Sentencia Civil Nº 466/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 179/2014 de 13 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0010762

Recurso de Apelación 179/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 552/2011

APELANTE:GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA EUROPA SA

PROCURADOR D./Dña. ANTONIO PUJOL VARELA

APELADO:LIBERBANK SA

PROCURADOR D./Dña. ARGIMIRO VAZQUEZ GUILLEN

SENTENCIA NÚMERO:

RECURSO DE APELACIÓN Nº 179/2014

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS

D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

DÑA. LUCÍA LEGIDO GIL

En Madrid, a trece de noviembre de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 552/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 179/2014, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelada LIBERBANK, SA.,representados por el Procuradora D. Argimiro Vázquez Guillén; y, de otra, como demandada y hoy apelante GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA EUROPA, S.A.,representados por el Procurador D. Antonio Pujol Varela; sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Madrid, en fecha 28 de junio de 2012, se dictó sentencia ,, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Estimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Vázquez Guillen, en nombre y representación de Caja de Ahorros de Santander y Cantabria frente a Grupo Inmobiliario Hispania Europa, S.A.: Primero: Declaro resuelto el contrato de compraventa pactado por el sistema de concurso subasta entre la demandante Caja de Ahorros de Santander y Cantabria y la demandada Grupo Inmobiliario Hispania Europa, S.A. sobre las fincas registrales números 16.216, 16.217, 16.218 y 16.219 del Registro de la Propiedad de San Vicente de la Barquera, a partir del día 17 de septiembre de 2004 por causa de incumplimiento contractual de la compradora y, Segundo: Condeno a la demandada Grupo Inmobiliario Hispania Europa, S.A. a abonar a la demandante la suma de 1.035.532 euros con los intereses legales computados desde la fecha de la reclamación judicial de la deuda por diligencia de 16 de mayo de 2011 y todo ello con condena a la demandada en las cotas del procedimiento.'

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandada, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.

Tercero.- Mediante auto de 27 de marzo de 2014 se acordó no haber lugar a la práctica de la prueba testifical solicitada en esta segunda instancia por la representación procesal de Grupo Inmobiliario Hispania Europa, S.A., y, n oestimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día 12 de noviembre del año en curso.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero .- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que deben entenderse completados por los de esta resolución.

Segundo .- Con carácter previo a resolver los distintos motivos del recurso de apelación debe partirse de los siguientes hechos que han quedado acreditados en los autos.

1º) La actora y ahora apelada en fecha 17 de diciembre de 1998 otorgó una escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria con la entidad Plaza la Barquera SL., como consecuencia del impago del préstamo se tramitó el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria nº 809/2000, en el curso del cual la entidad actora se adjudicó la fincas hipotecadas.

2º) La entidad actora para proceder a la venta de las fincas que le fueron adjudicadas optó por ofrecer la venta de las mismas mediante una subasta pública, agrupando las fincas en dos lotes, uno de ellos formado por las fincas registrales n º 16.216,16217,16218, y 16219 del Registro de la Propiedad de San Vicente de la Barquera, ofreciendo dichas fincas por un precio de salida de 6.609.960,80 €, en las condiciones en las que se sacaba a subasta las fincas se hacía constar, que la concurrencia a ofertar supone aceptar la titularidad, como las condiciones ofertadas, así como las circunstancias físicas, jurídicas, urbanísticas y medioambientales de los inmuebles, recogiendo, en el pliego de condiciones, que en la escritura de compraventa se haría constar la manifestación del comprador de renunciar a la acción de saneamiento por evicción y vicios ocultos.

3º) El plazo para presentar las ofertas era del 24 de julio al 26 de julio de 2004, presentado la parte demanda la mejor oferta por importe de 8.035.532 €, habiéndose presentado otras ofertas de inferior cuantía.

4º) Transcurrido el plazo concedido para presentar ofertas la entidad actora comunicó a la demanda que aceptaba su oferta, comunicación que se realizó de forma fehaciente el día 2 de septiembre de 2004, comunicándole que en el plazo de 15 días se procedería a otorgar la correspondiente escritura y a pagar el precio.

5º) La demanda comunicó que una de las fincas no tenía las condiciones y cabida que se deducía del Registro de la propiedad solicitando la suspensión del plazo a fin de otorgar la correspondiente escritura, petición que no fue aceptada por la parte actora, no compareciendo la entidad demandada a la firma de la escritura pública, ante tal hecho la actora remitió una comunicación en fecha 6 de octubre de 2004 comunicando su voluntad de resolver el contrato.

6º) La entidad demandada presentó una demanda contra la vendedora alegando el incumplimiento de ésta, alegando que la realidad de una de las fincas no era la recogida en la oferta, solicitando la resolución del contrato y una indemnización de 6.978.960, 48 €, alegando que una de las fincas en lugar de tener una superficie de 1.421 metros cuadrados según se recogía en el Registro solo tenía 728 metros cuadrados, pretensión que fue desestimada por la sentencia de primera instancia de fecha 30 de mayo de 2005 , desestimado el recurso de apelación por sentencia de fecha 16 de mayo de 2006 , y el recurso de apelación por sentencia de la Sala 1 ª del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2010 .

7º) La parte actora se puso en contacto con el resto de las empresas que habían realizado alguna oferta sobre el lote, no llegando a firmar el contrato de compraventa con ninguna de dichas entidades, finalmente las fincas se vendieron el día 3 de diciembre de 2004 a la sociedad ASCAN EMPRESA CONSTRUCTORA Y DE GESTION S.A..

8º) Por la sociedad INMOCANTABRIA OBRAS Y PROMOCIONES se llevó a cabo una promoción sobre dichas fincas, que se habían adquirido de la sociedad compradora, constando en los autos que la entidad INMOCANTABRIA OBRAS Y PROMOCIONES fue constituida en fecha 4 de marzo de 2005 habiendo suscrito el 50 % de sus participaciones sociales la entidad compradora ASCAN EMPRESA CONSTRUCTORA Y DE GESTION S.A , que luego le transmitió las fincas, y el otro 50 % la sociedad demandada GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA.EUROPA S.A..

Tercero .- Partiendo de los hechos expuestos en el fundamento de derecho anterior, y como se recoge en la sentencia apelada, el hecho de que la cabida real de una de las fincas no coincidiera con la cabida registral de las mismas, no puede calificarse de incumplimiento de la vendedora, por ser cosa juzgada en virtud del procedimiento anterior, y por lo tanto no se puede hacer valer ni por vía de acción, o de excepción pues lo impide la eficacia de la cosa juzgada.

Como ha señalado esta misma sección en sentencia de fecha 17 de abril de 2007 , la cosa juzgada es el efecto que se deriva de la terminación del proceso en virtud de una sentencia definitiva, dos son los aspectos desde los que puede ser considerada a tenor de la doctrina procesalista: uno, la cosa juzgada formal, que es la que se produce en el mismo proceso, impidiendo recurrir una resolución judicial que ha ganado firmeza por haberse agotado los recursos ordinarios o extraordinarios de que era susceptible; y otro, la cosa juzgada material en su doble manifestación, la positiva, que implica la vinculación en un proceso posterior de la sentencia recaída en el anterior, y la negativa o preclusiva, que impide que en el segundo proceso pueda resolverse sobre las pretensiones que fueron objeto del primero, esto es, la imposibilidad de un proceso ulterior sobre lo que ha versado el proceso ya terminado en virtud de resolución judicial firme. Pues como señala el artículo 222 de la ley de enjuiciamiento civil la cosa juzgada de las sentencias firmes, excluirá conforme a la ley un ulterior proceso cuyo objeto sea idéntico al del proceso en el que se produjo.

Para resolver tanto el proceso, como el recurso de apelación debe partirse de los hechos probados y de lo resuelto en el proceso anterior, cual es que no existió incumplimiento alguno por la parte vendedora, sin que se pueda entrar a examinar siquiera si el hecho de que una de las fincas tuviera mayor o menor cabida, que la que constaba en el Registro del Propiedad, tenga ninguna incidencia en la no concurrencia de la ahora apelante al acto del otorgamiento de la escritura de compraventa a fin de consumar el contrato de compraventa.

Cuarto .- En el escrito de apelación se solicita la nulidad de actuaciones al entender que se ha infringido el derecho a la tutela judicial efectiva, que como derecho fundamental se consagra en el artículo 24 de la Constitución , por entender que la declaración de los dos testigos D. Oscar y D. Luis Carlos , era fundamental, dado que la parte demandada y ahora apelante solicitó la suspensión del juicio, por no haber sido citados en forma, no habiendo podido practicarse dicha prueba por causa no imputable a dicha parte, y por otro lado al haber solicitado la práctica de dicha diligencia como diligencia final.

Sobre esta cuestión no cabe sino dar por reproducidos los argumentos recogidos en el auto de esta Sala de fecha 26 de marzo de 2014 , que ha sido consentido por la parte ahora apelante al no haber recurrido el auto, en el que no se accedía a la práctica de dicha prueba en esta alzada.

El hecho de que no se haya practicado una prueba admitida en primera instancia declarada pertinente, y que no se haya procedido a practicarla por causa no imputable a dicha parte, el único efecto, de ser pertinente su práctica, sería que proceda su práctica en apelación, pero en modo alguno implica que se haya infringido el derecho a la tutela judicial efectiva, y que por tal motivo proceda la nulidad de actuaciones.

Ahora bien como se expone el auto de esta Sala de 26 de marzo de 2014 , dicha prueba dadas las alegaciones realizadas por las partes, y el estado en que se encuentra el proceso en esta alzada la declaración de dichos testigos, el primero de ellos D. Oscar , que en su condición de arquitecto fue contratado por la parte ahora apelante con posterioridad a la oferta realizada, las alegaciones que pueda hacer tal testigo es irrelevante, en la medida que el pleito anterior seguido entre las mismas partes, ya resolvió la nula incidencia del estado de las fincas, en especial la no concordancia registral y física de una de las fincas.

Por otro lado en relación a la declaración del testigo D. Luis Carlos , como ya se expuso en el auto de esta Sala de 26 de marzo de 2014 es irrelevante, cuando dicho testigo a su vez es el legal representante de la entidad ASCAN EMPRESA CONSTRUCTORA, empresa con la que la ahora apelante, constituyó una sociedad al 50 % para llevar a cabo en las fincas objeto de la venta la correspondiente promoción inmobiliaria.

Quinto .- Como segundo motivo del recurso de apelación se alega la existencia de falta de relación de causalidad entre el incumplimiento y los daños y perjuicios causados, al entender que de las condiciones de la subasta, se deduce que si la compraventa no pudo consumarse con el licitador que hizo la primera oferta, la consecuencia sería que se adjudicaría el lote al licitador que hubiera hecho la segunda mejor postura, con la que existía solo una diferencia con la oferta de la apelante de 522.881€.

La primera cuestión a examinar es si existió o no incumplimiento del contrato de compraventa por la parte apelante, puesto que es presupuesto previo, para que pueda generarse la obligación de indemnizar los daños y perjuicios, es necesario que haya existido ese previo incumplimiento.

El artículo 1258 del C. civil , establece que el contrato existe desde que se produce el consentimiento de las partes, el cual se manifiesta tal como establece el artículo 1282 del C. civil , desde el momento en que concurra la oferta y la aceptación.

Se debe distinguir entre la perfección del contrato, que en relación al contrato de compraventa se produce desde el momento en que existe acuerdo entre la cosa y el precio, aunque uno y otro no se hayan entregado ( artículo 1450 del C. Civil ,) de la consumación del contrato, que es el momento en que las partes proceden al cumplimiento de las obligaciones esenciales derivadas del contrato, la entrega de la cosa y el pago del precio, en relación al contrato de compraventa.

De los hechos que se declaran probados, ha de concluirse que entre las partes se perfeccionó el contrato de compraventa, como consecuencia no solo de las condiciones en que la actora se comprometió a vender las fincas, y la demandada apelante hizo su oferta, sino que la propia vendedora mediante comunicación fehaciente de fecha 5 de agosto de 2004 comunicó a la compradora que había sido aceptada su oferta, que se comunicó a la ahora apelante, entidad que ratificó su oferta mediante burofax de 4 de agosto de 2004, folio 519 de los autos, de lo que se deduce del artículo 1262 del C. civil , que establece 'Hallándose en lugares distintos el que hizo la oferta y el que la aceptó, hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe. El contrato, en tal caso, se presume celebrado en el lugar en que se hizo la oferta'.

Una vez concluido que se llegó a la perfección del contrato, ha de examinarse si existió o no incumplimiento del contrato por la parte compradora.

Sobre esta cuestión es un hecho objetivo que no existió incumplimiento por la vendedora, como ya ha sido resuelto con efecto de cosa juzgada, y que fue la parte ahora apelante la que frustró el buen fin del contrato, no compareciendo a la firma de la escritura de compraventa, hecho que no se discute por la parte apelante, de lo que ha de concluirse que fue ella la que incumplió el contrato pretendiendo su renegociación, cambiando las bases y condiciones en las que se había realizado la oferta y la aceptación, por lo que ha de entenderse que fue dicha parte la que con su conducta incumplió el contrato impidiendo su consumación, pretendiendo modificar de forma unilateral las condiciones, una vez consumado el mismo.

Debe resolverse si dicho incumplimiento generó o no los daños y perjuicios que se reclaman, sobre esta cuestión es claro que como consecuencia de la conducta de la ahora apelante se frustró el contrato, e incluso el resto de los postores que habían concurrido a la subasta, no aceptaron llevar a cabo la perfección del contrato, debido a la situación creada por la primera de las adjudicaciones.

De lo expuesto debe entenderse que la conducta de la parte demandada sí le generó unos daños y perjuicios a la parte apelante, que no fueron otros que la diferencia del precio de la venta, entre el precio que la compradora se había obligado a pagar, que no realizó, y el precio a que finalmente se vendió.

Sexto .- En el escrito de apelación se alega que la interpretación de las cláusulas oscuras no debe favorecer a la parte que ha provocado su oscuridad en base al artículo 1288 del C. civil , en relación a la cláusula del pliego de condiciones que establecía 'en caso de no materializarse la compraventa al adjudicatario, se seleccionaría la siguiente mejor oferta para el otorgamiento de la escritura'.

En base a esta cláusula del pliego de condiciones de la subasta, que según la parte ahora apelante es oscura, no cabe entender que la adjudicataria deba abonar ningún tipo de indemnización.

Ahora bien no cabe confundir las condiciones o cláusulas en virtud de las cuales la entidad bancaria ofrecía en subasta pública las fincas, con las obligaciones posteriores derivadas de la adjudicación de las fincas, una vez perfeccionado el contrato éste era obligatorio para las partes, pues la facultad de la vendedora de resolver el contrato en caso de que la primera adjudicataria no compareciera a la perfección del contrato, y adjudicarlo al segundo postor, es una facultad de la vendedora, pero no un medio de resolución del contrato por parte del comprador, pues una vez perfeccionado el contrato éste era obligatorio para las partes, y más en el presente caso, cuando no existió ningún error ni ninguna irregularidad por la parte vendedora al identificar las fincas objeto del contrato, pues el mero hecho de que la superficie registral de una de las fincas, fuera inferior a la superficie real, cuando en las condiciones de venta ya se hacía constar que la concurrencia a ofertar supone aceptar la titularidad, como las condiciones ofertadas, así como las circunstancias físicas, jurídicas , urbanísticas y medioambientales de los inmuebles, recogiendo, en el pliego de condiciones, que en la escritura de compraventa se haría constar la manifestación del comprador de renunciar a la acción de saneamiento por evicción y vicios ocultos. Por lo que en modo alguno cabe entender que exista la oscuridad que se alega, en la medida que las cláusulas contractuales deben interpretarse de forma conjunta y de acuerdo con los criterios de los artículos 1281 y ss., del C. civil , siendo solo aplicable de manera residual el artículo 1288 del C civil , en la interpretación de las cláusulas oscuras, lo que no ocurre en el presente caso.

Séptimo .- Se alega en el escrito de apelación que no ha existido una conducta dolosa o maquinaciones por la parte, pues reconociendo que incumplió el contrato, no tenía voluntad ni intención de adquirir las fincas, toda vez que la asociación con la entidad Ascan, fue de fecha muy posterior al incumplimiento, por lo que en ese momento no podía prever esa adquisición, pues según el pliego de condiciones se adjudicarían al segundo mejor postor.

Sobre este concreto motivo del recurso de apelación ha de tenerse en cuenta que la obligación de indemnizar lo daños y perjuicios causados no exigen que haya existido dolo o una maquinación fraudulenta por el incumplidor, pues a tenor del artículo 1101 del C. civil , esta obligación surge cuando ha existido un incumplimiento de la obligación no solo por dolo, sino también por culpa, de lo que se deduce que siendo imputable a la parte ahora apelante la no consumación del contrato, por su conducta cuando menos culposa debe responder de los daños causados, que son los reclamados y que se recogen en la sentencia apelada.

Ahora bien el hecho de que la ahora apelante constituyera una sociedad INMOCANTABRIA OBRAS Y PROMOCIONES en fecha 4 de marzo de 2005 habiendo suscrito el 50 % de sus participaciones, y que el otro 50 % de las participaciones se suscribieran por la sociedad ASCAN EMPRESA CONSTRUCTORA Y DE GESTION S.A., que fue la que compró a la actora en fecha 3 de diciembre de 2004, que a su vez trasmitió las fincas a INMOCANTABRIA OBRAS Y PROMOCIONES , es un dato más que denota el incumplimiento culpable de la parte apelante, que lo que pretendía era rebajar el precio de compra de las fincas, a pesar del precio fijado en el contrato que incumplió, debiendo por lo tanto responder de tales daños y perjuicios.

Octavo.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la ley de enjuiciamiento civil , las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

: Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA.EUROPA S.A., contra la sentencia dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia n º 10 de Madrid el 28 de junio de 2012 .

Todo ello con expresa imposición de las cosas de esta alzada a la parte apelante y con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.