Sentencia CIVIL Nº 466/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 28, Rec 1460/2021 de 17 de Junio de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 28

ROLLO DE APELACIÓN Nº 1460/2021.

Procedimiento de origen: Incidente concursal nº 1559/2019. Concurso ordinario nº 26/2012

Órgano de Procedencia: Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Madrid.

Parte recurrente: REALITAS GRUPO INMOBILIARIO, S.L. en concurso

Procuradora: Dª Ana María Espinosa Troyano

Letrado: D. Francisco Javier Ramón Sierra

Parte recurrida: D. Higinio y Dª Angelica

Procurador: D. Javier Zabala Falcó

Letrado: D. José Manuel Villar Uribarri

SENTENCIA nº 466/2022

En Madrid, a diecisiete de junio de dos mil veintidós.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Vigésimo Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados D. Ángel Galgo Peco, D. Gregorio Plaza González y Alfonso Martínez Areso, los presentes autos de incidente concursal sustanciados con el núm. 1559/2019, en el concurso núm. 26/2012, seguido ante el Juzgado de lo Mercantil núm. Tres de Madrid, pendientes en esta instancia al haber apelado la concursada la Sentencia que dictó el Juzgado el día veintisiete de octubre de dos mil veinte.

Ha comparecido en esta alzada REALITAS GRUPO INMOBILIARIO, S.L., en concurso, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Ana María Espinosa Troyano y asistida del Letrado D. Francisco Javier Ramón Sierra, así como los demandados D. Higinio y Dª Angelica,representados por el Procurador de los Tribunales D. Javier Zabala Falcó y asistidos del Letrado D. José Manuel Villar Uribarri.

Antecedentes

PRIMERO.La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del siguiente tenor: 'FALLO: Que, desestimando la demanda incidental interpuesta por REALITAS GRUPO INMOBILIARIO, S.L., y la Administración concursal, siendo demandados doña Angelica y don Higinio, debo absolver y absuelvo a éstos últimos de las peticiones efectuadas en su contra.

Todo ello con imposición de las costas causadas a la masa activa del concurso.'

SEGUNDO.Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la concursada y, evacuado el traslado correspondiente, se presentó escrito de oposición, elevándose los autos a esta Audiencia Provincial, en donde fueron turnados a la presente Sección y, seguidos los trámites legales, se señaló para la correspondiente deliberación, votación y fallo el día dieciséis de junio de dos mil veintidós.

Ha intervenido como Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Gregorio Plaza González.

Fundamentos

PRIMERO.La concursada REALITAS GRUPO INMOBILIARIO, S.L. y la administración concursal interpusieron demanda de incidente concursal contra D. Higinio y Dª Angelica por la que solicitaban:

A) Se declare resuelto en interés del concurso el Contrato Privado de Compraventa de fecha 4 de diciembre de 2006.

B) Se fije como indemnización a la que tienen derecho los demandados -Dª. Angelica y D. Higinio- la suma de una indemnización a favor de la parte vendedora por importe de OCHOCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (848.924,84 €).

C) Se condene a los mencionados demandados -Dª. Angelica y D. Higinio- a devolver a la mercantil concursada REALITAS GRUPO INMOBILIARIO, S.L., la suma de TRES MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (3.361.875,16 €), a la que asciende el exceso de la cantidad pagada en su día a cuenta por dicha concursada en cumplimiento del contrato resuelto y que ascendió a la suma de 4.210.800 €.

D) Se condene en todo caso al pago de las costas procesales derivadas del presente procedimiento a la parte demandada.

Se refiere la demanda al contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 4 de diciembre de 2.006, interviniendo la concursada como compradora y D. Higinio y Dª Angelica como vendedores.

El objeto del contrato eran tres fincas de reemplazo que les habían sido adjudicadas a los vendedores en el oportuno Proyecto de Reparcelación1, a saber, la NUM000, la NUM001 y la NUM002, en cuanto que propietarios de una serie de parcelas, números NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006, del Registro de la Propiedad Nº 2 de Guadalajara, incluidas en el Programa de Actuación Urbanística2 del Sector del Suelo Urbanizable 'Remate de las Cañas' del Plan General de Ordenación Urbana de Guadalajara.

Se fijó un precio de 27.705.545,00 € más IVA.

La forma de pago prevista en el contrato fue la siguiente:

'1.- UN MILLÓN DE EUROS (1.000.000 €), más CIENTO SESENTA MIL EUROS, en concepto del correspondiente Impuesto sobre el Valor Añadido (160.000 €), que la COMPRADORA entrega a la VENDEDORA en este acto mediante cheque bancario, por lo que éste otorga carta de pago por dicho importe (se acompaña fotocopia de dicho cheque).

2.- DOS MILLONES DE EUROS (2.000.000 €), más TRESCIENTOS VEINTE MIL EUROS, en concepto del correspondiente Impuesto sobre el Valor Añadido (320.000 €), serán abonados antes del día 31 de diciembre de 2006.

3.- El importe restante, que asciende a la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES SETECIENTOS CINCO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO EUROS (24.705.545,00 €), más TRES MILLONES, NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE EUROS CON VEINTE

CÉNTIMOS (3.952.887,20 €) del correspondiente Impuesto sobre el Valor Añadido, que serán abonados del siguiente modo:

1. La cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL EUROS (630.000 €) más CIEN MIL OCHOCIENTOS EUROS (100.800 €) que corresponden al I.V.A., se abonará mensualmente por la COMPRADORA en la cuenta corriente que designe la VENDEDORA según cuadro adjunto.

[...]

2. La cantidad restante que asciende a VEINTICUATRO MILLONES SETENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO EUROS (24.075.545 €) más TRES MILLONES, OCHOCIENTOS CIENCUENTA Y DOS MIL, OCHENTA Y SIETE EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS 83.852.087,20 €) en concepto de I.V.A., se entregarán a la VENDEDORA el día 25 de octubre de 2007, momento de formalización en escritura pública de la compraventa objeto de este contrato, entregando asimismo la VENDEDORA en ese momento, la posesión de las fincas completamente urbanizadas.'

En cumplimiento de las obligaciones pactadas, REALITAS GRUPO INMOBILIARIO, S.L. abonó la suma de 4.210.800 €, en concepto de pago a cuenta, quedando pendiente de pago la suma de 23.494.745 €.

Considerando la mercantil concursada REALITAS GRUPO INMOBILIARIO, S.L., que por la parte vendedora se habían incumplido las obligaciones contraídas por ésta en el Contrato Privado de 4 de diciembre de 2.006, instó acción de resolución de dicho contrato por incumplimiento contractual, a la que acumuló la correspondiente acción de reclamación de cantidad pretendiendo la devolución de las cantidades abonadas como pago a cuenta del precio del contrato (por importe de 4.210.800 €).

De dicha demanda conoció el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Guadalajara -Procedimiento Ordinario número 257/2.014 -.

Posteriormente los mencionados vendedores presentaron ante el Juzgado de lo Mercantil de Madrid, y dentro del seno del Concurso Voluntario número 26/2012, demanda incidental, en ejercicio de una acción de cumplimiento contractual del referido Contrato Privado de Compraventa de fecha 4 de diciembre de 2.006, a la que se acumulaba una de reclamación de cantidad correspondiente al pago del precio pendiente de dicho contrato por importe de 23.494.745 €, más intereses y costas. Se sustanció en incidente 407/2014.

El Juzgado de lo mercantil resolvió suspender el procedimiento incidental hasta que recayera resolución judicial firme en el procedimiento previo.

En el procedimiento sustanciado ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Guadalajara se dictó sentencia en sentencia fecha 25 de julio de 2.015, desestimando la demanda. Interpuesto recurso de apelación, fue desestimado por la Audiencia Provincial de Guadalajara en sentencia de fecha 25 de febrero de 2016. Interpuestos Recurso por Infracción Procesal y Recurso de Casación, en fecha 19 de septiembre de 2.018, el Tribunal Supremo dictó Auto por el que acordaba su inadmisión.

La parte vendedora, tras el dictado por el Tribunal Supremo del Auto de 19 de septiembre de 2.018, presentó escrito interesando el alzamiento de la suspensión del incidente concursal núm. 407/2014.

Con fecha 26 de junio de 2019, el Juzgado de lo mercantil dictó Sentencia en el incidente concursal 407/2014, instado por los vendedores, estimando la demanda y condenado a la compradora demandada a cumplir el contrato.

Señala la demanda rectora de las presentes actuaciones que, habida cuenta la situación concursal, no es posible hacer frente a la obligación de pago pendiente derivada del Contrato de 4 de diciembre de 2.006, que es cercana a los veintitrés millones y medio de euros. Suma ésta a la que habría que añadir las cantidades de pago pendiente de las costas procesales derivadas del procedimiento civil instado en su día (248.924,84 €).

Los vendedores podrían ser resarcidos sobradamente con 600.000 €, cantidad ésta que deberá verse incrementada con la suma equivalente al importe de las costas procesales derivadas del procedimiento civil instado en su día frente a ellos (248.924,84 €).

Y dado que la compradora entregó a los vendedores como pago a cuenta del precio la suma de 4.210.800 €, éstos deberán proceder a reembolsar a la concursada REALITAS GRUPO INMOBILIARIO, S.L., la suma de 3.361.875,16 €, por la diferencia entre los respectivos importes.

Se ejercita acción de resolución del contrato en interés del concurso, dada la suma que debe ser abonada por compradora en concurso, que avocaría a la liquidación, impidiendo cualquier posibilidad de convenio.

Por el contrario, la resolución que se pretende permitiría la obtención de liquidez y facilitaría en gran medida la posibilidad de alcanzar un convenio con los acreedores.

Por otra parte, la indemnización que se ofrece resulta plenamente ajustada máxime teniendo en cuenta la posibilidad de los vendedores de disponer libremente de las fincas objeto del contrato.

La demanda se refiere a las causas de oposición de los demandados, que serían las siguientes:

1. Excepción de cosa Juzgada. Lo que se pretende es la resolución del mencionado Contrato de 4 de diciembre de 2006, pero no apoyando dicha pretensión en incumplimiento alguno de la parte vendedora, también hoy demandada, sino en el interés del concurso, al amparo de lo prevenido en el artículo 61.2 de la Ley Concursal.

2. La solicitud de declaración de prejudicialidad civil. Ya se dictó sentencia en el Incidente Concursal 407/2014.

3. La improcedencia de la aplicación del artículo 61.2 de la Ley Concursal. Se remite a lo expuesto sobre el interés del concurso.

4. Aun en el caso de que se aplicase el artículo 61.2 de la Ley Concursal la indemnización propuesta es insuficiente. La indemnización de los daños y perjuicios derivados de la resolución de un contrato en interés del concurso -ex artículo 61, apartados 2 y 4 de la Ley Concursal- no puede exceder de una mera finalidad resarcitoria y no debe responder a una finalidad sancionadora.

SEGUNDO.Intentaremos sistematizar las alegaciones efectuadas en el escrito de contestación a la demanda, dado lo reiterativo de las alegaciones efectuadas.

Un primer aspecto de la contestación a la demanda se refiere a las consecuencias indemnizatorias que resultaría de la resolución del contrato.

El importe de la indemnización se corresponde con la depreciación del valor de las fincas y con los intereses de la cantidad que como precio venía obligada a satisfacer la compradora, intereses reconocidos en la sentencia dictada por el Juzgado de lo mercantil en el procedimiento incidental 407/2014 por el que los vendedores reclamaban el cumplimiento del contrato. A su vez debe excluirse el carácter indemnizatorio de las costas derivadas del procedimiento por el que REALITAS interesaba la resolución del contrato por incumplimiento.

1. Depreciación del valor de las fincas.

Los demandados han sufrido una depreciación importantísima en el valor de sus inmuebles.

En el procedimiento sustanciado ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Guadalajara (en el que REALITAS fue la parte demandante interesando la resolución contractual) se aportó un informe pericial del arquitecto D. Urbano (no impugnado por REALITAS) que ponía de manifiesto que el valor real de las parcelas objeto de la compraventa, había bajado drásticamente desde el año 2007. El total de la valoración de las tres parcelas, arrojó la cantidad de 5.424.999,80 €.

Desde la fecha de la emisión del referido informe a la fecha actual, 2 de diciembre de 2019, la situación no ha cambiado. Se adjunta un informe complementario al anterior elaborado por Dª Luz. El valor de las parcelas no excede actualmente de 5.858.999,78 €.

La indemnización de 600.000€ propuesta por REALITAS, que no se sabe de dónde sale, es la pretendida depreciación del valor del inmueble que pretende imponer a mis mandantes y no acepta para sí. La depreciación de las parcelas supera los 20.000.000 euros, ofreciéndose 600.000 € como compensación.

Si se resta de la cantidad no abonada por REALITAS, 23.494.745 €, el importe de la tasación actualizada de las parcelas por el informe pericial, 5.858.999,78€, el diferencial es muy importante: 17.635,745,22 más IVA.

2. Intereses de la cantidad que debería haber satisfecho REALITAS (retraso en el pago del precio)

La sentencia por la que se declaraba el incumplimiento del contrato por REALITAS condenaba a ésta a abonar a los demandantes, una vez sea otorgada la escritura pública, el importe pendiente de pago del precio pactado, que asciende 23.494.745 euros, más IVA y los intereses legales devengados desde el 20 de diciembre de 2007.

La indemnización por el retraso en el cumplimiento del contrato a cuyo pago ha sido condenada REALITAS es de 10.654.138,61 €, en concepto de intereses desde el 20 de diciembre de 2007 hasta la fecha en la que se dictó sentencia (26 de junio de 2019) más 315.163,42 € en concepto de intereses procesales desde el 27 de junio de 2019 hasta el 2 de septiembre de 2019, más los que se liquiden en el momento del pago efectivo.

En conclusión, el resarcimiento debe ser de 17.635,745,22 € más el IVA, más los intereses a cuyo pago ha sido condenada REALITAS por sentencia dictada por ese Juzgado en el procedimiento incidental (10.338.975,19 € en concepto de intereses desde el 20 de diciembre de 2007 hasta la fecha en la que se dictó sentencia (26 de junio de 2019), más 315.163,42 € en concepto de intereses procesales desde el 27 de junio de 2019 hasta el 2 de septiembre de 2019 más los que se liquiden en el momento del pago efectivo).

3. Costas procesales. No forman parte de la indemnización.

En cuanto a las costas que se adeudan a los a D. Higinio y Dª Angelica, y cuyo pago se ofrece por REALITAS como ' compensación', nada tienen que ver con el problema que aquí se suscita, ya debían haberse abonado por ser un crédito contra la masa, y deben ser resarcidas a través de un procedimiento distinto, habiéndose dictado por el Juzgado de lo mercantil sentencia el 25 de septiembre de 2019 en el incidente concursal número 687/2019, que ordena su inmediato pago como deuda contra la masa.

Se alega la excepción de cosa juzgada por entender que la demanda que dio lugar al procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Guadalajara una vez iniciado el procedimiento concursal fue interpuesta también en interés del concurso, porque éste ya había sido declarado. Se intenta por REALITAS una nueva fórmula de resolución contractual absolutamente acomodaticia, para conseguir paralizar la ejecución de las sentencias favorables a los demandados. Consideran los aquí demandados que la pretensión es idéntica: la resolución de un mismo contrato.

Se alega también fraude de Ley y fraude de Ley procesal. Se pretende por REALITAS, a través de esta nueva acción resolutoria, impedir la ejecución de la sentencia nº 249/2019 de 26 de junio de 2019 que le obliga a cumplir el contrato celebrado con los demandados, dictada por el Juzgado de lo mercantil en el incidente 407/2014. En cuanto a las costas que se adeudan los demandados y cuyo pago se ofrece por REALITAS como ' compensación', nada tienen que ver con el problema que aquí se suscita y deben ser resarcidas a través de un procedimiento distinto, habiéndose instado un incidente concursal que ha sido favorablemente resuelto por sentencia en el incidente concursal número 687/2019, tendente a exigir el abono de las costas.

En relación al interés del concurso señala la contestación a la demanda que el 'interés del concurso' requiere que REALITAS cumpla el contrato. La resolución contractual puede resultar más perjudicial para el concurso que si REALITAS cumple el contrato y luego vende las parcelas. El interés del concurso no debe vincularse al convenio o a la liquidación de la concursada, sino al cumplimiento por ella de su obligación de pagar a los acreedores. El Informe Provisional realizado por la Administración Concursal el 16 de mayo de 2012 ha determinado que REALITAS cuenta con bienes suficientes para hacer frente a este crédito contra la masa.

La concursada y la administración concursal pretenden no pagar a los demandados, que son acreedores de la masa con arreglo a dos sentencias firmes del Juzgado, para proponer un convenio a los acreedores de la masa, a los que se pagaría con el dinero que se reclama. Ello no es una actuación en interés de la masa, sino una arbitrariedad.

REALITAS pretende un enriquecimiento sin causa a costa delos demandados.

TERCERO.La sentencia dictada por el Juzgado de lo mercantil desestimó la demanda.

La sentencia rechaza la excepción de cosa Juzgada. El hecho de que se inste la resolución por incumplimiento y ésta sea desestimada porque no se aprecia el mismo, o carece de entidad resolutoria no impide que, por otro lado, alguna de las partes inste la resolución en interés del concurso, pues ambas acciones están sujetas a requisitos diferentes entre sí, atendiendo a fundamentos completamente distintos.

Entrando en el fondo señala la sentencia que el art. 62.1 de la Ley Concursal 22/2003, precedente del art. 165 TRLC, vigente en la fecha de presentación de la demanda, se remitía al art. 61.2 para establecer los contratos respecto de los que sería aplicable la presente acción. Dichos contratos, de acuerdo con el referido art. 61.2 eran aquellos que tuvieran obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes.

En el presente caso, únicamente hay obligaciones pendientes de cumplimiento por una de las partes, la concursada compradora, pues la parte vendedora hizo entrega de las fincas objeto del contrato. Por tal motivo, considera la sentencia que no concurre el requisito de tratarse de un contrato con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes, por lo que no cabe ejercer la presente acción respecto del mismo.

CUARTO.Con carácter previo debemos advertir que, como uno de los apartados del escrito de oposición al recurso, D. Higinio y Dª Angelica reproducen la excepción de cosa juzgada. Este planteamiento debe ser rechazado en cuanto la desestimación de la excepción de cosa juzgada requiere, para poder ser reproducida en la segunda instancia, la impugnación de la sentencia.

Cuando la excepción es rechazada, para trasladar el examen de esta cuestión al tribunal de apelación es necesario que la parte hubiese impugnado la sentencia. Como reitera la STS 12472017, de 24 de febrero, entre otras, la objeción sobre la falta de gravamen para impugnar (el demandado no podría recurrir pues la demanda fue desestimada) resulta superada cuando el demandante formula recurso y el demandado puede verse afectado desfavorablemente por la desestimación de su excepción en primera instancia, si el tribunal de apelación considera fundado el recurso del demandante. La formulación del recurso por el demandante que vio desestimada su demanda hace surgir el gravamen del demandado que vio desestimada su excepción (de ahí que la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 108/2007, de 13 de febrero de 2007, recurso núm. 1884/2000 hablara de la existencia en tal caso de un 'gravamen eventual') y le legitima para formular impugnación de la sentencia en relación al pronunciamiento desestimatorio de la excepción.

QUINTO. Recurso de apelación interpuesto por REALITAS GRUPO INMOBILIARIO.

Después de reiterar, a lo largo de doce páginas, los mismos hechos a los que se refería la demanda en los que se describen los procedimientos sustanciados entre las partes, alega la recurrente que no se ha producido la entrega de las fincas objeto del Contrato Privado de Compraventa de 4 de diciembre de 2006, figurando las fincas objeto de compra a nombre de la parte vendedora en el Registro de la Propiedad correspondiente, y ello al no haberse elevado a Escritura Pública el mismo.

Añade que, tras ser convocados los vendedores apelados por la Administración Concursal a elevar a público el Contrato Privado de Compraventa de 4 de diciembre de 2006, y proceder, de este modo, a la entrega de las fincas a favor de la parte compradora, REALITAS, por los referidos vendedores se ha manifestado, hasta en dos ocasiones, su negativa a llevar a cabo dicha elevación a Escritura Pública y a proceder a la entrega de las fincas.

Ambas partes contratantes mantienen obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento. Esta situación ya se puso de manifiesto en Sentencia dictada en el Incidente Concursal nº 407/2014, promovido a instancia de los vendedores, en la que textualmente se afirmaba que ' El contrato de autos era un contrato con prestación recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes a la fecha de la declaración del concurso, pues el otorgamiento de la escritura pública era obligación de ambas partes.'

En su escrito de oposición, D. Higinio y Dª Angelica alegan que son falsos los hechos que se presentan como hechos nuevos. A lo que se negaron es a transmitir las fincas a la concursada sin que esta pagase su precio y a cambio de la inclusión de su precio en un listado de acreedores contra la masa. La administración concursal el 9 de junio de 2021 indicó que no se va a pagar el precio y que el mismo será 'un crédito contra la masa que deberá ser incluidlo en los textos definitivos, atendiendo a su pago cuando se liquiden los bienes de fa entidad y se haya atendido el pago de los demás crédulos contra fa masa que resulten preferentes'.

La sentencia de fecha 26 de junio de 2019, dictada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Madrid en el incidente concursal 407/2014 condenó a la concursada a otorgar escritura pública de compraventa y a abonar a los demandantes, una vez sea otorgada la escritura pública, el importe pendiente de pago del precio pactado, que asciende a 23.494.745 euros, más IVA y los intereses legales devengados desde el 20 de diciembre de 2007. Sólo procede otorgar la escritura de venta cuando haya dinero en la masa para pagar su precio.

Y se remite el escrito de oposición a lo expuesto en la sentencia recurrida, lo que desarrolla - reiterando también el curso de los procedimientos sustanciados - en las once primeras páginas de su escrito.

Valoración del tribunal.

Del contrato de compraventa surgen obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento en el momento de declaración de concurso. La parte vendedora tenía obligación de entregar las fincas y la compradora debía acabar de pagar el precio convenido.

No se trata de determinar, como pretende la parte recurrida en su escrito de oposición al recurso, si la falta de entrega de las fincas o la de pago del precio es imputable a una u otra parte o a ambas, sino de apreciar si las obligaciones recíprocas se encuentran pendientes.

La entrega de la posesión de las fincas se fija en el contrato en el momento de otorgamiento de escritura pública (estipulación segunda, in fine).

Debemos advertir además que, conforme al principio ut lite pendente nihil innovetur,resultaría irrelevante cualquier modificación operada después de la interposición de la demanda. Como señala, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 2010, en relación a la introducción de hechos nuevos por las partes, la posibilidad de tomar en consideración hechos posteriores a la presentación de la demanda solo es posible cuando tienen un carácter complementario o interpretativo, pues prevalece la imposibilidad de alterar el objeto del proceso establecido en la demanda, es decir, los hechos fundamentales que integran la pretensión. Cualquier cambio o innovación de la cuestión controvertida, tal y como quedó definida por las partes, realizada extemporáneamente, conculca una garantía fundamental del proceso vinculada al derecho constitucional de defensa. La vía de los hechos nuevos o de nueva noticia no permite introducir de manera sorpresiva nuevas cuestiones no planteadas al conformar la causa petendi o los motivos de oposición.

Y, en cualquier caso, tampoco ha existido entrega de las fincas a lo largo del curso de las actuaciones, resultando igualmente pendiente el pago del resto del precio pactado.

Debemos añadir que la reciprocidad - y la consecuente pendencia o no de obligaciones recíprocas - debe valorarse en función de las obligaciones de entrega de la cosa y pago del precio, no propiamente del otorgamiento de escritura pública - STS 303/2014, de 16 de septiembre -. Como establece la STS 494/2015, de 12 de septiembre, 'la reciprocidad de obligaciones exige que cada una de las partes sea simultáneamente acreedora y deudora de la otra y que cada una de las obligaciones sea contrapartida, contravalor o contraprestación por depender la una de la otra. La reciprocidad no requiere equivalencia de valores, objetiva ni subjetiva, entre las dos prestaciones, pero sí que ambas tengan la condición de principales en el funcionamiento de la relación contractual de que se trate. Difícilmente cabrá advertir la condicionalidad entre una obligación principal y otra accesoria o secundaria.'

En consecuencia, el motivo del recurso debe prosperar, puesto que no nos encontramos ante un contrato con obligaciones pendientes exclusivamente a cargo de una de las partes.

Sin embargo, ello no supone sin más la estimación del recurso, puesto que es preciso apreciar la concurrencia del interés del concurso, atendiendo al planteamiento de la demanda. A continuación analizaremos este aspecto.

SEXTO.Según la demanda - lo que se reitera en el recurso - los vendedores tienen derecho a ser resarcidos por los daños y perjuicios que la imposibilidad de cumplimiento del Contrato por parte de REALITAS pudiera haberles irrogado. A criterio de la recurrente, dicho resarcimiento que se verá compensado sobradamente con la suma de 600.000 €, y ofrece también el importe de las costas procesales derivadas del procedimiento civil instado en su día frente a ellos REALITAS, que asciende a la suma de 248.924,84 €.

Ello supone un total de 848.924,84 € a favor de los vendedores, y como quiera que la recurrente, como compradora, entregó a los vendedores como pago a cuenta del precio la suma de 4.210.800 €, son éstos quienes, a consecuencia de la resolución, deberán proceder a reembolsar a la concursada REALITAS la suma de 3.361.875,16 €, por la diferencia entre ambas cantidades.

Según afirmaba la demanda en relación al interés del concurso:

En definitiva, el interés del concurso, como criterio rector superior que ha de informar este incidente, justifica la resolución del contrato, y como consecuencia de la misma, los demandados habrán de restituir a la masa activa del concurso la cantidad interesada que se habrá de ingresar en la cuenta bancaria de la concursada que para el presente concurso esté bajo la supervisión de la administración concursal. (p. 16)

Por el contrario, la estimación de las pretensiones interesadas por esta parte, con la entrada en la masa activa de la mercantil concursada de las cantidades pretendidas, tras descontar la indemnización a la que tienen derecho los demandados, supondría la posibilidad de articular un convenio con los referidos acreedores. (p. 25)

Valoración del tribunal.

Como declaró la STS 68/2013, de 26 de febrero:

'(e)n relación con la vigencia de los contratos tras la declaración de concurso de una de las partes, pendientes de cumplimiento por ambas partes, la Ley Concursal permite invocar el interés del concurso para justificar dos decisiones judiciales extrañas al desenvolvimiento ordinario de los efectos del contrato a la vista de su (in)cumplimiento: i) acordar la resolución del contrato cuando su continuación no resulte de interés para el concurso ( art. 61.2 LC); ii) en caso de se haya instado resolución del contrato por incumplimiento del concursado, y exista causa de resolución, acordar la continuación del contrato si ello resulta más beneficioso para los intereses del concurso ( art. 62.3 LC)'

La resolución del contrato en interés del concurso comprende la indemnización a la parte in bonis,como establece la STS 660/16, de 10 de noviembre:

'Esta resolución en interés del concurso no se articula como un derecho dispositivo atribuido por la ley a una de las partes, en concreto de quien represente a la masa del concurso (el concursado o la administración concursal), sino como una decisión judicial en ausencia de acuerdo entre las partes. Acuerdo entre las partes que se refiere tanto a la resolución como a sus consecuencias o efectos, que según la Ley son la liquidación de la relación contractual y la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución hubiera podido ocasionar a la parte in bonis, que deberá satisfacerse con cargo a la masa.'

Es necesario ponderar la compensación económica que haya de pagarse con cargo a la masa, que además debe cuantificarse en la propia sentencia - STS 650/18, 20 de noviembre - La propia demanda se sustenta en la liquidez que se obtendría a consecuencia de la resolución, dado que sería la parte vendedora quien debería abonar a la masa 3.361.875,16 €.

Este planteamiento no puede ser aceptado.

En primer lugar, el importe de la indemnización que se establece en la demanda a favor de los vendedores - 600.000 euros - no corresponde a criterio alguno, se fija arbitrariamente por la concursada - y por la administración concursal -.

Por otra parte, se incluye un concepto - el abono de las costas procesales por importe de 248.924,84 €. - que tampoco se corresponde con partida indemnizatoria alguna derivada de la resolución del contrato.

Frente a ello, la parte vendedora reclama dos importantes sumas, mucho más elevadas cada una de ellas que el importe que la recurrente pretende fijar como indemnización.

El primero de los conceptos por los que reclama es la depreciación del valor de las fincas.

Ciertamente se acredita esa depreciación sufrida a consecuencia de la crisis del mercado inmobiliario. Sin embargo, no puede ser admitido este concepto indemnizatorio.

Esta misma cuestión se analiza en la STS 29/2014, de 10 de febrero. Recuerda el Tribunal Supremo que, tratándose de un deudor de buena fe - y no nos encontramos ante un deudor doloso -, los daños y perjuicios de que responde son los previstos o que hayan podido preverse al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento, conforme previene el art. 1107 Cc. Por ello, ' el deudor no doloso que ha lesionado el interés del acreedor responde frente a él no, sin más, por todas las consecuencias imaginables de su conducta contraria al contrato, sino sólo por las pérdidas que se irroguen a los intereses del acreedor protegidos por medio del propio contrato, que son las que, además de previsibles, sean consecuencia necesaria de la falta de cumplimiento'.

Nos encontramos ante una causa que ajena al contrato, y sobre las que el deudor, no ejerce ningún control. Por eso añade la citada sentencia que razones de mercado, pero ajenas al contrato, han provocado la ruina del sector inmobiliario. Puede existir, por ello, una alteración de circunstancias que modifica la proporción o el equilibrio de las prestaciones, frustrando el fin económico del contrato. Lo que no debe soportar el deudor de buena fe son los daños y perjuicios que esta alteración de circunstancias provoca al acreedor.

El segundo de los conceptos indemnizatorios deriva de los intereses de la cantidad que debería haber satisfecho REALITAS (retraso en el pago del precio).

No debemos olvidar que la obligación de pago de dichos intereses ha sido ya declarada a consecuencia del incumplimiento de la compradora REALITAS, conforme establece la sentencia, dictada en el incidente concursal 407/2014:

'Que, estimando la demanda incidental interpuesta por don Higinio y doña Angelica, siendo demandada la concursada REALITAS GRUPO INMOBILIARIO, S.L., debo efectuar los siguientes pronunciamientos:

1. Declaro que la concursada ha incumplido el contrato de compraventa celebrado con los demandantes en fecha 4 de diciembre de 2006 en los términos pactados en el mismo.

2. Condeno a la concursada demandada a cumplirlo, y en consecuencia a otorgar escritura pública de compraventa del pleno dominio de las parcelas NUM000, NUM001 y NUM002 situadas en el polígono NUM007 de Guadalajara incluidas en la delimitación el PAU del sector del suelo urbanizable Remate de las Cañas de Guadalajara, según el PGOU; y a abonar a los demandantes, una vez sea otorgada la escritura pública, el importe pendiente de pago del precio pactado, que asciende 23.494.745 euros, más IVA y los intereses legales devengados desde el 20 de diciembre de 2007.

3. Declaro que las anteriores cantidades tienen la consideración de créditos contra la masa en el concurso de REALITAS GRUPO INMOBILIARIO, S.L.

4. No se hace imposición de las costas causadas.'.

No se discute la liquidación de dichos intereses, que representan un importe a satisfacer a los vendedores de 10.338.975,19 € en concepto de intereses desde el 20 de diciembre de 2007 hasta la fecha en la que se dictó sentencia (26 de junio de 2019), más 315.163,42 € en concepto de intereses procesales desde el 27 de junio de 2019 hasta el 2 de septiembre de 2019, más los que se liquiden en el momento del pago efectivo.

Es evidente que la indemnización que pueden reclamar los vendedores no es la misma si la resolución del contrato se produce poco tiempo después de su suscripción o si se produce muchos años después. Los perjuicios en este último caso son mayores.

El efecto resarcitorio de la resolución no se limita a la mera restitución de prestaciones, pues persigue un resarcimiento integral. Se tutela por lo tanto un determinado interés contractual.

La indemnización por la resolución del contrato también comprende el interés contractual positivo, es decir, el que permite a la parte in bonisencontrarse en la misma situación en que se encontraría si el contrato se hubiese celebrado.

La modalidad del interés contractual positivo es la regla general en la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual, también cuando la pretensión indemnizatoria se acumula a la resolución y, en este caso, a la resolución en interés del concurso.

Esta regla general indemnizatoria se aplica también en los textos normativos del soft law. El artículo 9:502 de los Principios de Derecho europeo de los contratos establece que 'el cálculo de la indemnización de daños y perjuicios se hará de forma que se coloque al perjudicado en una posición lo más próxima posible a la que hubiera disfrutado de haberse ejecutado correctamente el contrato'; arts. 75 y 76 de la Convención de Viena y Libro III - 3:702 del Proyecto de Marco Común de Referencia (Draft Common Frame of Reference).

En definitiva, la parte vendedora tiene derecho a ser resarcida en los intereses generados por el tiempo transcurrido desde que hubo de ser satisfecho el total del precio de la compraventa. Y así lo tiene - además - reconocido en sentencia.

La indemnización no puede prescindir de dicha suma.

En consecuencia, el presupuesto en el que se sustentaba la demanda no puede ser admitido, puesto que las consecuencias de la resolución obligarían a detraer importantes recursos de la masa activa y no se darían las circunstancias para favorecer supuestamente un convenio, lo que conduce necesariamente a la desestimación del recurso.

Las costas derivadas del recurso deben ser impuestas a la parte recurrente - artículo 398 LEC -.

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por REALITAS GRUPO INMOBILIARIO, S.L., en concurso contra la Sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil núm. Tres de Madrid en el proceso del que dimanan las actuaciones, y cuya parte dispositiva se transcribe en los antecedentes y, en consecuencia, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición a la parte recurrente de las costas causadas.

Se decreta la pérdida del depósito en su caso constituido por la apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ

Remítanse los autos originales al Juzgado de lo Mercantil, a los efectos pertinentes.

La presente resolución no es firme y podrá interponerse contra ella ante este tribunal recurso de casación de concurrir interés casacional y también, conjuntamente, el recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días a contar desde el día siguiente al de su notificación, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ. De dichos recursos conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ( Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Así, por ésta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.