Sentencia Civil Nº 47/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 9/2009 de 08 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00047/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7000137 /2009

RECURSO DE APELACION 9 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1229 /2006

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de MADRID

De: Remigio , Santiaga

Procurador: SARA GARCIA-PERROTE LATORRE

Contra: Violeta

Procurador: JAVIER DEL AMO ARTES

Ponente: ILMA. SRA. DÑA. MARIA VICTORIA SALCEDO RUIZ

SENTENCIA Nº47

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCIA PAREDES

ILMA. SRA. DÑA. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

ILMA. SRA. DÑA. MARIA VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a 8 de febrero de 2010. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al

margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario nº 1229/06, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm.9 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-apelada Dª Violeta , representada por el Procurador D. JAVIER DEL AMO ARTES , y de otra, como demandados-apelantes, D. Remigio y Dª Santiaga , representados por la Procuradora Dª SARA GARCIA-PERROTE LATORRE.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dña. MARIA VICTORIA SALCEDO RUIZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid, en fecha 2 de abril de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por Dña. Violeta contra D. Remigio y contra Dña. Santiaga debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre la actora y el codemandado Sr. Remigio a través de su madre Sra. Santiaga en virtud de poder notarial, de fecha 30-9-05, condenando a la restitución de las contraprestaciones en este caso, al codemandado Sr. Remigio a devolver a la actora la suma de 35.670 euros sin que proceda devengo alguno de intereses de dicha cantidad al no ser la parte causante de la resolución del contrato, absolviendo a la codemandada Sra. Santiaga de las pretensiones condenatorias solicitadas por la actora por la falta de legitimación pasiva de la misma, y sin que proceda hacer pronunciamiento en cuanto a las costas procesales por los fundamentos ya indicados".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por los demandados, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 3 de febrero de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERA.- Se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada, en fecha 2 de abril de 2.008, por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid en los autos de juicio ordinario nº 1.229/06 seguidos a instancia de Dª Violeta contra D. Remigio y Dª Santiaga , en la que estimando la demanda formulada, se declara resuelto el contrato de compraventa suscrito entre la actora y el codemandado Sr. Remigio a través de su madre Sra. Santiaga , en virtud de poder notarial, de fecha 30 de septiembre de 2.005, condenando al citado codemandado a restituir a la reclamante la cantidad de 35.670 euros, sin devengo de intereses, al no ser la parte causante de la resolución del contrato y se absuelve a la codemandada Sra. Santiaga de las pretensiones formuladas contra ella por falta de legitimación pasiva de la misma, sin hacer expresa imposición de las costas causadas.

Los demandados interponen recurso de apelación contra la sentencia ya mencionada, alegando como motivo fundamental la errónea interpretación que se realiza por parte de la Juzgadora de instancia del contenido de los diversos contratos celebrados entre las partes en el marco de la celebración de un contrato de compra venta de vivienda con pacto expreso de arras penitenciales; en el citado recurso se hacen también otras tres alegaciones, relativas, una, a la naturaleza y alcance del contrato celebrado entre las partes en fecha 30 de septiembre de 2.005, otra, a las contradicciones en que se dice incurre la sentencia recurrida y, una tercera, en virtud de la cual los recurrentes ponen de manifiesto su discrepancia con el pronunciamiento contenido en la sentencia acerca de la no imposición de costas a la parte actora respecto de la absolución de la codemandada Dª Santiaga .

SEGUNDO.- Como se relata en la sentencia que se apela, concretamente en el tercero de los fundamentos de derecho de la misma, y se desprende de los documentos aportados con la demanda, la demandante Dª Violeta suscribió con la agencia inmobiliaria CASA 2000 Servicios Inmobiliarios, en fecha 2 se septiembre de 2.005, una propuesta de compra y reserva respecto del piso sito en Madrid, Avenida DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , ofreciendo como precio la cantidad de 348.000 euros y entregando a la mencionada agencia 1.000 euros como depósito para tal negociación (documento nº 2 de la demanda). La propuesta fue aceptada por la codemandada Dª Santiaga , quien actuaba en representación de su hijo D. Remigio y propietario del referido piso, para lo cual se firmó entre las partes el documento que se aporta con el nº 3 de los documentos de la demanda, en fecha 22 de septiembre de 2.005, si bien el precio quedó fijado en 359.105 euros, fijándose, además, las condiciones que figuran en el mismo; en el mismo documento y de forma manuscrita las partes convinieron, en fecha 29 de septiembre de 2.005, que el precio final fuera el de 357.602,20 euros, importe en el que se incluían los honorarios a percibir por la agencia inmobiliaria.

Conforme convinieron las partes, en fecha 30 de septiembre de 2.005, suscribieron el contrato privado de compraventa (actuando en nombre del vendedor y con el oportuno poder notarial, según consta en el contrato aportado con la demanda con el nº 4 de los documentos, su madre y codemandada Dª Violeta , que ha sido absuelta en la instancia por entender que carece de legitimación pasiva y cuyo pronunciamiento ha quedado firme al no haberse impugnado por ninguna de las partes). Pues bien, este es el documento que debe ser examinado, a los efectos de resolver las alegaciones contenidas en el recurso, habida cuenta que es al que se refiere el petitum de la demanda y ha sido declarado resuelto en la instancia.

Las partes han mostrado su conformidad en cuanto a la calificación jurídica que merece el documento suscrito por ellas, en fecha 30 de septiembre de 2.005, considerando que se trata de un auténtico contrato de compraventa, en el que se pacta el objeto sobre el que recae y el precio de la misma, aunque ni lo uno ni lo otro se hubieran entregado; se establece también en el mismo que la escritura de compraventa se otorgaría en el plazo de 3 meses a contar desde la firma del contrato, término que, en consecuencia, finalizaba en fecha 30 de diciembre de 2.005. Además en tres ocasiones a lo largo del contrato se alude a la existencia de arras penitenciales; en el exponen II, en el que se alude a la señalización de la compra del piso mediante la constitución de "arras penitenciales", previstas en el artículo 1.454 del Código Civil, en la condición segunda al señalar que quedan constituidas las "arras penitenciales" en la cantidad de de 35.760 euros y en la tercera de las condiciones en donde se pacta expresamente "Transcurrido dicho término -se está refiriendo a la fecha tope para otorgar la escritura pública de venta- sin haber procedido la futura adquirente a la firma de la escritura de compraventa y pago simultáneo del precio mutuamente pactado, quedará automáticamente rescindido y sin efecto alguno el presente compromiso, perdiendo en su perjuicio, y en beneficio de la propietaria, la cantidad entregada en concepto de arras, y ésta última, en total libertad para proceder conforme a sus derechos dominicales. Si fuera la propietaria quien decidiera dejar sin efecto el presente compromiso, vendrá obligada a devolver al futuro adquirente, el duplo de la cantidad recibida en concepto de arras. Todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil cuyo contenido los interesados declaran conocer".

Para resolver la cuestión sometida a debate deben examinarse los documentos aportados con la demanda con los números 14, 15 y 16, los cuales no fueron emitidos en el tiempo según el orden de su incorporación a los autos. El primero que fue remitido fue el burofax de fecha 21 de diciembre de 2.005, expedido por el vendedor Sr. Remigio a la compradora y demandante en esta litis, haciéndole saber a ésta que estaba próximo a vencer el contrato firmado y la emplazaba para que dijera lugar y hora para firmar la escritura (documento nº 15); este mismo recordatorio le fue hecho a la Sra. Violeta por parte de la Agencia inmobiliaria, en fecha 26 de diciembre de 2.005 (documento nº 16), y en ambos se le anuncia la posibilidad de perder la cantidad entregada; el último en el tiempo de los antes citados, es el de fecha 27 de diciembre de 2.005, remitido por la demandante al vendedor haciéndole saber la imposibilidad en que se encontraba para proceder a la elevación a escritura pública del contrato suscrito y solicitaba del destinatario un nuevo plazo (documento nº 14). De los documentos aportados con la demanda con los números 17 a 20 se desprende que la reclamante en esta litis remitió diversas comunicaciones a los demandados para novar las condiciones pactadas en el contrato privado en orden a conseguir una prórroga del plazo para otorgar la escritura de venta, pero ninguna prueba se aporta que acredite que la parte vendedora aceptara la modificación del plazo convenido; es más, del contenido del fax remitido por el Sr. Remigio a la Sra. Violeta , en fecha 2 de enero de 2.006 (documento nº 21 de la demanda), se desprende claramente lo contrario, al dar por resuelto el contrato de compraventa con motivo del no otorgamiento de la escritura en el plazo estipulado.

No cabe duda, de que el contrato privado de compraventa no fue elevado a escritura pública por causa únicamente imputable a la demandante y no puede decirse que fuera una causa de fuerza mayor, como menciona en el documento nº 14 antes citado, ni puede catalogarse la misma de "razonable, inesperada y justificada" como ha mantenido el Letrado de la demandante en trámite de conclusiones. En el contrato no se estableció condición alguna, como podía haberse mencionado, por ejemplo la posibilidad o no de obtener por parte de la compradora financiación necesaria para la adquisición del piso, y ahora se pretende justificar el incumplimiento de la compradora en la existencia de un embargo sobre un piso propiedad de la demandante, que dice pretendía vender para adquirir el que es objeto de la litis. Aunque ello fuera así, no dejaría de existir incumplimiento por parte de la referida parte, pero es que ello no ha quedado justificado; es decir ni se ha acreditado que el mencionado piso estuviera en venta con la finalidad de que su precio sirviera para la nueva adquisición que pretendía acometer la Sra. Violeta , ya que la testigo y directora de la agencia inmobiliaria, Dª Frida , ha señalado al ser interrogada en el acto del juicio que gestionó a la compradora un préstamo hipotecario, que finalmente no le fue concedido porque quien iba a avalar a la prestataria quería aparecer como comprador y la entidad bancaria no lo admitió y, por otra parte, la existencia del embargo era conocida por la Sra. Violeta desde al menos el mes de julio de 2.005 (la demanda de tercería de dominio se admitió por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Getafe en fecha 13 de julio de 2.005, documento nº 5 de la demanda), es decir, antes de suscribir los distintos documentos que finalmente desembocaron en la suscripción del contrato cuya resolución es objeto de la demanda.

TERCERO.- Debe tenerse en cuenta que la acción que se ejercita en la demanda es la prevista en el artículo 1.124 del Código Civil ; precepto para cuya aplicación se requiere que quien solicita la resolución y la correspondiente indemnización de daños y perjuicios sea el contratante cumplidor y se dirija contra quien no ha cumplido el mismo; en el presente caso, ya ha quedado dicho, que el contratante por el cual no se elevó a escritura pública el contrato de compraventa fue la compradora, esto es, quien ejercita la acción y el contratante que estuvo dispuesto a acudir al acto del otorgamiento e incluso requirió a la contraparte para que fijara día y hora, fue el vendedor, esto es, la persona contra la que se dirige la acción; acción que, por tanto, esta abocada al fracaso.

Como queda dicho, no puede instar la compradora frente a la vendedora cumplidora la acción de resolución prevista en el artículo 1.124 del Código Civil , pero tampoco puede solicitar la devolución de la cantidad entregada con base en el artículo 1.454 del mismo texto legal, ya que, como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18ª) de 29 de junio de 2.009 "el mismo como se dijo regula la recíproca facultad de las partes de dejar sin efecto lo pactado sin necesidad de causa alguna, por lo que no se puede vincular el citado precepto con el artículo 1124 Código Civil , que precisamente se refiere a la situación contraria es decir al supuesto en el que no se produce desistimiento contractual sino incumplimiento contractual. Únicamente cabría, en caso de incumplimiento por la vendedora de su obligación de entrega, la resolución del contrato por tal motivo y por lo tanto la reintegración de las cosas al estado anterior a contratar, es decir, la devolución de lo entregado, más en su caso la indemnización de los perjuicios sufridos; pero es que en este caso no se ha producido, en el contrato de compraventa, incumplimiento alguno por la vendedora sino por la compradora, por lo que ésta no puede instar la resolución contractual".

En atención a todo lo expuesto, procede la estimación del recurso, debiendo dejar sin efecto el pronunciamiento condenatorio que se realiza respecto del vendedor, quien en virtud de lo pactado en el contrato tiene derecho a hacer suyo el importe recibido en concepto de arras, por lo que la demanda debe ser desestimada.

CUARTO.- Desestimada la demanda, las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; también las causadas a la demandada a quien se ha absuelto en la sentencia recurrida, habida cuenta de lo erróneo del pronunciamiento en que se basa la Juzgadora de instancia, ya que desde el principio la reclamante fue sabedora de que la intervención de Dª Santiaga en la suscripción de los contratos y en el recibo de la señal inicial, lo era en representación de su hijo y único propietario del piso. Así consta en el documento de fecha 22 de septiembre de 2.005 y también en el contrato de compraventa privado de fecha 30 de septiembre de 2.005, en donde expresamente se reseña el poder notarial, en virtud del cual actuaba la Sra. Santiaga ; poder notarial que, sin duda, debió ser debidamente comprobado por el letrado que la directora de la agencia inmobiliaria ha reconocido que les asesora en cuestiones como la redacción y firma de los contratos. La demandante sabía que la Sra. Santiaga no era parte en el contrato cuya resolución instaba; la circunstancia de que actuaba en representación de su hijo ha sido expresamente reconocida por la demandante en las cartas por ella remitidas y aportadas con la demanda con los números 14, 17 y 19 y, por tanto, sabía o debía saber que ninguna reclamación dineraria en base al contrato podía formular contra la Sra. Santiaga , por lo que, como queda dicho, las costas causadas a ésta deben ser soportadas por la demandante.

QUINTO.- Estimado el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede hacer pronunciamiento alguno de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso interpuesto por la representación procesal de D. Remigio y Dª Santiaga contra la sentencia de fecha 2 de abril de 2.008 dictada en los autos de juicio ordinario seguidos con el nº 1.229/06 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de los de Madrid, debemos REVOCAR la citada resolución, para dictar otra con el siguiente pronunciamiento:

"Que desestimando la demanda interpuesta en nombre y representación de Dª Violeta debemos absolver y absolvemos de todas la pretensiones formuladas por la misma a los demandados de D. Remigio y Dª Santiaga , con imposición a la actora de las costas causadas en la primera instancia a los demandados y sin hacer expresa imposición de las causadas en esta alzada".

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a