Sentencia Civil Nº 470/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 293/2008 de 24 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00470/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DOCE

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN 293/2008

AUTOS: 55/2007

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE TORREJÓN DE ARDOZ

DEMANDANTES/APELANTES: D. Victoriano Y Dª Margarita

PROCURADOR: Dª MARÍA DOLORES DE LA PLATA CORBACHO

DEMANDADOS/APELADOS: D. Luis Antonio Y Dª Raimunda

PROCURADOR: D. FERNANDO RODRÍGUEZ-JURADO SARO

PONENTE ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

SENTENCIA Nº 470

Ilmos. Sres. Magistrados:

JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

MARGARITA OREJAS VALDES

En MADRID, a veinticuatro de junio de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 55/2007, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 de TORREJON DE ARDOZ, a los que ha correspondido el Rollo 293/2008, en los que aparece como parte demandante-apelante D. Victoriano y Dª Margarita representados por la Procuradora Dª MARÍA DOLORES DE LA PLATA CORBACHO y como demandados-apelados D. Luis Antonio y Dª Raimunda representados por el Procurador D. FERNANDO RODRÍGUEZ-JURADO SARO, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 4 de TORREJÓN DE ARDOZ, por el mismo se dictó sentencia con fecha 23 de octubre de 2007 , cuya parte dispositiva dice: "Desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Signes Corral en nombre y representación de D. Victoriano Y DÑA. Margarita , y, en su virtud, absuelvo a D. Luis Antonio Y DÑA. Raimunda de los pedimentos deducidos contra ellos y condeno a la parte demandante al pago de las costas procesales caudadas en la tramitación de este procedimiento."

Notificada dicha resolución a las partes, por D. Victoriano y Dª Margarita se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimaron oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 17 de junio de 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda que da origen a este procedimiento indicaba, en esencia, que habiendo entregado 6.000 ? como señal para la compra de un inmueble propiedad de los demandados, y habiéndose pactado que la señal sería devuelta si los compradores no obtenían la concesión del préstamo hipotecario, se solicitó el 18 de mayo a la entidad Caja de Granada préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda, el cual fue denegado. Reclamaba la parte actora la restitución de los 6.000 ?, más intereses y costas.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando, entre otras cuestiones, que los demandados pusieron a la venta su vivienda ya que habían adquirido otra vivienda, teniendo que vender su domicilio antes del 31 de junio del año 2005, visitando los hoy actores la misma el día 1 de abril, procediendo el día 7 de ese mes a entregar 4000 ? en calidad de señal, estableciéndose que la compra-venta debería formalizarse en 60 días hábiles, pactándose como única causa de la rescisión del contrato que el préstamo hipotecario no fuese concedido, si bien dicha cláusula debe ser interpretada en el sentido de que no fuese concedido por causas no imputables a la compradora y no la mera denegación de un préstamo hipotecario. El 19 de abril reciben otros 2000 ? a cuenta del precio total. Consideraba la demandada que la actora había actuado de forma poco diligente puesto que tardó 40 días en solicitar un único préstamo hipotecario, sin presentar su solicitud en otras entidades bancarias, alternativa ésta que se suele practicar ante el riesgo de que se deniegue por parte de alguna de las entidades crediticias.

La sentencia que se recurre desestimó la demanda.

SEGUNDO.- Se dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en lo que puedan quedar contradichos por la presente resolución.

Cabe señalar con carácter general que a lo largo de esta resolución se hará referencia al momento en el que, de forma aproximada, se produjeron las manifestaciones a las que se aludirá, las cuales, salvo indicación en contra, se refieren al acto de juicio.

TERCERO.- Alega la recurrente incongruencia de la sentencia, puesto que aun cuando las partes no hayan mostrado discrepancia con respecto al hecho de que se trata de un contrato de arras, la sentencia lo califica como contrato de compraventa.

El motivo reseñado debe ser desestimado, ya que es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo que señala que los contratos son lo que son y no lo que las partes quieran que sean, habiendo señalado el Tribunal Supremo que la calificación de los contratos compete a los tribunales, por encima incluso de la voluntad acorde de las partes, habiendo señalado en concreto: "la calificación del contrato está por encima de las declaraciones y hasta de la voluntad de las partes, "los contratos son lo que son y no lo que las partes digan",( STS 21-05-1997, en igual sentido STS 18-02-1997 y 27-05-1996 , entre otras muchas).

Por tanto, no existe incongruencia cuando el juzgador se limita simplemente a calificar el contrato. Aparte de ello, como se verá, la calificación del contrato no incide en la procedencia de desestimar la demanda.

CUARTO.- Aparte de que no existe incongruencia, efectivamente lo suscrito entre las partes y que se denomina "recibo de arras", realmente es un auténtico contrato de compraventa, puesto que, aparte de que en modo alguno se puede considerar que la voluntad de las partes no haya sido la de constituir un auténtico contrato de compraventa, siendo a tal efecto significativo el que ambas partes se denominen en dicho contrato como comprador y vendedor y no como futuro comprador o vendedor u otra denominación similar que pudiera traslucir su voluntad de considerar que el negocio jurídico no era un auténtico contrato de compraventa, pero en todo caso y con independencia de lo indicado, en el mismo queda determinado el precio y la cosa objeto del contrato, las cantidades que se entregan lo son a cuenta del precio final, fijándose un plazo máximo para el otorgamiento de escritura pública, en cuyo acto se haría entrega del resto del precio (documento 1 de la demanda, folio 4), por tanto en dicho contrato se dan todos los requisitos precisos para la existencia de un contrato de compraventa, tal y como resulta del artículo 1261, 1262 y 1445, todos ellos del Código civil (STS de 3 de abril de 2007, 25 de octubre de 2005, y 23 de diciembre de 1995 , entre otras).

QUINTO.- No obstante, la calificación del contrato como contrato de compraventa y no como mero contrato de arras, es indiferente a los efectos del resultado del litigio, puesto que se trate de un contrato de compraventa o se trate simplemente de la correspondiente entrega de arras, la cuestión radica en interpretar la cláusula establecida en el mismo, la cual indicaba: "El único motivo por el que el comprador puede rescindir el contrato de forma unilateral, es, si el préstamo hipotecario no fuese concedido, y la cantidad entregada, en este acto, será devuelta al comprador, por parte del vendedor." (Folio 4 vuelto).

Se desprende de lo actuado que la parte actora únicamente solicitó préstamo hipotecario en la entidad Caja de Granada, siendo ésta la única entidad bancaria a la que solicitaron el préstamo hipotecario, tal y como reconocieron los actores en el acto de juicio (27:20 y 36:20).

Debe tenerse en cuenta que en el documento referido no se indica en los compradores tenían intención de solicitar el préstamo en una entidad concreta y que de la concesión o denegación del préstamo en dicha entidad se hacía depender la devolución de la cantidad entregada, indicando únicamente que sería motivo de devolución de las arras la no concesión del préstamo hipotecario, sin especificar una entidad concreta.

Los contratos no sólo obligan a lo expresamente pactado, sino también a todas aquellas consecuencias que, con arreglo a su naturaleza sean conformes a la buena fe, los usos y la ley (artículo 1258 del Código civil). Resulta obvio que quien tiene un mínimo interés en adquirir un inmueble, ha de prever la posibilidad de que la financiación no le sea concedida por alguna de las entidades consultadas, y en caso de ver denegada su solicitud de crédito en una entidad bancaria, busca financiación en otra u otras entidades, ya que puede ocurrir que la entidad bancaria que ha denegado el préstamo sea más exigente, o bien que la tasación del inmueble efectuada haya sido inferior a la que podría obtenerse en otra entidad, en definitiva, quien presenta auténtico interés en la compra de un inmueble apura la búsqueda de financiación si le es inicialmente denegada.

SEXTO.- En el presente supuesto se desprende de la declaración del director de la entidad bancaria, que el préstamo no fue concedido puesto que la cantidad solicitada superaba el importe del crédito que podía concederse por dicha entidad para la compra de dicho inmueble, dada la falta de capacidad de pago (43:10), concretando posteriormente que obedeció la denegación al valor de la tasación que era insuficiente para conceder el importe solicitado (43:30).

Ha de tenerse en cuenta que los actores se comprometieron a abonar una determinada cantidad en un determinado período de tiempo, y ello implicaba apurar por su parte la búsqueda de medios que les permitiesen afrontar los compromisos contraídos. La denegación de un crédito hipotecario por parte de la entidad bancaria no significa que exista imposibilidad de obtener financiación para la compra de la vivienda, caso de acudirse a otra u otras entidades. Debe entenderse que lo pactado por las partes no fue únicamente que los hoy actores tratasen de obtener crédito hipotecario en su entidad habitual, como es la entidad a la que solicitaron el crédito, sino que realizarían las gestiones en su mano estuviesen para tratar de obtener un préstamo hipotecario que les permitiese pagar el precio del inmueble y lo dicho no se cumple, a juicio de esta Sala, cuando la única actividad de realizada en tal sentido consiste en solicitar un préstamo ante una única entidad bancaria, y además haciéndolo en términos tales que éste se solicita el 18 de mayo del año 2005, cuando el contrato se había suscrito el siete de abril del año 2005, con lo cual se dejó transcurrir aproximadamente 40 días, de los 60 que se habían pactado para el pago del resto del precio, por lo cual la denegación se produce el tres de junio del año 2005 (folio 5), lo cual dificultaba la búsqueda de otra entidad alternativa, si bien es obvio que tal dificultad fue creada por el hecho de que se retardó la solicitud del préstamo el tiempo indicado, aparte de que en todo caso se desprende de lo actuado que los actores, ante la denegación de dicho préstamo no tuvieron intención de acudir a otra entidad solicitando un aplazamiento de la fecha de entrega del precio, si ello fuere preciso, lo cual, con independencia de que hubiese sido o no concedido por parte de los hoy demandados, hubiera revelado la voluntad de apurar la búsqueda de financiación por parte de los hoy actores, si bien, y con respecto a la posibilidad de otorgar un aplazamiento, reconocieron los actores en el acto de su interrogatorio que, una vez vencido el plazo, los demandados les ofrecieron mantener en las condiciones pactadas la adquisición del inmueble si obtenían financiación mediante otra entidad bancaria (28:50 y 39:30), lo cual obviamente revela que de haber solicitado el aplazamiento lo hubiesen obtenido con toda probabilidad, si bien como se decía lo esencial no era tanto la obtención de dicho aplazamiento, sino la manifestación de su voluntad de buscar distintas alternativas para obtener financiación.

SÉPTIMO.- Se trate de arras, como sostiene el apelante, se trate de una compraventa perfecta, como sostiene el juzgador de instancia y como considera esta Sala, los actores no agotaron las posibilidades de buscar un crédito que les permitiese pagar el precio pactado, por lo cual debe entenderse que no puede entrar en juego la cláusula analizada, que preveía las condiciones que habían de darse para la restitución de los 6.000 ? entregados. Por lo indicado el recurso debe ser desestimado.

OCTAVO.- Con respecto a la alegación que realiza la recurrente en el sentido de que en caso de tratarse de una compraventa, no habría existido por parte de los vendedores el preceptivo requerimiento fehaciente de resolución del contrato con arreglo a lo indicado en el artículo 1504 del Código civil, cabe señalar que el documento 6 aportado con la contestación cumple los requisitos del referido precepto, puesto que en él se exponen el motivos que le llevan a resolver el contrato, que no es otro que la falta del pago del precio en el plazo pactado, debiendo tenerse en cuenta que, tal y como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 1997, la más reciente doctrina del Tribunal Supremo viene señalando que para la resolución del contrato no se requiere una actitud dolosa del incumplidor, bastando con que se frustre el fin del contrato para la contraparte, es decir "que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento... siendo aconsejable la resolución en los casos en los que concurre el impago prolongado, duradero, injustificado o quedar frustrados el fin económico jurídico que implica el negocio de compraventa" (en igual sentido Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 1998 y 2 de febrero de 2005 ), con lo cual, es obvio que se dan los requisitos para que proceda la resolución de la compraventa y para que el documento referido cumpla lo establecido en el artículo 1504 del Código civil .

Si lo que se pretende alegar es que no se hace cita en dicho requerimiento del referido precepto, la cita del mismo es innecesaria cuando queda claro que la voluntad del vendedor a resolver el contrato y los motivos en los que se asienta dicha resolución y existe motivo suficiente que la sustente, como es el caso presente.

NOVENO.- Sí procede acoger el recurso en lo que se refiere a la imposición de costas, toda vez que, efectivamente, el presente supuesto presentaba dudas de hecho y de derecho, puesto que la interpretación de cuál había de ser la conducta que debían desplegar los actores para poder obtener la restitución de lo entregado sobre la base de la cláusula contractual que ha sido analizada en esta resolución, es una cuestión que depende básicamente del criterio que a tal efecto se adopte, por lo cual las partes a la hora de acometer su demanda y contestación, respectivamente, hubieron de verse asaltadas por fundadas dudas de hecho y derecho con respecto a la suerte del litigio, por lo cual es procedente, por aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no hacer imposición de las costas causadas en la primera instancia de este proceso.

Estimándose parcialmente el recurso de apelación interpuesto, no procede hacer imposición de las costas causadas en esta alzada, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , aparte de lo cual cabe añadir que las dudas de hecho y de derecho aludidas en el anterior párrafo de esta resolución se mantenían igualmente durante esta segunda instancia.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso apelación interpuesto por D. Victoriano y Dª Margarita contra la sentencia de fecha 23 de octubre de 2007 dictada en autos 55/07 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Torrejón de Ardoz en los que fueron demandados D. Luis Antonio y Dª Raimunda , DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la referida sentencia, únicamente en el sentido de no hacer imposición de las costas causadas en la primera instancia de este proceso, manteniendo en todo lo demás la resolución recurrida, no haciendo imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.