Sentencia Civil Nº 468/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 385/2012 de 16 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00468/2012

Rollo núm.: 385/12

S E N T E N C I A Nº 468

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña María Rosa Rigo Rosselló

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a dieciséis de octubre de dos mil doce.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. dos de Ibiza, bajo el número 1619/09 , Rollo de Sala numero 385/12, entre partes, de una como demandada-apelante la entidad Fundación Can Blau, representada por la Procuradora doña Carmen Gayá Font y asistida de la letrada doña Margarita Prats Marí, de otra, como actora-apelada la entidad Medland, Arquitectura e Interiorismo SL, representada por la Procuradora doña Beatriz Ferrer y asistida de la letrada doña Carmen González Cardona.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada doña María Rosa Rigo Rosselló.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Sra. Juez Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm. dos de Ibiza, se dictó sentencia en fecha 16 de enero de 2012 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por la representación procesal de la mercantil Medland, Arquitectura e Interiorismo SL, contra la Fundación Can Blau, debo declarar y declaro la resolución de la compraventa formalizada entre las partes en fecha 19 de mayo de 2006 y su posterior rectificación, condenando a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 200.000 euros, más los respectivos intereses legales desde la interposición de la demanda, y a abonar la cantidad de 57.300,71 euros, con imposición de las costas causadas en este procedimiento a la demandada".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada-apelante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 16 de octubre de 2012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución de instancia.

PRIMERO.- La entidad Medland Arquitectura e Interiorismo SL interpuso la demanda de juicio ordinario origen de los autos de que deriva el presente rollo contra la Fundación Can Blau en solicitud de que se dicte sentencia por la que se declare resuelta la compraventa formalizada mediante escritura de fecha 19 de mayo de 2006 y posterior rectificación, comprometiéndose la actora a la devolución del bien inmueble a la parte demandada y condenando a dicha entidad a devolver la cantidad de 200.000 euros entregados en concepto de precio de la compraventa, más sus intereses desde la fecha de su pago el 19 de mayo de 2006, así como al abono de la cantidad de 57.300 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Funda la entidad demandante su reclamación en los siguientes antecedentes:

.- Por escritura pública de compraventa de 19 de mayo de 2006 adquirió de la entidad Fundación Can Blau una parcela con una superficie de 1.009,74 m2, ubicada en la c/ DIRECCION000 , sita en el término municipal de San José, parroquia de DIRECCION001 .

.- La actora adquirió dicha parcela con una concreta calificación urbanística -suelo urbano de tipología ML2- y así se hizo constar expresamente en la propia escritura.

.- En fecha 4 de abril de 2008 se le notificó que por la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de San José se denegaba la licencia solicitada, por cuanto parte de la parcela vendida a la hoy demandante invadía zona cuyo suelo está calificado como rústico.

.- La entidad compradora ha sufrido un engaño por parte de la vendedora ya que antes de formalizarse la compraventa le entregó un certificado de calificación urbanística solicitado respecto a una parcela que no es la misma que la que es objeto de compraventa.

.- Medland Arquitectura e Interiorismo SL desembolsó con causa en el contrato cuya resolución se insta, la suma de 57.300,71 euros, que ahora también se reclaman en concepto de daños y perjuicios.

Fundación Can Blau se personó en autos y se opuso a las pretensiones articuladas en su contra en aquel escrito inicial, habiendo recaído sentencia en fecha 16 de enero de 2012 por la que se estimaba íntegramente la demanda y se condenaba a la entidad demandada en los términos interesados.

La expresada resolución constituye el objeto del presente recurso de apelación, al haber sido impugnada por Fundación Can Blau.

Dicha parte disiente de la sentencia de instancia en los siguientes extremos:

.- Considera que existe falta de legitimación pasiva ya que la Fundación suscribió un contrato privado de compraventa el día 10 de noviembre de 2005 con don Florian y fue el referido Sr. Florian quien vendió la parcela a la entidad demandante y quien le facilitó toda la documentación relativa a la misma.

.- No se ha acreditado la identidad entre la parcela entregada a la actora y la parcela sobre la que el Ayuntamiento denegó la licencia de obra mayor, prueba que recaía sobre la parte demandante.

.- Aún en el caso de que la Fundación tuviera alguna responsabilidad en los hechos enjuiciados, no debería ser condenada a abonar los gastos relacionados con el proceso urbanístico por cuanto el proyecto presentado por la parte actora ante el Ayuntamiento no hubiera obtenido la licencia municipal, pues se hallaba incluido dentro del ámbito de un Plan Especial que sigue estando pendiente de desarrollar urbanísticamente. Considera que tampoco debe ser condenada al reembolso de los gastos contemplados en los documentos 29 y 34, ni a los del préstamo concertado supuestamente por la actora con los Sres. Lorenzo .

Estima la parte demandada hoy apelante que todas las cuestiones indicadas no han sido suficientemente analizadas y motivadas en la sentencia.

SEGUNDO.- Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo la que afirma que se está en presencia de la entrega de una cosa diversa o "aliud pro alio", cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil , sin que, por consiguiente, sea aplicable el plazo semestral que señala el artículo 1.490 para el ejercicio de las acciones edilicias, sino las derivadas de defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con defectos que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina, entendiendo que aquella inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición, sin que sea suficiente para instar la resolución una insatisfacción puramente subjetiva del comprador ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de abril y 10 de noviembre de 1994 , 11 de abril de 1995 , 14 de diciembre de 1983 , 7 de enero de 1988 , 30 de noviembre de 1972 , 29 de enero y 23 de marzo de 1983 , 20 de febrero de 1984 , 12 de febrero de 1988 , 12 de abril de 1993 , 16 de noviembre de 2000 ).

En este sentido, dice la Sentencia de 7 de enero de 1988 , que: "No se debe confundir el aliud pro alio con la simple prestación defectuosa, sometida a la regulación específica del saneamiento, correspondiendo a la inhabilidad total la protección de los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil , y no la correspondiente a un mero supuesto de vicio interno de la cosa vendida". En este mismo sentido se expresa la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de septiembre de 1998 : "Es doctrina reiterada de la Sala la que declara que se está en presencia de la entrega de cosa diversa o aliud pro alio, cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil ".

Aplicando la expresada doctrina al caso de autos, considera la Juzgadora de instancia en su sentencia que Fundación Can Blau, que aparece como vendedora en la escritura pública de compraventa de 19 de mayo de 2006 y que percibió la suma de 200.000 euros abonados por la entidad hoy demandante, incumplió su obligación de entregar la parcela objeto de la compraventa como urbana, a pesar de constar expresamente tal calificación urbanística como característica esencial de la finca, en la escritura pública de compraventa.

La parte hoy apelante disiente de tales razonamientos por considerar que ha quedado acreditado con el contrato privado de compraventa de 10 de noviembre de 2005 y con la declaración testifical del propietario de la inmobiliaria Paradís Ibiza don Carlos Antonio , que Fundación Can Blau en la fecha anteriormente indicada de 10 de noviembre de 2005 vendió la parcela litigiosa a don Florian , que fue quien abonó a la Fundación el precio de dicha compraventa, quien posteriormente contactó con la entidad hoy demandante facilitándole la documentación relativa a la parcela y quien percibió en la Notaria, en el acto de la firma de la escritura pública, el precio de la compraventa entregado por Medland Arquitectura e Interiorismo SL, actuando Fundación Can Blau en todo momento en la creencia de que otorgaban la escritura pública a favor de una sociedad mercantil constituída o participada por el comprador Sr. Florian , al constar en el recibo del último pago del precio aplazado de la compraventa que "el otorgamiento de la escritura pública se realizará en cuanto se haga efectiva la inscripción de la sociedad del comprador como fecha límite antes del 15 de mayo de 2006".

Es cierto que los documentos públicos hacen prueba, aún contra terceros, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éstos, así como del acto o estado de cosas que documenta de la entidad del fedatario y de las personas intervinientes en los mismos ( artículo 1218 párrafo 1 del Código Civil y 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y por otro lado hacen prueba contra los contratantes y sus causahabientes en cuanto a las declaraciones que en ellos hubieran hecho los primeros (1.218 párrafo 2 del Código Civil), pero también lo es, como jurisprudencialmente se tiene dicho con reiteración, que los documentos públicos no dan fe de la verdad intrínseca de lo que en ellos se declara por los otorgantes, pudiendo ser ello desvirtuado por prueba en contrario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1986 , 10 de diciembre de 1986 , 3 de octubre de 1987 , 13 de octubre de 1987 , 1 de diciembre de 1988 , 13 de marzo de 1989 , 16 de febrero de 1990 , 26 de febrero de 1990 , 31 de enero de 1991 , 7 de marzo de 1991 , 12 de febrero de 1992 , 2 de julio de 1993 , 23 de diciembre de 1999 , 13 de diciembre de 2000 , entre otras muchas).

En el caso de autos don Florian en su declaración testifical manifiesta que actuó en la compraventa de la parcela por Medland Arquitectura e Interiorismo SL como mero intermediario, y que si bien firmó el contrato privado de fecha 10 de noviembre de 2005, "hubo más contratos aparte de éste".

Don Carlos Antonio , propietario de la inmobiliaria Paradis Ibiza refiere que la Fundación le encargó la venta de la parcela litigiosa, que contactó con don Florian , quien en fecha 10 de noviembre de 2005 suscribió contrato privado de compraventa, abonando el Sr. Florian a la Fundación el precio, incluso cree recordar que alguno de los plazos del precio se abonaron en la inmobiliaria.

Refiere igualmente el expresado testigo, que no estuvo en la Notaría el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa de 19 de mayo de 2006 y que desconoce quien era el comprador.

Doña Vicenta , legal representante de la Fundación Can Blau manifestó que compareció en la Notaría en nombre y representación de la referida entidad, como vendedora y propietaria de la parcela controvertida.

El representante legal de Medland SL refiere que el Sr. Florian siempre actuó frente a ellos como representante de Can Blau para la venta del solar controvertido, que al acudir a la Notaría para el otorgamiento de la escritura pública, estaba el Sr. Florian y los representantes de la Fundación Can Blau, y que entregaron el precio de la compraventa, en efectivo, en una mesa al lado de la Sala.

Los pactos o convenios existentes entre Fundación Can Blau y don Florian no pueden afectar a la entidad Medland SL, por el principio de la relatividad de los contratos y su límite personal que recoge el artículo 1257 del Código Civil .

Es doctrina reiterada, en relación con la intermediación inmobiliaria ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 del octubre de 1990 y, 21 de mayo de 1992 , entre otras muchas) que el contrato de agencia inmobiliaria se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1091 y 1255 del Código Civil , y bien mantiene aproximaciones con el mandato, corretaje, arrendamiento de servicios, y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, al interesar del agente, en su condición de intermediario para que, por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo, de modo que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión del contrato final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente al mismo y su propia función es predominantemente pregestora, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio.

En el supuesto hoy enjuiciado no existe ninguna prueba de la que pueda desprenderse que Medland tuviera que deducir que la intervención del Sr. Florian fuera otra que la de mero intermediario y que quien realmente vendía no era el titular registral de la parcela controvertida.

Habiéndose por tanto suscrito el contrato de compraventa que se pretende resolver por la Fundación Can Blau como vendedora de la finca registral 24.835, procede desestimar la falta de legitimación pasiva invocada por la parte hoy apelante, como hace, aunque de forma concisa, la resolución impugnada.

TERCERO .- La identidad entre la parcela entregada a la actora y la parcela sobre la que el Ayuntamiento denegó la licencia de obra mayor, se estima debidamente acreditada en autos con la abundante documentación y planos aportados y con el cualificado testimonio del arquitecto don Evelio , autor del proyecto de cinco apartamentos adosados que la entidad Medland tenía previsto construir sobre la parcela objeto del contrato de compraventa.

Refiere el expresado testigo que su proyecto se correspondía con la parcela "d" del plano que obra unido a la escritura pública de 19 de mayo de 2006 y de conformidad con las previsiones técnicas indicadas en el informe del Ayuntamiento de Sant Josep de Sa Talaia que obra igualmente unido a la escritura; resultando finalmente que el Ayuntamiento denegó la licencia por comprender parte de la parcela suelo rústico, y no cumplir la parte restante la superficie mínima edificable.

Del informe técnico realizado por el arquitecto Municipal del Ayuntamiento de Sant Josep se desprende igualmente que el certificado de calificación urbanística emitido a petición del Sr. Florian -y que obra unido a la escritura de compraventa- corresponde a una parcela diferente de aquella en que se proyecta la edificación que Medland Arquitectura e Interiorismo SL pretendía promover y que de la parcela del proyecto únicamente una porción de un 38% se corresponde con aquella sobre la cual se pidió el certificado de calificación urbanística.

La parte demandada hoy apelante no alega, ni mucho menos prueba, ningún dato concreto del que se deduzca fundadamente la falta de correspondencia entre la parcela entregada a la actora y aquella sobre la que el Ayuntamiento denegó la licencia, que invoca en su recurso.

Del hecho de que la parte actora, tras constatar que el informe técnico municipal unido a la escritura hacía referencia a una parcela distinta de la que constituía el contrato de compraventa, se aquietara a la resolución municipal por la que se denegó la licencia y no recurriera la resolución del Ayuntamiento por la que se le desestimó la reclamación por responsabilidad patrimonial de la administración, no puede deducirse, ni mucho menos, la falta de identidad de las parcelas que denuncia Fundación Can Blau en su recurso.

Se dice que la parte demandante, como sociedad dedicada a la inversión inmobiliaria, debió cerciorarse de la condición de urbana de la parcela.

El error es inexcusable cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular, pero esa diligencia sigue señalando la jurisprudencia, ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante, pues la función básica del requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, trasladando entonces la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida en la declaración ( sentencias, entre otras, de 4 de enero de 1982 , 6 de febrero de 1998 , 30 de septiembre de 1999 , 26 de julio y 20 de diciembre de 2000 , 12 de julio de 2002 , 24 de enero de 2003 y 17 de febrero de 2005 ).

En el caso de autos difícilmente puede calificarse el error de inexcusable, cuando al momento del otorgamiento de la escritura pública se aportó por los vendedores un informe técnico expedido por el Ayuntamiento, expresivo de que el suelo de referencia estaba calificado por las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal como Suelo urbano de tipología ML 2, incluido en el área de actuación 6.8 y pendiente de desarrollo según la ficha correspondiente del Plan Especial.

CUARTO.- Respecto de la afirmación de la parte hoy apelante de que la licencia de obras se le habría denegado de todas formas a la demandante, por cuanto la parcela se halla incluida en un Plan Especial que está pendiente de desarrollar urbanísticamente, lo que, a su juicio, hace inviable la pretensión indemnizatoria por los gastos desembolsados por la actora por los trámites realizados para la obtención de la licencia municipal de obras, señalar que el motivo por el que se denegó la licencia fue por invadir la parcela suelo rústico -documental de los folios 155 y siguientes- y no por encontrarse la parcela pendiente de desarrollo, desprendiéndose de la documental de los folios 105 y siguientes que Meadland ya había iniciado los trámites para la dotación de la infraestructura necesaria.

QUINTO.- Se impugna por la parte hoy apelante el pronunciamiento de la sentencia de instancia que incluye dentro de la cantidad fijada como indemnización de los daños y perjuicios:

.- Provisión de fondos entregada a Gestoría Unidad por importe de 17.250 euros por "inscripción en el registro compraventa".

.- 3.030,00 euros por gastos honorarios del letrado Sr. Alcalde.

.- 20.000 euros por intereses del préstamo concertado por la demandante con los Sres. Lorenzo .

En cuanto al primer extremo los gastos cuyo reembolso se interesa son los efectuados a Gestoría Unidad por asesoramiento en la escritura de compraventa, gestiones en Notaría, Registro y Ayuntamiento y formación de expediente por un importe total de 1.765,52 euros -documental de los folios 197 y 200- gastos que se estiman acreditados con el documento 28 acompañado con la demanda y que derivan directamente de la compraventa de la parcela litigiosa.

El importe abonado al abogado Sr. Alcalde está justificado con la minuta obrante al folio 217 y derivan del estudio de antecedentes y preparación de escrito de reclamación de responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento de Sant Josep de Sa Talaia, y no sólo están directamente derivados del contrato de compraventa cuya resolución aquí se interesa, sino que a través de dicha reclamación se pudo conocer que la parcela en virtud de la que se solicitó el informe técnico urbanístico, no coincidía con la que fue objeto de compraventa.

El pago a los Sres. Lorenzo de la suma de 20.000 euros en concepto de intereses del préstamo concedido para la promoción de viviendas que se proyectaba construir sobre la parcela litigiosa, aparece corroborado por el testimonio de don Jose Manuel por la documental de los folios 218 a 222 y 370.

SEXTO.- Señalar, por último, que el deber de motivación de las sentencias viene impuesto por el artículo 120.3 de la Constitución de forma expresa o implícitamente en el artículo 24 de esta norma , al reconocer el derecho a la tutela judicial efectiva e igualmente se recoge el requisito de la motivación de las sentencias en el artículo 248 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

La doctrina constitucional sobre la falta de motivación de las sentencias ha sido recogida en las sentencias del Tribunal Supremo de 3 de marzo y 5 de mayo de 1998 y 12 de julio de 2000 entre otras muchas , siguiendo la sentencia del Tribunal Constitucional de 17 de marzo de 1997 , señalando que la motivación de las sentencias como exigencia constitucional que se integra sin violencia conceptual alguna en el derecho a una efectiva tutela judicial ofrece una doble función: por una parte da a conocer las reflexiones que conducen al fallo, como factor de racionalidad en el ejercicio del poder y a la vez facilita su control mediante los recursos que procedan.

Actúa, en suma, para favorecer un más completo derecho de la defensa en juicio y como elemento preventivo frente a la arbitrariedad.

La sentencia del Tribunal Supremo de 14 de abril de 2003 afirma que para apreciar falta de motivación en las sentencias es preciso que no cumplan los requisitos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de los artículos 248.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 120.3 de la Constitución y, con ello, omitan aportar y explicar los fundamentos de la decisión adoptada, a fin de permitir el control y revisión jurisdiccional, pero no hay precepto que exija una detalladísima labor de investigación de las pruebas, bastando que de los términos en que aparece planteado el debate se alcance, en línea de racionalidad jurídica suficiente, una o varias conclusiones que justifican el fallo ( Sentencias de 9 de junio del Tribunal Constitucional de 24 de octubre de 1991 ), y se estima que en el supuesto hoy enjuiciado la sentencia de instancia cuenta con motivación suficiente para justificar el fallo pronunciado.

SEPTIMO.- De acuerdo con lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

De conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por los apelantes, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Fallo

1º.- Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Cesar Serra González en nombre y representación de Fundación Can Blau contra la sentencia de fecha 16 de enero de 2012 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Ibiza en los autos de juicio ordinario de que deriva el presente rollo y en consecuencia se confirma la expresada resolución.

2º.- Se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

3 º.- Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.