Sentencia Civil Nº 466/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 795/2008 de 16 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00466/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO

RECURSO DE APELACIÓN Nº 795/2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DURÁN BERROCAL

D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

D. JOSÉ ANTONIO NODAL DE LA TORRE

En Madrid, a dieciséis de octubre de dos mil nueve.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 56/2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 86 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 795/2008, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelada LANMIABA LLC, representada por el Procurador D. Ernesto García-Lozano Martín; y de otra, como demandada y hoy apelante CAMPOCIERTO, S.L., representada por el Procurador D. Francisco García Crespo; sobre devolución arras.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 86 de Madrid, en fecha veintisiete de junio de dos mil ocho, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: Que estimando la demanda formulada por el Procurador D. Ernesto Garcia- Lozano Martín, en nombre y representación de Lanmiaba LLC, Sociedad de nacionalidad estadounidense, contra Campocierto S.L., a quien representa el Procurador D. Francisco García Crespo, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa que, bajo la forma de promesa bilateral de compraventa, fue concertado entre las partes el 7/3/07, si como su prorroga de 11/4/07, condenando a la demandada a devolver a la actora la cantidad de 2.850.000 euros, como resto del duplo de las arras a cuya devolución se comprometió en el citado negocio, y al pago de las costas causadas.".

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día quince de octubre del año en curso.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada que deben entenderse completados por los de esta resolución judicial.

Segundo.- Partiendo de la correcta calificación que se hace en la sentencia apelada del contrato suscrito entre las partes en fecha 7 de marzo de 2007 , respecto a la finca registral nº 31.962 del Registro de la Propiedad de Alcalá de Guadaira, como promesa bilateral de compra y venta, en virtud del cual la entidad CAMPOCIERTO, S.L. se obligaba a vender la finca y la entidad LANMIBA LLC a comprar la finca, con el resto de las condiciones pactadas en el contrato, en especial de la obligación esencial de la vendedora de haber cancelado registralmente las cargas nos 4, 7 y 8 que pesaban sobre la finca, con anterioridad a la firma de la escritura pública de compraventa que se fijó en el plazo de un mes, plazo que fue prorrogado hasta el 11 de mayo de 2007, la parte demandada y ahora apelante, impugna la sentencia dictada en primera instancia, por entender que el hecho de que no se hubieran cancelado registralmente la cargas a que se obligó según el contrato suscrito, no respondía a una voluntad deliberadamente rebelde de incumplir el contrato, sino a circunstancias ajenas a su voluntad, al haber actuado con la máxima diligencia frente a la entidad prestamista para obtener su cancelación, al ser la culpa exclusiva de la entidad acreedora MONTE DE PIEDAD Y CAJA DE AHORROS DE HUELVA Y SEVILLA, la causa de que no se procediera a llevar a cabo el levantamiento y cancelación de las citadas cargas en el Registro de la Propiedad.

Tercero.- Como se recoge en la sentencia apelada y como ha señalado esta misma Sección en sentencia de fecha 27 de junio de 2008 "De las diferentes funciones que pueden cumplir las arras como pacto accesorio a un contrato de compraventa, debe distinguirse entre las arras confirmatorias que son una señal de la celebración del contrato y la cantidad entregada implica el anticipo de una parte del precio, arras penales que supone la cuantificación por las partes de forma anticipada de los daños y perjuicios derivados del contrato de compraventa, y las arras penitenciales o de arrepentimiento, que permite a las partes desligarse del contrato, perdiéndolas el que las entregó, o procediendo a su devolución duplicadas la parte que lo recibió, siendo también reiterada la jurisprudencia que las arras penales no se imputan al precio sino que funcionan de forma análoga a la cláusula penal prevista en el artículo 1.152 como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida, diferencias clasificatorias y conceptos las que frente a la escueta regulación del art. 1.454 fueron reconocidas por la doctrina tanto científica, como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el art. 1.255 de nuestro primer Código sustantivo".

Partiendo del carácter de arras penales, recogidas en la cláusula 3ª del contrato, como se califica en la sentencia apelada y no se discuten en esta alzada, debe examinarse si se da el incumplimiento por la parte demandada y vendedora de las obligaciones asumidas en el contrato de fecha 7 de marzo de 2007.

En orden a la interpretación de los contratos y de sus cláusulas contractuales, tal como se deduce de lo establecido en el artículo 1281 del Código Civil debe estarse a su interpretación literal, cuando los términos del contrato son claros y no dejan lugar a dudas sobre la voluntad de las partes.

En base a este criterio de interpretación en el contrato de 7 de marzo de 2007, se pactó como obligación esencial de la vendedora, el proceder a cancelar las cargas registrales 4, 7 y 8 que pesaban sobre la finca en el Registro de la Propiedad, cargas que según el propio contrato ya estaban canceladas económicamente, hecho que no era cierto, puesto que la propia apelante reconoció en su contestación a la demanda que faltaba por abonar el último plazo de la última carga. También se hizo constar expresamente que si transcurrido el plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, sin que se hubiera realizado por culpa de la vendedora, vendría obligada a entregar a la compradora el doble de la cantidad recibida en concepto de arras. Añadiendo las partes que el incumplimiento de la obligación de levantar las cargas 4, 7 y 8 que pesaban sobre la finca, se entendería que existiría ese incumplimiento por la vendedora.

Partiendo de estos términos claros y precisos se deduce que las partes de común acuerdo, ya habían previsto y pactado como causa del incumplimiento el que la vendedora, en el plazo fijado no hubiera levantado y cancelado las cargas en el Registro de la Propiedad, levantamiento que no se había producido, al ser un hecho admitido por ambas partes, de lo que se deduce que se produjo el hecho previsto por las partes de forma voluntaria y libre, en virtud de la libertad de pactos que establece el artículo 1255 del Código Civil , para apreciar la existencia del incumplimiento de la vendedora, surgiendo en ella la obligación de entregar en concepto de daños y perjuicios el doble de la cantidad recibida en concepto de arras.

Pero con independencia de lo anterior, constando en los autos, por un lado el hecho objetivo de no haberse cancelado las cargas en el Registro de la Propiedad, la parte demandada que alega, que actúo de forma diligente para conseguir su cancelación, no se ha aportado a los autos, salvo la escritura pública de manifestaciones del legal representante de MONTE DE PIEDAD Y CAJA DE AHORROS DE HUELVA Y SEVILLA, en la que se limitaba a aportar 337 letras de las 340 letras, que se habían garantizado con dicha hipoteca y que había dado lugar a la inscripción nº 4, pero sin que se haya aportado a los autos, ni una sola prueba, ni un solo documento, no solo de las gestiones o requerimientos que la parte ahora apelante hubiera podido realizar al acreedor hipotecario para que otorgara la correspondiente escritura pública de cancelación de las otras dos cargas, la nº 7 y nº 8, que también se obligó a cancelar, sino incluso que los créditos y préstamos hipotecarios estuvieran abonados, de lo que debe entenderse que en modo alguno la parte ahora apelante actuara con la diligencia debida, no ya para obtener la cancelación registral de las cargas, sino de acreditar el pago de los créditos garantizados con dichas cargas hipotecarias.

Cuarto.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandada CAMPOCIERTO, S.L., contra la sentencia dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 86 de Madrid en fecha veintisiete de junio de dos mil ocho , en los autos de Juicio Ordinario allí seguidos con el nº 56/08, debemos CONFIRMAR la indicada resolución. Todo ello con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma CABE RECURSO DE CASACIÓN, que podrá prepararse ante esta Sala, en el término de cinco días siguientes a la notificación de la presente.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.