Sentencia CIVIL Nº 465/2018, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 2, Rec 314/2018 de 21 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 000465/2018
EN NOMBRE DE S.M. EL REY
Ilmos. Señores:
Presidente
D./Dª. MARIA ELIA MATA ALBERT
Magistrados
D./Dª. JESUS IGNACIO PEREZ BURRED
D./Dª. LUIS ALBERTO GIL NOGUERAS
En Zaragoza, a 21 de septiembre del 2018.
VISTOS por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, en grado de apelación, los
Autos de JUICIO ORDINARIO 631/2017, procedentes del JDO. DE PRIMERA INSTANCIA 18 de Zaragoza,
a los que ha correspondido el ROLLO DE APELACIÓN NUMERO 314/2018, en el que son apelantes Doña
Guadalupe y Doña Irene , representadas por la Procuradora de los Tribunales Sra. Sánchez Tenías y
asistidas por el Letrado Sr. Bellot Gómez y como apelante , Don Fructuoso , representado por el Procurador
de los Tribunales Sr. Aznar Ubieto y asistida por el Letrado Sr. Frontiñán Meijón

Antecedentes

Se aceptan los que figuran en la sentencia apelada, y
PRIMERO.- Por la Ilma Sra Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia 18 de Zaragoza se dictó el 12 de Marzo de 2018 sentencia que contiene el siguiente fallo: 'Estimar parcialmente la demanda formulada por el Procurador Sr. Aznar Ubieto en nombre y representación de D. Fructuoso asistido por el letrado Sr.

Frontiñan contra Doña Guadalupe y doña Irene representadas por la Procuradora Sra. Sánchez y asistidas del Letrado Sr Bellot y en consecuencia condeno a Doña Guadalupe y doña Irene a pagar a la actora la cantidad de 60692'06 euros más los intereses legales, sin imposición de costas'.



SEGUNDO.- La representación de las Señoras Irene Guadalupe presentó escrito de recurso de apelación en fecha 2 de abril de 2018 contra la expresa resolución solicitando la revocación de la sentencia y en consecuencia la íntegra desestimación de la demanda presentada.

La representación del Sr. Fructuoso presentó igualmente recurso de apelación contra la indicada resolución por escrito de fecha 16 de Abril por el que solicitaba se procediera igualmente a la indemnización del importe total interesado, esto es otros 60.000 euros.



TERCERO.- Admitido a trámite el recurso se dio traslado del mismo a las contrapartes quienes se opusieron al mismo por escritos de fecha 8 y 20 de Mayo de 2018 donde se solicitaron de conformidad con los escritos de apelación principal.



CUARTO.- Recibidos los autos en esta Sala, no habiéndose considerado necesaria la celebración de vista, se señaló el día 18 de Septiembre para deliberación, votación y fallo.



QUINTO.- En la tramitación de la apelación se han observado todas las prescripciones legales.

Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don LUIS ALBERTO GIL NOGUERAS quien expresa el parecer de la Sala

Fundamentos

Recurso de las Sras Guadalupe Irene
PRIMERO.- Se centra el recurso en el reconocimiento recogido en sentencia de que el incumplimiento o motivo por el que se frustró el contrato de compraventa es imputable al Sr. Fructuoso quien no cumplió el plazo de prórroga a tal fin concedido y en consecuencia no puede hacérseles responsables de la falta del buen fin contractual, ni hacer suyos las arras puestas de manifiesto. Sostienen que en todo caso si hay un incumplimiento mutuo los gastos realizados por el actor que son objeto de reclamación deberán ser de su cuenta.



SEGUNDO.- Sobre la naturaleza del contrato celebrado y sus consecuencias La revisión de la prueba llevada a cabo permite apreciar que las partes celebraron un contrato de compraventa en documento privado de fecha 29 de Septiembre de 2016 tal y como revela el documento 1 de demanda. No se trata en consecuencia de un precontrato para la celebración de una compraventa futura, sino de un contrato que reúne los requisitos necesarios para desplegar sus efectos, toda vez que hay consentimiento y aceptación sobre cosa y precio.

Y ello sin perjuicio del pacto 4 en virtud del cual se dispuso día para el otorgamiento de la escritura pública, que hay que entender un requisito que obra al amparo de los artículos 1278, 1279 en relación al 1280.

1 CC ( Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.

Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.

Deberán constar en documento público:1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.) El notario designado por las partes para elevar el documento privado a público (testifical), puso de relieve como hubo dos actuaciones tendentes al cumplimiento de lo acordado, la primera al no ajustarse la construcción de la parcela a la descripción registral con declaración de obra nueva, por exigencia de la financiera, tuvo lugar durante el primer trimestre de 2017, y hubo otra posterior sin declaración de obra nueva al no ser ya requerida, estando el borrador de la escritura pública listo el día 13 de abril, jueves santo, avisando a la inmobiliaria que actuaba de intermediaria y al comprador. El límite convenido (15 de abril) era el sábado santo, por lo que se aceptó por las partes que la firma de la escritura se llevara a cabo el día 17 de abril, lunes. En este acto sólo acudió una de las demandadas como vendedora, el comprador y la financiera, faltando alguna documentación de cargo de las vendedoras. El notario testificó que requirió varias veces la documentación que faltaba, hasta en cuatro ocasiones, para poder cumplir con la escritura, cumplimentándose casi todo, a salvo la aportación de unos Capítulos matrimoniales. Puso de relieve como las vendedoras le manifestaron que se demorara la operación hasta el 25 de abril haciéndolo saber al comprador y financiera, y declaró que así se hizo. Quedó por tanto indeterminada la fecha del otorgamiento de la escritura pública, pero la determinación de la fecha límite para la firma se constata que en ese momento no era relevante, como no lo fue en el mes de Febrero, cuando se amplió de común acuerdo al mes de Marzo, y finalmente hasta el 15 de Abril, puesto que ninguna de las partes puso objeción hasta entonces. Consiguientemente los aludidos problemas de financiación del comprador, que a tenor de la testifical operada por el Sr. Roman ya para entonces se encontraban superados pues la operación se hallaba aprobada, e incluso el empleado designado había acudido el día 17 para la firma de la escritura pública (donde hay que entender se documentaría previa o posteriormente el préstamo al comprador) ninguna relación tienen con la falta de cumplimiento del compromiso de elevación a escritura pública del contrato de compraventa y del pago de la cantidad restante (316.000) que conforme a lo pactado debían de llevarse a cabo conjuntamente.

Por otro lado no se alcanza muy bien a ver la actitud del intermediario en el presente caso a la vista de las contradictorias manifestaciones de los dos testigos que sobre tal actuación depusieron en el acto de la vista. Por lo que habrá de primar la declaración testifical del notario interviniente señor Segismundo el cual declaró cómo tras esta inconcreción temporal, volvió a comunicarse con la parte vendedora para que se fijare el día para tal otorgamiento, para obtener finalmente la manifestación de que se desistía de la operación por no estar conforme con el precio pactado en el contrato de Septiembre.

Consecuentemente de todo lo cual se deduce que no apreciamos como sostiene la sentencia de instancia, incumplimiento por parte del comprador, ni un mutuo disenso de la operación, sino una decisión de renuncia o abandono de la operación por las vendedoras que no guarda relación con la actuación del comprador.

Las consecuencias de tal actitud quedaron reflejadas en la penalización a tal fin prevista, caso de que la escritura pública no pudiera celebrarse, por causa imputable al vendedor, cual es la devolución duplicada del importe que constituía el primer pago del precio de la compraventa, esto es el importe reclamado de 120.000 euros. Tal cláusula, aún con dudas por su redacción, actúa esencialmente como unas arras penitenciales (al amparo del principio de libertad de pacto pese a encontrarnos dentro de un contrato de compraventa ya celebrado), y no simplemente confirmatorias, como sostiene la resolución de instancia, tal y como revela la propia actuación posterior de las partes, consintiendo que la parte vendedora se desligara del contenido de la obligación asumida, y vendiera a tercero en escritura pública.

Para distinguir entre un tipo de arras u otras, cabe exponer que jurisprudencialmente, vienen a reconocerse en nuestro Ordenamiento dos grandes clases de arras, a saber: a) Las arras confirmatorias, pues son aquéllas que marcan el momento de la perfección del contrato, facilitan su prueba y además lo garantizan.

Y dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos, de un lado las confirmatorias puras, de otro lado las confirmatorias penales. Las primeras son sencillamente una señal externa de la perfección del contrato, e incluso del comienzo de su ejecución, es decir, son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas, y confundiéndose en la práctica con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta del precio. Por el contrario las segundas además de prueba garantizan, por encima de lo que es normal, el cumplimiento del contrato. A sí si se produce un incumplimiento por parte de quien las entregó, éste las perderá y si lo es por culpa del que las recibió, éste vendrá obligado a devolverlas, en ocasiones hasta dobladas en cantidad. En consecuencia estas arras tienen lugar cuando lo entregado no se imputa en el precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del art. 1.154 Cc, es decir, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida; b) Las arras penitenciales o de desistimiento, que parece contemplar el art. 1.454 Cc y que si bien son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato, lo son no de un contrato firme, sino de uno claudicante, pues permiten lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió, es decir que son concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato ( SSTS 12/7/86,; 24/12/92, 25/53/95).

En el presente caso si bien el importe de 60.000 euros es parte del precio, a su vez las partes convinieron de modo expreso que en caso de incumplimiento de la obligación de elevación a escritura pública del documento, por causa imputable al vendedor se devolviera ese importe duplicado. Esto es previeron a semejanza de una cláusula penal que el incumplimiento generaría unos daños en la contraparte equiparable al importe de lo entregado hasta ese momento, en este caso 60.000 euros, obligándose por tanto a restituir el importe entregado y a su vez la indemnización.

La duda se genera sobre si tal pena lo era al margen de la exigencia del cumplimiento de la obligación principal, esto es la elevación a escritura pública del contrato de compraventa.

Si la intención de las partes era la de dejar sin efecto el contrato celebrado, permitiendo en un caso que el vendedor renunciase a su buen fin (siguiendo la redacción del clausulado) sin obligar o exigir el cumplimiento a cambio del pago de la indemnización pactada, nos encontraríamos ante una cláusula similar a unas arras penitenciales.

En el presente caso, consta una comunicación resolutoria verificada por las vendedoras con pretensión de quedarse las cantidades entregadas, que con independencia o no de su justificación, fue contestada por la contraparte (ver documento 7 de demanda, folio 63). Pero tal contestación no venía seguida de la pretensión de verificar el cumplimiento del compromiso concertado, no se solicitaba el cumplimiento del contrato, sino la indemnización convenida. Lo cual si entendemos que como sostiene la resolución de instancia que la intención de los contratantes debe de averiguarse atendiendo principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato ( art. 1282 CC), cabe sostener que la cláusula de referencia actuaba de facto como arras penitenciales, lo que permitía a cualquiera de las partes a librarse del compromiso adquirido mediante el pago de la indemnización convenida.

Al entender que el motivo de la no celebración del buen fin de la operación recae sobre las vendedoras y que fueron éstas quienes renunciaron, procedería el abono duplicado de los importes entregados por el comprador, por tanto 120.000 euros, pero nada más, por responder al importe o valor convenido por el derecho de renuncia.

Ello conduce por tanto a la revocación de la sentencia y a la parcial estimación del recurso del actor, a la par que la desestimación parcial del recurso de la parte contraria en ese punto.



TERCERO.- Recurso de las vendedoras En contrapartida el recurso de las vendedoras debe de ser parcialmente estimado respecto del importe de 692 euros por los daños irrogados por el supuesto incumplimiento, en la medida en que conforme a lo expuesto si la voluntad de las partes fue permitir la renuncia a la operación de compraventa realizada mediante el abono de las cantidades entregadas a cuenta o su devolución duplicada, el ejercicio de esa facultad de renuncia tiene el coste convenido, pero no otro.



CUARTO.- La estimación parcial de los recursos conduce a que no se haga expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias, de conformidad con el art 398 LEC.

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Fructuoso contra Doña Guadalupe Irene y el de doña Doña Guadalupe Irene contra Don Fructuoso , ambos contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 18 de Zaragoza de fecha 12 de marzo de 2018 que debemos revocar dando lugar a la estimación parcial de la demanda promovida por el Sr. Fructuoso contra las Señoras Guadalupe Irene en el importe de 120.000 euros más intereses legales sin hacer expresa imposición de las costas en ambas instancias.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de su procedencia junto con testimonio de la presente para su ejecución y cumplimiento, debiendo acusar recibo.

Se acuerda la devolución en su caso de los depósitos constituidos por las partes recurrentes.

Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina (nº 4899) en la Sucursal 8005 sita en la calle Torrenueva, 3 de esta Ciudad, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04-Civil-Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil-Casación, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada, ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, esta Sala Segunda, en el mismo día de su fecha, doy fe.