Sentencia CIVIL Nº 470/2019, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 282/2019 de 03 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
PONTEVEDRA
SENTENCIA: 00470/2019
N30090
C/ ROSALIA DE CASTRO NUM. 5
Tfno.: 986805108 Fax: 986803962
PA
N.I.G. 36006 41 1 2017 0002285
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000282 /2019
Juzgado de procedencia: XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de CAMBADOS
Procedimiento de origen: JUICIO VERBAL 0000495 /2017
Recurrente: CCPP DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , NUM002
Procurador: JOAQUIN GABRIEL SANTOS CONDE
Abogado: JUSTA MARIA RIOS JIMENEZ
Recurrido: PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES SAN ERO SL
Procurador: CARLA ROCAFORT RIAL
Abogado: MYRIAM GOMEZ ANDRES
LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, CONSTITUIDA EN
TRIBUNAL UNIPERSONAL POR EL ILMO MAGISTRADO D.FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO.
HA DICTADO
EN NOMBRE DEL REY
LA SIGUIENTE
SENTENCIA NUM. 470/19
En PONTEVEDRA, a 3 de septiembre de dos mil diecinueve.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1ª, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA,
los Autos de JUICIO VERBAL 0000495 /2017, procedentes del XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de
CAMBADOS, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 282 /2019, en los que
aparece como parte apelante-demandante, CCPP DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , NUM002
, representado por el Procurador de los tribunales, Sr. JOAQUIN GABRIEL SANTOS CONDE, asistido
por la Abogada Dª. JUSTA MARIA RIOS JIMENEZ, y como parte apelada-demandada, PROMOCIONES
Y CONSTRUCCIONES SAN ERO SL , representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. CARLA

ROCAFORT RIAL, asistida por la Abogada Dª. MYRIAM GOMEZ ANDRES, siendo el Magistrado
constituido como órgano unipersonal el Ilmo. D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm.1 de Cambados, con fecha 7 de febrero de 2019, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice: 'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DIRECCION000 NUM000 - NUM001 - NUM002 con Procurador Sr. Santos Conde frente a PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES SAN ERO S.L con procurador Sra. Rocafort Rial DEBO CONDENAR y condeno a la demandada a abonar a la actora el importe de los gastos reclamados con respecto al portal NUM000 y NUM001 en la cuantía que se hizo constar en el acuerdo recogido entre las partes en el acto de la vista (2840,70 euros) y DEBO ABSOLVER Y ABSUELVOa la demandada de los demás gastos reclamados en relación al portal NUM002 FASE NUM003 , todo ello sin expresa imposición de costas.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por CCPP DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , NUM002 , se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, elevándose las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO .- El presente proceso de juicio verbal, iniciado como monitorio, se ha venido promover por la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 NUM000 - NUM001 - NUM002 , sito en la CALLE000 número NUM000 - NUM001 - NUM002 de la localidad de Mosteiro, término municipal de Meis, contra la entidad 'Promociones y Construcciones San Ero S.L.', en cuanto propietaria de una serie de fincas susceptibles de aprovechamiento independiente en el conjunto del inmueble (a saber, del orden de 15 viviendas y locales, de 10 plazas de garaje y de 4 trasteros) como consecuencia de haber sido dicha mercantil la promotora del edificio, en reclamación de la cantidad de 5721,89 euros, en concepto de cuotas comunitarias adeudadas en el mes de junio de 2017(de liquidación de deuda), así como de la suma de 4,12 euros, por gastos de requerimiento previo para el pago de la deuda.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, en el sentido de condenar a la mercantil demandada al abono al actor de la cantidad de 2840,70 euros, a qué viene ascender el importe de los gastos comunitarios correspondientes por las fincas de la demandada de los portales NUM000 y NUM001 (Fases NUM004 y NUM005 ) del edificio, absolviendo a la demandada de los demás gastos reclamados en relación al portal NUM002 (Fase NUM003 ) del edificio, sin imposición de costas.

Frente a la sentencia de instancia recurre apelación la parte actora.



SEGUNDO .- En la resolución impugnada, la Juzgadora de instancia fundamenta esencialmente su decisión en el reconocimiento de la existencia jurídica de la comunidad de propietarios del portal NUM002 del edificio como una comunidad independiente, lo que determina la falta de legitimación activa de la actora para reclamar las cuotas y gastos comunitarios correspondientes por las fincas de la demandada pertenecientes a dicho portal del edificio. Razonando, en tal sentido: 1) que el DIRECCION000 se construyó en tres fases, Fase NUM004 y Fase NUM005 sobre las que se formalizó escritura pública de declaración de obra nueva y división horizontal de fecha 13/11/2007, y Fase NUM003 , por la que se otorgó escritura pública de declaración de terminación de obra nueva y división horizontal de fecha 18/12/2012; j) que los propietarios de las fincas del portal núm. NUM002 (Fase NUM003 ) del edificio, en Junta General Ordinaria de propietarios de fecha 26/6/2013, vinieron a aprobar el constituirse en una Subcomunidad de la Comunidad General del edificio, pasando a contar con órganos propios de representación y administración; y 3) de modo que, en el supuesto litigioso, consta la existencia de la Comunidad General formada por las Fases NUM004 y NUM005 y la Subcomunidad formada por la Fase NUM003 , compartiendo como elementos comunes la planta sótano y la planta baja donde se resuelven los accesos a cada una de las Fases, por medio de tres portales.-

TERCERO .- En su escrito de interposición de recurso apelación, la actora recurrente viene a solicitar la estimación íntegra de su demanda. Con base a las sustancias alegaciones que se pasan a exponer a continuación.

Así, se indica que sí se analizan los títulos de constitución del régimen de propiedad horizontal del edificio (a saber, escritura de declaración de obra nueva y división horizontal de fecha 13/11/2007 y escritura de declaración de terminación de obra nueva y división horizontal (Fase NUM003 ) de fecha 18/12/2012) la conclusión a la que cabe llegar es que nos encontramos ante la constitución de una comunidad única integrada por tres portales y en relación a un único edificio compuesto de planta sótano, planta baja, dos plantas altas y bajo cubierta, rematado por tejado, que cubre la totalidad de la parcela donde está ubicado, sita en el lugar de Mosteiro, CALLE000 núms. NUM000 - NUM001 - NUM002 , estableciéndose una numeración correlativa y asignación de los coeficientes de participación de las diferentes fincas respecto del total.

Que, prueba de ello, en el acta de la junta General de constitución de la comunidad de propietarios del DIRECCION000 de fecha 11/4/2008, convocada por la promotora del edificio entidad 'Promociones y Construcciones San Ero S.L.' (Aquí demandada), se hizo constar 'que el edificio consta de tres bloques o portales y que el bloque 3 está en proceso de construcción, por lo que se incorporará a la Comunidad de Propietarios en el momento que se realice la entrega de dicha obra. El promotor representa con el 34,80% las cuotas de dicha Fase NUM003 '.

Que, también, en la Junta General de Propietarios de fecha 26/6/2013, lo que se vino a aprobar fue la constitución de una Subcomunidad. Por lo que nunca se podría hablar de la existencia de dos comunidades de propietarios independientes.

Que la constitución como comunidad independiente del portal NUM002 hubiera implicado una modificación del título de constitución que debería haber sido aprobada por unanimidad (100%) de las cuotas de participación o por resolución judicial. Y, en este caso, habría que atribuir los coeficientes del portal NUM002 con respecto a las viviendas y locales incluidos en el portal NUM002 (100%), y los coeficientes de participación de las viviendas y locales del portal NUM000 y NUM001 (100%), y nuevos coeficientes de participación sobre el total de plazas de garaje ubicadas en la planta sótano común de los tres portales.

Que el portal número NUM002 (Fase NUM003 ) alcanza una cuota de participación del 34,80% sobre el total, por lo que es claro que no estamos ante comunidades diferenciadas, existiendo una única Comunidad, aunque tenga varias escaleras, portales o edificios diferentes.

Aun entendiendo por Subcomunidades las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica, su existencia ha de estar prevista en el título constitutivo y, fuera de tal previsión, su válida constitución exigirá acuerdo unánime de la comunidad matriz.- Que, en el supuesto de litis, no estando prevista la Subcomunidad en los títulos constitutivos y habiendo sido constituida la Subcomunidad del portal NUM002 mediante la aprobación única de los propietarios integrantes de dicho portal, que representan una cuota de participación del 34,80% y sin el acuerdo unánime de la Comunidad matriz, la constitución de la misma es inválida. A tenor de lo dispuesto en el art. 17 LPH .



CUARTO .- La sentencia de instancia, en línea con el posicionamiento adoptado por la mercantil demandada, desestima en parte la pretensión reclamatoria de la Comunidad actora, por entender que esta última no se encuentra legitimada para reclamar las correspondientes cuotas comunitarias (ordinarias y extraordinarias) por las fincas privativas del portal núm. NUM002 (bloque o fase NUM003 ) de la edificación, que dispone de sus propios órganos de representación de administración por haberse constituido en una Comunidad de Propietarios independiente.

En el curso de su argumentación la juzgadora de instancia, al referirse a la situación jurídica del bloque NUM003 - portal- NUM002 de la edificación, unas veces utiliza el término de Comunidad de Propietarios independiente y otras de Subcomunidad, que en ningún caso es posible reputar de equivalentes, al mantener toda Subcomunidad vinculación con la Comunidad de Propietarios general del edificio.

Según cabe desprender del art. 2 apartado d) de la LPH , la Subcomunidades resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional y económica. Al punto de venir a configurarse la Subcomunidad, a la que también es de aplicación la normativa de la LPH, como una comunidad subordinada y dependiente de la Comunidad de Propietarios principal, que se constituye en relación a los elementos y servicios comunes cuyo uso y disfrute le es exclusivo y en orden a la gestión de los mismos por parte de dicha subcomunidad de propietarios.

Las Subcomunidades pueden ser objeto de constitución por el promotor de la edificación en el título constitutivo de la propiedad horizontal. De no haberse constituido así, su posterior conformación requiere el acuerdo favorable y unánime de todos los propietarios al comportar ello la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la Comunidad ( art.

17-6 LPH ).

Pues bien, en el supuesto de litis, en atención al material probatorio obrante en los autos, por lo que se refiere a los propietarios de fincas ubicadas en el bloque NUM003 o portal NUM002 del DIRECCION000 no cabe atribuir a los mismos la condición de Comunidad de Propietarios independiente ni de Subcomunidad de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 - NUM001 - NUM002 demandante. Debiendo, por el contrario, entenderse integrados a todos los efectos dentro de la Comunidad de Propietarios demandante.

Por cuanto: 1.- En escritura pública de declaración de obra nueva y división horizontal, de fecha 13/11/2007, la obra nueva que se declara por la promotora (aquí demandada) es un edificio compuesto de planta sótano, planta baja, dos plantas altas y bajo cubierta, rematado por tejado, que ocupa la totalidad de la parcela sobre la que está ubicado, de 1224,23 metros cuadrados, sita en el lugar de Mosteiro, CAMINO000 , hoy CALLE000 , parroquia de DIRECCION001 , municipio de Meis números NUM000 , NUM001 y NUM002 de gobierno.

Con indicación de que la edificación se desarrolla en tres fases, Fase NUM004 , Fase NUM005 y Fase NUM003 , encontrándose la Fase NUM004 y NUM005 totalmente terminadas, mientras que la Fase NUM003 se encuentra todavía en fase de construcción.

Que la primera fase se compone de la totalidad de la planta de sótano, que es común a todo el edificio planta baja, donde se resuelven los accesos a cada una de las fases, por medio de tres portales.

Que corresponde a las Fases NUM004 y NUM005 una cuota de participación la totalidad del inmueble del 65,20%, y corresponde a los locales y viviendas de la Fase NUM003 en construcción, una cuota de participación del 34,80%.

Para seguidamente pasar a relacionarse las fincas susceptibles de aprovechamiento independiente (locales, pisos, plazas de garaje y trasteros) correlativamente bajo los números 1 al 76.

Viniendo a indicarse en el apartado 'régimen de comunidad', que 'en la planta de sótano, queda prevista la posibilidad de constituir una comunidad restringida a los propietarios de plazas de garaje y trasteros, nombrándose un Presidente y un Secretario. Los acuerdos relativos a la misma, gastos, servicios, tales como rampa, zonas de maniobra y su iluminación, y demás relativos a dicha planta de sótano, serán adoptados por los titulares del mismo con los quórums y mayorías previstas por la Ley, adaptados al mismo'.

2.- En el caso de la Junta General de Constitución de la Comunidad de Propietarios del edifico DIRECCION000 , de fecha 11/4/2008, convocada por la promotora de la edificación 'Promociones y Construcciones San Ero S.L.' y a la que concurrieron propietarios que representaban el 87,33% de las cuotas de participación, entre otras cosas, se viene a indicar que el edificio consta de tres bloques o portales y que el bloque 3 está en proceso de construcción por lo que se incorporará a la Comunidad de Propietarios en el momento en que se realice la entrega de dicha obra, así como que el promotor representa con el 34,80% las cuotas de dicha Fase NUM003 .

En dicha junta, se aprueba de tal modo la constitución de la Comunidad de Propietarios de la edificación, nombrándose como Secretario-Administrador a Don Jorge de la empresa Inforgest. Y se aprueban los estatutos de la Comunidad de Propietarios establecidos en escritura de división horizontal del edificio.

3.- En escritura pública de terminación de obra nueva y división horizontal (Fase NUM003 ) de fecha 18/12/2012, se viene a indicar que la Fase NUM004 y Fase NUM005 se encuentran totalmente terminadas y se declara terminada la Fase NUM003 que se encontraba en construcción.

También se vuelve a reiterar que a las fases NUM004 y NUM005 les corresponde una cuota de participación en la totalidad del inmueble del 65,20%, y a la Fase NUM005 del 34,80%.- Para seguidamente llevar a cabo la constitución de la Comunidad de Propietarios de la Fase NUM003 en régimen de división horizontal, formada por los locales y pisos susceptibles de aprovechamiento independiente que se pasan a relacionar a continuación, empezando la descripción del primero de ellos con el número de orden 77, y así correlativamente hasta el número 94.- En cuanto al régimen de la comunidad, se hace remisión a los estatutos recogidos en escritura pública de obra nueva y división horizontal de fecha 13/11/2007, previéndose únicamente la posibilidad en la planta sótano de constituir una comunidad restringida a los propietarios de plazas de garaje y trasteros.

4.- En el acta de la Junta de Propietarios del DIRECCION000 , de fecha 28/12/2012, en el capítulo de ruegos y preguntas se recoge que uno de los propietarios presente vino a preguntar por el Bloque 3 y su funcionamiento. Comentando el administrador que la empresa promotora le ha consultado para poner en marcha la comunidad de dicho Bloque, que debería incorporarse a la comunidad existente, dado que, si bien podría funcionar de forma independiente, ello no sería lo correcto, ya que se comparte garaje y los servicios compartidos, como limpieza y ascensor, tendrían menor coste.

5.- En el acta de la Junta de Propietarios del DIRECCION000 , de fecha 31/5/2013, en el capítulo de ruegos y preguntas se recoge que varios de los presentes preguntan sobre el portal de la tercera fase del edificio. Comentando el administrador que la promotora ha contactado con él para la puesta en marcha de la Comunidad, pero de momento no se sabe cómo se formalizará, si unida a la Comunidad existente o bien a través de una Subcomunidad independiente, siendo lo lógico una única Comunidad ya que comparte el tejado y garaje.

6.- En el acta de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 - Fase NUM003 , de fecha 26/6/2013, por los presentes -todos ellos propietarios de pisos y locales en el Bloque 3 de la edificación- se aprueba la propuesta de constitución en Subcomunidad durante el primer año, transcurrido el cual se planteará la integración en la Comunidad General del edificio ya existente, haciéndose constar que, a efectos legales, esta Subcomunidad debe participar según su cuota de participación en el edificio (34,80%) en los gastos generales del mismo, como son el seguro y obras en elementos comunes. Con nombramiento como Secretario-Administrador de don Jorge , de la empresa Inforgest.

7.- En el acta de la Junta General ordinaria de la Subcomunidad de Propietarios del edifico DIRECCION000 - Fase NUM003 , de fecha 10/9/2015, en el punto relativo a 'unificación comunidades' se viene a recoger: 'Los presentes consultan sobre la posibilidad de unificar las dos comunidades existentes en el edificio en una sola. En su momento, cuando se creó la comunidad de los portales NUM000 y NUM001 esta fase de la construcción estaba sin terminar, por lo que se formalizó primero la comunidad de dichos bloques. Tras la puesta en marcha de la comunidad del portal NUM002 (fase NUM003 ) se acordó crear una comunidad separada. Desde ese momento se mantuvo así y como eran gestionadas por el mismo administrador no supuso problema alguno.

Ahora, desde hace un mes, se ha cambiado de administrador en los portales NUM000 y NUM001 lo que parece suponer un problema para la gestión. El administrador de este portal expone que esto no es así, dado que solo se comparte el garaje y el seguro del edificio, con lo cual se le harán los traspasos de las cantidades que correspondan a los otros portales. Varios de los presentes exponen su negativa y consideran que debe ser gestionado todo el edificio por un único administrador. Se produce un intercambio de opiniones pero la representante de la promotora muestra su negativa a unificar las comunidades, dado que como tiene propiedades en los dos bloques considera que no es conveniente unificarlas, dado que en la comunidad de los otros portales hay problemas de impagos y otros.' Sometido dicho punto a votación fue desestimado, por lo que se vino a mantener la situación de Subcomunidad del portal NUM002 (Fase NUM003 ) del edificio.

Así las cosas, por un lado, nos encontramos ante una única edificación integrada por tres bloques, cuyo título constitutivo en régimen de propiedad horizontal se recoge en la escritura pública de declaración de obra nueva y división horizontal, de fecha 13/11/2007, y complementaria escritura pública de declaración de terminación de obra nueva y división horizontal (Fase NUM003 ), de fecha 18/12/2012, en las que se viene a describir el inmueble en su conjunto, con las correspondientes fincas susceptibles de aprovechamiento independiente de los tres bloques numeradas correlativamente, con fijación a cada una de una cuota de participación que, entre todas, alcanza a representar el 100%, siendo idéntica la normativa comunitaria reflejada en ambas escrituras.

Y, de otro, con que la pretensión de funcionamiento de los propietarios del Bloque NUM003 en régimen de Subcomunidad no resulta asumible. Por cuanto, nada se estableció al respecto en el título constitutivo.

Y asimismo porque en la adopción del acuerdo de tal forma de gestión intervinieron sólo los propietarios de fincas del Bloque NUM003 , o lo que es lo mismo del portal NUM002 o Fase NUM003 , cuando para su válida constitución se precisaba del consentimiento unánime de todos los propietarios de la edificación, esto es, también de los de la Fase NUM004 y Fase NUM005 , de conformidad con lo dispuesto en el art. 17-6 LPH .

De ahí que se considere legitimada a la Comunidad de Propietarios demandante para reclamar a la demandada también por las cuotas adeudadas en relación a las fincas de las que resulta propietaria en el portal NUM002 (Fase NUM003 ) de la edificación. Cuyo importe no discute la demandada. Lo que conlleva la estimación total de la demanda y del recurso apelación.



QUINTO .- Dada la estimación del recurso de apelación, que conlleva la estimación total de la demanda, las costas procesales de la primera instancia se imponen a la demandada, sin hacer especial imposición de las correspondientes a la presente alzada ( ARTS. 394-1 y 398-2 LEC ).- Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Se estima el recurso apelación y se revoca parcialmente la sentencia de instancia impugnada y, en consecuencia, se estima la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 - NUM001 - NUM002 , contra la entidad 'Promociones y Construcciones San Ero S.L.', y se condena dicha demandada a que abone a la actora da cantidad de 5726,01 euros, más los correspondientes intereses legales de dicha suma desde la fecha de requerimiento de pago en el procedimiento monitorio hasta su completo pago; todo ello con expresa imposición de las costas procesales de la primera instancia a la parte demandada y sin hacer especial imposición de las correspondientes a la presente alzada.

Hágase devolución a la actora recurrente del depósito constituido para poder recurrir en apelación.- Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.