Sentencia Civil Nº 468/2012, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 57/2012 de 27 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

SENTENCIA: 00468/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

S40020

C., EL CID, 20

Tfno.: UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO Fax: 987/233159-987/232657

N.I.G. 24089 42 1 2010 0013578

ROLLO:RECURSO DE APELACION (LECN) 0000057 /2012

Juzgado de procedencia:JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.6 de LEON

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001410 /2010

Recurrente: PISORAMA,S.L.

Procurador: MARIA SOLEDAD TARANILLA FERNANDEZ

Abogado: CÉSAR IGNACIO MANZANAL ALONSO

Recurridos: Agapito , Verónica

Procurador: NELIDA PEREZ GUTIERREZ

Abogado: LUIS MARTINEZ GONZALEZ

SENTENCIA NUM. 468-12

ILMOS/A SRES/A:

D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.- Presidente Acctal.

Dª Mª DEL PILAR ROBLES GARCIA.- Magistrada

D. JESUS ANGEL SANTOS FERNANDEZ.- Magistrado Suplente

En León, a veintisiete de diciembre de dos mil doce.

VISTOSen grado de apelación ante esta Sección Segunda de la Audiencia Provincial de León, los Autos de Procedimiento Ordinario 1410/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº.6 de León, a los que ha correspondido el Rollo Recurso de Apelación (LECN) 57/2012, en los que aparece como parte apelante PISORAMA SL, representada por la Procuradora Dña. Maria Soledad Taranilla Fernández y asistida por el Letrado D. César Ignacio Manzanal Alonso y como parte apelada D. Agapito y Dña. Verónica , representados por la Procuradora Dña. Nélida Pérez Gutiérrez y asistidos por el Letrado D. Luis Martínez González, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JESUS ANGEL SANTOS FERNANDEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 13 de octubre de 2011 , cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO:Desestimo la demanda formulada por la Procuradora Sra. Taranilla Fernández, en nombre y representación PISORAMA S.L. contra Don Agapito y Doña Verónica , y en su virtud, absuelvo a dichos demandados de las pretensiones en su contra deducidas, con imposición de las costas a la parte actora; y estimo la reconvención formulada, y en su virtud, declaro la resolución del contrato de compraventa privado de fecha 15 de octubre de 2008 suscrito por las partes, condenando a PISORAMA S.L. a devolver a los reconvinientes la cantidad de diez mil cuatrocientos tres euros, más el interés legal desde la fecha en que fueron efectuados los distintos abonos, con imposición de las costas a la reconvenida '.

SEGUNDO.-Contra la relacionada sentencia, se interpuso por la parte demandante recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a la contra parte, por ésta se presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación, el día 8 de mayo pasado.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación procesal de la mercantil demandante, 'PISORAMA, S.L', interpone recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la primera instancia del presente procedimiento ordinario con cuyas alegaciones pretende combatir en esta alzada los pronunciamientos de la resolución impugnada en cuya virtud, por una parte, se desestima la acción de resolución contractual deducida en el escrito rector y, por otra, se acogen las pretensiones reconvencionales articuladas por la parte demandada en su escrito de contestación.

Por su parte, conforme a lo establecido en el artículo 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la representación en autos de los codemandados, D. Agapito y D. Verónica , ha formulado escrito de oposición al recurso interesando la íntegra confirmación de la resolución impugnada así como la condena de la parte apelante respecto de las costas procesales ocasionadas en la tramitación de esta segunda instancia.

SEGUNDO.-En síntesis, los argumentos que apoyan el recurso descansan en una errónea valoración del material probatorio desplegado en la instancia cuya correcta ponderación, se aduce, hubo de determinar la resolución del contrato de compraventa suscrito con los codemandados al amparo de la condición resolutoria expresa que alberga la cláusula Octava del contrato y con las consecuencias que en ella se prevén, toda vez que la parte compradora ha incumplido la obligación de pagar diversos plazos del precio total estipulado para la venta.

Por su parte, los demandados reconvinientes invocan la denominada condición resolutoria tácita ex artículo 1.124 del Código Civil basada en el incumplimiento por parte de la vendedora del plazo de finalización y entrega del inmueble en los términos establecidos en la cláusula Quinta del contrato y, en consecuencia, además de oponer a la demanda la denominada exceptio non adimpleti contractus, interesan asimismo la resolución ( ex tunc) del contrato de compraventa amparados en lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 57/1968 .

TERCERO.-Por cuantas razones se van a exponer, el recurso debe ser desestimado al compartir esta Sala los razonamientos en que descansa la resolución impugnada, cuya fundamentación jurídica, sin perjuicio de cuanto vamos a argumentar, damos aquí por reproducida al amparo de la facultad concedida al Tribunal ad quempara motivar por remisión a los argumentos de la resolución de instancia.

En este sentido, entre otras muchas, en las SSTS de 30 de marzo de 1999 y 21 de mayo de2002, podemos leer:

'Como ha señalado reiterada doctrina emanada tanto del Tribunal Constitucional como del Tribunal Supremo, si bien el artículo 120.3 de la Constitución en conexión con el artículo 24.1 del propio texto constitucional, impone a los Tribunales la obligación de motivar debidamente las resoluciones por ellos dictadas en ejercicio de su jurisdicción con el fin de dar a conocer a las partes las razones de las decisiones judiciales y propiciar su critica a través de los recursos, también permite que los tribunales, cuando conocen de un recurso, motiven por remisión a la resolución recurrida, cuando la misma haya de ser confirmada, cuando en tal resolución se exponen argumentos correctos y bastantes que fundamentaba la decisión adoptada, puesto que en tales supuestos, como precisa la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia al asumirla explícitamente el Tribunal de segundo grado. Por ello, si la resolución de primer grado es acertada la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal sólo debe corregir aquellos que resulten necesarios ( Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ) , ya que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva lo que sucede cuando el juzgador 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada sin incorporar razones jurídicas nuevas a las utilizadas por aquélla'.

No obstante lo anterior, la demanda, amén de prematura por contrariar lo dispuesto en el artículo 1.504 del Código Civil , no puede encontrar acogida atendidos los relevantes incumplimientos protagonizados por la parte actora en la ejecución de las obras que afectan al conjunto urbanístico al que pertenece el inmueble objeto de compraventa.

Ciertamente, la mercantil demandante no sólo ha incumplido determinadas obligaciones en relación con algunas instalaciones y remates en la vivienda ( cuya menor entidad hubiera permitido, en su caso, encontrar abrigo en la exceptio non rite adimpleti contractus), sino que las actuaciones revelan de modo concluyente un relevante incumplimiento de los compromisos de urbanización asumidos por la parte vendedora con la entidad local en que se asienta el conjunto inmobiliario que alberga la edificación objeto del contrato.

Así, en el informe emitido por el Arquitecto Técnico del Ayuntamiento de Valverde de la Virgen ( obrante a los folios 116 y 117 de los autos y objeto de ratificación en el acto del juicio), se hace constar que los viales ( tramos de calle) proyectados para acceder desde la urbanización a la vía pública que le sirve de acceso no se encuentran concluidos, circunstancia ésta que, de modo insalvable, impide el otorgamiento de la licencia de primera ocupación, la cual, por lo demás, ni siquiera fue solicitada por la parte vendedora al tiempo de requerir a los codemandados al otorgamiento la escritura pública de compraventa y abono de la totalidad del precio, y ello, porque, en todo caso, nunca hubiera sido concedida de haber sido solicitada tal y como así manifestó en el acto del juicio el técnico municipal.

En este sentido, es doctrina jurisprudencial pacífica y consolidada (por todas, SSTS 22.12.1993, RA 10106 ; 11.12.1995, RA 9474 ; 9.5.1996, RA 3870 ; 3.6.2003 , RA 5331) la que considera que la entrega de un inmueble sin licencia de primera ocupación (o sin cédula de habitabilidad) constituye causa de resolución ex art. 1124 CC en aquellos contratos en los que se transmita el dominio de una vivienda o local de negocio, toda vez que el hecho de que la licencia de primera ocupación deba ser otorgada por una entidad local no impide que su incumplimiento sea imputable al vendedor por cuanto el comprador es sólo tercero ( penitus extranei) en el procedimiento administrativo relativo a la concesión de la licencia.

Además, como nos recuerda la STS 14.5.2001 ( de particular eficacia dirimente en el presente caso) la licencia de primera ocupación no podrá concederse si no se cumplieron las condiciones impuestas en la licencia de obra, por ejemplo, las cesiones obligatorias o los compromisos de urbanización asumidos, de suerte que, aunque se autorizase la ejecución simultánea de la construcción y de la urbanización, no podrá procederse a la ocupación del edificio hasta que no esté totalmente realizada la urbanización que los afecte.

Y todo ello sin olvidar que el artículo 302.c) del RUCyL refuerza la necesidad de obtener esta licencia de primera ocupación (suprimida ya la cédula de habitabilidad en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Castilla y León) al exigir su acreditación para poder contratar los servicios de suministros de energía eléctrica, gas, agua y otros análogos.

Por otra parte, al no estar permitida la ocupación sin previa urbanización, conforme a lo establecido en los artículos 40.3 y 42.2 del Reglamento 3288/78, de Gestión Urbanística , el incumplimiento o cumplimiento defectuoso del deber de urbanizar es causa suficiente para denegar la licencia; esto es, las obligaciones urbanísticas asumidas por el promotor se erigen en conditio iurispara la concesión de aquélla.

Aún más, de una parte, el artículo 41.1.c del RGU exige que en el escrito de solicitud de licencia se asuma el compromiso de no utilizar la construcción hasta tanto no estén concluidas las obra de urbanización, toda vez que el compromiso de urbanizar alcanzará no sólo a las obras que afecten al frente de fachada o fachadas del terreno sobre el que se pretenda construir, sino a todas las infraestructuras necesarias para que puedan prestarse los servicios públicos necesarios, tales como red de abastecimiento de aguas, saneamiento, alumbrado público y pavimentación de aceras y calzada, hasta el punto de enlace con las redes generales y viarias que estén en funcionamiento, exigencias éstas sin las que no se permitirá la ocupación de los edificios.

En suma, sentado que las pruebas desplegadas en el juicio evidencian un manifiesto y relevante incumplimiento de los compromisos urbanísticos asumidos por la actora (singularmente en lo concerniente a la pavimentación de los tramos de calle que habrían de discurrir por la urbanización) y que dicha infracción determina la imposibilidad de obtener la licencia de primera ocupación frustrándose con ello la posibilidad de habitar el inmueble, los codemandados nunca podrán ser compelidos al otorgamiento de la escritura pública de venta y consiguiente abono de la totalidad del precio pactado. El carácter recíproco de las obligaciones que dimanan de la compraventa nos conduce a una pletórica invocación del artículo 1.124 del Código Civil en conexión con el artículo 3 de la Ley 57/1968 y, con ello, a declarar resuelto dicho contrato e imponer a la parte vendedora la obligación de devolver las cantidades entregadas a cuenta por los apelados.

CUARTO.-Por lo demás, la improvisación de la parte actora en relación con la disciplina urbanística favorece la claudicación del contrato al acreditar el ya aludido informe municipal que tanto la piscina como las zonas de jardín y parque infantil ofrecidas a los compradores se encuentran proyectadas sobre zona verde de uso común y, por tanto, nunca podrán ser ejecutadas en el emplazamiento inicialmente previsto. En este sentido, resulta escasamente convincente, por dudosamente viable, la alternativa que nos propone la demandante reconvenida para minimizar su incumplimiento mediante la corrección de los vicios detectados en la ejecución del proyecto de urbanización ( ubicar dichos servicios en otro lugar, solución que pasaría por derribar uno de los chalets) habida cuenta que, si bien es posible sujetar la licencia de primera ocupación a la condición de que se rectifiquen aquellos elementos constructivos que no se ajustan a la licencia de obra ( STS de 22.10.1998 , RA 7686), siempre habrá que entender que la rectificación no puede extenderse a desviaciones sustanciales del proyecto original que comporten, como en este caso, una alteración significativa de los compromisos de urbanización.

QUINTO.-De otra parte, vista la información registral del inmueble (folios 119 a 121), al tiempo de ser requeridos los demandados al otorgamiento de la escritura pública la finca se encontraba afectada por tres anotaciones preventivas de embargo, circunstancia que supone un nuevo incumplimiento contractual pleno de virtualidad resolutoria toda vez que la única carga que se hizo constar en el contrato era la hipotecaria y, respecto de la cual, se concedió a los compradores la facultad de optar por subrogarse en la misma o abonar la totalidad del precio estipulado en el contrato.

A estos efectos, la explicación ofrecida por la parte actora en el acto del juicio (las anotaciones serían canceladas al liquidar las deudas con el producto de la venta) no resulta aceptable en cuanto que supondría someter a los compradores a un 'acto de fe'y, con ello, en cierto modo, convertir en suspensiva la eficacia de una obligación que no se pactó con tal carácter.

SEXTO.-Finalmente, en nada se resiente con esta sentencia el instituto procesal de la cosa juzgada en su vertiente positiva, vinculante o prejudicial en cuanto que los argumentos empleados por esta Sala al resolver el recurso de apelación en cuya virtud se desestimaba la acción resolutoria promovida por los hoy demandados (con apoyo en el incumplimiento de la obligación de garantizar con aval bancario las cantidades entregadas a cuenta del precio pactado conforme a las previsiones de la Ley 57/1968), nunca orbitaron sobre la controversia planteada en esta litis. Dicha resolución no se pronunciaba sobre los incumplimientos urbanísticos que, de modo esencial, constituyen la ratio decidendien que descansa la presente sentencia ( nada se debatía en aquel proceso sobre este extremo) y, consecuencia, cumple recordar aquí la constante doctrina jurisprudencial sintetizada en la STS de 10 de abril de 1984 - RJ 1984,1955) :

'Sólo el Fallo o parte dispositiva de la sentencia, en cuanto declara la existencia o inexistencia de un derecho o relación jurídica , pasa en autoridad de cosa juzgada a otro proceso posterior, por lo que son ajenas a dicho instituto tanto las premisas fácticas deducidas por el Juzgador tras la correspondiente valoración de la prueba practicada, como los razonamientos jurídicos o motivaciones utilizadas para fundamentar su conclusióndecisoria por ser la cosa juzgada, como se dice por la doctrina, el efecto de un pronunciamiento judicial y no de un razonamiento'.

SEPTIMO.-Desestimado el recurso en su integridad, y conforme a lo establecido en los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen a la parte apelante las costas procesales ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

VISTOSlos preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE DEBEMOS DESESTIMARíntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil 'PISORAMA, S.L.' frente a la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de León en el Procedimiento Ordinario 1410 / 2010; en su virtud, debemos confirmaren todos sus pronunciamientos la resolución impugnada condenando a la parte apelante a abonar las costas procesales ocasionadas en la tramitación de esta segunda instancia.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

No tifíquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente y testimonio al presente rollo de apelación y remítase todo ello al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para su ulterior sustanciación.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.