Sentencia Civil Nº 467/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 891/2008 de 29 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Décimo-sexta

ROLLO Nº. 891/2008-A

JUICIO ORDINARIO NÚM. 445/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 2 DE MARTORELL

S E N T E N C I A Nº. 467/2009

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de septiembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-sexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº. 445/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 2 de Martorell, a instancia de Dª. Reyes representada en esta Alzada por el Procurador D. José Mª. Cortal Pedra, contra D. Dª. Camino representada por el Procurador D. Ángel Montero Brusell y contra D. Constantino , no comparecido en esta Alzada; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora Sra. Reyes y codemandada Sra. Camino contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de julio de 2008, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda principal formulada, por Dña. Reyes , representada por el Procurador D. Jordi Ribé Rubí, contra Dña. Camino , representada por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Ángel Montero Reiter y contra D. Constantino , representado por la Procuradora Dña. Teresa Martí Amigó, debo declarar y declaro resuelto el contrato de 19.12.2005 y sus ampliaciones de 24.11.2006 y 09.01.2007, y debo condenar y condeno a la Sra. Camino a abonar a la actora la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS EUROS (34.500 euros) y debo condenar y condeno al Sr. Constantino a abonar a la actora la cantidad de VEINTICUATRO MIL EUROS (24.000 euros). Más intereses. Y sin expresa imposición de costas.

Desestimar íntegramente la demanda reconvencional formulada el Procurador de los Tribunales D. Miguel Ángel Montero Reiter, en nombre y representación de la Sra. Camino , contra la Sra. Reyes , y debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos deducidos en su contra en la demanda rectora de autos. Con expresa imposición de las costas a la parte actora reconvencional.

Y estimar parcialmente la demanda reconvencional formulada la Procuradora de los Tribunales Dña. Teresa Martí Amigó, en nombre y representación del Sr. Constantino , contra la Sra. Reyes , y debo condenar y condeno a la actora a perder la cantidad de NUEVE MIL EUROS. Y sin expresa condena en costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora Sra. Reyes y codemandada Sra. Camino mediante sus respectivos escritos motivados, dándose traslado de los mismos a las demás partes personadas. Ambas partes apelantes se opusieron a sus respectivos recursos mediante sus respectivos escritos motivados. El codemandado Constantino únicamente se opuso al recurso de la parte apelante mediante su escrito motivado; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 23 de julio de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS.

Fundamentos

PRIMERO.- En cumplimiento de lo pactado en convenio de separación, los demandados pusieron a la venta el inmueble que había sido su vivienda conyugal del que eran cotitulares; la vivienda, sita en C/ DIRECCION000 NUM000 de Olesa de Montserrat, se acordó que seguiría ocupada por la Sra. Camino y los tres hijos del matrimonio hasta el momento en que se tuviera que entregar a tercero comprador. En las oficinas de la mediadora Eurofinques de aquella población, la demandante y los demandados suscribieron en 19 de diciembre de 2005 un contrato privado de compraventa por importe de 396.668 euros, con pacto de arras penitenciales de 18.000 euros, que se entregaron en aquel momento y que los demandados percibieron por mitad; la compraventa se hacía con posibilidad de reventa por lo que los demandados se comprometían a facilitar la visita de posibles compradores y debía formalizarse antes del 30 de noviembre del año siguiente a favor de la compradora o de terceros presentados por esta. Llegado el momento convenido para la formalización del contrato, se prorrogó el mismo con diversas incidencias tal como se recogen en los hechos probados que establece la sentencia recurrida en su fundamento jurídico segundo que se corresponde con actos documentados cuya realidad no se discute.

No se ha llegado a escriturar la referida compraventa, versando la controversia esencialmente en la validez y eficacia de un documento de resolución del contrato fechado en 23 de febrero de 2007 entre la demandante y la codemandada Sra. Camino que aparecía interviniendo también como mandataria verbal del codemandado Sr. Constantino . La demandante reclama esencialmente el cumplimiento de lo pactado en dicho contrato de resolución y, subsidiariamente el pago de 67.500 euros en concepto de arras penitenciales dobladas respecto de los 18.000 euros iniciales y devolución de las restantes cantidades entregadas a cuenta del precio.

La demandada Sra. Camino reconviene pretendiendo la declaración de nulidad del documento de resolución por causa falsa, por dolo incidental o por falta de consentimiento del cotitular y, en consecuencia alega su derecho a hacer propias las cantidades recibidas en concepto de arras. El demandado Sr. Constantino reconviene también en solicitud de que se declare que es la demandante quien incumplió la escrituración con la consiguiente declaración de que tiene derecho a hacer propia la cantidad por él recibida en concepto de arras que asciende a 33.000 euros.

El Juzgado de Primera Instancia estima parcialmente la demanda, desestimando la reconvención opuesta por la Sra. Camino y estimando parcialmente la opuesta por el Sr. Constantino .

Contra dicha resolución recurren tanto la demandante principal que solicita se incluyan en la devolución las cantidades de 12.000 y 9.000 euros y se deje sin efecto la pérdida por su parte de los 9.000 euros percibidos por el Sr. Constantino , como la Sra. Camino quien mantiene la ineficacia del documento de resolución y en consecuencia considera incumplida a la parte compradora, reclamando su derecho a quedarse con las cantidades percibidas; por su parte, el Sr. Constantino desistió del recurso que había anunciado por haber llegado a un pacto con la demandante principal.

SEGUNDO.- Sobre la eficacia del documento de resolución.

Es una constante en la aplicación del derecho el entendimiento de que, cuando se firma un documento contractual, debe pensarse que es porque éste refleja el contenido del consentimiento mutuo, de manera que si alguna de las partes afirma que no es así, debe ser esta parte quien pruebe satisfactoriamente tal circunstancia.

En el presente caso se afirma esencialmente la concurrencia de dolo, alegando la Sra. Camino que creía estar firmando un recibo de la cantidad de 5.000 euros por una prórroga adicional del contrato. Del movimiento efectivo de tal cantidad de dinero -que se supone sería la causa de la firma del documento- no hay rastro, ni se intenta acreditar; dicho sea sin perjuicio de que quiera relacionar la codemandada su alegación de recibo de tal cantidad con la realización del pago efectuado por ella a Caixa Cataluña en fecha bastante posterior (25 de abril) para la liquidación de intereses y costas del proceso ejecutivo, lo cual implica que estaríamos hablando de documento de fecha falsa, también sin prueba objetiva alguna.

En definitiva pues, cabe indicar que la alegación de dolo depende exclusivamente de la lógicamente interesada manifestación de la Sra. Camino . Manifestación que, aparte de la negativa de la demandante y su hija, no es particularmente verosímil, como bien apunta el Juzgado de Primera Instancia, dado el destacado rótulo en mayúsculas y negrita del documento, su extensión -3 folios- que es difícilmente relacionable con la finalidad que se alega de servir de recibo de cantidad, su fecha y la repetida firma que contiene. Tampoco no hay rastro alguno de que las inmobiliarias siguieran realizando visitas con potenciales clientes con posterioridad a la fecha del documento, de manera que la conclusión a que llega el Juzgado nos parece la razonable valoración de las pruebas practicadas.

Respecto de la alegación de ineficacia por causa falsa, coincidimos también con el contenido de la sentencia recurrida. No hay propiamente una causa falsa en el contrato - mutuo disenso- que le prive de eficacia. Quizás podría hablarse de error (que no se alega propiamente) en el motivo que se expresa, pero lo cierto es que, a más de no haber evidenciado la Sra. Camino entusiasmo alguno en que se realizara la venta, como lo pone de manifiesto las dificultades o falta de facilidades manifestadas por testigos para poder acceder a visitar la vivienda o el hecho de que buscaba financiación para intentar la compra de la mitad indivisa de su ex marido, resulta que, además, la codemandada fue objeto de una ejecución promovida por Caja de Cataluña en la que el Juzgado de Primera Instancia nº. 1 de Martorell acordó el embargo preventivo del inmueble (de la mitad indivisa de la demandada, en realidad). Es verdad que la anotación preventiva, acordada por el Juzgado no había llegado a practicarse en el Registro porque el registrador suspendió la anotación, en calificación de fecha 13 de marzo, por defecto subsanable y también es verdad que, subsanado aquel defecto, no llegó a anotarse tampoco el embargo después, porque se liquidó la deuda el día 25 de abril. Finalmente, también es verdad que esta ejecución, aunque hubiera llegado a anotarse el embargo, no hacía imposible la venta, pero no es menos cierto que constituía un motivo añadido de dificultad para la reventa que era la base de la operación inicial, lo que unido a las motivaciones anteriores, explica la verdadera motivación del mutuo desistimiento del contrato. La expresión pues de una motivación inexacta, no consideramos tenga virtualidad suficiente para la ineficacia que se postula, de acuerdo con el principio jurídico establecido en art. 1276 del código civil .

Finalmente, alega la codemandada que el documento es ineficaz porque no intervino ni conocía tal acuerdo su ex marido. Consideramos que la apelante, que precisamente se arrogó falsamente la condición de mandataria verbal del Sr. Constantino , no puede alegar a la demandante este motivo de ineficacia ni menos aún tratar de prevalerse del mismo para obtener provecho económico que es lo que pretende con su reconvención, por impedirlo así lo dispuesto en art. 1302 del código civil y, en su caso, la exigible buena fe en el ejercicio de los derechos que establece el art. 7 del mismo texto.

Consecuencia de todo lo expuesto es la desestimación del recurso interpuesto por la Sra. Camino en su pretensión de que se estime su demanda reconvencional.

TERCERO.- Aceptada la eficacia del documento de resolución de 23 de febrero de 2007, la coherencia lleva a dar, en principio, validez a su contenido liquidatorio.

Insiste la demandante en su recurso en la cuestión de los 12.000 euros que dice se corresponden con el pago de la comisión a la agencia mediadora aunque en el documento de 23 de febrero de 2007 se conceptúa como indemnización por la imposibilidad de cumplimiento.

Esta cantidad se corresponde en la realidad con el recibo aportado por "Eurofinques" relativo a la comisión por su intervención en la venta de este inmueble y fechado a 16 de enero de 2006. Tres cosas son significativas, a nuestro parecer, en tal documento: La primera que fuera la demandante (compradora) quien pagara la comisión de la agencia inmobiliaria y no los vendedores que le habían encargado su venta. La segunda es que, conseguida la venta por dicha mediadora y mediado arras, Eurofinques no hubiera percibido con anterioridad cantidad alguna bajo ningún concepto de la parte vendedora ni conste lo haya reclamado con posterioridad a dicho recibo. La tercera es la fecha, que se corresponde lógicamente con el conocimiento del segundo documento de prórroga del contrato, de la falta de sintonía entre los demandados en el manejo de la consumación de la compraventa y las dificultades para la práctica de algunas visitas. Todo lo cual compone un cuadro bastante claro de que la inmobiliaria se aseguró el cobro de una comisión a la que consideraba tenía derecho -con bastante razón- quedando al margen de los acontecimientos posteriores; al tiempo que la demandante no le importaría adelantar una cantidad que se podría descontar del precio a pagar con ocasión de la escrituración y cuya recuperación acaba aflorando en el documento de resolución en concepto de indemnización por incumplimiento. No compartimos en este punto la apreciación del Juzgado: Consta en autos el pago de esta cantidad efectuado por la demandante a la mediadora, de manera que ningún motivo formal ni material vemos para no incluir el pago de esta cantidad que se reconoce deber en el documento resolutorio, por más que ahí se le dé carácter indemnizatorio y no recuperatorio de una cifra que aparentemente hubiera correspondido pagar por los demandados a Eurofinques y que ésta no parece estar reclamando por otro lado. La afirmación de la eficacia del documento de 23 de febrero entre las partes que lo suscriben lleva a estimar innecesario entrar a una liquidación económica diferente del contrato de compraventa, vía arras, así como resulta también innecesario el pronunciamiento sobre si deben calificarse como arras meramente confirmatorias las cantidades entregadas a cuenta del precio, distintas de aquellos 18.000 euros entregados coetáneamente al contrato y que son los únicos que expresa y descriptivamente se entregan en concepto de arras penitenciales.

La otra cantidad reconocida en el contrato de resolución a que se refiere el recurso es la de 9.000 euros. Si esto se refiere a los que la demandada afirma haber percibido en fecha 11 de diciembre de 2006, tal cantidad está aceptada en la sentencia apelada pues condena a la Sra. Camino al pago de 34.5000 euros. Estos 34.500 son la suma de la mitad de las arras iniciales (por tanto, 9.000 euros) más los 10.5000 recibidos en 24 de noviembre, más 9.000 recibidos en 11 de diciembre, más 6.000 euros en 5 de febrero.

En otro orden de cosas, y siendo indiscutida la falta de consentimiento del codemandado en dicho documento, éste ofrece distinta eficacia en relación a uno u otro de los demandados, eficacia diferenciada que se corresponde con los anticipos efectuados por la demandante también diferenciadamente a uno u otro de los vendedores. El Juzgado liquida diferenciadamente las consecuencias de lo sucedido en relación a uno y otro de los codemandados, como corresponde a su diversa posición procesal y material y la propia parte demandante en su recurso parece aceptar aquella situación diferenciada al reclamar sólo de uno de los vendedores responsabilidades (como la de la devolución de los 24.000 euros dejados como exclusiva responsabilidad del codemandado) que deberían ser de los dos. Todo lo cual, con lo que después se dirá, lleva a este tribunal a no estimar procedente condenar a la codemandada, ni al codemandado por coherencia con la estimación parcial de su reconvención, a la devolución de la totalidad de la cantidad de las arras penitenciales.

CUARTO.- Una característica peculiar de la situación que se enjuicia es que lo que debería ser el interés contrapuesto o complementario de dos partes contratantes -vendedores y compradora-, ha derivado a una situación triangular de intereses no coincidentes cuya primera manifestación ostensible fueron las prórrogas del contrato en 24 de noviembre de 2006 y 9 de enero de 2007. Parece claro que la primera, en la que intervino la Sra. Camino manifestando que lo hacía también en representación del codemandado, fue en interés exclusivo de ella y que la inmediata reacción del codemandado fue hacer otro pacto de prórroga paralelo, prácticamente por el mismo plazo que ya se había acordado antes con la codemandada, pero ahora percibiendo él una cantidad no inferior a la percibida por la esposa.

Pues bien, nos parece evidente que el único que tiene verdadero interés en que se ultime la venta es precisamente el Sr. Constantino que estaba "con las manos atadas" según su expresión en juicio, alojado en casa de su padre y a la espera de la venta del inmueble para poder reorganizar su vida. Paradójicamente es dejado nuevamente al margen del documento de 23 de febrero suscrito entre la demandante y la Sra. Camino .

La demandante no ignoraba que los demandados estaban separados; de hecho, en el juicio relató algunas visitas de la Sra. Camino y "su amiguito" (refiriéndose a la nueva pareja), persona a la que de nuevo se refiere cuando relató las explicaciones de la codemandada sobre las posibilidades de financiación para comprar la mitad indivisa del codemandado. Por otro lado, esta situación que obviamente ningún interés debían tener en ocultar, era evidente en relación a la ocupación efectiva del inmueble e, incluso, cabría añadir que en la suscripción inicial del contrato de compraventa el demandado compareció con una abogada de su interés, como parte contratante diferenciada de su ex esposa. Sin embargo, a la hora de pactar la resolución del contrato, la demandante no cita previamente al demandado, no intenta contactar con él para asegurarse de su parecer, ni intenta posteriormente obtener su ratificación. La demandante sabía que la Sra. Camino no ostentaba representación ordinaria, legal ni social, del Sr. Constantino . Y por otro lado ella forma parte de una sociedad que se dedica profesionalmente al negocio inmobiliario de manera que debería saber, por la práctica en el negocio, que para resolver un contrato se necesita el consentimiento de los que intervinieron en su concertación y, por edad y por los episodios anteriores, también debía al menos intuir el interés no coincidente de la Sra. Camino y el Sr. Constantino en la venta (o en la no-venta) del inmueble litigioso, de manera que no es desacertada la conclusión del Juzgado al no estimar (art. 1259 cc) al codemandado vinculado por aquel desistimiento de las otras partes y por lo mismo, estimamos acertadas las consecuencias económicas que se señalan en la sentencia en relación al Sr. Constantino y sobre las que, al parecer, éste y la demandante ya han llegado a un acuerdo.

ÚLTIMO.- La estimación, aun parcial, del recurso interpuesto por la demandante lleva a no efectuar imposición de las costas del recurso interpuesto a su instancia. Por el contrario, la desestimación del interpuesto por la Sra. Camino debe llevar como consecuencia la imposición de las costas de su recurso, todo ello conforme disponen los arts. 398 y 394 de la Ley de enjuiciamiento civil.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Camino y estimando en parte el interpuesto por Reyes contra la sentencia de fecha 17 de julio de 2008 del Juzgado de Primera Instancia nº. 2 de Martorell , debemos revocar parcialmente dicha resolución y en consecuencia:

Se modifica la sentencia apelada en el único aspecto de que la estimación de la demanda respecto de la Sra. Camino , será por cantidad de 46.500 euros a cuyo pago condenamos a la citada señora, confirmando la sentencia recurrida en sus restantes extremos, lo que se acuerda sin hacer expresa imposición de las costas del recurso interpuesto por la demandante y con imposición a la codemandada de las costas de su recurso.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.