Sentencia Civil Nº 471/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 161/2013 de 20 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0002801

Recurso de Apelación 161/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 05 de Móstoles

Autos de Procedimiento Ordinario 803/2012

APELANTE:CAIXA D'ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA

PROCURADOR D./Dña. Miguel Angel Montero Reiter

APELADO:D./Dña. Cesar

PROCURADOR D./Dña. IGNACIO MELCHOR ORUÑA

SENTENCIA Nº 471/2013

TRIBUNAL QUE LO DICTA

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Siendo Magistrado Ponente D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

En Madrid, a veinte de diciembre de dos mil trece. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre cumplimiento de obligación, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Móstoles, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado D. Cesar , representado por el Procurador D. Ignacio Melchor de Oruña y asistido del Letrado D. Ramón Menéndez-Pidal Oliver, y de otra, como demandado-apelante CAIXA D'ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA (hoy CAIXABANK, S.A.), representado por el Procurador D. Miguel Ángel Montero Reiter y asistido del Letrado D. Francisco Balcells Esteve (colegiado nº 13481 del ICAB).

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5, de los de Móstoles, en fecha veintitrés de octubre de dos mil doce, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimando la demanda formulada por D. Cesar , representado por el Procurador Sr. Hornero Muguiro, contra CAIXABANK, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Montero Reiter, debo condenar y condeno a la demandada a dar cumplimiento a la obligación asumida frente al actor en la Escritura Pública de Compraventa de 30.11.09, y en su virtud, a hacer frente al pago de las cantidades que viniera obligado a abonar el inmueble objeto de transmisión, según su coeficiente de participación, a la C.P. URBANIZACIÓN000 en concepto de derramas derivadas de dos los préstamos concedidos a la C.P. para la realización de las obras de reparación de cubiertas, según resulte de certificación expedida al efecto por la administración de fincas de dicha Comunidad de Propietarios a fecha 30.11.09. Con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandada.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha seis de marzo de 2013, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día dieciocho de diciembre de dos mil trece.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se acepta y damos por reproducida la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- El 21 de mayo de 2012D. Cesar , como propietario del piso NUM001 derecha del Bloque NUM000 - NUM001 , Portal nº NUM002 , del Conjunto denominado ' URBANIZACIÓN000 ', en término de Villanueva de la Cañada (Madrid), hoy URBANIZACIÓN000 NUM002 , bloque NUM002 , finca nº NUM003 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Navalcarnero nº 2, al tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 , presentó demanda de juicio ordinario contra la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, en adelante La Caixa, en la que solicitaba que se dictase sentencia por la que esta última, que le vendió la referida finca, fuese condenada a cumplir con la obligación de pago asumida en la escritura pública de 30 de noviembre de 2009, frente a la Comunidad de Propietarios de la ' URBANIZACIÓN000 ', respecto de las derramas derivadas de los préstamos concedidos a la Comunidad de Propietarios para la realización de determinadas obras con anterioridad a la adquisición de la finca por el demandante, eximiéndolo del abono de las mismas.

La demandada en el escrito de contestación que presentó el 28 de junio de 2012excepcionó la falta de legitimación activa al arrogarse el actor la representación de la Comunidad de Propietarios, que no le corresponde, y en cuanto al fondo se opuso a la reclamación efectuada toda vez que la cantidad reclamada proviene de las derramas de vencimiento o periodicidad mensual y sucesiva, acordadas por la Comunidad para atender las cuotas de unos préstamos solicitados respectivamente en 2007 y 2009 para reparar los elementos comunes, y a la Caixa sólo le resultan exigibles las derramas o cuotas periódicas de vencimiento mensual anterior al 30 de noviembre de 2009, pero no las posteriores. Finalmente también opuso pluspetición porque según resulta de la última reclamación dirigida por la Comunidad al actor, la cantidad que se reclama es de 4.111,8, y no de 8.533,33 € como se pretende, olvidando que la petición no se concreta en la condena al pago de una suma determinada sino en la asunción de una obligación de pago asumida en el contrato de venta.

La Juzgadora estimó la demanda en la forma que figura recogida en los antecedentes de esta resolución.

Contra la sentencia dictada interpuso La Caixa el recurso de apelación que ahora decidimos en el que, admitiendo la realidad de los préstamos bancarios concedidos a la Comunidad de Propietarios y el requerimiento de pago dirigido por su administrador al demandante respecto a las derramas o cuotas que según el coeficiente asignado a la vivienda le correspondía satisfacer, alegó como motivo de la impugnación, el que ya antes lo fue de la oposición, esto es, la inexigibilidad a La Caixa de dichas derramas de vencimiento mensual posteriores a la fecha (30 de noviembre de 2009) en que transmitió la vivienda, habiendo liquidado toda la deuda que mantenía con la Comunidad de Propietarios, que era exigible con anterioridad a la referida fecha; ya que la obligación recogida en la escritura pública no alcazaba a los gastos o derramas no exigibles por la Comunidad de Propietarios en la fecha de otorgamiento de la compraventa. En apoyo del recurso, finalmente, hizo cita de algunas sentencias dictadas por diversas Audiencias Provinciales.

La parte demandante y apelada, reiteró el carácter vinculante del compromiso de pago que asumió La Caixa en la escritura de venta y terminó solicitando, previa la desestimación del recurso, la íntegra confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia.

TERCERO.-Con carácter previo, para una mejor comprensión de la cuestión litigiosa y dar, en consecuencia, la respuesta demandada al recurso, resulta necesario que efectuemos una sucinta relación de los hechos más relevantes que han quedado acreditados, que son los siguientes:

Según acuerdo previamente adoptado por la Comunidad en Junta de Propietarios fueron solicitados y concedidos por Ibercaja dos préstamos los días 3 de julio de 2007 y 30 de septiembre de 2009por importe, respectivamente, de 319.000 € y 76.000 €, para proceder al arreglo de la cubierta de la finca -folios 99 a 109-.

Según certificación del administrador de la Comunidad de Propietarios, D. Luis Pablo , emitida el 8 de octubre de 2012, luego aclarada por escrito y mediante la declaración que prestó en el acto del juicio que tuvo lugar el 22 de octubre de 2012, la liquidación de los préstamos a través de las cuotas repercutibles, según coeficiente, a cada propietario podía efectuarse mensualmente o bien de una sola vez, incluso, como ocurrió en algunos casos, los que comenzaron abonando cuotas mensuales después liquidaron el importe total que les correspondía, es decir, en Junta se aprobaron dos opciones, una, pago total, y otra, pago en cuotas mensuales. D. Cesar , según añadió dicho administrador, ha pagado los gastos ordinarios de la finca, pero no los que se corresponden con los préstamos.

La Caixa adquirió por auto de adjudicación dictado el 5 de noviembre de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Móstoles , procedimiento nº 161/2008 (En la escritura de compraventa se dice de fecha 4 de mayo de 2009, si bien no se exhibió el testimonio del mismo al Sr. Notario) el piso NUM001 NUM000 , del Bloque NUM000 - NUM001 . Portal nº NUM002 del Conjunto ' URBANIZACIÓN000 , finca registral nº NUM003 .

El 30 de noviembre de 2009en escritura de compraventa otorgada ante el notario de Majadahonda, D. Vidal Olivas Navarro, La Caixa vendió el piso antes reseñado a D. Cesar , en cuya estipulación novena literalmente se dice:

'NOVENA .- La parte adquirente exonera expresamente a la transmitente de la obligación de aportar el certificado sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios,que referido a los gastos generales atribuibles a la entidad o finca aquí transmitida, regula el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal , comprometiéndose en todo caso la vendedora a atender sin posibilidad de repercusión a la adquirente, cualquier cantidad que al día de la fecha pueda hallarse pendiente de pago en concepto de contribución de la finca transmitida a los gastos generales del edificio, y que resulte ya exigible en la indicada fecha'.

Según declaró D. Luis Pablo , La Caixa no solicitó la certificación sobre el estado de deudas con la Comunidad a que se refiere el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal

e) El 13 de marzo de 2012el administrador de la Comunidad de Propietarios reclamó a D. Cesar la deuda que mantenía por los préstamos solicitados y concedidos por Ibercaja, anunciando que en caso de no alcanzar un acuerdo se procedería a tomar las acciones legales oportunas -folio 24-.

La Comunidad no inició acciones contra La Caixa porque el propietario actual del piso es el Sr. Cesar .

El 8 de septiembre de 2012, el abogado de la Comunidad de Propietarios dirigió a D. Cesar una nueva reclamación de la deuda, concediéndole el plazo de 5 días para su pago, bajo apercibimiento de interponer la correspondiente demanda judicial -folio 27-.

f) El 23 de abril de 2012La Caixa contestó al abogado del demandante en el sentido de que, una vez el administrador le facilitara la documentación de la que todavía no disponía 'se haría cargo de la deuda legalmente exigible a partir del año anterior a la fecha de título y hasta la fecha de venta'-folio 39-.

CUARTO.-La cuestión a decidir es si La Caixa a tenor de la estipulación contractual debe pagar el importe de los préstamos concedidos a la Comunidad de Propietarios para la reparación de la cubierta, en la cuota o parte repercutible al piso transmitido al demandante, objeto de derramas mensuales, o si, como pretende, solo la parte de aquellos que estima exigible hasta el día 30 de noviembre de 2009, que es la fecha en que se otorgó la escritura de compraventa.

Pues bien, en el seno de la propiedad horizontal, en la que confluyen derechos e intereses en unos casos coincidentes y en otros contradictorios, como consecuencia de la titularidad común sobre servicios, instalaciones generales de la comunidad y elementos comunes a cuyo sostenimiento han de contribuir los propietarios, y otra privativa sobre los espacios delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente (viviendas y locales), hay que distinguir, cuando alguno de éstos es objeto de transmisión por su anterior titular, los derechos y obligaciones que surgen entre transmitente y adquirente a resultas del negocio jurídico o acto transmisivo perfeccionado, cuyos efectos se agotan en el marco interno de tal relación, y aquéllos otros que adquiere y asume el nuevo titular dominical frente a la Comunidad de Propietarios.

En concreto el artículo 9 de la Ley 49/1960 , respecto a la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generalespara el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, que no son susceptibles de individualización, establece en el apartado 1, letra e), párrafo segundo, un crédito privilegiado, que tiene la condición de preferente a efectos del artículo 1923 del Código Civil , respecto a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año inmediatamente anterior, precisando con relación al adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, para el caso de transmisión, que ' responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.'-párrafo tercero- (Esta responsabilidad ha sido asumida por La Caixa tanto extraprocesalmente como en el seno de este procedimiento).

'En el instrumento público mediante el que se trasmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados en su emisión.' -párrafo cuarto-.

Dentro del concepto de 'gastos generales no individualizables' se incluyen tanto los ordinarios, ya sean fijos o periódicos como los que se producen en función del consumo o el uso, como los extraordinarios,que se generan de forma esporádica y generalmente imprevisible, tales como la reparación o rehabilitación del inmueble o el establecimiento de nuevos servicios requeridos para la adecuada habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

A tenor de la estipulación novena de la escritura de compraventa el demandante-adquirente del piso exoneró a la demandada-transmitente de aportar el certificado a que se alude en el párrafo cuarto, de la letra e) del apartado 1 del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , pacto excluyente que carece de eficacia y no exonera al transmitente de la responsabilidad de hacer frente al pago de aquellas deudas ya constituidas entre la Comunidad de Propietarios y un tercero que, pese a ser conocidas por él y hallarse en fase de repercusión a los propietarios, son omitidas o silenciadas en el contrato, por ser consecuencia de una ocultación maliciosa y gravemente perjudicial para el comprador que de buena fe acepta pagar un precio por la cosa que recibe que, probablemente, hubiera sido aminorado con el importe de la deuda pendiente de haber conocido su existencia.

No obstante, en este caso La Caixa se comprometió en todo caso a atender sin posibilidad de repercusión a la adquirente, cualquier cantidadque al día de la fecha pueda hallarse pendiente de pago en concepto de contribución de la finca transmitida a los gastos generales del edificio, y que resulte ya exigible en la indicada fecha.Pese a ello, se niega a asumir la responsabilidad de pago que se demanda, por entender que las cantidades que se adeudan no eran exigibles el día 30 de noviembre de 2009.

La declaración requerida en el apartado cuarto de la letra e) del apartado 1 del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal se contrae a estar al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios o expresar los que adeude, con independencia de su exigibilidad, pues lo verdaderamente relevante es que se indique si el transmitente adeuda alguna cantidad, se haya ya presentado al cobro o que ha de serlo en el futuro, que sea líquida y conocida, sin que, a diferencia del párrafo tercero, que contiene una afección del piso o local de cumplimiento de la obligación de pago, contenga referencia alguna al vencimiento de la deuda.

En definitiva, en la relación interna entre la Comunidad de Propietarios (acreedora) y el propietario del piso o local (deudor), hay que distinguir entre la existencia de la deuda y la forma de extinguirla, que para mayor facilidad y menor onerosidad puede fraccionarse en cuotas o derramas periódicas , pues la deuda no nace cuando se emite y gira el recibo correspondiente, según acuerdo de la Comunidad, sino cuando se contratan los servicios o suministros o se recibe una suma de dinero en virtud del contrato de préstamo perfeccionado por la Comunidad con terceros, ya que en ese momento es cuando se contrae la obligación y surge la deuda, con independencia de cuando y como se reclame a los propietarios, muestra de ello es que, algunos, según declaró el administrador, abonaron en una sola vez la cantidad que les correspondía pagar según su coeficiente, otros prefirieron hacerlo mensualmente y, por fin, algunos otros que comenzaron a reintegrar la parte que les era repercutible de modo fraccionado en un momento dado extinguieron su obligación abonando la parte pendiente. En consecuencia, al momento de otorgarse la escritura de compraventa era conocida la cantidad que se hallaba pendiente de pago en concepto de contribución de la finca transmitida a los gastos generales del edificio, y en concreto la que correspondía al reintegro del préstamo concedido para reparar la cubierta del edificio, por lo que La Caixa así debió hacerlo constar expresamente o extinguir la deuda antes de transmitir la finca o imputarla a parte del precio, al no proceder así bien estimada ha sido la demanda en la primera instancia.

QUINTO.-De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas procesales generadas por el recurso se impondrán a la parte apelante, al ser rechazado su recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar, y desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, La Caixa , ahora Caixabank, S.A. contra la sentencia dictada el 23 de octubre de 2012 por la Ilma. Sra. Magistrada- Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Móstoles en los autos de juicio ordinario nº 803/2012 seguidos a instancia de D. Cesar ; resolución que confirmamos, condenando a la apelante al pago de las costas procesales causadas por el recurso.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 1036 de Banesto, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe