadas de la primera instancia , según se establece en el núm. 1 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y 2º) no procede efectuar expresa imposición de las derivadas de esta alzada, a tenor de la regla prevista en el núm. 2 del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que prevé que no se condenará en las costas del recurso a ninguno de los litigantes en caso de estimación total o parcial del mismo.

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla acuerda:

1.- Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Isidoro contra la sentencia dictada el 21 de Noviembre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sanlúcar la Mayor , en el procedimiento núm. 11/11 del que este rollo dimana.

2.- Revocamos la resolución recurrida, estimando parcialmente la demanda formulada por la representación de D. Isidoro contra D. Leoncio condenando a éste a abonar al actor la cantidad de 5.000 euros con los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda hasta la de la presente resolución y los del art. 576 de la LEC desde la fecha de ésta hasta el pago, sin hacer expresa condena en cuanto a las costas de la primera instancia.

3.- No hacemos expresa imposición de las costas derivadas del recurso de apelación.

Dada la estimación parcial del recurso, devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el término de veinte días contados a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de los recursos en la Cuenta de Depósito y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 3629 12.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con certificación de la presente resolución y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilustrísimos Señores Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fe.