Sentencia Civil Nº 470/2009, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 85/2008 de 18 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 85/2008

Procedimiento ordinario núm. 806/2006

Juzgado Primera Instancia 5 Lleida (ant.CI-5)

SENTENCIA nº 470/09

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT GUILANYÀ FOIX

MAGISTRADOS

D. ALBERT MONTELL GARCIA

DÑA ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

En Lleida, a dieciocho de diciembre de dos mil nueve

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituida por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 806/2006, del Juzgado Primera Instancia 5 Lleida (ant.CI-5), rollo de Sala número 85/2008, en virtud de del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 13 de noviembre de 2007. Es apelante BETRIAN LARA, S.L. , representado/a por el/la procurador/a JOSÉ LUIS RODRIGO GIL y defendido/a por el/la letrado/a Fernando Aragón Miguel. Es apelado/a TARAU, SL, representado/a por el/la procurador/a MªTERESA FELIP ASEGUINOLAZA y defendido/a por el/la letrado/a JORDI SOLDUGA SALSE. Es ponente de esta sentencia el/la Magistrado/a Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.- La trascripción literal de la parte dispositiva de la Sentencia dictada en fecha 13 de noviembre de 2007 , es la siguiente: " Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Rodrigo Gil, en nombre y representación de "Betrián-Lara,S.L", DEBO ABSSOLVER Y ABSUELVO a la demandada "TARAU, SL " de las pretensiones contra ella formuladas en el escrito rector del presente procedimiento, con imposición al demandante de las costas causadas en esta instancia. [...]"

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, BETRIAN LARA, S.L. interpusieron un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el día 18 de diciembre de 2009 para la votación y decisión.

CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La mercantil actora ejercita en su demanda acción de cumplimiento del contrato de opción de compra suscrito entre las partes y, al haberse ejercitado ésta, de cumplimiento del contrato de compraventa, y acumuladamente acción declarativa de dominio y de determinación de rentas, todo ello en relación con el edificio que es objeto de la opción, que se describe en el contrato concertado entre las partes.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda argumentando que el edificio en cuestión forma parte de la finca registral nº 544 en la que existen dos edificaciones - una casa propiedad de la demandada y el edificio objeto de la opción, en el que se ubica un restaurante explotado por la actora-, no siendo posible aislar la edificación del suelo sobre el que se levanta, y como para llevar a cabo la venta es necesario proceder previamente a la segregación y el Ayuntamiento ha denegado la licencia de segregación porque la parcela está incluida en un Plan Parcial y la segregación no se adapta al planeamiento urbanístico porque la finca resultante tendría una superficie inferior a la mínima exigida por la normativa urbanística, se acaba acogiendo la tesis de la demandada, concluyendo la sentencia que estamos ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, derivada del carácter imperativo de la normativa urbanística.

Contra esta resolución se alza la parte actora alegando, en síntesis:1º) que la edificación objeto del contrato era y es una prestación posible puesto que es perfectamente compatible con el procedimiento de reparcelación y no se verá afectado por la actividad urbanística, de forma que la reparcelación operada no ha generado ninguna imposibilidad ni ha modificado la prestación u objeto del contrato. 2º) Que en virtud del principio de subrogación real las titularidades y derechos compatibles con el planeamiento no desaparecen por el hecho de que se produzca un reparcelación urbanística sino que subsisten y se trasladan a las fincas de reemplazo. 3ª) Que esta parte no ha solicitado en el presente procedimiento que se practique ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad, ni tampoco ninguna segregación administrativa, que resulta innecesaria tanto desde el punto de vista civil como administrativo, a los efectos de la prestación debida en el contrato y de lo solicitado en la demanda. No se pactó ninguna segregación en el contrato y a efectos urbanísticos no es preciso que el edificio tenga una determinada superficie, siendo que en las Bases de la Junta de Compensación y en la normativa urbanística ya se prevén las soluciones administrativas para todo tipo de situaciones dominicales que puedan darse. 4º) la sentencia de instancia aplica indebidamente la doctrina jurisprudencial sobre la imposibilidad sobrevenida, sin que concurran los requisitos de los arts. 1.182 y 1.184 del C.C . porque la prestación debida consiste en la entrega de una edificación perfectamente determinada en el contrato, sin que exista imposibilidad para su entrega. Esta parte ya viene poseyendo el edificio en virtud del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y una vez ejercitada la opción de compra se ha producido una mutación del título posesorio pasando esta parte de ser arrendataria a ser propietaria del edificio en cuestión. 5º) La sentencia de instancia declara la resolución del contrato de opción de venta sin que la parte demandada haya formulado reconvención, por lo que no es posible resolver este procedimiento en función de la pretendida imposibilidad de cumplimiento de la prestación alegada de contrario, porque no es suficiente su alegación como simple excepción.

La parte apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la resolución recurrida, alegando en primer término que el recurso debe ser desestimado sin entrar a resolver sobre el fondo del asunto porque la parte actora ha incumplido su obligación de pago del precio, siendo ilógico, incoherente e inadmisible que se pretendan mantener las peticiones del suplico de la demanda cuando tras la sentencia de primera instancia la parte actora ha solicitado y obtenido la entrega de la cantidades consignadas, dejando subsistente la obligación de pago.

SEGUNDO.- Con carácter previo al análisis del recurso procede examinar estas alegaciones de la parte apelada que, de prosperar, convertirían en estéril cualquier discusión sobre el fondo de la cuestión debatida.

No cabe compartir la tesis de la parte demandada. Es doctrina jurisprudencial reiterada (SSTS 6 de julio de 2001, 11 de octubre de 2002, 19 de mayo de 2003 y 27 de octubre de 2005 ) la que señala que el ofrecimiento de pago, o el pago, al tiempo en que se ejercita la opción sólo puede exigirse como requisito simultáneo para el ejercicio de la opción cuando así se hubiera pactado expresa y terminantemente en el contrato, pero no en otro supuesto, porque como dice la STS de 11-10-2002 la regla general es que no es exigible la entrega de la cosa ni el pago del precio para que el ejercicio de la opción de lugar a la perfección del contrato de compraventa (STS 6-7-2001 ).

En el presente caso las partes acordaron en la estipulación cuarta del contrato de opción que "el precio de compra para ejercitar la acción es de 192.320 euros, más el IVA o impuesto correspondiente que lo sustituya, que deberán satisfacerse íntegramente y al contado en el momento de ejercitar la opción de compra". Antes de la fecha límite pactada para poder ejercitar el derecho de opción la optante ejercitó dicho derecho comunicándolo a la actora por conducto notarial (documento nº3 de la demanda) al tiempo que procedía a la entrega de un cheque emitido a favor de la concedente por importe de 223.091,20 euros, que incluye el precio de la adquisición (192.230 euros) más el IVA al tipo del 16%. La concedente contestó al requerimiento notarial en los términos que constan en el acta notarial y, por lo que ahora interesa, en cuanto al precio, renunció a percibir cantidad alguna.

En el hecho séptimo de la demanda la actora anunciaba que una vez se repartiese la demanda y se conociese el juzgado y número de procedimiento procedería a consignar en la cuenta de depósitos y consignaciones el precio de venta pactado (y así lo hizo) indicando que dicha consignación se efectúa a pesar de que no es un requisito necesario para interponer la demanda, en el entendimiento de que esta parte ya ostenta la posesión de la edificación a que se contrae la opción de compra, y con el fin de que una vez ejercitada ésta y perfeccionada la compraventa, quede plenamente consumado el contrato de compraventa.

En su contestación al hecho séptimo de la demanda la parte demandada manifestó que estaba disconforme con el correlativo, reiterando que esta parte ha renunciado a percibir cantidad alguna como precio o contraprestación de la compraventa. Una vez dictada la sentencia de primera instancia la parte actora solicitó la devolución de la cantidad consignada, al amparo de lo dispuesto en el Art. 1.180-2 C.C . y sin perjuicio de que quede subsistente la obligación de pago, para el caso de que en la instancia o instancias sucesivas se estime la demanda interpuesta por esta parte.

Ha de concluirse, por tanto, que la demandante ejercitó la opción de compra dando cumplimiento a lo pactado en cuanto al pago del precio, renunciando la contraparte a percibirlo. En esta situación no cabe imputar a la parte compradora incumplimiento alguno respecto de su obligación de pago simultáneo del precio, y tampoco cabe subordinar la admisibilidad de la demanda (ni del recurso) a la obligación de consignar -como si se tratara de un juicio de retracto- cuando resulta que la contraparte se resiste a cumplir. De las normas generales sobre el contrato de compraventa no se desprende que el contratante cumplidor (comprador) esté obligado a consignar el precio cuando entabla una acción de cumplimiento contractual frente al vendedor que, con razón o sin ella, se opone a sus pretensiones. El optante puso la cantidad convenida a disposición de la concedente, y en el presente procedimiento ha evidenciado nuevamente su firme voluntad de cumplir la obligación de pago, que de nuevo ha sido rechazada por la contraparte. En consecuencia, el hecho de que con posterioridad haya solicitado la devolución de las sumas consignadas dejando subsistente la obligación de pago no constituye obstáculo para que pueda analizarse su recurso.

TERCERO.- No ha sido objeto de controversia que en el año 2003 las partes suscribieron un contrato de opción de compra, ni tampoco que el optante ejercitó dicho derecho en tiempo y forma, quedando así automáticamente perfeccionado el contrato de compraventa.

La sentencia de primera instancia recoge la consolidada doctrina jurisprudencial sobre la naturaleza y características del contrato de opción de compra. La exposición es exhaustiva y correcta por lo que no es necesario incidir en ella, sin perjuicio de destacar que, en contra de lo que parece sostener la recurrente, el ejercicio de la opción de compra no confiere al optante titulo de dominio hasta el punto de facultar al optante para entablar una acción declarativa de dominio (como la que ejercita en su demanda) pues únicamente produce la perfección del contrato de compraventa, pero no la consumación del mismo. El contrato de compraventa queda automáticamente perfeccionado y sometido a su propia regulación (arts. 1.445 y siguientes del Código Civil ). El Art. 1.450 C.C . establece que el contrato se perfecciona por el consentimiento, sin que se requiera como elemento estructural la entrega de la cosa, generando únicamente la obligación de entregarla (Art. 1.461 C.C .), siendo necesario para su consumación la entrega o tradición (modo) de la cosa vendida en cualquiera de las formas previstas en el Código Civil (arts. 609 y 1.095 C.C.), de forma que con el ejercicio de la opción se tiene título, pero no modo, ostentando el optante-comprador únicamente el derecho a adquirir la propiedad, pudiendo compeler al vendedor para la entrega de la posesión que, junto con el título, consumará el efecto traslativo del dominio.

La situación del optante una vez ejercitada la opción se equipara a la del comprador que celebra un contrato de compraventa en documento privado, siendo doctrina jurisprudencial reiterada que el documento privado en el que se haya formalizado el contrato de compraventa no produce el efecto traslativo del dominio pues para poder considerar producida la adquisición dominical es preciso acreditar que concurre alguna de las modalidades de entrega (SSTS 25 de octubre de 1924, 14 de junio de 1966; 16 de febrero de 1970; 10 de mayo de 1994; 18 de julio, 24 de octubre y 14 de noviembre de 1997, 18 de abril de 2000, 20 de junio de 2002 ). Como consecuencia de lo anterior, cuando el comprador en documento privado reclama del vendedor la entrega de la cosa comprada no ejercita una acción real -reivindicatoria-, porque no acciona como dueño, sino que lo que se ejercita es una acción personal -obligacional- de cumplimiento del contrato (SS. 25 de abril de 1949, 28 de noviembre de 1989, 18 de mayo de 1998 , entre otras) .

Así lo ha entendido también la parte actora en el presente caso puesto que en la demanda se ejercita acción de cumplimiento del contrato de compraventa, indicando en la demanda que la contraparte está legitimada pasivamente en tanto que es la contratante que se resiste a cumplir sus obligaciones contractuales y a la que se compele al cumplimiento de las mismas. Sin embargo, pese a este planteamiento inicial también se ejercita acción declarativa de dominio para que se declare que se han producido los efectos traslativos del dominio derivados de la compraventa, porque esta parte ya poseía la edificación objeto del contrato por otro título (arrendamiento) y en consecuencia se interesa se declare que el edificio que es objeto del contrato es de la exclusiva propiedad de esta parte actora.

Al margen de esta evidente contradicción -porque si la entrega de la cosa vendida ya se hubiera verificado antes del inicio de la litis no sería necesario ejercitar la acción de cumplimiento contractual- se adelanta ya que no puede compartirse la tesis de la recurrente cuando reiteradamente alega (motivo cuarto del recurso) que el cumplimiento de la prestación debida no es imposible porque esta parte tiene título y tiene modo, porque ya ostentaba y sigue ostentando la posesión del edificio y se han producido los efectos traslativos del dominio, por medio de la "traditio brevi manu". Además de lo ya expuesto en cuanto a la teoría del título y el modo ha de insistirse en que los propios términos en que se plantea la demanda y las acciones que en ella se ejercitan evidencian que la demandante no ostenta la posesión a título de dueño, porque si así fuera no estaría ejercitando la acción de cumplimiento frente al vendedor, cuya esencial obligación contractual no es otra que la de la entrega de la cosa vendida. Cierto es que en el contrato de opción de compra no se menciona expresamente que la entrega de la cosa se efectuará mediante el otorgamiento de escritura pública, y que tampoco en la demanda se plantea tal pretensión. Ha de admitirse también que la tradición o entrega de la cosa objeto del contrato puede efectuarse no sólo a través de las formas típicas previstas en el Código Civil (Art. 1.462 a 1.464 ) entre las que se encuentra la entrega material de la cosa y la traditio "ficta" que representa el otorgamiento de escritura pública sino también a través de otras formas atípicas como puede ser la "traditio brevi manu", cuando el comprador ya tiene la cosa en su poder por algún otro motivo, si bien, en este caso se exige expresamente que esta forma de entrega se efectúe con el acuerdo o conformidad de los contratantes (Art. 1.463 C.C .) por lo que no puede admitirse que esta forma de entrega de la posesión se verifique por la sola voluntad del comprador, que es lo que en definitiva viene a pretender la recurrente.

En este sentido resulta muy ilustrativa la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2006 en la que el entonces recurrente sostenía esta misma tesis -la entrega se produjo por tradición brevi manu, ya que el optante tenia el local en posesión como arrendatario por lo que alegaba que el título se convirtió en titulo de dominio- que es rechazada por el Tribunal indicando que: "El motivo se desestima. Es cierto que el contrato se perfeccionó por el ejercicio de la opción, y que desde entonces nacieron las obligaciones propias de su naturaleza (entrega de la cosa y pago del precio), en otras palabras, se abrió la fase de consumación. Pero la cosa vendida no se entregó al optante, no se transmitió la posesión a título dominical al mismo, pues no se otorgó escritura pública (art. 1.462 ), y el que la tuviera en su poder como arrendatario no lo transforma automáticamente en poseedor a título de dueño. El artículo 1.463 exige acuerdo o conformidad de los contratantes, que debe entenderse referido a una entrega simbólica de la posesión por el dueño, distinta del título (contrato de compraventa). Aunque el precepto citado se refiere a los muebles, ninguna dificultad se presenta en su aplicación a la traditio de los inmuebles, fuera de los casos que expresa el artículo 1.462 . Entender la traditio brevi manu como el recurrente lleva a la consecuencia absurda de que el concesionario de la opción pierde la propiedad por el solo ejercicio de aquélla por el optante, es decir, que se hace automático para él el cumplimiento de unas obligaciones que de la compraventa nacen (entrega de la cosa) si aquél tiene la posesión de la cosa, siendo así que no ha cumplido su obligación de pago del precio".

En el supuesto ahora enjuiciado ya se ha dicho que el optante sí cumplió su obligación de pago del precio pero ello no implica, con arreglo a esta misma doctrina, que pueda mutarse el título posesorio contra la voluntad del vendedor que se muestra disconforme con la entrega de la posesión, por considerar que existe un impedimento legal que no hace posible la entrega. En virtud del contrato de arrendamiento el arrendatario ostenta la posesión inmediata de la cosa, reconociendo el dominio a favor del propietario arrendador que continúa ostentando la posesión mediata (Art. 432 C.C .), y el sólo ejercicio de la opción no puede comportar la automática entrega de la posesión mediata que sigue reteniendo el vendedor. Y precisamente por ello es por que lo que ha destacarse nuevamente que en la demanda se está ejercitando la acción de cumplimiento "frente a la parte contratante que se resiste a cumplir con sus obligaciones contractuales", o lo que es lo mismo, contra la parte vendedora que se resiste a la entrega, pues ésta es la única obligación que se deriva del contrato de compraventa ya perfeccionado, de conformidad con lo dispuesto en el art 1.461 C.C ., y también en el Art. 568-12 del Código Civil de Cataluña (que no resulta de aplicación al caso, por razones temporales puesto que la opción se ejercitó el 28 de marzo de 2006, antes de la entrada en vigor de este texto legal, el 1 de julio de de 2006) según el cual una vez ejercitada la opción los optantes deben pagar el precio o contraprestación, y los concedentes deben entregarles la posesión del bien .

CUARTO.- Sentado lo anterior, y retomando los motivos de recurso que invoca la recurrente, ha de recordarse que el objeto de la venta es el edificio-almacén entre medianeras cuya superficie y linderos se describen perfectamente en el contrato de opción. Se trata de un edificio con una superficie construida de 302,51 m2 que, como también consta en el mismo contrato, forma parte de la finca registral nº 544.

Ha quedado acreditado (y no se cuestiona en esta alzada) que sobre dicha finca registral existen dos edificaciones, la vivienda en que reside la legal representante de la mercantil demandada y el edificio dedicado a restaurante que explota la mercantil actora, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. En la fecha en que se ejercitó la opción de compra la referida finca registral estaba incluida en el sector SAU 15 del Plan Parcial de Torrefarrera, aprobándose inicialmente, en fecha 19 de diciembre de 2004, el proyecto de reparcelación, y tras la interposición de la demanda se aprobó definitiva del mismo, mediante resolución de la Alcaldía de fecha 16 de febrero de 2007. Por tal motivo cuando la parte vendedora presentó en fecha 10-9-2005 ante el ayuntamiento de Torrefarera solicitud de segregación respecto de una parte de dicha finca y, en concreto, de la superficie correspondiente al edificio-almacén, le fue denegada la licencia de segregación, por no cumplir los requisitos normativos del planeamiento urbanístico vigente dado que la parcela resultante tendría una superficie inferior a la mínima establecida en la normativa aplicable (documentos nº 3 y 4 de la contestación a la demanda y nº 11 a) aportado durante la tramitación del procedimiento).

La recurrente no cuestiona tales circunstancias sino que alega, en primer término, que no estamos ante una prestación de cumplimiento imposible porque el edificio es compatible con el planeamiento y no se verá afectado por la actividad urbanística, según resulta tanto de la prueba de interrogatorio de las partes como de la comunicación remitida a la demandante por la Junta de Compensación en fecha 14 de julio de 2006, en la que indica que a efectos de su arrendamiento se le comunica que el edificio donde se ubica la explotación del restaurante no se verá afectado por la actividad urbanística que gestiona esta Junta de Compensación. De lo anterior concluye la recurrente que en la sentencia de instancia se está desconociendo esa compatibilidad y que el edificio objeto del contrato era y sigue siendo una prestación posible, sin que la segregación administrativa fuera una condición suspensiva estipulada en el contrato, ni necesaria para la venta en documento privado y transmisión del dominio.

El argumento no puede ser atendido porque la imposibilidad legal que aprecia la sentencia no se funda en la incompatibilidad del edificio con el planeamiento urbanístico. Una cosa es que el edificio, y la concreta actividad que en él se desarrolla, sean compatibles con el planeamiento y otra bien distinta que la parte vendedora pueda cumplir la obligación que le incumbe, que no es otra que la de proceder a la entrega del edificio y, lógicamente, de la superficie en la que el mismo se asienta.

La opción de compra y, por ende, el objeto del contrato de compraventa, se contrae a una parte de la total finca registral, perfectamente descrita en el contrato. Una vez perfeccionado el contrato de compraventa la parte vendedora ha de proceder a la entrega de esa parte de la finca, para así poder cumplir su obligación contractual y lograr la consumación del contrato. El cumplimiento de esa obligación contractualmente asumida deberá efectuarse con arreglo a lo dispuesto en las leyes y cumpliendo las formalidades legales que rigen los actos de disposición. Y como lo que se vendió no fue una parte alícuota o indivisa de la finca sino sólo una parte perfectamente determinada por su superficie, linderos y concreta ubicación dentro de la total finca, resulta incuestionable que para proceder a la entrega de la cosa vendida la parte vendedora ha de segregarla previamente de aquella finca matriz en la que se integra y de la que forma parte, y como tal segregación resulta inviable con arreglo a la normativa urbanística la conclusión que se obtiene es que lo que se está exigiendo a la parte demandada es el cumplimiento de una prestación de imposible cumplimiento legal, y según lo dispuesto en el Art. 1.184 C.C . el deudor queda liberado de la prestación cuando ésta resultare legal o físicamente imposible.

QUINTO.- El Art. 348 C.C . establece que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Por tanto, la facultad dispositiva del propietario no es absoluta sino que puede verse limitada o restringida por las leyes que delimitan en cada caso el contenido normal del derecho de propiedad. La Constitución Española (arts. 33, 38 y 53.1 ) reconoce y ampara el derecho de propiedad privada, configurándolo como un haz de facultades individuales sobre las cosas, pero también como un conjunto de deberes y obligaciones establecidas por la ley, de acuerdo con la función social de la propiedad.

El Código Civil de Cataluña contiene una pormenorizada regulación del derecho de propiedad, con expresa referencia a las restricciones del mismo, disponiendo el Art. 541.2 que las facultades que otorga el derecho de propiedad se ejercen, de acuerdo con su función social, dentro de los límites y con las restricciones establecidas en las leyes, lo que se reitera en el Art. 545.1 , añadiendo el Art. 545.2 que las restricciones en interés público afectan a la disponibilidad o al ejercicio del derecho, constituyen los límites ordinarios del derecho de propiedad en beneficio de toda la comunidad y se rigen por las normas del presente código y por las demás leyes. Y este mismo precepto establece en su apartado segundo que tienen la consideración de límites ordinarios del derecho de propiedad, entre otras, las restricciones establecidas por la legislación del planeamiento territorial y urbanístico y, en aplicación de éstos, de los planes de ordenación urbana.

Aunque en la resolución recurrida no se cita esta normativa no cabe duda de que es la que ha inspirado la consecuencia jurídica que en ella se adopta, derivada, tal como argumenta la juzgadora de instancia, del hecho de encontrarnos "ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento derivada del carácter imperativo de la legislación urbanística, puesto que no cabe que los tribunales amparen pretensiones que, directa o indirectamente, se opongan a normas de tal naturaleza...". En efecto, el Art.. 188-1 de la Ley de Urbanismo de Cataluña, Texto Refundido aprobado por Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio establece que son indivisibles: c) Las parcelas cuya dimensión sea menor que el doble de la superficie determinada como mínima en el planeamiento urbanístico, salvo que el exceso sobre el mínimo mencionado se pueda segregar con la finalidad especificada por la letra b. es decir, si los lotes resultantes son adquiridos por los propietarios o propietarias de terrenos contiguos, con la finalidad de agruparlos y formar una nueva finca.

La aplicación de este precepto determinó la denegación de la licencia de segregación pues según consta en los documentos ya mencionados y, más en concreto en la certificación de fecha 7 de diciembre de 2006 remitida en periodo probatorio por el Ayuntamiento de Torrefarrera, la finca propiedad de la demandada estaba afectada por la reparcelación, y en el mes de marzo de 2006 (cuando se ejercita el derecho de opción) no podía parcelarse ni segregarse, por estar aportada a la reparcelación del polígono correspondiente y, en todo caso, por serle de aplicación el art. 188 c) de la Ley de Urbanismo de Cataluña .

Concurre, por tanto, una causa legal impeditiva del cumplimiento de la prestación pactada, sobrevenida y ajena a la voluntad de las partes, sin que ese impedimento legal pueda quedar superado por el mero hecho de que el edificio de continua referencia y la actividad empresarial que en él se desarrolla resulten compatibles con el planeamiento urbanístico.

Y además ha de tenerse en cuenta que según dispone el Art. 184 de la misma Ley de Urbanismo toda parcelación urbanística debe ser objeto de licencia, excepto la contenida en el proyecto de reparcelación y de otras excepciones reguladas por reglamento, y a tenor de lo dispuesto en el Art 186 se presume que hay parcelación urbanística en toda división o segregación sucesiva de terrenos, y también en las operaciones por las que se adjudican en propiedad o arrendamiento cuotas indivisas de un terreno con derecho de uso privativo exclusivo, cuando no se acredite la obtención de la licencia previa.

SEXTO.- Interpretando el concepto de "imposibilidad legal" a que se refiere el art. 1.184 C.C . (quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible) ya indicaba la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1994 , con cita de otras muchas anteriores, que dentro de este término ha de entenderse comprendida tanto la imposibilidad fundada en un texto legal como en preceptos reglamentarios y en mandatos de la autoridad competente.

Si se prescindiera de las anteriores normas y se admitiera la posibilidad de entregar el edificio, o más bien, de entregar esa parte del terreno correspondiente de la total finca, se estaría vulnerando la normativa urbanística relativa a la indivisibilidad de la finca, obviando que los actos contrarios a las normas imperativas y prohibitivas son nulos de pleno derecho (arts. 6-3 y 1.255 C.C .). Esta idea es la que viene a recoger la sentencia de instancia cuando señala que no cabe amparar pretensiones que se opongan a las normas urbanísticas.

Por el mismo motivo tampoco cabe admitir la tesis de la apelante cuando aduce que no es necesaria la segregación, ni con arreglo a las normas civiles ni según las normas administrativas. En primer lugar porque lo que se solicita en la demanda es que se declare que el edificio de continua referencia es propiedad exclusiva de la parte actora, lo que de por sí implica la exclusión de cualquier derecho por parte de la demandada, y vacía de contenido el argumento de que las Bases de la Junta de Compensación y la normativa urbanística ya prevén las soluciones administrativas para todo tipo de situaciones dominicales que puedan darse, pues la situación dominical que pretende la parte actora está claramente expuesta en el petitum de la demanda. Y en segundo lugar porque también sería necesaria la licencia de parcelación en caso de que se pretendiera adjudicar en propiedad una cuota indivisa con derecho de uso privativo exclusivo (Art. 186 de la Ley de Urbanismo ), siendo evidente que no es esto lo que se pactó en el contrato ni lo que solicita la demandante. En uno y otro caso se estaría infringiendo la normativa urbanística y por ello, ante la imposibilidad legal sobrevenida de cumplir con la obligación de entrega de la cosa vendida, no puede admitirse la acción de cumplimiento contractual entablada en la demanda, ni la declarativa de dominio.

Desde otra perspectiva, si el contrato se hubiera consumado y la entrega del inmueble se hubiera efectuado en contra de lo previsto en la normativa urbanística estaríamos ante un supuesto de nulidad de pleno derecho. Así lo indica la STS de 24 de julio de 2000 en la que se analiza un caso en el que se había decretado la nulidad contractual por contravenir las normas urbanísticas puesto que se había vendido una finca edificada en una parte de su extensión, segregada de otra mayor, y cuya superficie no se adecuaba a la mínima exigible por la normativa urbanística aplicable, por lo que la cuestión se resuelve atendiendo a la colisión de lo pactado con las normas urbanísticas indicando que "...Habida cuenta las circunstancias concurrentes quizás sería mejor solución la de entender que se da una nulidad contractual por ilicitud o imposibilidad jurídica del objeto (arts. 1271 y 1272 ), porque la normativa aplicable no permite la segregación de la parcela edificada con la superficie que se segrega , por lo que se trata de una transmisión de una cosa no susceptible de tráfico jurídico. En cualquier caso concurre la infracción de la normativa urbanística que produce la nulidad contractual (arts. 6.3 y 1255 CC ) que aprecia la Sentencia recurrida..."

En el mismo sentido se pronuncia la STS de18 de marzo de 2009 señalando que "...debe desestimarse el argumento de que la sanción de nulidad (ex arts. 6.3 y 1.255 C.C .) no se reputa aplicable a supuestos de vulneración de normas administrativas, porque, con independencia de que la doctrina jurisprudencial aludida al respecto estaba sujeta a importantes matices, y aparte de que la jurisprudencia actual ha sometido a importante revisión la orientación general anterior (ss. 30 de septiembre y 19 de noviembre de 2.008 , en las que se sienta que no cabe seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas), en cualquier caso, la norma del art. 24 de la ley 19/1995 es una norma civil porque afecta al derecho de dominio (art. 348 C.C .) y singularmente a una de las facultades que lo integran, la de disposición, la que se limita por razones de función social, por lo que constituye uno de los límites que conforman el régimen normal y ordinario de la propiedad, todo sin perjuicio de su incidencia en otras ramas del ordenamiento jurídico y su evidente perspectiva constitucional...", concluyendo esta misma sentencia que la vulneración de la normativa de indivisibilidad de determinadas fincas rústicas establecida en la Ley 19/1995 acarrea la sanción de nulidad .

El Art. 1.461 C.C . establece que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador, y como bien dice la recurrente para ello no es preciso que se otorgue escritura pública. Para la validez y obligatoriedad del contrato de compraventa basta con que concurran los requisitos que establece el Art. 1.261 C.C ., con independencia de la forma de celebración del contrato pues según se deriva de los arts. 1.278, 1.279 y 1.280-1 C.C . el otorgamiento de escritura pública no es elemento esencial del contrato, y la constancia en documento público no se configura como una formalidad "ad solemnitatem" sino tan sólo "ad probationem". El contrato concertado entre las partes no se refiere a esta forma de documentar la transmisión y en la demanda tampoco se formula pretensión alguna al respecto.

Ahora bien, el hecho de que las transmisiones inmobiliarias puedan existir sin escritura pública y sin constancia registral no significa que por ello el propietario- vendedor pueda prescindir libremente de la normativa urbanística que determina el contenido ordinario de su derecho de propiedad y limita su facultad de disposición. En el presente caso el problema no estriba en la forma de documentar la transmisión sino en el objeto de la venta que, como ya se ha dicho, no es una parte indivisa de la finca registral nº 544 sino una parte concreta y determinada de dicha finca, que no es posible dividir para su entrega a la compradora, porque la normativa urbanística aplicable no permite la segregación de la referida finca registral, y siendo ésta indivisible es imposible entregar la parte vendida, de modo que la estimación de las pretensiones de la parte demandante daría lugar a una ejecución de imposible cumplimiento siendo que, además, lo que se solicita en la demanda es que se declara que el edificio (la superficie construida de 302,51 m2, con los linderos que se especificaron en el contrato) es de la exclusiva propiedad de la parte actora.

En consecuencia, a efectos del efectivo cumplimiento de la prestación resulta irrelevante que la parte compradora no haya pedido la segregación, y lo mismo cabe decir en cuanto a la falta de petición de otorgamiento de escritura pública porque aún prescindiendo de una y otra lo cierto es que, en cualquier caso, el objeto vendido no puede separarse del resto de la finca de la que forma parte. En el momento en que se celebró el contrato de opción no se estableció como condición la previa obtención de la licencia de segregación aunque bien podría entenderse que tal como venia identificado el objeto de la venta -con superficie y linderos perfectamente descritos- la segregación estaba implícita en la voluntad negocial de las partes. En el momento en que se ejercitó la opción y se perfeccionó la compraventa resulta incuestionable que para la consumación del contrato había de procederse a la segregación, que deviene imposible por las circunstancias sobrevenidas ya mencionadas, al incurrir en la prohibición establecida en el Art 188 c) de la Ley de Urbanismo de Cataluña .

SEPTIMO.- La sentencia de primera instancia no declara la resolución del contrato de opción sino que desestima la demanda en la que se ejercita la acción de cumplimiento de dicho contrato, por imposibilidad sobrevenida de cumplimiento.

En la parte dispositiva de la sentencia nada se acuerda sobre la resolución contractual. La parte demandada no instó la resolución contractual sino que se opuso a la demanda alegando, con carácter principal, la imposibilidad legal sobrevenida de cumplimiento por causas ajenas a esta parte, invocando expresamente el Art. 1.184 C.C . que determina la extinción de la obligación. Subsidiariamente, alegó la nulidad del contrato de opción, para el caso de que durante la sustanciación del procedimiento resultara acreditado que la imposibilidad de practicar la segregación existía ya con anterioridad a la fecha de celebración del contrato de opción de compra.

La resolución recurrida aprecia el primero de estos motivos de oposición, y para ello no es necesario formular demanda reconvencional, sino que puede invocarse por la parte demandada como excepción material frente a la pretensión de la parte actora (Art. 405 de la LEC ) por tratarse de un hecho extintivo de la pretensión formulada en su contra. No es admisible el argumento de la parte apelante según el cual el Art. 1.184 C.C . sólo es aplicable a las obligaciones de hacer y no a las de entregar una cosa determinada, a las que se refiere el Art. 1.182 C.C . La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2006 recoge el reiterado criterio jurisprudencial (STS de 30 de abril de 2002 y las que en ella se citan) según el cual "...el Art. 1.184 se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad de aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar ex Art. 1.182 (SSTS de 21 de febrero de 1991, 29 de octubre de 1996 y 27 de junio de 1997 ) y recoge una manifestación del principio "ad imposibilia nemo tenetur" (SS 21 Enero de 1958 y 3 Octubre de 1959 ), que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles (impossibilium nulla obligatio est: D. 50, 17, 1.185), cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor (SS 15 febrero y 21 de marzo de 1994 , entre otras).

Esta es la situación que concurre en el presente caso por lo que el recurso está abocado al fracaso, debiendo confirmarse la sentencia de primera instancia.

OCTAVO.- Al desestimar el recurso las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante (art- 398-1 en relación con el art. 394-1 de la LEC

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de BETRIAN-LARA S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº5 de los de LLeida en los autos de Juicio Ordinario nº 806/2006 y CONFIRMAMOS la citada resolución, imponiendo a la parte apelante las costas derivadas de esta alzada.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.