Sentencia CIVIL Nº 466/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 481/2018 de 11 de Julio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 11 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0801942120158143578
Recurso de apelación 481/2018 -D
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 42/2017
Parte recurrente/Solicitante: Eliseo
Procurador/a: Monica Garcia Vicente
Abogado/a: Fernando Sales Bellido
Parte recurrida: Carmen
Procurador/a: Jorge Rodriguez Simon
Abogado/a: Andrés Millán Rodríguez
SENTENCIA Nº 466/2019
Magistrados:
Josep Maria Bachs Estany (Presidente)
Maria del Mar Alonso Martinez (Ponente) Mireia Borguño Ventura
Barcelona, 11 de julio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 18 de junio de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 42/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Monica Garcia Vicente, en nombre y representación de Eliseo contra Sentencia de fecha 24/01/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Jorge Rodriguez Simon, en nombre y representación de Carmen .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Desestimo la demanda formulada por Eliseo contra Carmen y absuelvo a la parte demandada de todas las pretensiones deducidas en su contra.

Todo ello con condena a la parte demandante al pago de las costas procesales causadas en esta instancia.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 10/07/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Mar Alonso Martinez .

Fundamentos

Primero .- Presentó recurso de apelación contra la sentencia de instancia la actora, solicitando la estimación de su demanda, mientras que la demandada se opuso al recurso, interesando la confirmación de aquella, con expresa imposición de las costas.



SEGUNDO .- Opone la apelante, resumidamente, que existe un contrato de compra y venta que ha sido perfeccionado, si bien no se ha consumado la venta, que tendría lugar al otorgamiento de la escritura pública si la partes pactaban la tradición de la finca.

Se remite a la existencia de novaciones modificativas del contrato inicialmente suscrito, que novaron la entrega dineraria, refiriendo que utilizaban la expresión 'pagos a cuenta del precio para el caso de llegue a consumarse la compra' esto para el caso de que se transmitiese la posesión de la finca.

Sigue exponiendo que existió una infracción del art. 1.504 del C.c ., al no constar requerimiento resolutorio de la compraventa, lo que hace que el contrato siguiera existiendo, hallándonos ante un desistimiento unilateral del vendedor, que además transmitió a un tercero la finca de autos.

Señala que la adversa consintió de forma tácita la situación desde la firma de la última prórroga y durante la vigencia del contrato no resuelto, habiendo aceptado cada pago hecho, habiendo recibido al final la suma de 479.700 euros.

Por último se niega la inexistencia de condición resolutoria en el documento de 26 de marzo de 2014.



TERCERO.- Según resulta de lo actuado las partes firmaron contrato, que denominaron de Arras Penitenciales, el 28 de noviembre de 2013. En el mismo se alude a la intervención de la ahora apelante como compradora y se identifica debidamente el inmueble, añadiendo que las partes estaban interesadas en la compraventa del mismo. Se determina que el precio era de 2.070.000 euros y la forma de pago, concretándose que los compradores ya habían recibido un importe y que el último abono se efectuaría al momento de formalización de la compraventa en escritura pública, estableciéndose la fecha del 28 de febrero de 2014 como máximo. Además se expresa que si alguna de las partes no comparece ante el Notario designado en la fecha y hora que se establezca, se considerará que tal parte desiste del contrato, será de aplicación lo dispuesto en el art. 1.454 del C.c . y que la entrega de la posesión se produciría coincidiendo con el otorgamiento de la escritura.

En fecha 05/12/2013 se otorgó nuevo acuerdo entre las partes, que únicamente consistió en acordar que el plazo máximo para realizar el pago del importe previsto en el pacto tercero del contrato, epígrafe b), por importe de 186.300 euros, extendiéndose hasta el día 13/12/2013.

El 13/12/2013 se volvió a acordar alargar el plazo máximo para realizar el pago del importe previsto en el mismo apartado, por importe de 186.300 a fecha de 15/01/2014.

Nuevamente, el 28/02/2014 se otorgó Documento de Novación de Plazo y Ampliación de Arras, disponiéndose que el comprador pagaba a la vendedora 165.000 euros, vía transferencia y 20.000 euros en efectivo metálico, abonados ambos en concepto de ampliación de las arras , y por tanto a cuenta del precio de la futura compraventa. Además se modifica la fecha máxima para el otorgamiento de la escritura de compraventa , siendo ésta el 28/03/2014.

Por último, el 26/03/2014 , las partes acordaron, con relación al Contrato de Arras , la extensión del plazo máximo para el otorgamiento de la escritura y aumento del importe de las arras, disponiendo que si bien la fecha máxima para el otorgamiento de la escritura había sido el 28/02/2014, las partes establecen sucesivas prórrogas mensuales para la fecha máxima , que no podría ser posterior al día 31/08/2014, quedando las extensiones condicionadas a que la compradora cumpliera las obligaciones de pago mensual , que se establecía a continuación y que consistía en pagos mensuales de 126.000 euros , en la forma que se desglosa y a cuenta del precio.

Considera ésta Sección que, a la vista de la documental, las partes suscribieron un contrato de compraventa, aún cuando lo denominaron inicialmente como de arras penitenciarias, atendiendo a su propio contenido y a que en las novaciones se planteaban los abonos a cuenta del precio, no dependiendo las relaciones jurídicas de la denominación que le den las partes sino de su contenido y naturaleza jurídica y valorando que en el presente los compradores quedaron obligados a entregar un objeto determinado plenamente y los vendedores a pagar por él un precio cierto, constituyendo así un contrato de compraventa, siendo constante la jurisprudencia conforme a la cual la perfección de este contrato, en que se convino el objeto de la misma y el precio a satisfacer, no tiene porque coincidir con el momento de adquisición de lo comprado (consumación), unificando dos instantes que no pueden identificarse ni confundirse; desde la perfección la compraventa es absolutamente válida, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado.

La doctrina científica y la jurisprudencia vienen exigiendo sin fisuras, que el concurso de la oferta y la aceptación, como requisitos indispensables para la perfección del contrato, han de contener todos los elementos necesarios para la existencia del mismo y coincidir exactamente en sus términos, debiendo constar la voluntad de quedar obligados los contratantes, tanto por la oferta propuesta, como por la aceptación correlativa a la misma y ello acontece en el supuesto de autos, hallándonos por lo expuesto ante un contrato de compraventa, con abono de una cantidad a la que las partes dieron inicialmente el tratamiento de unas arras penitenciales.

Partiendo de lo expuesto, no comparte esta Sección la consideración de la resolución apelada que entiende inexistente la compraventa y valora que hay un precontrato o promesa de compraventa con arras penitenciales y por ello la inaplicabilidad del art. 1.504 del C.c ..



CUARTO.- Llegados a este punto debe significarse que la apelante no cumplió con las obligaciones de abono, tal y como venían determinadas según prueba fehaciente, no constado otras modificaciones más que las expuestas, tal y como recoge la Sentencia de instancia cuando refiere que no se cumplió el calendario de pagos mensuales, y ello nos sitúa en el marco del referido art. 1.504 del C.c ., conforme al cual, en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, lo que significa que debió el vendedor realizar el correspondiente requerimiento ,no decayendo el derecho de este de pagar hasta que ello hubiera acontecido.

A lo expuesto debe añadirse que la apelada finalmente vendió la finca a tercero y ello determina la resolución del contrato que había ligado a las partes, por imposibilidad de su cumplimiento y determina también un incumplimiento por su parte.

Este incumplimiento mutuo de las partes, ante la falta de los abonos previstos y del requerimiento determinado legalmente y posterior venta del inmueble, hace que no pueda operar el invocado art. 1454 del C.c . y que producida la resolución contractual deba entrar en aplicación el art. 1.124 del mismo cuerpo legal y consecuentemente deba acordarse la devolución de las sumas entregas por el apelante, a fin de evitar un claro perjuicio sin causa, sin que proceda una devolución de una parte doblada, por lo expuesto y resultando este pronunciamiento congruente con la pretensión de la actora, por mor del principio de ' quien puede lo más puede lo menos' .

Por ello la demandada deberá devolver la suma de 479.700 euros, más los intereses legales desde la fecha de la demanda, de conformidad con lo previsto por los arts. 1.100 , 1.108 y concordantes del c.c . y con lo pedido por la recurrente.



QUINTO.- Estimándose parcialmente la apelación y por ende la demanda, no procede expresa imposición de las costas del procedimiento, de conformidad con el contenido del art. 398 en relación con el art. 394 de la L.E.C ..

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación :

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Eliseo contra la sentencia dictada en fecha 24 de enero de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró , en los autos de que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos la misma, estimando parcialmente la demanda y acordando que la demandada deba devolver a la actora las sumas percibidas por la compraventa de autos, esto es 479.700 euros, con más los intereses legales desde la fecha de interpelación judicial, sin expresa imposición de las costas de la instancia y de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario, con devolución del depósito consignado.

Inclúyase en el libro de resoluciones definitivas dejando testimonio en el rollo de su razón procediendo seguidamente a la devolución de las actuaciones al juzgado con certificación de la presente para que cumpla lo ordenado.

Así por esta nuestra sentencia, juzgando de manera definitiva en segunda instancia, lo pronunciamos y firmamos.