Sentencia Civil Nº 469/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 489/2013 de 01 de Octubre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933881

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0008314

Recurso de Apelación 489/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 74 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1382/2009

APELANTE:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE AVENIDA000 , NUM000 DE MADRID

PROCURADOR D./Dña. DOLORES ALVAREZ MARTIN

APELADO:RESIDENCIAL AVENIDA UNO S.L.

PROCURADOR D./Dña. RAMIRO REYNOLDS MARTINEZ

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

D. CESAR TEJEDOR FREIJO

En Madrid, a uno de octubre de dos mil catorce.

La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1382/2009 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 74 de Madrid a instancia de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE AVENIDA000 , NUM000 DE MADRID apelante - demandado, representado por la Procuradora Dña. DOLORES ALVAREZ MARTIN contra RESIDENCIAL AVENIDA UNO S.L. apelado - demandante, representado por el Procurador D. RAMIRO REYNOLDS MARTINEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 13/03/2013 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. CESAR TEJEDOR FREIJO

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 74 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 13/03/2013 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Que estimo la demanda interpuesta por el Procurador D. RAMIRO REYNOLDS MARTÍNEZ, en nombre y representación de RESIDENCIAL AVENIDA UNO, S.L. contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 NUM000 DE MADRID y declaro nulos los acuerdos 2º, 3º y 6º de la Junta de 25-03-09 a que se refiere la demanda, por los motivos expuestos en el cuerpo de esta resolución.- Condeno a la demandada a estar y pasar por tal declaración..

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia que es objeto de revisión en esta alzada, estimó la demanda interpuesta por RESIDENCIAL AVENIDA UNO, S.L., frente a la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la AVENIDA000 nº NUM000 , de Madrid, de la que es parte integrante el SÓTANO 1, propiedad de la actora.

La demanda tenía por objeto la impugnación de determinados acuerdos sociales adoptados en Junta de fecha 25-03-09; en concreto los acuerdos 2º, 3º y 6º en cuanto que imputaban al actor unos gastos, se aprobaban unos presupuestos y se certificaba una deuda, de forma incorrecta; por ser contrarios a los Estatutos que regulan la Comunidad de Propietarios objeto de litigio.

Frente a dicha resolución se alza la parte apelante, alegando la indebida valoración de la prueba por la Juzgadora de instancia.

Que la sentencia de instancia da un contenido al artículo 3 letra f, de los Estatutos que no es el que literalmente consta en el mismo; denuncia igualmente que la sentencia impugnada reproduce tan solo una parte de la norma 6ª de los Estatutos, y hace una interpretación errónea de la misma, y exonera al actor de unos gastos de los que estatutariamente no está exonerado, y de forma contraria a lo prevenido en el art. 4, e) de la Ley de Propiedad Horizontal .

SEGUNDO.-Ciertamente la sentencia impugnada contiene el error de confundir GRUPO I y GRUPO II pero ello es un error material intrascendente que bien puede ser subsanado a través de Auto de Aclaración de Sentencia que autoriza el art. 214 LEC y que nada impide que se haga en esta resolución.

Lo que es meridianamente claro y constituye la pretensión del actor es la indebida repercusión al sótano I de los conceptos siguientes: jornales de conserjes; vestuario de empleados, vigilancia nocturna, póliza de seguro, teléfono, agua, local de conserjería, comunidad sótano 2.

La demandada apelante sostiene que están bien repercutidos pues son gastos de los se beneficia la parte actora pese a no tener el local acceso al portal del inmueble, y así en el recurso desgrana cuales son los beneficios que le produce y que se corresponden a servicios que la actora recibe y por ello ha de colaborar según su coeficiente de comunidad, -el 3'60 %-.

Por la trascendencia que tiene para la resolución del litigio procedemos a transcribir literalmente la norma 6ª de los Estatutos DISTRIBUCIÓN DE GASTOS COMUNES: 'Para el reparto entre las oficinas, locales y plazas de aparcamiento de los gastos generales de mantenimiento, se aplicarán los porcentajes que a continuación se relacionan, en columnas separadas, una de ellas para los gastos de calefacción e instalación de aire acondicionado, en particular y la otra para los restantes gastos.- Es de tener en cuenta que las plantas de primer sótano y planta 1ª del edificio construido sobre la parcela 19-C Septentrional entran en el reparto de gastos de calefacción y de aire acondicionado, pues se suministran de la instalación existente en el edificio a que se refieren estos Estatutos, además de constituir una unidad funcional con sus colindantes respectivas, ubicadas en esta edificación. Del mismo modo y por motivos semejantes dicha planta primera del edificio construido sobre la parcela 19-C Septentrional entre en el reparto de los restantes gastos de mantenimiento'.

Seguidamente la norma dicha efectúa un cuadro de porcentajes y de gastos generales:

Planta

2º sótano

1º Sótano

Baja o Semisótano

Local u ofic.

Aparcamientos y trasteros

Local de negocio de la parcela 19-c Septent.

Local n 1

de negoc.

2

3

4

5

6

7

8

9

% propiedad sobre el total edificio

1,78

3,60

0,65

0,38

0,58

1,68

0,60

0,93

0,90

0,75

0,06

% aplicación gastos mant, locales y ofic

0,65

0,38

0,58

1,70

0,60

0,93

0,90

0,75

0,06

% reparto gastos calef. Y aire acond.

3,37

0,62

0,36

0,54

1,58

0,56

0,87

0,94

0,70

0,05

...........

Termina la citada norma 6ª: 'En general, para la distribución de cualesquiera gastos de la Comunidad se estará a la utilidad o aprovechamiento que de los distintos servicios o instalaciones se haga o pueda hacerse por las respectivas fincas, dividiéndose su importe proporcionalmente a las cuotas o coeficientes de copropiedad.

Se hace preciso pues analizar el alcance de la referida norma 6ª.

A juicio de Sala la interpretación literal de los términos de la cláusula referida ( art. 1.281 del Código Civil ) no deja lugar a dudas. El local sótano I no tiene ninguna participación que no sea contribuir a los gastos de aire acondicionado y calefacción, conforme consta en la columna tercera. La primera establece el 3,60 como % de propiedad en el edificio, la segunda no le asigna ningún porcentaje a los gastos mantenimiento y la tercera se asigna un coeficiente de 3,37, pero decimos exclusivamente para gastos de calefacción y aire acondicionado.

Además no se establece en dicha cláusula diferencia alguna que pueda hacer pensar que se está haciendo alusión a otros gastos; pues solo se contemplan en columnas separadas, una para los gastos de calefacción y aire, en particular y la otra para los restantes gastos. Ya hemos dicho que es en estos el porcentaje el 0 % y lo que correspondería a ese local y al sótano II; se redistribuye en el resto de los copropietarios.

Pero es que, además -dejando sentado que el criterio de interpretación que debe prevalecer es el anterior- si tuviéramos que indagar en la intención o finalidad perseguida por el otorgante -operación que no es necesaria en el caso que nos ocupa toda vez que el artículo 1.282 del Código Civil sólo permite tal investigación cuando las palabras usadas en la cláusula parecieren contrarias a la verdadera intención de los otorgantes, cosa que no ocurren en el supuesto enjuiciado-, si partimos de la base de que los redactores de la cláusula y la división horizontal no son sino los promotores y propietarios únicos del edificio, 'FILASA', es lógico pensar que decidan establecer en el título constitutivo ciertas ventajas para futuros propietarios de unos locales comerciales que no van a hacer uso de elementos comunes a la vista de la descripción que del local se hace en la escritura de división horizontal del tenor siguiente: '24º) FINCA NÚMERO VEINTICUATRO: LOCAL DE NEGOCIO en la planta Primer Sótano, segunda en orden de construcción de un edificio sito en Madrid y su AVENIDA000 , sin número de gobierno, denominado 'OFISUIT'; ocupa casi la totalidad de la planta, y es de forma irregular, ocupando una superficie aproximada de cuatrocientos diecisiete metros cuadrados (417,00 m2); su acceso se efectúa por el Norte, a través del local colindante, construido en comunicación por su parte Oeste, con la planta a su mismo nivel del edificio colindante, construido sobre la parcela 19-B; linderos: por su frente al Norte, con la planta colindante del edificio construido sobre la parcela 19-C Septentrional; derecha entrando, al Oeste, con edificio construido sobre la parcela 19-B y cuarto de contadores; izquierda, con la AVENIDA000 ; fondo, calle de nuevo trazado.- En medio de este local se encuentra enclavado el foso de los aparatos elevadores.- Su cuota de participación en el valor total del inmueble, es de tres enteros, sesenta centésimas por cuento (3,60 %)'.

TERCERO.- Aplicando la anterior doctrina y al encontrarse la actora exonerada de contribuir a los tastos que impugna y por tanto no ser ajustados a derechos, los acuerdos impugnados, procede, con desestimación del recurso, la confirmación de la sentencia impugnada; al no ser tampoco acogible la doctrina de los 'actos propios' que se alega en el recurso; ni que haya operado un consentimiento tácito a la distribución de gastos impugnada, pues en todo caso el pago voluntario de gastos exonerados no modifica el título ni la renuncia al derecho de exención, pues ello requeriría conforme reiterada jurisprudencia al interpretar el principio general del derecho relativo a los actos propios, que estos sean inequívocamente realizados y dirigidos a crear, modificar, extinguir sin género de dudas una determinada situación jurídica que afecta a su autos, no permitir que esa apariencia pueda surgir por error, ya que se exige que se realice con plena conciencia de modificar, extinguir o crear un derecho mediante actos inequívocos de carácter definitivo.

Nada de ello parece ocurrir en el caso de autos, la mercantil actora adquirió el inmueble en el año 2007 y no le vinculan ni los actos de los anteriores propietarios, ni unos acuerdos cuya inscripción registral no existe, habiendo constancia Registral únicamente de la división horizontal y los estatutos que parcialmente hemos transcrito.

El problema no es de equidad, de obtener beneficio o no, de que el local se sirva de determinados servicios; es de estricta legalidad pues el art. 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal las obligaciones en el contenidas tienen el límite estatutario al que hemos hechos referencia. No puede la Comunidad demandada, vía recurso de apelación, pedir una declaración de derechos cuando no ha formulado reconvención en la primera instancia y por tanto lo único que le es dable es interesar su propia absolución. De entender 'injusta' la situación si a su derecho conviene podrá en todo caso impetrar el auxilio de los tribunales a los oportunos efectos.

CUARTO.-Dado el sentir de la presente resolución se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente ( art. 398 LEC ).

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 nº NUM000 de Madrid, contra la sentencia dictada el día 13 de marzo de 2.013, en los autos nº 1382/09, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid y, en consecuencia, se confirma la expresada resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada, con pérdida del depósito constituido.

MODO DE IMPUGNACION:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.