Sentencia Civil Nº 467/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 322/2012 de 16 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00467/2012

Rollo núm.: 322/12

S E N T E N C I A Nº 467

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Rosa Rigo Rosselló

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a dieciséis de octubre de 2012

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Inca, bajo el número 417/08 , Rollo de Sala número 322/12, entre partes, de una como actora-apelante, la entidad "Cafetería Ideal S.L.U.", representada en esta alzada por la procurador de los tribunales doña Ana María Crespí Tortella, dirigida por el letrado don Antonio Aguilar Chacón y, de otra, como demandados, actores reconvencionales y apelados, don Luis María y doña María Rosario , representados en este segundo grado jurisdiccional por la procuradora de los tribunales doña Pilar Rodríguez Fanals, dirigidos por el letrado don Felip Amengual Mañas.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente don Carlos Gómez Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Inca, se dictó sentencia en fecha 9 de mayo de 2011 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "1- Se desestima la demanda principal formulada por la procuradora doña Ana María Crespí Tortella, actuando en nombre y representación de la entidad Cafetería Ideal Sociedad Limitada Unipersonal, y se absuelve a don Luis María y doña María Rosario de todas las pretensiones formuladas en su contra. Al desestimarse la demanda principal, se imponen las costas causadas a raíz de la misma a la Cafetería Ideal Sociedad Limitada Unipersonal. 2- Se estima parcialmente la demanda reconvencional presentada por la procuradora doña Pilar Rodríguez Fanals, actuando en nombre y representación de don Luis María y doña María Rosario , y en consecuencia se declara que la entidad Cafetería Ideal Sociedad Limitada Unipersonal debe abonar a don Luis María y doña María Rosario , la suma de 2.979,83 €. Sin embargo, al constar en el pacto tercero del contrato de arrendamiento de industria que la parte arrendataria entregó en el momento de la celebración un depósito de 3.606 € en concepto de garantía, resulta que queda un remanente a favor de la actora-reconvenida por importe de 606,17 €, debiendo don Luis María y doña María Rosario proceder a restituir tal cantidad a la entidad Cafetería Ideal S.L.U. Al estimarse parcialmente la demanda reconvencional, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora principal y demandada reconvenida, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 19 de octubre de 2012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- El 6 de julio de 2006, mediante Decreto de la Alcaldía de Inca, número 455/2006, se ordenó la paralización de los aparatos de aire acondicionado y la clausura de la cocina del establecimiento "Cafetería Ideal" que venía desarrollando su actividad en el local de la Gran Vía Colon nº 63 de Inca.

A consecuencia de dicha orden se puso fin al contrato de arrendamiento concertado entre "Cafetería Ideal S.L.U", como arrendataria y don Luis María y doña María Rosario , como arrendadores.

En el presente litigio la entidad arrendataria ejercita acción contra los arrendadores a quienes atribuye incumplimiento de su obligación de entregarle una industria apta para su explotación.

Por su parte los demandados contestaron la demanda aduciendo no tener responsabilidad por la incoación del expediente administrativo que, en todo caso, se habría debido a la actividad desplegada por la arrendataria. Además formularon reconvención en reclamación de ciertas partidas por daño emergente y lucro cesante derivados del desistimiento unilateral del contrato llevado a cabo, según se alega, por la arrendataria.

La sentencia de primera instancia, desestimatoria de la demanda interpuesta por la arrendataria y parcialmente estimatoria de la reconvención, constituye el objeto de la presente apelación, al haber sido recurrida por la parte actora principal cuya dirección letrada, en el escrito de interposición del recurso, aduce como motivos en los que funda éste, en síntesis, los siguientes:

a) La licencia con la que contaba la cafetería, desde su apertura en 1986 estaba condicionada, ya que la actividad allí desarrollada fue calificada como molesta por los ruidos, malos olores, humos y vahos.

b) Los actos posteriores realizados por la arrendataria, tales como las reformas del local, solo mejoraron las condiciones de la industria.

c) La juzgadora de primera instancia valora el certificado aportado por la demandada con arreglo al cual se subsanaron las deficiencias que motivaron el expediente sancionador; pero no valora los decretos acordando el cierre de cocina en 48 horas que impedían que la actividad pudiese continuar. Por ello, la apelante discrepa de la conclusión de la sentencia de primera instancia de que no concurriese una imposibilidad sobrevenida en el arrendamiento.

d) Las obras realizadas por la arrendataria fueron consentidas por la propiedad, como señala la propia sentencia de primera instancia.

e) El incremento de ruidos y olores a los que alude la sentencia como causa de las molestias a los vecinos no se debió, como señala la jueza "a quo", a falta de mantenimiento.

f) La sentencia admite que el Sr. Ambrosio intentó solucionar el problema con el Ayuntamiento.

g) La sentencia recurrida considera no probado que agentes de la policía local cerrasen el establecimiento, pero lo cierto es que éste hubo de clausurarse ante la inminencia de la actuación municipal. La certificación del Ayuntamiento en la que se indica que no hubo actuación policial para el cierre carece, según la apelante, de eficacia probatoria pues está redactada por el secretario accidental del Ayuntamiento y no por el responsable de urbanismo ni por el secretario titular, no especifica las deficiencias subsanadas, ni se refiere a denuncias posteriores.

h) La arrendataria no ha de ser condenada a abonar la factura de "Plomer Clima S.L." pues nunca admitió que se expidiese a su nombre, es posterior a la finalización del arrendamiento de autos, no hay prueba del mal estado del local, y la sentencia considera justificado llevarse la campana y, en cambio, en sede de reconvención, lo considera un acto causante de daños. En cualquier caso, sostiene el apelante, quien expidió la factura manifestó que su cliente era el Sr. Luis María , por lo que carece de objetividad.

i) Pago del IBI y de la factura de noviembre de 2006 que pretende acreditar la recurrente mediante la documental que aporta con el escrito de interposición del recurso.

j) Serias dudas de hecho y de derecho con relación a la pretensión principal que hubiesen debido llevar a no hacer imposición de costas; y, con relación a la estimación parcial de la reconvención, al ser los demandados reconvinientes quienes resultan obligados a pagar 626,17 € a la actora principal, deben ser ellos los condenados al abono de las costas de su demanda reconvencional.

SEGUNDO.- Tal como indica la sentencia de primera instancia, ha quedado probado que la licencia concedida por el Ayuntamiento el 9 de enero de 1987 para el local de autos se refería a la actividad de cafetería y que quedó calificada como molesta y, por ello, condicionada "al cumplimiento del proyecto y medidas correctoras propuestas en los anexos".

Desde esa fecha la cafetería estuvo abierta ininterrumpidamente, con la salvedad de cortos períodos de tiempo cuando se ha producido un traspaso en el arrendamiento de industria, - extremo este último aclarado por el Sr. Luis María al ser interrogado-.

También se ha acreditado que el 29 de junio de 2006 el Ayuntamiento de Inca abrió un expediente al establecimiento "Cafetería Ideal" por "dur a terme una activitat de restaurant sense ajustar-se a la llicència instal·lació i obertura al carrer Gran Vía Colom núm. 63 de la Ciutat d'Inca (Cafeteria Ideal), així com per imcomplir les prescripcions tècniques de la instal·lació de sortida de fums i aires acondicionats de l'activitat en qüestió" (certificación del Ayuntamiento de Inca, folio 190).

De lo que antecede se deduce que los arrendadores pusieron a disposición del arrendatario -inicialmente don Ambrosio y después la entidad demandada, de la que es administrador - una industria para ser explotada como cafetería, pues ese es el destino contractualmente previsto arrendamiento, tal como se hace constar en el expositivo del contrato de 1 de febrero de 1997.

Fue después cuando el arrendatario reformó el local instalando aire acondicionado y extracción de humos -hechos reconocidos por don Ambrosio al ser interrogado-. Y solo él, que tenía la posesión inmediata y la explotación del negocio, pudo, en su caso, llevar a cabo una actividad que sobrepasase los límites de la que se puede considerar como propia del giro o tráfico de "cafetería" para ser incluida en la de restaurant, lo que daría lugar a la incoación del expediente sancionador por parte del Ayuntamiento de Inca, que finalizaría mediante la orden de clausura.

En consecuencia, difícilmente se puede entender que la responsabilidad por la clausura del local haya de recaer en la propiedad, a quien no correspondía llevar a cabo la actividad industrial que provocaría la actuación del Ayuntamiento, ante las quejas de los vecinos.

No incurrieron los arrendadores en incumplimiento de entregar la industria en condiciones para ser explotada sino que, tal como señala la jueza de primera instancia, fue la entidad arrendataria la que, al desarrollar en el local una actividad para la que no tenía licencia, que se apartaba de la contractualmente fijada, incurrió en conducta que le hizo merecedora de la sanción administrativa de clausura del local.

Debe rechazarse igualmente la alegación de la recurrente de que la certificación del Secretario del Ayuntamiento de fecha 28 de octubre de 2008 carece de eficacia probatoria por haber sido firmada por el secretario accidental dado que, en su condición de tal, el funcionario interino desempeña en plenitud las funciones que correspondían al titular.

TERCERO.- La parte recurrente pretende acreditar el pago del IBI de 2006 y la renta de noviembre del mismo año mediante documentos extemporáneamente traídos al proceso y, como tales, rechazados como prueba en esta alzada, tal como se hace constar en el auto de este tribunal de fecha 19 de junio de 2012 .

En consecuencia, no procede atender a este motivo de apelación, al carecer de la base probatoria en la que se fundamenta.

CUARTO.- La sentencia de primera instancia condena a la actora principal "Cafetería Ideal S.L." a abonar a los arrendadores la factura de la empresa "Plomer Clima S.L.". Es cierto que uno de los argumentos que utiliza la juzgadora es que la factura aparece librada a nombre de "Cafetería Ideal S.L.". Es cierto también que el Sr. Luis María dijo, al ser interrogado, que la factura se puso a nombre de la sociedad arrendataria siguiendo indicaciones del Sr. Ambrosio , porque él había de abonarla y para que pudiera desgravarse. Y es cierto también que, como alega la parte recurrente, dicha aseveración ha quedado huérfana de prueba.

Sin embargo, la condena de la arrendataria "Cafetería Ideal S.L." se funda, más que en el nombre de quien en ella aparezca en la correspondiente factura como obligado al pago, en su contenido, indubitado, pues dicha factura, adverada en juicio por quien la confeccionó, contiene partidas como son cambiar un motor ventilador, reparar cables rotos, arreglar techo de la cocina roto, codos cocina, reparaciones eléctricas, limpieza condensadores, arreglo de las máquinas, relativas al adecuado mantenimiento de la industria, que correspondían al arrendatario dado su deber de devolver la finca tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1561 del Código Civil ).

No hay contradicción entre considerar probado que el Sr. Ambrosio descolgase la campana y que hubiesen de arreglarse los desperfectos causados por dichos trabajos puesto que una cosa es que el arrendatario pueda hacer suyas las mejoras sin detrimento del bien arrendado ( artículos 1573 y 487 del Código Civil ), y otra es que pueda dejar el local con un agujero en el techo por haber arrancado de él la campana.

QUINTO.- La regla objetiva o del vencimiento que rige en materia de costas ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) puede excepcionarse en el caso de que concurran serias dudas de hecho o de derecho. La apreciación de si en un caso concreto concurren las "serias dudas de hecho", debe basarse en las siguientes premisas:

- La interpretación de lo que deba entenderse por " serias dudas de hecho" ha de ser siempre restrictiva por tratarse de una excepción.

- El carácter dudoso de los elementos fácticos del pleito ha de venir determinado por las dificultades probatorias sobre la existencia de los hechos constitutivos de la pretensión.

Lo fáctico resulta dudoso cuanto en la fijación de los hechos controvertidos alegados por una y otra parte haya resultado especialmente compleja pudiéndose calificar la labor de apreciación de las pruebas como verdaderamente difícil e intensa. El proceso se revela como imprescindible puesto que sin él hubiese sido imposible establecer los hechos relevantes para la resolución del litigio.

En el supuesto enjuiciado no se dan tales circunstancias puesto que la actividad probatoria no ha resultado especialmente compleja.

Por lo que a las dudas de derecho se refiere, el carácter dudoso vendrá determinado por los problemas jurídicos motivados por cambios legislativos o de líneas de interpretación o criterios jurisprudenciales que dificultan el encaje entre los hechos y el derecho, lo que tampoco acontece en el supuesto de autos.

En consecuencia, procede mantener la condena de la actora principal, cuya pretensión se rechaza, al abono de las costas causadas en primera instancia por su demanda.

En cuanto a la reconvención, la estimación de la misma es parcial, por cuanto no se acogen todas las pretensiones dinerarias de los arrendatarios. Aunque, por el hecho de retener éstos el importe de la fianza, deban abonar 626,17 € a la arrendataria, ello no es sino consecuencia de una compensación contable derivada de la constitución de la fianza que, no lo olvidemos, la arrendataria "Cafetería Ideal S.L.U." pretendía recuperar en su integridad.

SEXTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los tribunales doña Ana María Crespí Tortella, en nombre y representación de "Cafetería Ideal S.L.U.", contra la sentencia dictada el día 9 de mayo de 2011, por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Palma de Mallorca en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada, y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.