Sentencia Civil Nº 470/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 907/2010 de 13 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CATORCE

ROLLO Nº 907/2010

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 735/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE RUBÍ

S E N T E N C I A Nº 470/2011

Ilmos. Sres.

D. FCO JAVIER PEREDA GÁMEZ

Dª. Mª CARMEN VIDAL MARTÍNEZ

Dª. MARTA FONT MARQUINA

En la ciudad de Barcelona, a trece de octubre dos mil once

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 735/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Rubí, a instancia de BORSA DE L'HABITATGE, S.L. representada por el Procurador Sr. Lluc Calvo Soler, contra Dª. Susana y D. Isidoro representados por la Procuradora Sra. Virginia Capllonch Bujosa, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de marzo 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo íntegramente la demanda de juicio ordinario formulada por la Procuradora Sra. Morales Frasnedo, en nombre y representación de Borsa de L'Habitatge, S.L. frente a Isidoro y Susana , con expresa condena en costas. Condeno a Isidoro y Susana a cumplir el contrato de compraventa suscrito con Borsa de l'habitatge, otorgando la correspondiente escritura pública y procediendo al pago del resto del precio más los intereses de demora correspondientes desde su requerimiento. Desestimo la demanda reconvencional presentada por la Procuradora Sra. Mendiluce Alsina, en nombre y representación de Isidoro y Susana frente a Borsa de L'Habitatge, S.L., con expresa condena en costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 15 de septiembre 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA FONT MARQUINA.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- La sociedad actora solicita el cumplimiento del contrato de compra-venta de una vivienda y plaza de aparcamiento, conforme al contrato privado suscrito con los demandados el día 27 de junio de 2007.

Los demandados se oponen a la demanda y formulan reconvención solicitando la resolución del contrato por incumplimiento de la actora y se declare la nulidad de las cláusulas de la cuarta a la séptima del contrato y la nulidad parcial de la cláusula tercera y se condene a la actora a abonar la suma de 94.035,99 euros desde el día 27 de junio de 2007, en concepto de indemnización de daños y perjuicios (cantidad entregada a cuenta).

La juzgadora de instancia estima la demanda principal y desestima la demanda reconvencional.

Apelan los demandados-actores reconvencionales. Reiteran en esta alzada que la vivienda y aparcamiento se encontraba en fase de construcción (doc. 1 al folio 22), por lo cual se trata de un contrato de compra-venta de cosa futura. Alegan error en la valoración de la prueba. Reiteran que el contrato fue redactado unilateralmente por la actora.

SEGUNDO.- La juzgadora de instancia con total acierto califica el contrato de compra-venta perfeccionado y de obligado cumplimiento para ambas partes.

Que nos hallamos ante un contrato de compra-venta es indiscutible por haberlo así pactado libremente las partes. Basta el encabezamiento del contrato para concluir que no se trata de un contrato de obra, de suerte que, se trata de compra de cosa futura (vivienda en construcción) pero no de cosa futura imprecisa a los efectos del artículo 1271 del CC , sino de cosa determinada, toda vez que a la fecha de la formalización del contrato la finca ya estaba prácticamente terminada y debidamente delimitada. Los demandados no adquirieron la finca sobre un suelo pendiente de edificar, sino una determinada construcción ya existente, por ello el contrato reviste los elementos esenciales (objeto y precio) para el cumplimiento de la obligación de pago y la entrega.

El hecho de que en los supuestos de adquisición de inmuebles en construcción el promotor-constructor haya de entregar la vivienda conforme a las medidas y calidades que se unen al contrato, y que de no ser cumplidas puede dar lugar a la resolución por entrega de cosa distinta o bien la adecuación del precio a la realidad de lo construido, no desvirtúa la naturaleza del contrato y la perfección del mismo.

Lo importante en la presente litis es determinar si ha habido incumplimiento por parte de la promotora-vendedora, no sin obviar la alegación de que el contrato fue redactado unilateralmente por la actora.

TERCERO.- En este último aspecto cabe significar en primer lugar que en el escrito del recurso de apelación no se aducen razones jurídicas que desvirtúen los correctos razonamientos, exhaustivamente analizados, de la sentencia en el Fundamento Cuarto, para rechazar la petición de nulidad de las cláusulas 3ª, 4ª, 5ª, 6ª y 7ª.

Se limita la apelante a sostener que el contrato no fue negociado y ello se encuentra lejos de la realidad. Ya no sólo las cláusulas son las que habitualmente se contienen en los contratos privados de compra-venta y en nada perjudican a los compradores, por tratarse de los trámites habituales para la formalización de la inscripción de la finca, sino que de lo actuado en autos no se desprende que la actora impusiera a los demandados un sistema u otro de financiación para la adquisición de la vivienda.

Son los propios demandados quienes ponen de manifiesto como pensaban efectuar el pago de la cantidad mediante la puesta en venta de su vivienda y préstamos y ello es ajeno a la cuestión jurídica por la cual la parte compradora solicita la resolución que no es otra que el invocado retraso de la entrega y supuestos defectos constructivos.

Ahora bien en relación a la supuesta disponibilidad del dinero cabe concluir en que de lo actuado conlleva la presunción (art. 386 de la LEC ) de que no disponían de la necesaria financiación para hacer frente al pago pendiente. Aún soslayando la conversación telefónica alegada de cuya veracidad pudo la parte solicitar prueba pericial, los documentos aportados de terceras personas no acreditan que los demandados estuvieran en disposición del dinero. Es evidente que no se vendió la finca, ni siquiera se acompaña contrato de arras, pero lo más importante es que la autorización de venta a Inmoareca se efectuó en noviembre de 2007 (doc, al folio 230) fecha posterior a la prevista para elevar a público el contrato de autos. Y por otra parte comparece el Sr. Teofilo de Fincas Montseny sin documento alguno que acredite la autorización de venta y supuestas arras. Tales negocios jurídicos han de ser documentados y obran en manos de los demandados. En definitiva este argumento defensivo decae.

CUARTO.- Lo esencial, tal como se ha expuesto son los motivos de oposición por el retraso y supuestas deficiencias del inmueble.

Los demandados en el mes de diciembre de 2007 se negaron a escriturar hasta que no se subsanaran los defectos (doc. al folio 181 y 182) lo que constituye prueba de que la vivienda estaba en disponibilidad de ser entregada.

Así las cosas, tal como expone la juzgadora de instancia, el plazo estipulado en la cláusula tercera no es esencial. El término "aproximado", como bien expone la parte apelante se refiere a una diferencia en más o menos, según la definición de la Real Academia Española, pero esta acepción ha de ser interpretada en cada circunstancia, situación u ámbito.

En el ámbito de la construcción de edificios sujetos a diversas contingencias, sean constructivas o administrativas, una demora de dos meses no puede considerarse incumplimiento de la obligación.

La propia cláusula tercera prevee que la demora supondrá la no obligación de pagar, hecho que aparentemente benefició a los demandados, pues tal como expone el Sr. Luis Carlos éstos podían obtener la financiación para el pago y entretanto proceder a la subsanación de los defectos.

El simple retraso no se erige en causa de resolución, máxime, además cuando la actora disponía de la cédula de habitabilidad desde agosto de 2007, que permite el uso y disfrute de la vivienda. De ello se infiere que, no solo como ya se ha expuesto, la cláusula tercera no es abusiva toda vez que no faculta a la vendedora para prorrogar indefinidamente la entrega de la cosa. Además la falta de formalización es imputable a los propios demandados, los cuales después de la visita al inmueble se negaron a formalizar la escritura.

En conclusión, en cuanto al retraso invocado no puede calificarse de grave si desde octubre a diciembre no se produce la frustración económica del contrato, por lo cual decae el motivo de apelación.

QUINTO.- El segundo motivo por el cual los codemandados solicitan la resolución se contrae a los desperfectos que fueron constatados en las dos visitas efectuadas en la finca, lo que a su entender constituye incumplimiento de la obligación de la entrega en las condiciones pactadas, igual suerte de rechazo ha de sufrir.

No se ha solicitado prueba pericial para determinar si el listado de desperfectos pueden considerarse esenciales o contrarios a las calidades suscritas o bien afectan a elementos constructivos estructurales que hagan inhábil el inmueble.

A falta de prueba al efecto y de la atenta lectura de las actas de inspección (folios 181, 182, 183 y 184) ha de concluirse en que se trataban de simples defectos subsanables. Llama la atención que en la misiva remitida a la actora (al folio 187) se expone que la vivienda no tiene los metros adquiridos, y sin embargo, ahora, no se esgrime como causa de resolución.

Así pues centrada la cuestión a estos defectos ha de concluirse en que no afectan a la habitabilidad del inmueble, ni se construyó cosa distinta a la estipulada.

Los demandados pudieron elevar a público el contrato haciéndose constar en la escritura las deficiencias y la obligación de la actora de subsanarlos o bien realizarlos a su costa por los propios demandados detrayéndose el precio de la reparación, por todo lo cual ha de ser íntegramente confirmada la sentencia.

SEXTO.- Las costas causadas en esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante, conforme al artículo 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Susana y D. Isidoro , contra la Sentencia dictada en fecha 17 de marzo 2010 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Rubí , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir. Esta sentencia no es firme y contra ella cabe interponer recurso de casación y de infracción procesal, a preparar por escrito presentado ante este tribunal en el término de cinco días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.