Sentencia Civil Nº 466/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 900/2012 de 04 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 900/2012-J

Procedencia: juicio ordinario nº 1018/2011 del Juzgado Primera Instancia 7 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 466/2013

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a 4 de octubre de 2013

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de juicio ordinario nº 1018/2011, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 7 Barcelona, a instancia de D/Dª. Ángeles , contra D/Dª. Bienvenido , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 5 de julio de 2012.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 26 de septiembre de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO:Entiende el apelante, en contra de lo mantenido por el Juez de Instancia , que no debió resolverse el contrato de arrendamiento y que no podía concluirse que el arrendamiento concertado por el usufructuario fuera gravoso por el hecho de someterlo a la prórroga forzosa , y que se había valorado erróneamente la prueba pericial, amén de no tener en cuenta que el arrendatario se comprometió a la realización de obras y abonaba la totalidad del agua del inmueble.

SEGUNDO:El art. 114, núm. 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que: «el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador en los casos de extinción del usufructo cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad». Como venimos sosteniendo se trata de una causa de resolución provocada por el abuso de poderes del usufructuario. El concepto de gravamen implica una actividad dispositiva que ocasiona un empobrecimiento. Las condiciones gravosas afectarán el valor del edificio o piso usufructuado y a su destino económico. Los elementos que pueden originar esta gravosidad pueden ser, según las distintas resoluciones dadas por las audiencias: a) Un uso arrendaticio gravoso por las partes, sea por otorgar facultades extraordinarias al arrendatario, cambiar el destino pactado en el contrato de arrendamiento , alterar la forma de la cosa, lo que supone infringir el principio «salva rerum substancia»; b) Merma de la rentabilidad del inmueble; c) Contrato gravoso por su duración. Por consiguiente cabe afirmar que para apreciar la resolución por usufructo , debe probarse que el arrendamiento estipulado fue anormal o desacostumbrado y resultar «notoriamente» es decir, de forma manifiestamente cierta, patente, clara e indudable para cualquier persona razonable que, por ello, era perjudicial para la propiedad.

Sobre la base de los términos en que se manifiesta la causa resolutoria 12.ª del art. 11 de la LAU , antes citado, los requisitos condicionantes de la aplicación del precepto, por tanto, quedan concretados en lo siguiente: a) La existencia de un contrato de arrendamiento urbano, en el que el arrendador resulte ser usufructuario del inmueble objeto de locación, no mediando autorización para disponer de la finca usufructuada. b) Que se haya producido la extinción del usufructo . c) Que se acredite que las condiciones pactadas en su momento por el usufructuario fueron notoriamente gravosas para la propiedad, requisito que se muestra de la mayor importancia, llegando a constituir la médula de la causa resolutoria, resultando preciso que la magnitud del perjuicio sea considerable, para cuya consideración habrá que examinar la circunstancialidad concurrente en cada caso, estimándose que en el que nos ocupa, se da un supuesto de « condiciones notoriamente gravosas para la propiedad».

No cuestionada la concurrencia de las dos primeras premisas, la Sala, una vez visionado el DVD que contiene la grabación del juicio, unido a las pruebas documentales y periciales debe concluir que no existe mérito alguno para sustituir la decisión del Juez.

Así no hay cuestión de que el contrato se concertó en 1994, cuando se había suprimido desde hacía tiempo la prórroga obligatoria, y que el contrato se sometió a la misma, contando el arrendatario con 34 años, no siendo ya frecuente en aquella época dicha sumisión, por lo que puede tildarse de una condición gravosa.

En relación al precio pactado, y como otras tantas veces sucede, las dos periciales arrojan cifras diferentes, pero además de considerar a la vista de los dictámenes y aclaraciones más convincente la proporcionada por la actora, ya que el perito ha conocido años antes el inmueble y se atuvo a dos métodos, mientras que el perito de la demandada omitió , incluso el uso exclusivo de la cubierta y no acompañó los datos de las muestras que en su caso, habría contemplado, lo cierto es que la tesis de la parte recurrida encuentra su mayor apoyo en la testifical del Agente de la Propiedad Inmobiliaria, en quien ningún ánimo se adivina para faltar a la verdad, que participó en la contratación, conocía en 1994 la vivienda, y sigue administrando numerosas fincas en la zona, y concluyó que el precio fue de favor, y así lo quiso la usufructuaria, y el precio que en ptas fue en aquella fecha de 45.000 , hubiera estado según el mercado entre 65 y 75.000 ptas. Aquel trato de favor lo puso también de manifiesto la testifical de Dª Mariana . Frente a dicha realidad , no sirve el que se alegue que se realizaron obras, por cierto, ni si quiera concretado su importe, pues ni era obligatorio su práctica , por lo que mal podían influir en el precio, ni eran estructurales, sino más bien de adecuación, se desconoce también actuaciones en tejado , claraboya o suelo, las escaleras sólo acceden al piso , y por otra parte , debe tenerse en cuenta también que el objeto era mixto, con destino también a peluquería.

Consecuencia de lo expuesto , es que la sentencia se confirme, solo añadir que respecto a las alegaciones de que el precio lo puso la usufructuaria, su modus vivendi, o precios que aplicaba a otros arrendamientos, ello es intrascendente, pues precisamente lo que se sanciona es lo realizado por dicho usufructuario en perjuicio de la propiedad y de ahí que cuando aquel derecho real se extingue se faculte al dueño que deviene arrendador a resolver si se demuestra perjuicio por la contratación.

TERCERO:No obstante la confirmación, las dudas fácticas que pudiera tener el accionado, al existir aquella contradicción de periciales, y a que se parte de contrato válido, justifica no efectuar expresa imposición de costas en esta alzada.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de D Bienvenido , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº7 de Barcelona, en los autos de juicio ordinario 1018-2011, de fecha 5 de Julio de 2012, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, sin que se efectúe expresa imposición de las costas de esta alzada.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.