Sentencia Civil Nº 47/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 41/2010 de 26 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21 BIS

MADRID

SENTENCIA: 00047/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 21 BIS

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: Fax:

N.I.G. 28000 1 2100054 /2013

Rollo: RECURSO DE APELACION 41 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1839 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 67 de MADRID

Ponente: ILMO.SR. DON RAFAEL CARNICERO GIMENEZ DE AZCARATE

MC

De: Eliseo MALTER CONSULTING CORPORATIVO S.L., MULTISERVICIOS FINANCIEROS CORPORATIVOS CEUTIES S.L

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO, JORGE DELEITO GARCIA , JORGE DELEITO GARCIA

Contra: Rosario , Raúl , Gabriel , Gustavo

Procurador: OLGA RODRIGUEZ HERRANZ, OLGA RODRIGUEZ HERRANZ , OLGA RODRIGUEZ HERRANZ , OLGA RODRIGUEZ HERRANZ

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GRECIANO

D. RAFAEL CARNICERO GIMENEZ DE AZCARATE

D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO

En Madrid, a veintiséis de febrero de dos mil trece. La Sección Vigesimoprimera Bis de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 1839/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 67 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante: Malter Consulting Corporativo S.L., y Multiservicios Financieros Corporativos Ceuties S.L. y de otra, como Apelado: Doña Rosario , D. Raúl , D. Gabriel , D. Gustavo , y D. Eliseo .

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAFAEL CARNICERO GIMENEZ DE AZCARATE.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 67 de Madrid, en fecha 28 de abril de 2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Debo desestimar y desestimo la demanda presentada por don Jorge Deletio García, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de las mercantiles Malter Consulting Corporativo, SL. Y de Mutiservicios Financieros Corporativos Ceuties SL., contra doña Rosario , don Raúl , don Gabriel , don Gustavo y don Eliseo , absolviendo a los demandados de las pretensiones que contra ellos se formulan, con condena en costas a la parte actora.

Debo de estimar y estimo parcialmente la demanda reconvencional entablada por doña Olga Rodríguez Herranz, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de doña Rosario , don Raúl , don Gabriel , don Gustavo y don Eliseo contra mercantiles Malter Consulting Corporativo, SL y de Multiservicios Financieros Corporativos Ceuties, SL, y en consecuencia, debo declarar y declaro caducadas las cartas con promiso o contratos de fecha 10 y 22 de julio de 2003 y 14 de abril de 2004, así como cualquier negocio jurídicos que pueda traer causa de los anteriores por no haber sido ejercitado en tiempo y forma, otorgadas por doña Rosario en relación con la vivienda sita en Madrid, CALLE000 número NUM000 , NUM001 NUM002 , absolviendo a los demandados del resto de las pretensiones que contra ellos se formulan, sin perjuicio de derecho de los actores en reconvención para reclamar en concepto de rentas de indemnización de daños y perjuicios lo que estimen pertinente a través del procedimiento que proceda; todo ello, sin hacer pronunciamiento condenatorio en materia de costas procesales'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 14 de febrero de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 21 de febrero de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Ratificamos y damos por reproducidos los fundamentos jurídicos de la sentencia de primera instancia en su integridad.

PRIMERO .- La parte actora MALTER CONSULTING CORPORATIVO SL y MULTISERVICIOS FINANCIEROS CORPORATIVOS CEUTIES SL interesó que se declara la revocación de la escritura de donación otorgada por doña Rosario a favor de sus hijos, el cumplimiento forzoso y elevación a público del contrato de compraventa de inmueble, y el resarcimiento de abonos y perjuicios causados contra doña Rosario y el resto de los demandados. Formalizó su pretensión sobre la base de que en contrato verbal de 24/03/2000 doña Rosario arrendó verbalmente a la actora parte de la vivienda NUM001 NUM002 del número NUM000 de la CALLE000 de Madrid. Que concertó verbalmente una opción de compra sobre la totalidad del piso. Que con fechas 10 y 22 de julio de 2003, en el ejercicio de dicha opción de compra, la actora satisfizo a la arrendadora la cantidad de 12.000 euros, en concepto de señal por la compra de la totalidad de dicho piso o vivienda, estableciendo que el resto de la señal acordada 60.000€ se abonaría a la firma del contrato privado de compraventa y la cantidad restante hasta completar el precio pactado se satisfacía a la firma de las escrituras públicas de compraventa y sin fijar plazo alguno al respecto. Al iniciar los trámites para la financiación de la adquisición de la vivienda comprobó la actora -según la demanda- que no figuraba a nombre de doña Rosario -arrendadora-, novaron el contrato primitivo y firmaron el documento número 7 de los acompañados con la demanda de fecha 14/04/2004 en donde se pactó que la escritura de compraventa se otorgaría en el plazo de quince días. La vendedora no compareció al otorgamiento de escritura.

La demandada reconoció la firma de los documentos aportados, pero negó la eficacia de la opción por no fijar plazo alguno para el ejercicio de la misma y el documento número 7 lo considera irrelevante como consecuencia del requerimiento que se hizo a la actora el 10/02/2004 para que procediese en el plazo de un mes para el pago del precio de la vivienda, sin verificarlo.

La sentencia de primera instancia desestimó la pretensión de la actora, sobre la base de que la demandante no había probado el contenido de lo acordado como opción de compra que según la demanda fue verbal, careciendo de un elemento esencial dicho contrato como es el plazo de la opción, y no otorgó eficacia alguna al documento número 7 toda vez que el 10 de febrero se dio plazo de un mes al actor para el pago de la vivienda, sin verificarlo, por lo que el documento número 7 solo podía ser interpretado como pago de rentas.

Contra esta resolución se alza el demandante. Dice, en resumen, que la sentencia de instancia es totalmente errónea, que la existencia de la opción verbal de compra se exponía como antecedente de los hechos, que de un contrato verbal de opción de compra sin precio ni plazo se transformó y novó en un contrato de compraventa sujeto a arras, posterior al de opción de compra.

SEGUNDO .- La opción de compra constituye esencialmente un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor de modo que es el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho -así, STS 22 septiembre 2009 -. Constituyen sus elementos principales: la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima.

En nuestro caso, achaca el recurrente que la sentencia es errónea porque la existencia del contrato de opción se exponía como antecedente de los negocios de índole transmisoria pactados por el demandante y doña Rosario .

Sin embargo, la actora, con esta afirmación del escrito de recurso, está yendo contra sus propios actos, desde el momento en que el escrito de demanda -HECHO SEGUNDO- se dice que 'con fechas 10 y 22 de julio de 2003 y en el ejercicio de dicha opción de compra, la mercantil MALTER CONSULTING CORPORATIVO SL... satisfizo a la arrendadora y propietaria doña Rosario , la cantidad de 12.000€ en concepto de parte de una señal por la compra de la totalidad del piso...'. Es decir, que el vínculo de las partes era -en su caso- un contrato de opción de compra y no un contrato de compraventa, y la acción interesada se fundamenta en el ejercicio de esta opción de compra.

En segundo lugar, también el demandante va contra los propios actos cuando, ex documento número 12 de la contestación a la demanda -folios 298 y siguientes- comparece en la notaría el 28 de septiembre de 2005 para depositar las rentas correspondientes por el alquiler devengadas entre junio de 2004 a septiembre de 2005, cuando según la documental sobre la que apoya su demanda -folios 80 y 81, documentos 5 y 6 de la demanda-, en fechas 10 y 22 de julio de 2003, está depositando importe por como pago del precio de la compraventa. No tiene sentido abonar rentas de un inmueble sobre el que se está reclamando la propiedad.

En tercer lugar, los documentos sobre el que se sostiene la opción carecen todos ellos de plazo preceptivo para el ejercicio de la opción.

En cuarto lugar, el 10/02/2004 se requirió por la demandada el ejercicio de la opción, abonando el precio, o quedaría extinguido el convenio, no contestando el actor en plazo -véase folio 90-.

En quinto lugar, convenimos con el Juez a quo en que el documento número 7 de fecha 14 de abril de 2004 -folio 82- sólo puede interpretarse como pago de rentas, introduciéndose de forma, digamos desordenada, en un recibo de rentas, la expresión 'según lo pactado, la escritura de compraventa a favor de MALTER CONSULTING CORPORATIVO SL se otorgará en el plazo de 15 días a contar desde el día de hoy ante el notario que designe la mercantil compradora'. No es lógico que en un recibo de rentas se introduzca la mención de un negocio jurídico, de semejante envergadura, cuando se había producido la caducidad del mismo, como efectivamente se había verificado. Siendo, además, incompatible el enunciado de este documento con un pago de rentas posterior como hemos dicho -rentas correspondientes por el alquiler devengadas entre junio de 2004 a septiembre de 2005, abonadas por la actora arrendadora-. Resultando también del todo punto ilógicos los documentos números 5 y 6 de la demanda que en un negocio de esta trascendencia, sin someter a plazo alguno la firma de escrituras.

En resumen, no ha quedado acreditado el negocio de compraventa demandado por el actor, habiéndose concertado, a lo sumo, un derecho de opción -sin plazo acreditado- cuyo plazo, en su caso, hubiera expirado, inexorable e inequívocamente, con el pago de las rentas de junio de 2004 a septiembre de 2005 depositadas por el actor en notaría mediante cheques el 28 de septiembre de 2005 -folio 298 y siguientes-.

TERCERO .- Procede por todo lo expuesto la desestimación del recurso de apelación y la íntegra confirmación de la sentencia apelada, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante, artículo 398 LEC , y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistoslos preceptos legales citados y demás de general aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelacióninterpuesto por MALTER CONSULTING CORPORATIVO SL y MULTISERVICIOS FINANCIEROS CORPORATIVOS CEUTIES SL, contra la sentencia dictada el 28 de abril de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 67 de Madrid en el Procedimiento Ordinario 1839/2007, confirmamos íntegramentela expresada resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.