Sentencia Civil Nº 47/2003, Audiencia Provincial de Melilla, Sección 7, Rec 23/2003 de 30 de Junio de 2003

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

SECCION SEPTIMA

MELILLA

ROLLO APELACIÓN CIVIL N° 23/2003

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA N° CUATRO

JUICIO DE MENOR CUANTIA N° 30/00

SENTENCIA N° 47

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. JOSÉ LUIS RUÍZ MARTÍNEZ

MAGISTRADOS:

D. MARIANO SANTOS PEÑALVER

D. JUAN R. BENÍTEZ YÉBENES

En Melilla a treinta de junio de dos mil tres.-

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Málaga con sede permanente en Melilla, constituida a este efecto por los Magistrados que al margen se expresan, ha visto los presentes autos de Juicio de Menor Cuantía n° 30/00 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n° Cuatro de esta Ciudad, en virtud de demanda formulada por la Procuradora Dª Rosa María Pastrana Herrera, en nombre y representación de MELIDALIA PROMOCIONES INMOBILIARIAS SA. asistida del Letrado D. Juan Salvador Ventura, contra D. Jose Pablo y su esposa Dª Sara representados por el Procurador D. Juan Torreblanca Calancha asistido del letrado D. Alfonso E. Angulo Pilar; cuyos autos han venido a este Tribunal en virtud de Recurso de Apelación interpuesto por el codemandado D. Jose Pablo contra la sentencia dictada en la precitada instancia judicial; siendo Ponente para la redacción de esta sentencia el Iltmo. Sr. D. JUAN R. BENÍTEZ YÉBENES.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- En el proceso de referencia el día 28 de junio de dos mil dos se dictó sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por la representación de Melidalia Promociones Inmobiliarias SA., contra D. Jose Pablo y Dª Sara debo declarar y declaro: -Que el contrato de 16 de diciembre de 1999 es un contrato de opción de compra. -Que el demandado Sr. Jose Pablo , actuó de mala fe al suscribir el contrato de 16 de diciembre de 1999 reflejando en el mismo más metros disponibles de los existentes.- Que la demandante ejercitó en tiempo y forma la opción de compra, teniendo derecho a una rebaja proporcional en el precio pactado, que se cuantificará en ejecución de sentencia según la establecido en el fundamento cuarto. Así como a una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados que igualmente se cuantificarán en ejecución de sentencia.- Que la actora es única y legítima propietaria de la superficie de la U12 desde la fecha en la que ejercitó la opción de compra y depositó el precio ante Notario, debiéndose de entregar al mismo el precio según lo establecido en el fundamento cuarto.

Y debo condenar y condeno a los demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones, así como a otorgar escritura pública de compraventa sobre los mencionados terrenos y a la entrega de quieta y pacífica posesión de los mismos y a indemnizar en los términos expuestos en las precedentes declaraciones; todo ello con expresa imposición de las costas a la demandada."

TERCERO.- Contra dicha resolución el Procurador D. Juan Torreblanca Calancha, en la representación acreditada del codemandado D. Jose Pablo , interpuso en tiempo y forma recurso de apelación en el que tras exponer cuantos argumentos tuvo por convenientes, terminó suplicando que, estimando el recurso interpuesto, se revoque la sentencia de primera instancia y en su lugar se dicte otra en la que se acoja los pronunciamientos en su día presentados en la contestación a la demanda, desestimando íntegramente los pedimentos de ésta, con expresa condena en costas a la actora.

CUARTO.- Admitido a trámite, se dio traslado a la contraparte a efectos de oposición al recurso o, en su caso, impugnación de la resolución apelada, quien tras alegar lo que a su derecho convino, solicitó que se dicte sentencia que desestime íntegramente el recurso de apelación formulado por el recurrente, con expresa condena en costas a la adversa; y remitidos los autos a esta Sala, tras los trámites legales, se señaló día y hora para la votación y fallo del presente recurso.

Fundamentos

PRIMERO.- Se ha de comenzar poniendo de manifiesto la defectuosa técnica procesal con que se ha formalizado el recurso, que contiene una profusa serie de alegaciones que giran en torno a la glosa o comentario de frases o párrafos que se entresacan de la sentencia apelada; lo que dificulta la comprensión y el conocimiento acerca de qué es lo que se impugna. En este sentido, de la lectura de tan peculiar y confuso escrito de recurso hemos de concluir que se apelan todos los pronunciamientos de la sentencia de instancia, en la medida en que no sean coincidentes con lo sostenido por el recurrente en su escrito de contestación a la demanda.

Como lo sostenido por el demandado-apelante es que el contrato de fecha 16 de diciembre de 1999 era un contrato de opción de compra de un terreno a precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número; y la sentencia, aunque califica el contrato de opción de compra, entiende que la venta no lo era a tanto alzado, sino por metros, y señala igualmente una rebaja del precio pactado y una indemnización a favor de la actora, son estas cuestiones las que han de han de volver a ser objeto de análisis en esta alzada.

SEGUNDO.- En el contrato de opción de compra, según tiene declarado la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS. 1-12-92; 23-12-91; 28-10-91), la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante el que se perfeccione o no.

En el supuesto ahora enjuiciado, la entidad actora (optante), ejercitó su derecho de opción a través de la escritura pública de "Acta de depósito, notificación y requerimiento" de fecha 12-1- 2000 (documento 8 de la demanda, folios 45-58) en la que consignó notarialmente a favor del optatario -el ahora demandado-apelante Sr. Jose Pablo - el precio de la compraventa, pero rebajándolo en atención a la disminución de la cabida de finca. Por lo que la cuestión esencial, sobre la que gira la presente litis, es determinar si la proyectada compraventa se configuró como una venta por precio alzado (también denominada "a cuerpo cierto"), o una venta por unidad de medida o número. En el primer caso no procedería rebaja del precio, que sí sería procedente en el segundo de forma proporcionada, en atención a la menor cabida de la finca. (Artículo 1471 del Código Civil).

En una primera aproximación al problema, conviene poner de manifiesto que la práctica contractual habitual hoy en día, no es comprar una finca especificando que se compra dicha finca de tantas hectáreas o metros cuadrados, a razón de tantas pesetas (ya euros) la hectárea o el metro cuadrado, sino que se suelen comprar "cuerpos ciertos", pero en los que la fijación del precio ha sido determinante la superficie. Asimismo, la propia Administración valora los bienes no a un tanto, alzado, sino a tanto la unidad de medida, pero aplicada a cuerpos ciertos; es decir, a una finca concreta delimitada dentro de unos linderos. Y tal vez sea esta realidad social la que ha motivado que la jurisprudencia del Tribunal Supremo, haciéndose eco de ella, venga estableciendo desde la STS de 9 de junio de 1992 (que a su vez cita otra de 30-6-1988), el criterio corroborado por otra STS de 22 de septiembre de 1994, de dar trascendencia jurídica y económica a la cabida en la venta de cuerpos ciertos. En estos casos, según el expresado criterio jurisprudencial, en que el vendedor no haya podido entregar al comprador todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida, a no ser que el comprador (lo que no acontece en el supuesto litigioso) pida la nulidad del contrato, por no conformarse con que se deje de entregar lo que se estipuló.

Aplicando dicho criterio jurisprudencial -con el que asimismo se pretende mantener la equivalencia de las prestaciones entre las partes- al supuesto concreto que ahora nos ocupa, llegaríamos a la conclusión de que incluso calificando la compraventa como pretende el demandado-apelante, de venta a "cuerpo cierto o precio alzado", estaría justificada la rebaja proporcional en el precio conforme señala la sentencia apelada, pues la prueba pericial practicada en autos pone de manifiesto que la finca vendida tiene una cabida inferior a la que se consignó en el contrato.

TERCERO.- No obstante lo anteriormente expuesto, esta Sala entiende acertada la calificación de la sentencia de instancia al considerar el contrato como de venta por unidad de medida, pues la medida de metros cuadrados de la finca, es decir su superficie, está directamente relacionada con el precio pactado.

Obsérvese que en el contrato suscrito entre las parte el 16 de diciembre de 1999 (folio 34), se especifica el objeto de la futura compraventa, esto es: la finca llamada Unidad de ejecución U12; se detalla que la superficie de la U12 es de 11.531'82 m2, y se señala expresamente que "el precio de esta superficie es de 179.000.000 pts- ciento setenta y nueve millones de pesetas". No se dice el "precio de esta finca", sino "el precio de esta superficie»; por lo que ha de entenderse que la venta no estaba referida a una finca delimitada por unos linderos con independencia de cual fuera su superficie, sino que lo que realmente constituía su objeto era una medida o número de metros, es decir la superficie detallada de unos concretos metros cuadrados, en función de los cuales se fijó el precio. Por lo que, al resultar menos metros de los que constituían el objeto de la compraventa, procede la rebaja proporcional de precio, conforme a lo señalado en la sentencia apelada.

Cuestión distinta, pero estrechamente relacionada con la anterior, es la indemnización por daños y perjuicios reconocida en la sentencia apelada a favor de la entidad actora. Sobre este particular ha de destacarse, como señala el Juzgador de instancia, que al tiempo de la celebración del contrato el demandado ya sabía (vid documento n° 6 de la demanda, y documento n° 3 de la contestación) que se le había expropiado parte de la finca, y que por tanto su superficie era inferior a la expresamente consignada en el contrato. De lo que se colige que procede dicha indemnización a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.101 y 1.106 del Código Civil.

CUARTO.- Como quiera que han sido desestimadas todas las pretensiones del recurrente, resultando procedente desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar íntegramente la sentencia impugnada, procede, así mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-1 en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Torreblanca Calancha, en nombre y representación de D. Jose Pablo , contra la sentencia de fecha 28 de junio de dos mil dos, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n° Cuatro de Melilla en los autos de Juicio de Menor Cuantía n° 30/00, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución; con imposición a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese a las partes la presente resolución haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso de casación, que podrá prepararse mediante la presentación de escrito ante este mismo Tribunal en el plazo de cinco días.

Devuélvanse, en su caso, los autos originales al Juzgado de procedencia junto con testimonio de la presente resolución para ejecución y cumplimiento de lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se pondrá certificación literal en el rollo de su razón, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION: Leída y publicada fue la anterior sentencia, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, doy fe.