Sentencia CIVIL Nº 47/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 358/2021 de 11 de Febrero de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120198086628

Recurso de apelación 358/2021 -J

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 360/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012035821

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012035821

Parte recurrente/Solicitante: Patricio, Guadalupe

Procurador/a: Javier Segura Zariquiey, Javier Segura Zariquiey

Abogado/a: Monica Faine De Garriga

Parte recurrida: Sabino, Magdalena, Mariola

Procurador/a: Nuria Tor Patino

Abogado/a: Ricardo GUILLE DOMENECH

SENTENCIA Nº 47/2022

Magistrada/dos:

Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch

Barcelona, 11 de febrero de 2022

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 15 de abril de 2021 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 360/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Javier Segura Zariquiey, en nombre y representación de Patricio, Guadalupe contra Sentencia - 05/02/2021 y en el que consta como parte apelada el Procurador Nuria Tor Patino, en nombre y representación de Sabino, Magdalena, Mariola.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Se estima sustancialmente la demanda interpuesta por Doña Nuria Tort Patino, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de DON Sabino, DOÑA Magdalena Y DOÑA Mariola contra DON Patricio Y DOÑA Guadalupe:

1.- se declara la nulidad parcial del contrato de compraventa formalizado en escritura pública , en fecha 15 de Junio de 2015 ante la notaria Doña Elisabeth García Cueto, con el número de su protocolo 463 por la que se adquiría en planta NUM020 del bloque NUM006 del conjunto Residencial DIRECCION000 la participación del 0,4695% de la finca NUM000 inscrita al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003 del Registro de la Propiedad de Calafell.

2.- Se condena a la parte demandada al abono de 7500 euros, que devengará los intereses establecidos en el Fundamento Jurídico Segundo.

3.- Se condena a la parte demandada al abono de 2500 euros en concepto de daños y perjuicios.

Se imponen las costas a la parte demandada.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 21/10/2021.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de los demandados, D. Patricio y Dª Guadalupe, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada sustancialmente la demanda presentada en su contra por parte de D. Sabino, Dª Magdalena y Dª Mariola, quienes solicitaron: a) que se declarase la nulidad parcial del contrato de compraventa efectuado en escritura pública de 15 de junio de 2015, respecto de la adquisición por su parte de la plaza de parking nº NUM004 y, consecuentemente, del uso del trastero nº NUM005 ; b) que se condenase solidariamente a los demandados a la devolución del importe de 7.500 euros, entregados en concepto de pago de la compraventa de dichas fincas; c) que se condenase solidariamente a los demandados al pago de dicho importe a los actores con los intereses correspondientes, y d) que se condenase solidariamente a los demandados al pago de los daños y perjuicios cuantificados en la cantidad de 3.929,98 euros.

Partieron en la demanda de que, en virtud de escritura pública de compraventa de fecha 15 de junio de 2016, adquirieron de los demandados la plaza de parking nº NUM004, plaza que, si bien estaba inscrita en el Registro de la Propiedad de Calafell como finca registral nº NUM000, carecía de existencia física en el mundo real, en la realidad extrarregistral, razón por la cual ejercitaban, con carácter principal, acción de nulidad parcial por falta de objeto del contrato de compraventa, y, con carácter subsidiario, acción de anulabilidad por error en el consentimiento prestado, al haber comprado esa plaza de parking en la creencia de que existía; en ambos casos, solicitaban una indemnización de daños y perjuicios por importe de 3.929,98 euros. Alegaron que, en virtud de la escritura pública de compraventa de fecha 15 de junio de 2015, adquirieron de los demandados la viviendasita en la CALLE000 NUM006 NUM007 Escalera NUM008 bloque NUM006 de Segur de Calafell, el 0,4695% correspondiente a la plaza de parking nº NUM004 señalada, y el trastero nº NUM005, sitos ambos en el NUM020 de la misma finca (la CALLE000 NUM006), en el Bloque NUM006, pero que, al proceder a aparcar su vehículo en la plaza de parking, fueron advertidos por el Presidente de la Comunidad de que no podían hacerlo en la plaza nº NUM004, por pertenecer a otro propietario; averiguaron entonces que, en documento privado de 24 de enero de 1989, la promotora de la finca, HERAL, S.A., vendió a D. Carlos Antonio y a Dª Eulalia la plaza de parking nº NUM004, contrato que se elevó a público en escritura de 24 de abril de 2003, y que, posteriormente, en escritura pública de 23 de septiembre de 2014, la plaza de parking nº NUM004 fue aportada a la sociedad HABILOC SQUMA 2014, S.L. Alegaron que la plaza de parking nº NUM004 estaba ubicada bajo el Bloque NUM009, no bajo el Bloque NUM006, y que era la única plaza nº NUM004 existente en los bajos de ambos bloques; por motivos que desconocían, existían dos fincas registrales: la nº NUM010(adquirida por HABILOC SQUMA 2014, S.L. y situada en el Bloque NUM009), y la nº NUM000 (adquirida por los actores de los demandados y situada en el Bloque I). Alegaron que habían tenido que proceder a adquirir la única plaza nº NUM004 existente (situada bajo el Bloque NUM009) a su titular real, HABILOC SQUMA 2014, S.L., mediante escritura pública de 14 de marzo de 2018, y por el precio de 10.000 euros, cuando en virtud de la compra efectuada a los demandados abonaron 7.500 euros. Adujeron que, en el acta de la Junta de Propietarios de 12 de agosto de 2017, punto 8, aparecía reflejada la problemática relativa a las plazas de aparcamiento de la Comunidad, y que en ella constaba que había habido duplicidad en la venta de plazas de aparcamiento, aunque en las fincas registrales nº NUM010 (sita en el Bloque NUM009) y nº NUM000 (situada en el Bloque NUM006) existiese una única plaza de aparcamiento nº NUM004; constaba también que ambas compraventas fueron inscritas en el Registro de la Propiedad, al no haberse agotado el coeficiente de participación de cada una de las fincas registrales (bloque NUM006 y bloque NUM009), al no tenerse constancia en el Registro de la Propiedad de la numeración que realmente existía en la planta NUM020 de ambos bloques, y desconocerse que, realmente, solo había una única plaza nº NUM004, perteneciente al Bloque NUM009 (según lindes y plano de situación verificados), se procedió a inscribir la venta de dicha plaza nº NUM004 en ambas fincas registrales, al presentarse a inscripción dos escrituras con la venta de la plaza nº NUM004 en dos bloques diferentes; y se precisaba, asimismo, que solo habría habido problemas con la inscripción si, por ejemplo, se hubiesen vendido dos plazas nº NUM004 en la misma finca registral (en el mismo bloque). Tras aludir a que los demandados no habían atendido los intentos de solución por la vía amistosa, al no responder a los burofaxes enviados por los actores, adujeron que, como consecuencia de la nulidad o de la anulabilidad, solicitaban la devolución del precio pagado (7.500 euros) con sus intereses, del ITP al 10% (750 euros), y de los gastos de notario y de Registro, a determinar en ejecución de sentencia; además, en concepto de daños y perjuicios, reclamaban 3.929,98 euros, esto es, la diferencia entre el precio abonado por la compra de la plaza de parking nº NUM004 a HABILOC SQUMA 2014, S.L. (10.000 euros) y el precio abonado a los demandados (7.500 euros), más los gastos de notaría de esa segunda adquisición (429,98 euros).

Los demandados se opusieron en la contestación, partiendo de que el problema devenía por la numeración de las plazas de aparcamiento, no por la propiedad o titularidad del coeficiente, esto es el de 0,4695%, que era indiscutible y que se correspondía con el disfrute exclusivo de una plaza de aparcamiento y de un trastero, y que era el objeto del contrato de compraventa formalizado en la escritura pública que se pretendía; según resultaba del informe elaborado por el Arquitecto Sr. Víctor y aportado con la demanda, el problema existente en la Comunidad era la numeración de las distintas plazas de aparcamiento, pues no era la primera vez que se daba una discrepancia entre la participación adquirida y la plaza de aparcamiento asignada, de modo que faltaban a la verdad los actores al manifestar que los demandados habían procedido a la venta de algo inexistente; los demandados habían procedido a la venta de una participación indivisa de la finca registral NUM000, finca cuya existencia nadie había puesto en duda, y que era la entidad nº 1 de la división Horizontal constituida sobre el Bloque NUM006 del conjunto residencial DIRECCION000, consistente en el NUM020 destinada a plazas de aparcamientos y trastero; cuando fue adquirida en 1988, dicha participación indivisa dio derecho al uso de la plaza de aparcamiento nº NUM004 y del trastero número NUM005, de forma que, de ser cierto que tanto la plaza de parking como el trastero estaban ubicados sobre la finca registral NUM010, lo procedente era que la Comunidad de Propietarios les asignase otra plaza de parking y otro trastero, como había hecho con otros comuneros, tal y como resultaba del Informe señalado, apartado 4.2, relativo a la venta de plazas inexistentes; si bien existía en la realidad extrarregistral una incorrecta numeración de las plazas de aparcamiento, ello no significaba que la participación del 0,4695% de la finca registral NUM000 no fuera real. Adujeron que, a la vista de las ventas realizadas por HERAL, S.A. en 1988 y en 1989, la vendedora asignó la misma plaza de parking, la plaza nº NUM004 (de la que solo existe una en el total local Garaje), más el trastero nº NUM005 a la participación indivisa de 0,4695% de la finca NUM000, y, más tarde, la asignó a parte de la participación indivisa de 1,157826% de la finca registral NUM010. Expusieron que, en realidad, se trata de un único edificio compuesto de cuatro escaleras, si bien se declararon dos Obras Nuevas y dos Divisiones Horizontales, constando cada una de dos escaleras, con dos viviendas por planta en cada escalera, y un local destinado a garaje en el NUM020 de cada finca dividida horizontalmente, siendo físicamente un único edificio con un único NUM020 destinado a garaje, donde se ubican 47 plazas de parking y 56 trasteros, de modo que lo que se describe como dos bloques es físicamente un solo bloque. Adujeron que tanto la compraventa inicial realizada por los demandados con HERAL, S.A. en 1988 como la posteriormente realizada por los demandados con los actores en 2015 eran totalmente válidas, así como que los demandados adquirieron la participación en 1988, mucho antes de que tuviera lugar la elevación a público en 2003 del contrato de compraventa privado celebrado en 1989 entre HERAL, S.A. y D. Carlos Antonio y a Dª Eulalia. Alegaron que ellos no se habían percatado de la existencia de duplicidad alguna, puesto que tanto la vivienda como la plaza de parking fueron siempre alquilados, sin constar queja alguna de los inquilinos, y que, hasta recibir la demanda, no habían tenido noticia de la problemática. Adujeron que la solución no pasaba necesariamente por la compraventa de una nueva parte indivisa, porque eso es lo que volvieron a comprar los actores, sino, como en otras ocasiones, habiéndose dado la misma situación y habiéndolo comunicado a la Comunidad de Propietarios, se debería de haber instado a ésta a que arreglara la situación con la adjudicación del uso de otra plaza o trastero. Alegaron que, del hecho cuarto de la demanda, era posible concluir: 1) que la descripción de la planta NUM020 es incompleta desde el otorgamiento de la división horizontal de la finca, ya que en su día no se indicó correctamente en la descripción de la misma, el número de plazas de parking ni de trasteros que se ubicaban en ella, desconociendo los demandados si existía un listado que relacionase las participaciones indivisas en que se divide la finca, con las plazas de aparcamiento existentes, teniendo en cuenta que no todas las participaciones indivisas son iguales ni las plazas de parking, y desconociendo también si existe alguna equivalencia entre el porcentaje de la finca y la superficie de la plaza de parking; 2) que todo el local parking se había ido transmitiendo como participaciones indivisas, y que en muchas ocasiones no se identificaba en el Registro de la Propiedad la plaza de aparcamiento ni el número de trastero de la que tenía el uso exclusivo el titular de la participación indivisa, y 3) que, a lo largo de la historia de la finca, había habido más episodios como este (ventas de participaciones con asignaciones equivocadas), y que la Comunidad de Propietarios había procedido a solucionarlo con la asignación de otra plaza de aparcamiento, tal como indicaba el Sr. Víctor en su Informe, si bien la solución definitiva en evitación de futuros pleitos, sería que la dio aquél en su conclusión final: ' Es importante subsanar las escrituras de división horizontal de cada uno de los bloques, para que no vuelva a suceder el problema de doble venta, es decir, se deberían modificar las mismas a los efectos de detallar las entidades que la forman (plazas de aparcamiento y trasteros), numerarlas y adjudicar, según la superficie de las mismas, las cuotas de participación que correspondan. Para ello se necesitará, como paso previo, el acuerdo unánime de los propietarios registrales de ambos BLOQUES'; en definitiva, la controversia derivaba de un error cometido en la división horizontal de la finca, al no concretar la correspondencia entre las participaciones indivisas y las plazas de aparcamiento y trasteros, agravado por el error de cálculo de las participaciones vendidas al no sumar el 100% de la total finca, pues, según constaba en el Registro de la Propiedad, aún figuraban un 87,166774% de la finca registral NUM010 y un 88,8188% de la finca NUM000 a nombre de HERAL, S.A. Alegaron haber actuado de buena fe, y que los actores habían dirigido los burofaxes a un domicilio en Barcelona donde solo estaban empadronados, residiendo en Comarruga, donde los demandados regentaban la única farmacia existente, y donde les habían localizado los actores en otras ocasiones. Finalmente, en caso de ser estimada la pretensión de los actores, negaron la procedencia de abonarles, en su caso, los 750 euros del ITP por la compra que efectuaron a los demandados, así como los gastos de notaría y registro, y también los gastos de la segunda compraventa, la realizada por los actores en 2018 con HABILOC SQUMA 2014, S.L., que debían asumir ellos, al tratarse de una compraventa voluntaria realizada por los actores, cuando en la propia demanda se reconocía que el problema podía haberse solucionado como se había venido haciendo; negaron también la procedencia de indemnizar daños y perjuicios por la diferencia entre precios de venta, porque no existía identidad de objetos, al tratarse de adquisiciones de participaciones indivisas distintas.

En la sentencia, se estima sustancialmente la demanda. Tras hacer referencia a los hechos que se tienen por acreditados, se motiva que, en el informe elaborado por el Arquitecto Sr. Víctor se señala que la plaza nº NUM004 pertenece al bloque NUM009 y que no existe tal plaza en el bloque NUM006, por lo que no nos encontramos ante una doble venta del art. 1473 CC, sino ante una compraventa con falta de objeto, art. 1261 CC. Se señala que, aunque alegan los demandados que nunca se apercibieron de la existencia de duplicidad, puesto que la finca siempre estuvo alquilada, no acreditan la posesión física de la finca durante todos estos años, con al menos una prueba indiciaria, como sería la declaración de algunos de los que hicieron uso del parking plaza nº NUM004 durante los 30 años que, según el demandado, la tuvieron a su disposición; se une el hecho de que, durante su interrogatorio, declaró el demandado que durante el tiempo que tuvo la propiedad de la finca solo le pasaban una cuota, lo que supone que solo le pasaban la cuota por los gastos comunitarios de la vivienda, pero no por los gastos de la comunidad (que incluía la parte proporcional del IBI a tratarse de una participación indivisa), y que también el actor declaró que durante el tiempo que ostentó el título adquirido por el demandado no le pasaron ni IBI ni Comunidad de propietarios del parking (y trastero), pero si IBI y Comunidad de propietarios del parking adquirido posteriormente a HABILOC SQUMA 2014, S.L., lo que evidencia que dicha plaza NUM004 del bloque I nunca existió para la Comunidad de Propietarios, nunca existió la plaza de parking NUM004 del bloque NUM006. Se señala, asimismo que, aunque los demandados alegan que existe espacio viable para asignar una plaza de parking correspondiente a la cuota de participación adquirida por los actores, asignación que correspondería a la comunidad de propietarios, no han probado ese hecho conforme al art. 217 LEC; la única prueba técnica aportada es la elaborada por el Sr. Víctor (informe), que no ha quedado desvirtuada, y que indica que la plaza de parking NUM004 en el bloque NUM006 no existe; dicho documento hace prueba plena ex arts. 326 y 319 LEC, pues no queda desvirtuada por otros instrumentos probatorios, y la viabilidad de un espacio físico y su correspondencia con una cuota de participación en el local concreto como el que nos ocupa no es cuestión analizable por documental, sino mediante la constatación por técnico especializado, que no se aporta por la parte demandada. Se concluye que procede declarar la nulidad parcial de la compraventa formalizada en escritura pública de 15 de Junio de 2015, por la que se adquiría en planta NUM020 del bloque NUM006 del conjunto Residencial DIRECCION000 la participación del 0,4695% de la finca NUM000 inscrita al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003 del Registro de la Propiedad de Calafell , puesto de la prueba practicada resulta que esta participación no se corresponde con la adquisición de la plaza de aparcamiento asignada, número NUM004, que no existe. Se añade que, vista la inexistencia de la plaza de parking NUM004, y desconociéndose el porcentaje de participación resultante para el trastero número NUM005, procede declarar nula la compra de dicha participación sobre la finca registral NUM000, que afecta tanto al parking como al trastero nº NUM005, por carencia de objeto, por inexistencia de uno de los elementos esenciales del contrato ex art. 1261 CC, que afecta únicamente a esa participación indivisa de la finca NUM000, con los efectos previstos en el art. 1303 CC, de modo que procede la restitución recíproca de las cosas que hubieren sido objeto del contrato, con sus frutos y el precio con los intereses, por lo que los demandados habrán de restituir a los actores el importe abonado por la compra de esa participación indivisa, 7.500 euros, así como el trastero afectado a consecuencia de la nulidad, más los intereses legales desde la percepción del precio. Finalmente, respecto de la reclamación de daños y perjuicios ex art. 1101 CC, se señala que procede el abono de la diferencia entre el precio por el que fue vendido por los demandados, y nuevamente adquirido por los actores, esto es 2.500 euros, pero que no ha lugar al abono de gastos derivados de la compraventa, al no haber quedado justificados documentalmente, no pudiéndose determinar en ejecución de sentencia conforme al art. 219 LEC.

Los apelantes solicitan en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

Los apelados se oponen al recurso, y solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Parten los apelantes en su recurso de reiterar que existe una escritura de División Horizontal para cada uno de los 'bloques' (bloque NUM006 y bloque NUM009), y de que la planta NUM020, a pesar de estar compuesta por dos fincas registrales (la NUM000 y la NUM010, que son las entidades sitas en el NUM020 de cada una de las Divisiones Horizontales), es diáfana para todo el edificio, tratándose como un único garaje; el plano obrante en la escritura de compraventa de 1988 es parcial, no es de toda la planta NUM020, sino solo de la parte del NUM020 donde se ubican la plaza de parking y el trastero en que se concretan la participación indivisa transmitida; tanto el piso como la participación indivisa que da derecho al uso de la plaza de aparcamiento y del trastero nunca fueron disfrutadas directamente por los apelantes, sino que, a lo largo de los años, fueron arrendadas, tal y como declararon el demandado y el actor en sus respectivos interrogatorios, así como el actual administrador de la Comunidad, el Sr. Jeronimo , sin haber recibido queja alguna del arrendatario por problema alguna relativo a la plaza de aparcamiento; el administrador reconoció que se pasaba un único recibo de Comunidad; los actores decidieron comprar en 2018 a HABILOC SQUMA 2014, S.L. la participación indivisa que daba derecho a la plaza NUM004, y, tanto en el plano unido a la escritura de 14 de marzo de 2018 como en el unido a la escritura de 24 de abril de 2003 (elevación a público de la compraventa hecha en 1989 por HERAL, S.A. al Sr. Carlos Antonio y a la Sra. Eulalia), consta un plano del total local NUM020, en el que se señalan las plazas de parking y/o el trastero asignado, y nos sirve para conocer la configuración inicial del total NUM020 (compuesto de las fincas registrales NUM010 y NUM000), resultando la existencia de 47 plazas de parking y 56 trasteros. Seguidamente, tras aludir a una errónea valoración de la prueba, aducen que impugnan los fundamentos de derecho primero, segundo, tercero y cuarto, por infracción del art.218 LEC, por falta de exhaustividad, congruencia y motivación de la sentencia.

En concreto, en relación con los fundamentos de derecho primero y segundode la sentencia recurrida, sostienen los apelantes que la juez 'a quo' se olvida de que ellos transmitieron a los actores lo que, a su vez, ellos adquirieron en 1988 a la promotora, que no era la plaza de parking NUM004 y el trastero NUM005, sino una participación indivisa de la finca NUM000, que es el local garaje (ubicado justo debajo de la escalera NUM008- NUM011), tal como consta en la escritura de compraventa aportada como documento nº 1 de la contestación; no puede dudarse de que dicha finca registral (local garaje bajo la escalera NUM008 y NUM011) existe, y sobre ella están ubicadas 23,5 plazas de parking y 29,5 trasteros, según los planos confeccionados por la promotora y unidos a las ventas. Aducen que, aunque es cierto que tanto en la compra como en la venta otorgada existe una discordancia entre la ubicación del número de la plaza de parking y trastero asignados y la finca registral de la que se adquiría una participación indivisa, pues tanto la plaza de aparcamiento NUM004 como el trastero NUM005 están ubicados sobre la finca registral NUM010, de la que no se estaba adquiriendo una participación indivisa, este hecho no era conocido por los actores ni en el momento de la compra ni mientras fue propietario ni en el momento de la venta, sino que se ha conocido durante la sustanciación del procedimiento; dicha problemática afecta tanto a la plaza de parking como al trastero, si bien la incidencia detectada por la Comunidad afecta solo a la plaza de parking, sin haberse puesto en duda la existencia del trastero, por lo que 'de facto' se subsanó la escritura de compra de los demandados en cuanto al trastero, pudiendo concederle la Comunidad la plaza nº NUM012, que afirman ha sido suprimida 'de facto'. Este mismo problema, venta de participación indivisa de la finca registral NUM000 y asignación de plaza de parking ubicada sobre la finca registral NUM010, aconteció, al menos, en dos ocasiones más, pues de la certificación literal de la finca registral NUM000 (aportada como anexo IV del documento nº 5 de la demanda), resulta de la inscripción 9ª que la inscripción 4ª se anula por haberse sufrido un error en el título que la motivó, ya que la participación que se enajena corresponde a otra entidad de similares características ubicada en el bloque NUM009, finca registral NUM010, y lo mismo ocurre con la inscripción 20ª, que anula la 3ª; ambas ventas no fueron declaradas nulas, sino que fueron subsanadas, aclarando que la participación indivisa era de la finca NUM010 y no de la NUM000; lo que sí fue anulado como consecuencia de las rectificaciones fueron las inscripciones registrales causadas en la registral NUM000, pero no las ventas. A los efectos de la subsanación, los ahora apelantes solicitaron la intervención provocada de HERAL, S.A. y de la Comunidad de Propietarios, pero fue denegado. Aluden los apelantes al cúmulo de irregularidades producidas a lo largo de los años con las plazas de aparcamiento: a) existe un error en el porcentaje de todas las participaciones indivisas vendidas de las fincas que componen el garaje ( NUM000 y NUM010), pues, a pesar de que al parecer se vendieron todas las plazas de parking, a día de hoy, más del 85% de ambas fincas registrales están inscritas a nombre de la promotora HERAL, S.A.; todas las participaciones indivisas vendidas de cada una de las fincas en que se dividió el local NUM020, compuesto de 47 plazas de parking y 56 trasteros (que es lo que aparece grafiado en los planos incorporados a las ventas efectuadas por la promotora) deberían sumar el 100%, mientras que apenas llegan a sumar el 15%; b) ha habido ya dos escrituras de subsanación; c) del informe del Sr. Víctor resulta que a otros dos propietarios se les dieron dos plazas inexistentes ( NUM013 y NUM014), y que se intentó subsanar, dando las plazas NUM015 y NUM016, sin constancia en escritura pública ni en las actas de la Comunidad; d) del plano actualizado aportado con el citado informe, resulta que ha sido suprimida la plaza nº NUM012; e) el Sr. Víctor realizó su informe partiendo de una inspección visual, de la información facilitada por la Comunidad y de la obtenida del Registro y del Catastro, pero no de la configuración inicial del local NUM020 ni de los planos efectuados por la promotora, incorporados a las escrituras de compraventa que HERAL, S.A. realizó, al menos, de las que obran en autos; consideran que sería totalmente factible que se asigne por la Comunidad la plaza de aparcamiento nº NUM012, debiendo previamente grafiarse las plazas 91 a 94 como estaban en los planos originales, como reconoció el administrador actual; añaden que las conclusiones del Sr. Víctor no son las de un perito, no siendo la profesión de Arquitecto la más adecuada para resolver un problema legal, y f) de las actas de la Comunidad, resulta que, hasta 2003, las cuotas comunitarias eran iguales para todos los propietarios de los departamentos, con independencia de las participaciones indivisas adquiridas por algunos propietarios. Los apelantes se muestran conformes con lo que se señala en la sentencia recurrida acerca de que no se trata de un supuesto de doble venta, por cuanto que de la comparación de las dos escrituras de venta efectuadas por la promotora HERAL, S.A. respecto de las participaciones indivisas que dan derecho al uso de la plaza de parking NUM004 se concluye que, a pesar de que en ambos documentos se concreta la participación en el uso de esa plaza de parking, las participaciones indivisas transmitidas son de fincas distintas: a los demandados se les transmitió una participación indivisa de la finca NUM000 ( NUM020 de la escalera NUM008- NUM011) y a los antecesores de los

actores una participación indivisa de la finca NUM010 ( NUM020 de la escalera NUM017- NUM018), error que no fue detectado por el Registro de la Propiedad, por existir un fallo en el cálculo del porcentaje de las participaciones indivisas vendidas de ambos NUM020. Aducen, asimismo, que nadie ha puesto en duda que no existió la NUM004 en el bloque NUM006, y que tampoco fue un hecho que se fijara como controvertido en la audiencia previa, pues, en el plano incorporado en la venta a los demandados, ya se grafía la plaza NUM004 sobre el bloque NUM009 (finca registral NUM010, no sobre la finca NUM000 de la que se adquiría una participación indivisa).

Un nuevo examen de las actuaciones ex art.456.1 LEC, conduce a este Tribunal a compartir los argumentos contenidos en la sentencia recurrida para fundamentar la declaración de nulidad parcial de la escritura pública de compraventa de 15 de junio de 2015, la cual fue suscrita por las partes en relación con la adquisición por los actores a los demandados de una vivienda, así como de una participación indivisa del 0,4695% en la planta NUM020 del bloque NUM006 (finca registral nº NUM000), afectando, en concreto, la nulidad a la adquisición de la plaza de parking y del trastero, por no existir la plaza de parking nº NUM004 en el bloque I (finca registral nº NUM000), y por desconocerse, respecto del trastero, su concreto porcentaje de participación.

Sin perjuicio de que ya se ha expuesto que los apelantes aluden a una errónea valoración de la prueba, aducen como único motivo de apelación la infracción del art.218 LEC, por falta de exhaustividad, congruencia y motivación de la sentencia, motivo que es apreciable en la sentencia recurrida. Como señala la STS, Sala 1ª, de 23 de octubre de 2013:

' El Tribunal Constitucional ha manifestado en numerosas ocasiones que la exigencia constitucional de motivación no impone 'una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate' ( STC número 101/92, de 25 de junio ), de manera que 'solo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución ' ( STC número 186/92, de 16 de noviembre )'.

Así también, la STS, Sala 1ª, de 18 de septiembre de 2013 señala:

'3 . La motivación de las sentencias consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo. De esta forma, la motivación de las sentencias se presenta como una exigencia constitucional establecida en el artículo 120.3 CE , configurándose como un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional en íntima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el artículo 24 CE ( STC 144/2003 de julio y STS de 5 de diciembre de 2009 ). Esta Sala ha venido exigiendo la aplicación razonada de las mismas que consideran adecuadas al caso en cumplimiento de las funciones o finalidades que implícitamente comporta la exigencia de la motivación: la de permitir el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos, la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo la comprensión sobre la justicia y corrección de la decisión judicial adoptada, y la de operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad ( SSTS 5 de noviembre de 1992 , 20 de febrero de 1993 y 18 de noviembre de 2003 , entre otras). Pero también, como resulta lógico, hay que señalar que esta exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que- vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2008 , de 22 de mayo de 2009 y 9 de julio de 2010 ).

A lo anterior cabe añadir que no es lo mismo falta de motivación que motivación satisfactoria para la parte; y que, como se indica en la sentencia de 15 de octubre de 2001 , debe distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio'.

En este caso, se ha dado oportuna respuesta a todas y cada una de las cuestiones planteadas en el procedimiento, por más que ahora, con ocasión del resultado de la prueba, los apelantes viertan, incluso, argumentos 'ex novo', y puedan echar en falta que se entre en detalles que entendemos que no resultan decisivos a los fines de la resolución del asunto.

Consideramos que, a tenor de la escritura de compraventa de 15 de junio de 2015 otorgada por las partes, aunque es cierto que los apelantes transmitieron a los apelados lo que, a su vez, ellos habían adquirido en 1988 a la promotora HERAL S.A., esto es, ' La participación indivisa de 0,4695% (...) en la planta NUM020 del bloque NUM006', que es el local garaje ubicado justo debajo de la escalera NUM008- NUM011, también lo es que, según resulta de dicha escritura pública de 2015, ' La participación de 0,4695% lleva consigo la propiedad, uso y disfrute de la plaza de aparcamiento número NUM004 y el trastero número NUM005 (...) finca registral número NUM000'. De hecho, en la escritura pública de compraventa de 10 de noviembre de 1988, otorgada por HERAL, S.A. con los demandados, constaba ya que estos últimos, aparte de adquirir la vivienda sita en el piso NUM007, escalera NUM008 del l del Conjunto residencial DIRECCION000, sito en Segur de Calafell, adquirieron ' la participación de 0,4695% en el departamento precedentemente descrito, configurado como entidad registral independiente en régimen de propiedad horizontal (...) implicando esta compra, el exclusivo y excluyente uso de la plaza de aparcamiento número NUM004 del propio local y el trastero número NUM005 situado en el mismo'. Los demandados transmitieron a los actores en 2015, pues, lo que ellos, a su vez, habían adquirido a HERAL, S.A. en 1988, con expresa vinculación de la participación indivisa adquirida (0,4695%) a una plaza concreta, la nº NUM004.

En virtud de dicha concreción, cabe entender que los demandados adquirieron la plaza de parking nº NUM004, no otra plaza diversa, y que se decía estaba ubicada en la finca NUM000, justo debajo de la escalera NUM008- NUM011, y no en la finca NUM010, debajo de la escalera NUM017- NUM018, lo cual no dejaba de tener su cierta lógica, porque los demandados adquirieron también la vivienda sita en el piso NUM007, escalera NUM008 del bloque NUM006, no del bloque NUM009. Y así lo transmitieron a los actores.

Cuestión distinta es que, como nadie discute, la plaza de parking nº NUM004 no existe donde se dice que existe en la citada escritura de compraventa de 10 de noviembre de 1988, como tampoco existe donde se dice que existe en la escritura de compraventa de 15 de junio de 2015, porque solo hay una plaza nº NUM004, y está situada en la finca nº NUM010 (bloque NUM009), de modo que no existe en la realidad extrarregistral una plaza nº NUM004 en la finca nº NUM000 (bloque NUM006). Y, en el Registro de la Propiedad, aunque aparece descrita la finca nº NUM000 en la nota simple unida a esa escritura como ' Departamento destinado a aparcamiento cubierto y trastero sito en la planta NUM020 del bloque NUM006', se recoge que los titulares actuales -los demandados, son titulares de una participación de 0,4695%, sin aludir a número de plaza alguno en concreto.

Por otra parte, con independencia de que el plano de la total planta NUM020 destinada a garaje (finca nº NUM000 (bloque NUM006) y finca nº NUM010 (bloque NUM009)) aparece en la escritura pública de compraventa directa de la plaza nº NUM004 otorgada por la promotora HERAL, S.A. con los aquí demandados en 1988, así como en el documento privado de compraventa directa de la plaza nº NUM004 suscrito por la promotora HERAL, S.A. con D. Carlos Antonio y Dª Eulalia en 1989 -finca que luego sería aportada a HABILOC SQUMA 2014, S.L. en 2014-, mientras que, en la escritura de compraventa de 15 de junio de 2015 otorgada por las partes del procedimiento, el plano es parcial, pues aparece limitado a las plazas de parking y a los trasteros de las escaleras NUM017 y NUM018, la realidad es que, en ambos casos, puede verse que la plaza nº NUM004 está ubicada debajo de las escaleras NUM017 y NUM018 (bloque NUM009), no debajo de las escaleras NUM008 y NUM011 (bloque NUM006), porque aparecen identificados los trasteros como 'TRASTEROS ESCALERAS NUM017 Y NUM018'.

Lo cierto es que HERAL, S.A., después de haber vendido a los demandados en 1988 una plaza (la nº NUM004), que se dijo ubicada en una finca donde no estaba ubicada, procedió a vender a otras personas la única plaza nº NUM004 existente -la sita en la finca nº NUM010 (bloque NUM009)- en documento privado suscrito en 1989 y elevado a público en 2003 -plaza luego aportada a HABILOC SQUMA 2014, S.L. en 2014-, venta que sí se atuvo a la realidad extrarregistral, al contrario que la venta a los demandados en 1988, por las razones expuestas.

Como se señala en la sentencia recurrida, y reconocen los apelantes, no se trata de un supuesto de doble venta recogido en el art.1473 CC ('Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro'), porque, de hecho, la venta efectuada por HERAL, S.A a los demandados en 1988 carecía de objeto, uno de elementos esenciales del contrato ex art.1261 CC, que dispone que 'No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes:1.º Consentimiento de los contratantes. 2.º Objeto cierto que sea materia del contrato.3.º Causa de la obligación que se establezca'. Carecía de objeto, al menos, en cuanto a la plaza nº NUM004. Por el contrario, la venta efectuada por HERAL, S.A. en 1989 sí tenía un objeto cierto (la plaza nº NUM004, ubicada en la finca nº NUM010 (bloque NUM009).

Y una compraventa que carece de objeto es radicalmente nula.

Cabe representarse la posibilidad de que los demandados, según reiteran en su recurso, no hayan tenido problemas derivados de esa adquisición, si bien no han acreditado debidamente ese extremo, y, en todo caso, estaban en su derecho de no ejercitar acción alguna frente a HERAL. S.A. Pero el problema surge a raíz de la transmisión efectuada por su parte a los actores, quienes, por el contrario, fueron advertidos tras su adquisición de que no podía estacionar en la plaza nº NUM004, por pertenecer a un tercero (HABILOC SQUMA 2014, S.L.), y no vienen obligados a soportar esa situación de no poder disfrutar de una plaza de parking en el inmueble donde han adquirido también una vivienda.

De ahí que, aunque jurídicamente, por lo expuesto, el supuesto no sea calificable como de doble venta, la solución recogida en el informe elaborado por el Arquitecto Sr. Víctor -el único informe aportado a las actuaciones, siquiera sea como documental, y sin prueba pericial propuesta de contrario- de que debiera cursarse la nulidad de la compraventa de 15 de junio de 2015, por no existir plaza de aparcamiento nº NUM004 en el bloque NUM006, aparezca como adecuada, siendo esta la vía utilizada por los actores en su demanda. Y ello con independencia de que, como también se anticipa en el citado informe, ello significaría también que la venta efectuada por HERAL, S.A. a los demandados en 1988 fuese nula, y que se procediera a reclamar daños y perjuicios por la venta de algo inexistente.

Por lo demás, en dicho informe, se hace hincapié en que ' Es importante subsanar las escrituras de división horizontal de cada uno de los bloques, para que no vuelva a suceder el problema de doble venta, es decir, se deberían modificar las mismas a los efectos de detallar las entidades que la forman (plazas de aparcamiento y trasteros), numerarlas y adjudicar, según la superficie de las mismas, las cuotas de participación que correspondan. Para ello se necesitará, como paso previo, el acuerdo unánime de los propietarios registrales de ambos BLOQUES', puesto que, si bien puede haberse 'subsanado' algún error anterior en el Registro de la Propiedad, como los que resultan, en efecto, de la certificación literal de la finca registral NUM000 (de la inscripción 9ª resulta que la inscripción registral 4ª se anula por haberse sufrido un error en el título que la motivó, ya que la participación enajenada corresponde a otra entidad de similares características ubicada en el bloque NUM009, finca registral NUM010, y de la inscripción registral 20ª resulta también que anula la inscripción 3ª), sin haberse declarado nulas ambas ventas, sino que fueron subsanadas aclarando que la participación indivisa era de la finca NUM010 y no de NUM000, lo cierto es que ello tuvo lugar con la intervención de la propia HERAL, S.A. y de los respectivos compradores, según es de ver del último de los casos citados, en virtud de escritura pública de subsanación y rectificación de diciembre de 1984.

Según la nota informativa emitida por el Registro Mercantil el 18 de junio de 2019 aportada con la contestación a la demanda, la sociedad HERAL, S.A. quedó disuelta de pleno derecho y cancelados sus asientos de conformidad con la disposición transitoria 6ª.2 de la LSA, por lo que no cabe ya esa posibilidad de subsanación por parte de la sociedad como tal. Pero, como bien se señala en la sentencia recurrida, no consta acreditado por los demandados conforme al art.217 LEC que fuera siquiera posible la asignación de una nueva plaza de aparcamiento a los actores por parte de la Comunidad, esto es, que exista espacio viable para asignar una plaza de parking correspondiente a la cuota de participación adquirida por los actores, sobre todo, dado el tiempo transcurrido. De hecho, los apelantes reiteran en su recurso el ejemplo de lo acontecido en relación con la adquisición de las plazas NUM013 y NUM014, que eran inexistentes, y que fueron sustituidas por las plazas NUM015 y NUM016, respectivamente, cuando, según señala el Sr. Víctor en su informe, lo que sucedió fue que las plazas NUM013 y NUM014 no estaban grafiadas, y se advierte que hubo un error de numeración, porque señala que 'No obstante, ello debería también subsanarse en una escritura pública en la que se diga que: '...en vez de la plaza NUM014 quiso decirse la plaza NUM016'. Cabe entender que así fue, puesto que, precisamente, les fueron asignadas plazas en las que, como ponen también de relieve los apelados, solo hubo que añadir el número NUM006 delante de cada plaza adquirida para determinar la asignada.

Por todo ello, consideramos que la nulidad parcial declarada es ajustada a Derecho, sin haber error en la valoración de la prueba, sin perjuicio de que los demandados puedan, en su caso, ejercitar las acciones oportunas frente a quien corresponda, en reclamación de los daños y perjuicios sufridos.

TERCERO.- En cuanto a la impugnación del fundamento de derecho tercero, es relativa a la condena impuesta a los demandados de abonar la suma de 2.500 euros a los actores (diferencia entre el precio abonado por la compra de la plaza de parking nº NUM004 a HABILOC SQUMA 2014, S.L. (10.000 euros) y el precio abonado a los demandados (7.500 euros), en concepto de indemnización de daños y perjuicios

En este caso, consideramos que no se ha dado el debido cumplimiento a lo dispuesto en el art.218 LEC, por cuanto que, en la sentencia recurrida, se alude solo al art.1101 CC para fundamentar la concesión de 2.500 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios, mientras que sí se motiva la denegación de la condena al abono de los gastos, que se tienen por no justificados documentalmente.

Los apelantes reiteran que no ha habido mala fe por su parte en relación con la venta de su participación del 0,4695% en la finca registral NUM000 (bloque NUM006), que no ha habido conducta culpable alguna por su parte, al haber sido ajenos a esa problemática hasta que recibieron la demanda, como afirman resulta de la declaración como testigo del actual administrador de la Comunidad, y que los burofaxes enviados por los actores lo fueron a un domicilio donde solo están empadronados, cuando podían haber sido localizados en Comarruga. Reiteran también que la decisión de los actores de adquirir una participación indivisa en la finca NUM010, que les daba derecho al uso de la plaza de parking nº NUM004, por el precio de 10.000 euros, fue una decisión unilateral suya, en lugar de buscar una solución con la Comunidad (por ejemplo, la asignación de la plaza nº NUM012), que no es un daño derivado de la venta efectuada por los demandados, y que solo existiría la obligación de restituir el valor del inmueble, no su precio, en caso de saneamiento por evicción ex art.1478.1 LEC; además, el objeto de ambas compraventas es diferente, al ser diferentes los coeficientes de participación adquiridos por los actores en 2015 (0,4695%) y en 2018 (1,1577826%), por lo que los actores no pueden pretender que se les sufrague la diferencia de precio entre ambas plazas de parking, aparte de que el precio fijado en la venta efectuada en 2015 obedecía a una operación de venta conjunta de vivienda y participación indivisa en la planta NUM020, por un precio global, cuyo desglose obedece a una formalidad fiscal.

Sin perjuicio de que argumentos tales como la asignación de la plaza nº NUM012 y la alusión hecha al saneamiento por evicción no aparecían en la contestación de los ahora apelantes, consideramos que, en efecto, la participación en el NUM020 adquirida en las dos ventas no es la misma, como tampoco lo es el objeto de venta (una plaza de garaje y un trastero, en 2015, y una plaza de garaje en 2018); de hecho, la plaza nº NUM004, adquirida en 2018, supone una participación más elevada en la planta NUM020 que la adquirida en 2015, aun incluyendo esta última un trastero. Además, fue una decisión unilateralmente adoptada por los actores la de adquirir la verdadera plaza nº NUM004 (bloque NUM009) -no otra-, tal vez motivada porque su propietaria les había dejado aparcar en ella, como consta en la demanda.

Según expuso el actor Sr. Sabino durante su interrogatorio, independientemente de todo este proceso, los actores pretenden ocupar el apartamento y la plaza de parking de forma habitual, pues en esa zona es muy difícil aparcar, sobre todo en la época de verano, por lo que contactaron con el propietario de la plaza NUM004, para negociar si tenía interés en vender, llegaron a un acuerdo, y les vendió una de las dos plazas que poseía (las plazas NUM019 y NUM004), plaza NUM004 que dijo que la propietaria (HABILOC SQUMA 2014, S.L., cuyo administrador era el Sr. Carlos Antonio) destinaba también a alquiler, por vivir fuera de España. Pero se desconoce, incluso, si había más plazas libres, y si podían haber adquirido otra plaza con un coeficiente de participación similar y/o por un precio similar a los de la plaza adquirida en 2015, de modo que no procede dar lugar a la indemnización de daños y perjuicios.

CUARTO.- En cuanto a la impugnación del fundamento de derecho cuartode la sentencia recurrida, es relativa a la imposición de costas a los demandados, pues aducen los ahora apelantes que la demanda no ha sido estimada íntegramente, de modo que no resulta de aplicación el criterio del vencimiento objetivo, y que existen dudas de hecho o de derecho.

Dado que no se considera procedente indemnizar a los actores por los daños y perjuicios reconocidos en la sentencia recurrida, la demanda pasa a ser ya estimada en parte, de modo que, por aplicación del art.394.2 LEC, lo procedente es que, por tal motivo, no sean impuestas las costas de primera instancia a ninguna de las partes, sino que cada parte abone las costas procesales causadas a su instancia.

En consecuencia, procede estimar en parte el recurso de apelación interpuesto.

QUINTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso, no procede imponer las costas de segunda instancia a ninguna de las partes, sino que cada parte abone las costas procesales causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con estimación en parte del recurso de apelación interpuesto por D. Patricio y Dª Guadalupe contra la sentencia dictada en fecha 5 de febrero de 2021 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Barcelona, debemos REVOCAR EN PARTE dicha resolución, en el sentido de que: 1) no se da lugar a la pretensión de los actores de que los demandados sean condenados solidariamente al pago de los daños y perjuicios, por lo que DEBEMOS ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a los demandados de dicho pedimento, y b) no se hace imposición de las costas de primera instancia a ninguna de las partes.

No se hace imposición de las costas de segunda instancia a ninguna de las partes.

Se acuerda la devolución del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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