Sentencia Civil Nº 471/2010, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 1, Rec 267/2010 de 12 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo no 267/2010

Autos no 231/2008

Jdo. 1a Inst. no 5 de Arona

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. JOSÉ RAMÓN NAVARRO MIRANDA

Magistrados:

D. EUGENIO SANTIAGO DOBARRO RAMOS

D. MODESTO FERNÁNDEZ DEL VISO BLANCO

En Santa Cruz de Tenerife, a doce de noviembre de dos mil diez.

Visto por los Iltmos. Sres. Magistrados arriba expresados el presente recurso de apelación interpuesto por la parte demandante don Gaspar , contra la sentencia dictada en los autos no 231/2008, ordinario, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia no 5 de Arona, promovidos por don Gaspar , representado por el Procurador don Manuel Álvarez Hernández y asistido por el Letrado don Carlos Álvarez Díaz contra la entidad mercantil Marichal Inversiones del Sur, S.L., representada por el Procurador dona Cristina Escuela Gutiérrez y asistida por el Letrado don Rolando Rodríguez García; han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ RAMÓN NAVARRO MIRANDA, con base en los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados el Iltmo. Sr. Magistrado Juez don César J. Fernández Zapata, dictó sentencia el diecisiete de marzo de dos mil nueve , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Que ESTIMANDO, en parte, la demanda interpuesta por el Procurador D. Manuel Ángel Álvarez Hernández, en nombre y representación de D. Gaspar y Da. Candida , contra MARICHAL INVERSIONES DEL SUR, S. L., representada por la Procuradora Da. Cristina Escuela Gutiérrez, debo DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato de opción de compra suscrito por las partes en fecha de 26 de febrero de 2.007 sobre el inmueble descrito en la demanda, por causa del transcurso del plazo pactado para ejercitar la opción, así mismo, debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada a la pérdida de la cantidad entregada a cuenta del precio de veintidós mil euros (22.000 euros), en concepto de danos y perjuicios causados. Todo ello sin efectuar condena en las costas procesales causadas a ninguna de las partes.

Notifíquese esta Sentencia a las partes."

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de la parte demandante, se preparó recurso de apelación, se interpuso el mismo, evacuándose el respectivo traslado, formulando oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección.

TERCERO.- Iniciada la alzada y seguidos todos sus trámites, se senaló día y hora para la votación y fallo, que tuvo lugar el día 26 de octubre de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia de instancia estimó en parte la demanda interpuesta y declaró la resolución del contrato de opción de compra suscrito por las partes en fecha de 26 de febrero de 2.007 sobre un determinado inmueble, al haber transcurrido el plazo pactado para ejercitar la opción, y condenó a la demandada a la pérdida de la cantidad entregada a cuenta del precio, en concepto de danos y perjuicios causados.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora en base a diferentes motivos, a los que la parte condenada se opone.

La demanda rectora del procedimiento senaló que las partes habían formalizado el día 26 de febrero de 2.007 un contrato de opción de compra sobre un solar de naturaleza urbana, en el que se estableció el plazo de ejercicio de la opción en 60 días naturales a partir de la entrada en vigor del Plan General de Ordenación, que en esa fecha se encontraba a falta de su publicación; se pactó asimismo que si en el plazo de doce meses a partir de la firma del compromiso privado, no se produjera la publicación y entrada en vigor del PGOU correspondiente, cualquiera ambas partes podría resolver el contrato, sin que tuviera que mediar comunicación alguna y sin que ninguna de las partes debiera indemnizar ni devolver cantidad alguna a la otra parte. La Cláusula Cuarta estableció como prima y senal la cantidad de veintidós mil euros (22.000 euros) y que, de no ejercitarse la opción, esta cantidad quedaría en posesión de la parte cedente en concepto de indemnización por los danos y perjuicios ocasionados. Se indicó en la demanda que la parte demandada había ocupado la finca urbana y procedido a su desmonte parcial sin autorización de la propiedad, interesando en definitiva la resolución del contrato de opción de compra por transcurso del plazo pactado, el desalojo de la finca, así como a pagar una indemnización de danos y perjuicios en la suma de dieciocho mil ochocientos ochenta euros por el dano causado a la finca en cuestión, y la suma de seiscientos euros por día a computar desde el día en que debió desalojar, hasta el día de su marcha definitiva. La entidad demandada se opuso a ello al alegar que la voluntad de las partes era que el plazo del ejercicio de la opción se establecía en sesenta días naturales a partir de la entrada en vigor del Plan General de Ordenación Urbana que se encontraba en esos momentos aprobado definitivamente y a falta de su publicación, pese a lo cual no había sido todavía publicado en el Boletín y por lo tanto, el plazo no empezaba a correr hasta su publicación; que como arras o senal, hizo entrega de veintidós mil euros (22.000 euros), que formaban parte del precio y se senalaba que, de no ejercitarse la acción, esta cantidad quedaría en posesión de la parte cedente en concepto de indemnización por los danos y perjuicios ocasionados, mientras que en garantía del compromiso de compraventa, el vendedor y el comprador acordaban indemnizar a la parte contraria en ciento cuarenta mil euros (140.000 euros), en el caso de que el desistimiento fuera por parte del vendedor y de cincuenta mil euros (50.000 euros) en caso de que fuera por parte del comprador, como penalización por desistir y anular unilateralmente este compromiso en cada caso. Alegó que el plazo para optar no había comenzado a correr, estando el contrato en vigor.

SEGUNDO.- El primer motivo del recurso hace referencia a que la sentencia, pese a estimar parcialmente la demanda y resolver el contrato litigioso, no accede a condenar a la demandada a abandonar la finca objeto del mismo, como se interesó en el correspondiente suplico. El Auto del Juzgado por el que se deniega la aclaración de sentencia solicitada en base a ello, entiende que no procede la misma, dado que no se probó que la finca estuviera ocupada en el momento de la celebración del juicio.

Ahora bien, de la prueba documental obrante en autos, se acreditó la ocupación material de la finca objeto del litigio e incluso la parte demandada en su interrogatorio (folio 165) reconoció haber ocupado parte de la parcela con maquinaria y habiendo depositado material, aunque alegó la autorización para ello, por lo que, una vez resuelto el contrato, tal declaración ha de conllevar la restitución al estado anterior y, por ende, la desocupación del mismo.

TERCERO.- En cuanto a los danos y perjuicios causados, entiende la recurrente que debieron senalarse en la suma de 18.800 euros, como resultado de los danos que se contemplan en el informe pericial, así como en la suma de seiscientos euros por día a computar desde el día en que debió de ser desalojado el inmueble hasta su efectivo desalojo, discrepando de la suma establecida por aquella resolución.

Esta Sala, tras un nuevo examen del material obrante en autos y de las alegaciones de las partes, entiende razonado y razonable la determinación y el análisis efectuados en la resolución de instancia, concretando los danos y perjuicios y acudiendo a la posibilidad moderadora contemplados en el art. 1013 del Código Civil .

En efecto, debe concretarse en la cantidad senalada por el Juzgado "a quo" (22.000 euros), los danos y perjuicios totales a indemnizar, habida cuenta, por un lado, que en la Cláusula Cuarta de contrato se acordó que, en el caso de que no se ejercitara la opción, dicha cantidad quedaría en posesión de la parte cedente en concepto de indemnización por los danos y perjuicios ocasionados. Por otra parte, la pericial obrante en las actuaciones hace referencia a partidas que, más que perjuicios (que como tal no se probaron), han de considerase un beneficio de la propiedad (el desmonte parcial o la retirada de jable) dada la condición del terreno como destinada en definitiva a solar, sin que se haya acreditado otro uso en periodo anterior, debiendo considerarse no ajustada a la realidad de las cosas un perjuicio de seiscientos euros por cuanto que no se ha probado con fuerza acreditativa que tal suma sea el precio medio por un arrendamiento de un terreno de las mismas características que el que nos ocupa, ni que se le haya estado dando o estuviera destinado para un uso concreto por los propietarios o por terceros o que éste no pudo, por la indicada razón, tener efectividad, y sin que sea óbice alguno para ello el hecho de que la mercantil demandada no tuviera licencia municipal para la ocupación del inmueble.

Por todo ello, el motivo no puede se acogido.

CUARTO.- Dada la estimación parcial del recurso, no procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada, de conformidad con cuanto disponen los arts. 394 y 398 de la L.E.C .

En atención a lo expuesto, la Sección Primera de la Audiencia Provincial dicta el siguiente:

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Gaspar contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 5 de Arona en los autos no 231/2008, en el sentido de condenar a la demandada, la entidad Marichal Inversiones del Sur, S.L. a desojar el inmueble litigioso a que se refieren las presentes actuaciones y propiedad de la actora, confirmando el resto de sus pronunciamiento y todo ello sin hacer especial imposición de las costas de esta alzada.

Con devolución de la totalidad del depósito a la parte apelante, según lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., si se hubiera constituido.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y demás efectos legales.

Así por nuestra sentencia, que es firme, contra la que no cabe recurso alguno, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.